Финансовые и юридические требования при покупке жилья в Испании

Испания остается одной из самых привлекательных стран Европы для иностранных покупателей, особенно в Коста-дель-Соль, где образ жизни, климат и международные связи делают ее идеальным направлением. Однако владение недвижимостью в Испании включает в себя нечто большее, чем просто выбор виллы или квартиры. Покупатели должны быть осведомлены о финансовых и юридических требованиях, чтобы избежать задержек, непредвиденных расходов или проблем с соблюдением законодательства.
Ниже мы приводим основные моменты, которые необходимо знать перед покупкой жилья в Испании.

Получение номера NIE

Каждому иностранному покупателю необходим NIE (Número de Identidad de Extranjero). Этот идентификационный и налоговый номер необходим для:

• подписать документы на недвижимость у нотариуса
• Открыть счет в испанском банке
• оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные услуги
• Покупать или продавать недвижимость, автомобили или другие активы

NIE выдается Национальной полицией Испании и может быть получен в Испании или в испанском консульстве за рубежом, но большинство покупателей поручают адвокату получить его от их имени.
Чтобы узнать, как подать заявление, прочитайте наше пошаговое руководство по получению NIE.

Варианты проживания и виз

Проживание в Испании зависит от того, откуда вы родом:

• Граждане ЕС/ЕЭП: Для проживания или покупки недвижимости в Испании виза не требуется.
• Граждане стран, не входящих в ЕС: Если вы собираетесь остаться в стране более чем на 90 дней, то получение визы или вида на жительство является обязательным условием.

Обновление “Золотой визы

До недавнего времени Испания предлагала “Золотую визу”, предоставляющую вид на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость в размере 500 000 евро и более. Эта программа официально завершилась 3 апреля 2025 года, после более чем десятилетнего перерыва. Правительство решило прекратить ее действие из-за роста цен на недвижимость и опасений по поводу доступности жилья в таких востребованных районах, как Мадрид, Барселона, Малага, Марбелья и Балеарские острова.

Текущие варианты виз

• Некоммерческая виза: Для пенсионеров или тех, кто имеет пассивный доход и хочет жить в Испании, не работая.
• Виза цифрового кочевника: Позволяет удаленным работникам и фрилансерам жить в Испании, работая на клиентов или компании за пределами страны. Заявители должны подтвердить достаточный доход (обычно около 2 500 евро в месяц для физических лиц), медицинскую страховку и отсутствие судимости. Первоначально она действительна в течение одного года и может быть продлена на срок до пяти лет.

Финансовые требования и расходы на покупку

При покупке недвижимости в Испании необходимо учесть несколько транзакционных издержек. Как правило, они составляют от 10 до 15 % от оговоренной цены.

Основные расходы

• Налог на передачу собственности (ITP) – 6-11% в зависимости от региона, для домов, предназначенных для перепродажи.
• НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD) – 10% НДС + 1-1,5% гербового сбора на недвижимость в новостройках.
• Нотариальные и регистрационные сборы – около 1-2 % в совокупности.
• Юридические услуги – около 1 % от стоимости недвижимости, в зависимости от юриста.
• Расходы по ипотеке – плата за оценку, за оформление и возможный гербовый сбор.

Очень важно иметь четкий финансовый план, так как эти расходы должны быть покрыты до завершения сделки у нотариуса.

Основные налоги

Проводя в Испании более 183 дней в году, вы становитесь налоговым резидентом, а это значит, что вам придется платить налоги с ваших доходов и активов по всему миру, а не только с испанской недвижимости. Основные налоги, которые применяются, включают:

• Подоходный налог (IRPF): Платится с глобального дохода, если вы резидент; нерезиденты платят только с испанского дохода (например, с дохода от аренды).
• Налог на богатство: Применяется к активам, превышающим определенную стоимость, хотя некоторые регионы (например, Мадрид и Андалусия) предоставляют определенные льготы.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Местный налог на недвижимость, как и муниципальный налог, основанный на кадастровой стоимости, который можно платить ежегодно или двумя частями.
• Basura (налог на вывоз мусора) – местный налог на отходы.

Хороший налоговый консультант необходим для планирования и предотвращения непредвиденных расходов.

Также вы можете прочитать наше подробное руководство о налогах и сборах, связанных с покупкой недвижимости в Испании.

Юридические проверки и должная осмотрительность

Перед покупкой ваш юрист должен провести всестороннюю юридическую проверку недвижимости, которая включает в себя такие шаги, как:

• Убедиться, что продавец является законным владельцем недвижимости.
• Убедиться в отсутствии непогашенных долгов, закладных или обременений
• Проверка зонирования и разрешений на планирование
• Проверка лицензий на новое строительство или реконструкцию
• Проверка правил сообщества, если недвижимость входит в ассоциацию собственников

Без этих юридических проверок и должной осмотрительности вы, скорее всего, столкнетесь с некоторыми сюрпризами при покупке любой недвижимости. Поэтому юридическое представительство просто необходимо.

Структуры собственности

Иностранные покупатели могут приобретать недвижимость на свое имя, совместно с партнером или через компанию. Выбор правильного варианта зависит от ваших интересов:

• долгосрочных планов (дом для отдыха, сдача в аренду, постоянное проживание)
• Налоговой ситуации в Испании и вашей стране
• Потребности в планировании наследства

Профессиональная консультация здесь играет ключевую роль, поскольку выбранная структура повлияет на налоговые обязательства сейчас и в будущем. Чтобы узнать больше, прочитайте наше руководство о том , как структурировать вашу испанскую недвижимость.

Общественные сборы и собрания

Если ваша недвижимость находится в жилом сообществе, вам придется платить коммунальные платежи за услуги и обслуживание. Кроме того, каждый год проводится общее собрание ассоциации, на котором утверждаются бюджеты, избираются представители и проводятся голосования по таким вопросам, как обслуживание, безопасность или модернизация.
Если вы не живете в Испании постоянно, вы можете назначить своего адвоката или агента, который будет представлять вас и голосовать от вашего имени, обеспечивая защиту ваших интересов.

Заключительные размышления

Покупка недвижимости в Испании сулит огромные выгоды, но этот процесс требует тщательного подхода. Каждый шаг – от получения номера NIE до составления бюджета на уплату налогов и юридических услуг – имеет финансовые и юридические последствия.
Работа с опытным агентом по недвижимости и независимым юристом обеспечит безопасность, прозрачность и отсутствие каких-либо осложнений при покупке.

Думаете о покупке или переезде в Испанию? Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить квалифицированную консультацию.