Finanzielle und rechtliche Anforderungen beim Kauf eines Hauses in Spanien

Spanien ist nach wie vor eines der attraktivsten Länder Europas für ausländische Käufer, insbesondere die Costa del Sol, die aufgrund ihres Lebensstils, des Klimas und der internationalen Verbindungen ein ideales Reiseziel darstellt. Der Erwerb einer Immobilie in Spanien umfasst jedoch mehr als nur die Auswahl einer Villa oder Wohnung. Käufer müssen sich über die finanziellen und rechtlichen Anforderungen im Klaren sein, um Verzögerungen, unerwartete Kosten oder Probleme bei der Einhaltung der Vorschriften zu vermeiden.
Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien beachten müssen.

Beantragung Ihrer NIE-Nummer

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Número de Identidad de Extranjero). Diese Identifikations- und Steuernummer ist erforderlich für:

• die Eigentumsurkunde beim Notar zu unterschreiben
• ein spanisches Bankkonto zu eröffnen
• Grundsteuern und Nebenkosten zu bezahlen
• Immobilien, Autos oder andere Vermögenswerte zu kaufen oder zu verkaufen

Die NIE wird von der spanischen Nationalpolizei ausgestellt und kann in Spanien oder bei einem spanischen Konsulat im Ausland beantragt werden, aber die meisten Käufer beauftragen ihren Anwalt, sie in ihrem Namen zu beantragen.
Wie Sie die NIE beantragen, erfahren Sie in unserem NIE-Leitfaden, der Schritt für Schritt erklärt wird.

Wohnsitz und Visa-Optionen

Das Leben in Spanien hängt davon ab, woher Sie kommen:

• EU/EWR-Bürger: Sie benötigen kein Visum, um in Spanien zu leben oder Eigentum zu erwerben.
• Nicht-EU-Bürger: Wenn Sie sich länger als 90 Tage in Spanien aufhalten, benötigen Sie ein VISA oder eine Aufenthaltsgenehmigung.

Das Goldene Visum Update

Bis vor kurzem bot Spanien das Goldene Visum an, das eine Aufenthaltsgenehmigung im Gegenzug für eine Immobilieninvestition von 500.000 € oder mehr gewährte. Dieses Programm endete offiziell am 3. April 2025, nach mehr als einem Jahrzehnt. Die Regierung beschloss die Einstellung des Programms aufgrund steigender Immobilienpreise und der Besorgnis über die Erschwinglichkeit von Wohnraum in stark nachgefragten Gebieten wie Madrid, Barcelona, Malaga, Marbella und den Balearen.

Aktuelle Visa-Optionen

• Nicht lukratives Visum: Für Rentner oder Personen mit passivem Einkommen, die in Spanien leben möchten, ohne zu arbeiten.
• Visum für digitale Nomaden: Dieses Visum ermöglicht es Fernarbeitern und Freiberuflern, in Spanien zu leben, während sie für Kunden oder Unternehmen außerhalb des Landes arbeiten. Die Antragsteller müssen ein ausreichendes Einkommen (für Einzelpersonen in der Regel über 2 500 € pro Monat), eine Krankenversicherung und ein einwandfreies Führungszeugnis nachweisen. Sie ist zunächst für ein Jahr gültig und kann auf bis zu fünf Jahre verlängert werden.

Finanzielle Anforderungen und Kosten des Kaufs

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien müssen Sie mehrere Transaktionskosten einkalkulieren. Diese kommen in der Regel 10 bis 15 % auf den vereinbarten Preis hinzu.

Wichtigste Kosten

• Grunderwerbssteuer (ITP) – 6-11 % je nach Region für den Wiederverkauf von Immobilien.
• Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelabgabe (AJD) – 10 % Mehrwertsteuer + 1-1,5 % Stempelabgabe bei Neubauten.
• Notar- und Grundbuchgebühren – Etwa 1-2% zusammen.
• Anwaltskosten – Etwa 1 % des Immobilienpreises, je nach Anwalt.
• Hypothekarkosten – Schätzungsgebühren, Bearbeitungsgebühren und eventuell Stempelsteuer.

Ein klarer Finanzplan ist unerlässlich, da diese Kosten vor dem Abschluss beim Notar gedeckt werden müssen.

Wichtige Steuern

Wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, sind Sie steuerlich ansässig, d. h. Sie müssen Steuern auf Ihr gesamtes Einkommen und Vermögen zahlen, nicht nur auf spanische Immobilien. Die wichtigsten Steuern, die anfallen, sind:

• Einkommensteuer (IRPF): Wird auf das Gesamteinkommen gezahlt, wenn Sie ansässig sind; Nichtansässige zahlen nur auf das spanische Einkommen (z. B. Mieteinnahmen).
• Vermögenssteuer: Gilt für Vermögen über einem bestimmten Wert, obwohl einige Regionen (wie Madrid und Andalusien) einige Ausnahmen anbieten.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Lokale Grundsteuer, die wie die Gemeindesteuer auf dem Katasterwert basiert und jährlich oder in zwei Raten gezahlt werden kann.
• Basura (Müllabfuhrsteuer) – Lokale Abfallsteuer.

Ein guter Steuerberater ist unerlässlich, um zu planen und unerwartete Kosten zu vermeiden.

Lesen Sie auch unseren ausführlichen Leitfaden über die Steuern und Gebühren, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen.

Rechtliche Prüfungen und Due Diligence

Vor dem Kauf sollte Ihr Anwalt eine umfassende rechtliche Prüfung der Immobilie vornehmen, die u. a. folgende Schritte umfasst:

• Sicherstellen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist
• Sicherstellen, dass es keine ausstehenden Schulden, Hypotheken oder Belastungen gibt
• Überprüfung von Bebauungsplänen und Baugenehmigungen
• Überprüfung von Genehmigungen für Neubauten oder Renovierungen
• Überprüfung der Gemeinschaftsregeln, wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist

Ohne diese rechtlichen Überprüfungen und Due-Diligence-Prüfungen werden Sie beim Kauf einer Immobilie wahrscheinlich einige Überraschungen erleben. Daher ist eine rechtliche Vertretung ein Muss.

Eigentumsverhältnisse

Ausländische Käufer können auf ihren Namen, gemeinsam mit einem Partner oder über eine Gesellschaft kaufen. Welche Option die richtige ist, hängt von Ihren Wünschen ab:

• Langfristige Pläne (Ferienhaus, Vermietung, ständiger Wohnsitz)
• Steuerliche Situation in Spanien und Ihrem Heimatland
• Erfordernisse der Erbschaftsplanung

Professionelle Beratung ist hier von entscheidender Bedeutung, denn die gewählte Struktur wirkt sich auf die aktuelle und künftige Steuerpflicht aus. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden über die Strukturierung Ihrer spanischen Immobilie.

Gemeinschaftsgebühren und Versammlungen

Wenn Ihre Immobilie in einer Wohngemeinschaft liegt, müssen Sie auch Gemeinschaftsgebühren für Dienstleistungen und Instandhaltung zahlen. Außerdem findet jedes Jahr eine Generalversammlung der Gemeinschaft statt, auf der die Budgets genehmigt, Vertreter gewählt und über Gemeinschaftsangelegenheiten wie Instandhaltung, Sicherheit oder Modernisierungen abgestimmt wird.
Wenn Sie nicht Vollzeit in Spanien leben, können Sie Ihren Anwalt oder Bevollmächtigten beauftragen, Sie zu vertreten und in Ihrem Namen abzustimmen, damit Ihre Interessen gewahrt bleiben.

Abschließende Überlegungen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bietet enorme Vorteile, aber es ist ein Prozess, der sorgfältig gehandhabt werden muss. Von der Beschaffung Ihrer NIE-Nummer bis hin zur Planung von Steuern und Rechtskosten hat jeder Schritt finanzielle und rechtliche Auswirkungen.
Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler und einem unabhängigen Rechtsanwalt gewährleistet, dass Ihr Kauf sicher, transparent und ohne Komplikationen verläuft.

Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder nach Spanien ziehen? Kontaktieren Sie uns noch heute für eine fachkundige Beratung.