Requisitos financieros y legales para comprar una vivienda en España

España sigue siendo uno de los países más atractivos de Europa para los compradores extranjeros, especialmente en la Costa del Sol, donde el estilo de vida, el clima y las conexiones internacionales la convierten en un destino perfecto. Sin embargo, tener una propiedad en España implica algo más que elegir una villa o un apartamento. Los compradores deben conocer los requisitos financieros y legales para evitar retrasos, costes inesperados o problemas de cumplimiento.
A continuación, resumimos lo esencial que debe saber antes de comprar una vivienda en España.

Obtener el número NIE

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Este número de identificación y de identificación fiscal es necesario para:

• Firmar las escrituras de propiedad en la notaría
• Abrir una cuenta bancaria en España
• Pagar los impuestos sobre la propiedad y los servicios públicos
• Comprar o vender propiedades, coches u otros bienes

Expedido por la Policía Nacional española, el NIE puede solicitarse en España o en un consulado español en el extranjero, pero la mayoría de los compradores designan a su abogado para que lo obtenga en su nombre.
Para saber cómo solicitarlo, lea nuestra guía sobre el NIE paso a paso.

Opciones de residencia y visado

Vivir en España depende de su lugar de origen:

• Ciudadanos de la UE/EEE: No necesitan visado para vivir o comprar una propiedad en España.
• Ciudadanos de fuera de la UE: Si va a permanecer más de 90 días, es obligatorio obtener un VISADO o permiso de residencia.

Actualización del Golden Visa

Hasta hace poco, España ofrecía el Golden Visa, que concedía la residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 euros o más. Este programa finalizó oficialmente el 3 de abril de 2025, después de más de una década. El Gobierno decidió ponerle fin debido al aumento de los precios inmobiliarios y a la preocupación por la asequibilidad de la vivienda en zonas de gran demanda como Madrid, Barcelona, Málaga, Marbella y Baleares.

Opciones actuales de visado

• Visado no lucrativo: Para jubilados o personas con ingresos pasivos que deseen vivir en España sin trabajar.
• Visado Nómada Digital: Permite a trabajadores remotos y autónomos vivir en España mientras trabajan para clientes o empresas fuera del país. Los solicitantes deben demostrar ingresos suficientes (normalmente unos 2.500 euros o más al mes para particulares), seguro médico y antecedentes penales limpios. Tiene una validez inicial de un año y puede prorrogarse hasta cinco años.

Requisitos financieros y costes de compra

Al comprar una propiedad en España, hay que tener en cuenta varios costes de transacción. Suelen añadir entre un 10 y un 15% al precio acordado.

Costes clave

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – 6-11% dependiendo de la región, para viviendas de reventa.
• IVA y AJD – 10% de IVA + 1-1,5% de AJD en viviendas de nueva construcción.
• Gastos de notaría y registro de la propiedad – Alrededor del 1-2% en total.
• Honorarios legales – Alrededor del 1% del precio de la propiedad, dependiendo del abogado.
• Gastos hipotecarios – Tasas de tasación, comisiones de apertura y posibles derechos de timbre.

Es esencial tener un plan financiero claro, ya que estos gastos deben cubrirse antes de la firma ante notario.

Impuestos clave

Pasar más de 183 días al año en España le convierte en residente fiscal, lo que significa que tiene que pagar impuestos sobre sus ingresos y activos globales, no sólo sobre la propiedad española. Los impuestos clave que se aplican incluyen:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Se paga sobre la renta global si es residente; los no residentes sólo pagan sobre la renta española (por ejemplo, ingresos por alquiler).
• Impuesto sobre el Patrimonio: Se aplica a los activos que superan un determinado valor, aunque algunas regiones (como Madrid y Andalucía) ofrecen algunas exenciones.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Impuesto local sobre bienes inmuebles, igual que el impuesto municipal, basado en el valor catastral, que puede pagarse anualmente o en dos plazos.
• Basura: Impuesto local sobre los residuos.

Un buen asesor fiscal es esencial para planificar y evitar costes inesperados.

También puede leer nuestra guía detallada sobre los impuestos y tasas que conlleva la compra de una propiedad en España.

Comprobaciones legales y diligencia debida

Antes de comprar, su abogado debe llevar a cabo una revisión legal exhaustiva de la propiedad, que incluya pasos como:

• Asegurarse de que el vendedor es el propietario legal del inmueble.
• Asegurarse de que no hay deudas, hipotecas o cargas pendientes.
• Comprobar la zonificación y los permisos urbanísticos
• Verificación de licencias para nuevas construcciones o reformas
• Revisar las normas de la comunidad si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios

Sin estas comprobaciones legales y la diligencia debida, es probable que se encuentre con algunas sorpresas al comprar cualquier propiedad. Por eso, contar con un representante legal es imprescindible.

Estructuras de propiedad

Los compradores extranjeros pueden comprar a su nombre, conjuntamente con un socio o a través de una empresa. La opción adecuada depende de usted:

• Planes a largo plazo (casa de vacaciones, alquiler, residencia permanente)
• Situación fiscal en España y en su país de origen
• Necesidades de planificación de la herencia

El asesoramiento profesional es fundamental en este caso, ya que la estructura elegida afectará a las obligaciones fiscales actuales y futuras. Para más información, lea nuestra guía sobre cómo estructurar su propiedad en España.

Gastos de comunidad y juntas

Si su propiedad se encuentra dentro de una comunidad residencial, también tendrá que pagar los gastos de comunidad por los servicios y el mantenimiento. Además, cada año se celebra una junta general de la comunidad para aprobar los presupuestos, elegir a los representantes y votar sobre asuntos comunitarios como el mantenimiento, la seguridad o las mejoras.
Si no vive en España a tiempo completo, puede designar a su abogado o agente para que le represente y vote en su nombre, garantizando así la protección de sus intereses.

Reflexiones finales

Comprar una vivienda en España ofrece grandes ventajas, pero es un proceso que debe gestionarse con cuidado. Desde la obtención del NIE hasta el presupuesto de impuestos y gastos legales, cada paso tiene implicaciones financieras y legales.
Trabajar con un agente inmobiliario experimentado y un abogado independiente garantizará que su compra sea segura, transparente y sin complicaciones.

¿Está pensando en comprar o trasladarse a España? Póngase en contacto con nosotros hoy mismo para recibir asesoramiento experto.