Finansiella och juridiska krav vid köp av bostad i Spanien

Spanien är fortfarande ett av de mest attraktiva länderna i Europa för utländska köpare, särskilt på Costa del Sol, där livsstilen, klimatet och de internationella förbindelserna gör det till ett perfekt resmål. Att äga en fastighet i Spanien innebär dock mer än att bara välja en villa eller lägenhet. Köpare måste vara medvetna om de ekonomiska och juridiska kraven för att undvika förseningar, oväntade kostnader eller efterlevnadsproblem.
Nedan beskriver vi de viktigaste sakerna du behöver veta innan du köper ett hem i Spanien.

Få din NIE Nummer

Varje utländsk köpare behöver en NIE (Número de Identidad de Extranjero). Detta identifikations- och skattenummer krävs för att:

• Signera fastighetshandlingarna hos notarien
• Öppna ett spanskt bankkonto
• Betala fastighetsskatt och el och vatten
• Köpa eller sälja fastigheter, bilar eller andra tillgångar

NIE utfärdas av den spanska nationella polisen och kan sökas i Spanien eller på ett spanskt konsulat utomlands, men de flesta köpare utser sin advokat för att få det för deras räkning.
För att veta hur man ansöker om det, läs vår steg-för-steg NIE guide.

Alternativ för uppehållstillstånd och visum

Att bo i Spanien beror på var du kommer ifrån:

• EU/EES-medborgare: Inget visum krävs för att bo eller köpa fastighet i Spanien.
• Icke-EU-medborgare: Om du stannar längre än 90 dagar måste du skaffa visum eller uppehållstillstånd.

Uppdatering av det gyllene visumet

Fram till nyligen erbjöd Spanien Golden Visa, som beviljade uppehållstillstånd i utbyte mot en fastighetsinvestering på 500 000 euro eller mer. Detta program avslutades officiellt den 3 april 2025, efter mer än ett decennium. Regeringen beslutade att stoppa det på grund av stigande fastighetspriser och oro över överkomliga bostäder i områden med hög efterfrågan som Madrid, Barcelona, Malaga, Marbella och Balearerna.

Nuvarande visumalternativ

• Icke-lukrativt visum: För pensionärer eller personer med passiv inkomst som vill bo i Spanien utan att arbeta.
• Visum för digital nomad: Detta gör det möjligt för distansarbetare och frilansare att bo i Spanien medan de arbetar för kunder eller företag utanför landet. Sökande måste bevisa tillräcklig inkomst (vanligtvis cirka € 2,500+ per månad för individer), sjukförsäkring och ett rent kriminalregister. Det är giltigt i ett år initialt och kan förlängas i upp till fem år.

Finansiella krav och kostnader för köp

När du köper fastighet i Spanien finns det flera transaktionskostnader som du måste ta hänsyn till. Dessa lägger vanligtvis 10 till 15% ovanpå det överenskomna priset.

Viktiga kostnader

• Fastighetsöverlåtelseskatt (ITP) – 6-11% beroende på region, för återförsäljningsbostäder.
• Moms (IVA) och stämpelskatt (AJD) – 10% moms + 1-1,5% stämpelskatt på nybyggda fastigheter.
• Notarie- och fastighetsregisteravgifter – Cirka 1-2% tillsammans.
• Juridiska avgifter – Cirka 1% av fastighetspriset, beroende på advokat.
• Lånekostnader – Värderingsavgifter, uppläggningsavgifter och eventuell stämpelskatt.

Det är viktigt att ha en tydlig ekonomisk plan, eftersom dessa kostnader måste täckas innan köpet slutförs hos notarien.

Viktiga skatter

Om du tillbringar mer än 183 dagar per år i Spanien blir du skatteresident, vilket innebär att du måste betala skatt på din globala inkomst och dina tillgångar, inte bara på spansk egendom. De viktigaste skatterna som gäller inkluderar:

• Inkomstskatt (IRPF): Betalas på globala inkomster om du är bosatt i landet; icke-bosatta betalar endast på spanska inkomster (t.ex. hyresintäkter).
• Förmögenhetsskatt: Gäller för tillgångar över ett visst värde, även om vissa regioner (som Madrid och Andalusien) erbjuder vissa undantag.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Lokal fastighetsskatt, precis som kommunalskatten, baserad på fastighetsvärdet, som kan betalas årligen eller i två delbetalningar.
• Basura (Refuse Collection Tax) – Lokal avfallsskatt.

En bra skatterådgivare är viktig för att planera och undvika oväntade kostnader.

Du kan också läsa vår detaljerade guide om de skatter och avgifter som är förknippade med att köpa en fastighet i Spanien.

Juridiska kontroller och due diligence

Innan du köper bör din advokat genomföra en omfattande juridisk granskning av fastigheten, vilket inkluderar steg som:

• Säkerställa att säljaren är den lagliga ägaren av fastigheten
• Säkerställa att det inte finns några utestående skulder, inteckningar eller avgifter
• Kontrollera zonindelning och planeringstillstånd
• Verifiera licenser för nybyggnationer eller renoveringar
• Granska gemensamma regler om fastigheten är en del av en ägarförening

Utan dessa juridiska kontroller och due diligence kommer du sannolikt att stöta på några överraskningar när du köper en fastighet. Så att ha en juridisk representation är ett måste.

Strukturer för ägande

Utländska köpare kan köpa i sitt eget namn, tillsammans med en partner eller genom ett företag. Det rätta alternativet beror på din:

• Långsiktiga planer (fritidshus, uthyrning, permanent uppehållstillstånd)
• Skattesituationen i Spanien och i ditt hemland
• Behov av planering av arv

Professionell rådgivning är avgörande här, eftersom den struktur som väljs kommer att påverka skatteskulderna nu och i framtiden. Om du vill veta mer kan du läsa vår guide om hur du strukturerar din spanska fastighet.

Samfällighetsavgifter och möten

Om din fastighet ligger i ett bostadsområde måste du också betala samfällighetsavgifter för tjänster och underhåll. Varje år hålls också en föreningsstämma för att godkänna budgetar, välja representanter och rösta om gemensamma frågor som underhåll, säkerhet eller uppgraderingar.
Om du inte bor i Spanien på heltid kan du utse din advokat eller agent att företräda dig och rösta för dina räkning, så att dina intressen skyddas.

Slutliga tankar

Att köpa fastighet i Spanien erbjuder enorma belöningar, men det är en process som måste hanteras noggrant. Från att säkra ditt NIE-nummer till att budgetera för skatter och juridiska avgifter, varje steg har ekonomiska och juridiska konsekvenser.
Att arbeta med en erfaren fastighetsmäklare och oberoende advokat kommer att säkerställa att ditt köp är säkert, transparent och utan några komplikationer.

Funderar du på att köpa eller flytta till Spanien? Kontakta oss idag för att få expertråd.