Taloudelliset ja oikeudelliset vaatimukset asuntoa ostettaessa Espanjassa

Espanja on edelleen yksi Euroopan houkuttelevimmista maista ulkomaisten ostajien kannalta, erityisesti Costa del Sol, jossa elämäntapa, ilmasto ja kansainväliset yhteydet tekevät siitä täydellisen kohteen. Kiinteistön omistamiseen Espanjassa kuuluu kuitenkin muutakin kuin huvilan tai asunnon valinta. Ostajien on oltava tietoisia taloudellisista ja oikeudellisista vaatimuksista, jotta he voivat välttää viivästyksiä, odottamattomia kustannuksia tai sääntöjen noudattamiseen liittyviä ongelmia.
Seuraavassa kerromme olennaiset asiat, jotka sinun on tiedettävä, ennen kuin ostat asunnon Espanjasta.

Hankkiminen NIE Numero

Jokainen ulkomaalainen ostaja tarvitsee NIE (Número de Identidad de Extranjero). Tämä tunniste- ja veronumero tarvitaan:

• Allekirjoittamaan kiinteistön kauppakirjat notaarin luona.
• avata espanjalainen pankkitili
• maksamaan kiinteistöverot ja yleishyödylliset palvelut
• Osta tai myy kiinteistöjä, autoja tai muuta omaisuutta.

Espanjan kansallisen poliisin myöntämä NIE Henkilöllisyystodistusta voi hakea Espanjassa tai Espanjan konsulaatissa ulkomailla, mutta useimmat ostajat nimeävät asianajajansa hankkimaan sen omasta puolestaan.
Jos haluat tietää, miten sitä haetaan, lue vaiheittainen oppaamme NIE Opas.

Oleskelu- ja viisumivaihtoehdot

Espanjassa asuminen riippuu siitä, mistä olet kotoisin:

• EU/ETA-kansalaiset: Espanjassa asuminen tai kiinteistön ostaminen ei vaadi viisumia.
• EU:n ulkopuoliset kansalaiset: Jos aiot viipyä Espanjassa yli 90 päivää, viisumin tai oleskeluluvan hankkiminen on välttämätöntä.

Kultaisen viisumin päivitys

Vielä äskettäin Espanja tarjosi Kultaisen viisumin, joka myönsi oleskeluluvan vähintään 500 000 euron suuruista kiinteistösijoitusta vastaan. Tämä ohjelma päättyi virallisesti 3. huhtikuuta 2025, yli kymmenen vuoden jälkeen. Hallitus päätti lopettaa sen kiinteistöjen hintojen nousun ja asuntojen kohtuuhintaisuuteen liittyvien huolenaiheiden vuoksi Madridin, Barcelonan, Malagan, Marbellan ja Baleaarien kaltaisilla kysytyillä alueilla.

Nykyiset viisumivaihtoehdot

• Ei-tuottoisa viisumi: Eläkeläisille tai niille, joilla on passiivisia tuloja ja jotka haluavat asua Espanjassa työskentelemättä.
• Digitaalisen nomadin viisumi: Tämä antaa etätyöntekijöille ja freelancereille mahdollisuuden asua Espanjassa ja työskennellä samalla asiakkaille tai yrityksille maan ulkopuolella. Hakijoiden on todistettava riittävät tulot (yleensä noin 2 500 euroa tai enemmän kuukaudessa yksityishenkilöille), sairausvakuutus ja puhdas rikosrekisteri. Se on aluksi voimassa vuoden, ja sitä voidaan jatkaa enintään viideksi vuodeksi.

Taloudelliset vaatimukset ja hankintakustannukset

Kun ostat kiinteistön Espanjasta, sinun on otettava huomioon useita transaktiokustannuksia. Nämä lisäävät yleensä 10-15 prosenttia sovitun hinnan päälle.

Tärkeimmät kustannukset

• Kiinteistönsiirtovero (ITP) – 6-11 % alueesta riippuen jälleenmyyntiasunnoista.
• Arvonlisävero (IVA) ja leimavero (AJD) – 10 % arvonlisävero + 1-1,5 % leimavero uudisrakennuskohteissa.
• Notaari- ja kiinteistörekisterimaksut – yhteensä noin 1-2 %.
• Lakimiesmaksut – Noin 1 % kiinteistön hinnasta asianajajasta riippuen.
• Kiinnitysluottokustannukset – Arviointimaksut, järjestelymaksut ja mahdollinen leimavero.

Selkeä rahoitussuunnitelma on välttämätön, sillä nämä kustannukset on katettava ennen notaarin luona tapahtuvaa valmistumista.

Tärkeimmät verot

Jos vietät Espanjassa yli 183 päivää vuodessa, olet verovelvollinen, mikä tarkoittaa, että sinun on maksettava veroja kaikista tuloistasi ja varoistasi, ei vain espanjalaisesta kiinteistöstä. Keskeisiä veroja ovat mm:

• Tulovero (IRPF): Maksetaan kaikista tuloista, jos asuinpaikka on Espanjassa; muut kuin asuinpaikkakuntalaiset maksavat veroa vain Espanjan tuloista (esim. vuokratuloista).
• Varallisuusvero: Sovelletaan tietyn arvon ylittävään omaisuuteen, vaikka joillakin alueilla (kuten Madridissa ja Andaluciassa) on joitakin vapautuksia.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Paikallinen kiinteistövero, kuten kunnallisvero, joka perustuu kiinteistöarvoon ja joka voidaan maksaa vuosittain tai kahdessa erässä.
• Basura (jätevero) – Paikallinen jätevero.

Hyvä veroneuvoja on välttämätön suunnittelun ja odottamattomien kustannusten välttämisen kannalta.

Voit myös lukea yksityiskohtaisen oppaamme kiinteistön ostamiseen Espanjassa liittyvistä veroista ja maksuista.

Oikeudelliset tarkastukset ja due diligence

Ennen ostoa asianajajasi tulisi tehdä kiinteistöstä kattava oikeudellinen tarkastus, johon sisältyy muun muassa seuraavia vaiheita:

• Varmistetaan, että myyjä on kiinteistön laillinen omistaja.
• Varmistetaan, ettei kiinteistöllä ole maksamattomia velkoja, kiinnityksiä tai rasitteita.
• kaavoituksen ja rakennuslupien tarkistaminen
• uusien rakennusten tai kunnostusten lupien tarkistaminen.
• yhteisön sääntöjen tarkistaminen, jos kiinteistö on osa omistajien yhdistystä.

Ilman näitä oikeudellisia tarkastuksia ja huolellisuutta voit todennäköisesti kohdata yllätyksiä ostaessasi kiinteistön. Oikeudellinen edustus on siis ehdoton edellytys.

Omistusrakenteet

Ulkomaiset ostajat voivat ostaa kiinteistön omissa nimissään, yhdessä kumppanin kanssa tai yrityksen kautta. Oikea vaihtoehto riippuu sinun:

• Pitkäaikaiset suunnitelmat (loma-asunto, vuokra-asunto, pysyvä asuinpaikka).
• verotustilanne Espanjassa ja kotimaassasi
• perintösuunnittelun tarpeet

Asiantunteva neuvonta on tässä yhteydessä avainasemassa, sillä valittu rakenne vaikuttaa verovelvollisuuksiin nyt ja tulevaisuudessa. Lue lisää oppaastamme siitä , miten espanjalainen kiinteistö kannattaa järjestää.

Yhteisön maksut ja kokoukset

Jos kiinteistösi sijaitsee asuinyhteisössä, sinun on maksettava myös yhteisömaksuja palveluista ja ylläpidosta. Joka vuosi järjestetään myös yhdistyksen yleiskokous, jossa hyväksytään talousarvio, valitaan edustajat ja äänestetään yhteisön asioista, kuten kunnossapidosta, turvallisuudesta tai parannuksista.
Jos et asu Espanjassa täysipäiväisesti, voit nimetä asianajajan tai asiamiehen edustamaan sinua ja äänestämään puolestasi, jotta etujasi suojellaan.

Viimeiset ajatukset

Kiinteistön ostaminen Espanjasta tarjoaa valtavia etuja, mutta se on prosessi, joka on hoidettava huolellisesti. Joka vaiheeseen liittyy taloudellisia ja oikeudellisia vaikutuksia aina NIE-numeron hankkimisesta verojen ja lakimiesmaksujen budjetointiin.
Kokeneen kiinteistönvälittäjän ja riippumattoman asianajajan kanssa työskentely varmistaa, että ostosi on turvallinen, avoin ja mutkaton.

Ajatteletko ostaa tai muuttaa Espanjaan? Ota meihin yhteyttä jo tänään saadaksesi asiantuntevia neuvoja.