Spaniens hyresregler 2026: Vad icke-residenta ägare måste veta

Den spanska fastighetsmarknaden, särskilt längs Costa del Sol, har lockat internationella köpare som vill kombinera livsstil med hyresintäkter. Från lyxvillor i Marbella till lägenheter vid stranden i Estepona har korttidsuthyrning blivit en viktig del av investeringsstrategin för många icke-bosatta fastighetsägare.
Men under det senaste året har situationen förändrats, och sedan förändrats igen. Nya skattebeslut, reviderade uthyrningsbestämmelser och ett beslut från Högsta domstolen har väsentligt förändrat situationen för fastighetsägare som inte är bosatta i landet.
En av de största förändringarna inträffade dock i maj 2026, då Spaniens Högsta domstol ogiltigförklarade det nationella registret för korttidsuthyrning som regeringen införde 2025. Domen avskaffade ett landsomfattande registreringssystem som hade lagt till ytterligare ett lager av administrativa krav för fastighetsägare. För att ge mer detaljer om några av dessa förändringar följer här en uppdaterad sammanfattning av alla ändringar i uthyrningsreglerna i Spanien.

Spaniens uthyrningsregler: Viktig uppdatering 2026

Fram till maj 2026 var alla fastigheter som annonserades på plattformar som Airbnb eller Booking.com skyldiga att ha ett nationellt uthyrningsregistreringsnummer (NRUA). Detta infördes förra året och trädde i kraft den 1 juli 2025. Underlåtenhet att följa detta kunde leda till att annonserna togs bort från plattformarna. Det kravet finns inte längre.
Den 21 maj 2026 meddelade Spaniens högsta domstol en dom där det nationella registreringssystemet för korttidsuthyrning förklarades ogiltigt. Domstolen fann att centralregeringen saknade konstitutionell befogenhet att inrätta ett nationellt register som skulle fungera parallellt med de regionala registren för turistuthyrning som redan drivs av Spaniens 17 autonoma regioner. Turismreglering är en regional angelägenhet enligt Spaniens konstitution, och det nationella systemet ansågs olagligen ha inkräktat på detta område.

Följaktligen:

• gäller inte längre skyldigheten att ansöka om ett nationellt NRUA-nummer hos Colegio de Registradores.
• Plattformar som Airbnb och Booking.com behöver inte längre ett NRUA-nummer som villkor för att lägga upp en fastighet.
• Fastigheter som har tagits bort från plattformarna på grund av att NRUA-numret inte angivits kan ha grund för att bestrida dessa borttagningar. Det rekommenderas dock att man söker juridisk rådgivning

Även om detta minskade den centrala byråkratin, eliminerade det inte de befintliga skyldigheter som gäller för fastighetsägare. De regionala och kommunala turistlicenserna förblir i kraft. Domstolens dom var just att regionala register redan fanns, vilket gjorde det nationella lagret överflödigt. Om du har ett regionalt turistregistreringsnummer, vilket i Andalusien är VFT, eller motsvarande i din region, bör du fortsätta att använda det. Det är nu den primära giltiga referensen för att driva din uthyrningsfastighet. Domstolen bibehöll dock plattformarnas skyldighet att dela uppgifter om uthyrningsverksamheten med myndigheterna.

Den årliga informationsdeklarationen

Från och med januari 2026 var ägare med ett nationellt uthyrningsregistreringsnummer skyldiga att lämna in en årlig deklaration över uthyrningsverksamheten, inklusive antal gäster, vistelsedatum och syftet med varje besök. Även fastigheter utan uthyrningsverksamhet var skyldiga att lämna in en deklaration. Underlåtenhet att göra detta ledde till att registreringsnumret återkallades.
Efter domen i maj 2026 har denna skyldighet upphävts. Den årliga deklarationen var direkt kopplad till NRUA-systemet, och eftersom det systemet har förklarats ogiltigt upphör även den rapporteringsskyldighet som var knuten till det.
De vanliga skattskyldigheterna är oförändrade. Hyresintäkter måste fortfarande deklareras årligen via Modelo 210, vilket är en separat rättslig fråga och inte påverkas av denna dom.

Ändringar i Spaniens uthyrningsregler för icke-bosatta

En av de mest anmärkningsvärda förändringarna i uthyrningslagstiftningen gäller hur icke-bosatta hyresvärdar beskattas. Fram till nyligen beskattades ägare bosatta utanför EU på sina bruttohyresintäkter utan möjlighet att dra av underhållskostnader, försäkringar, bostadsrättsavgifter eller andra utgifter, något som EU-bosatta alltid har kunnat göra.
Spaniens nationella domstol fastslog år 2025 att detta tvådelade system var diskriminerande. Domstolen beslutade att uthyrare som inte är bosatta i Spanien, oavsett vilket land de kommer ifrån, ska behandlas lika när de bedriver samma ekonomiska verksamhet.
Detta innebär att om du har lämnat in Modelo 210 (inkomstskatt för icke-bosatta) som icke-EU-bosatt har du troligen betalat för mycket skatt. Du har nu rätt att dra av legitima verksamhetskostnader, inklusive fastighetsförvaltnings- och städavgifter, underhåll och reparationer samt gemensamma avgifter.
Viktigt att notera är att du kan ansöka om återbetalning av skillnaden för alla beskattningsår som fortfarande omfattas av den vanliga fyraåriga preskriptionstiden.

Enkelt uttryckt innebär detta:

• Hyreskostnader kan nu dras av från inkomsten
• Skattedeklarationer som faller inom den fyraåriga preskriptionstiden kan revideras
• Många ägare kan ha rätt till återbetalning, beroende på utfallet av eventuella ytterligare överklaganden i Högsta domstolen
• Alla avdragsgilla kostnader måste styrkas med officiella fakturor (facturas)

Observera: Det är viktigt att nämna att detta avgörande kan överklagas. Staten kan föra ärendet vidare till Högsta domstolen, vilket innebär att beslutet ännu inte är slutgiltigt. Ägare som överväger att ansöka om återbetalning bör ta hänsyn till detta i sitt beslut och söka professionell rådgivning innan de går vidare.

Att förstå Spaniens krav för uthyrning

Många fastighetsägare antar att tillstånd och registreringar är desamma i hela Spanien, men de kan variera avsevärt beroende på fastighetens läge.

Regionala skillnader

Spanien har inte ett enhetligt system för semesteruthyrning. De autonoma regionerna har betydande befogenheter när det gäller turistregleringar, och vissa kommuner kan införa ytterligare restriktioner.
Detta innebär att en fastighetsägare i Andalusien kan behöva följa andra tillståndskrav, driftsvillkor eller zonbegränsningar jämfört med någon som hyr ut en fastighet i Katalonien, Valencia eller Madrid. Eftersom de regionala myndigheterna fortsätter att utforma sina egna riktlinjer bör fastighetsägare kontrollera de aktuella kraven innan de annonserar fastigheten på plattformar för korttidsuthyrning.

Regler i bostadsrättsföreningen

Fastighetsägare fokuserar ibland helt på de regionala myndigheternas krav och bortser samtidigt från begränsningar på byggnadsnivå. I lägenhetskomplex och bostadsområden kan bostadsrättsföreningens regler påverka om korttidsuthyrning är tillåten och under vilka villkor.
Att granska bostadsrättsföreningens regler innan man köper eller hyr en fastighet kan förhindra oväntade komplikationer senare.

Rapportering via plattformar

Även om det nationella registreringssystemet har avskaffats kan digitala plattformar fortfarande ha rapporteringsskyldigheter. Plattformarna kan dela information med myndigheterna om värdens uppgifter, fastighetsuppgifter, bokningsinformation osv.
Därför är det viktigt för fastighetsägare att informationen i annonserna är korrekt och konsekvent på olika plattformar.

Vad fastighetsägare bör göra nu

Granska dina senaste skattedeklarationer

Om du har deklarerat som icke-EU-bosatt och betalat skatt på bruttohyresintäkter, kontakta en skattespecialist för att bedöma om det är möjligt att ansöka om återbetalning. Tänk på att domen kan komma att överklagas vidare till Högsta domstolen.

Behåll din regionala turistlicens

Ditt regionala registreringsnummer förblir giltigt och är nu den primära referensen för din fastighet. Kontrollera att det är giltigt hos din regionala myndighet eller kommun.

Uppdatera dina annonser på plattformarna

Ta bort eller uppdatera alla hänvisningar till ett NRUA-nummer på Airbnb, Booking.com eller andra plattformar. Ditt regionala licensnummer är den relevanta uppgiften du behöver i framtiden.

Du behöver inte lämna in den nationella årliga informationsdeklarationen

Skyldigheten kopplad till NRUA har upphävts. Din vanliga skattedeklaration (Modelo 210) är fortfarande obligatorisk och är separat från detta.

För noggranna utgiftsregister

Eftersom icke-bosatta ägare nu kan dra av uthyrningskostnader bör du spara officiella fakturor för alla fastighetsrelaterade kostnader.

Sök juridisk rådgivning om din annons har tagits bort

Om din fastighet togs bort från en plattform mellan juli 2025 och maj 2026 på grund av bristande efterlevnad av det nationella uthyrningsregistret, bör du rådfråga en spansk fastighetsjurist om eventuella ersättningsmöjligheter.

Avslutande tankar

För att driva en framgångsrik korttidsuthyrningsverksamhet i Spanien krävs en gedigen förståelse för uthyrningsreglerna och efterlevnad av skattelagstiftningen. Avskaffandet av det nationella hyresregistret innebar inte att regleringen upphävdes. I stället har Högsta domstolens dom återfört befogenheten till regionerna och avskaffat ett nationellt regelverk som varit i kraft i mindre än ett år. Därför är det viktigt att hålla sig informerad om de senaste ändringarna i hyreslagstiftningen och föra noggranna register så att du kan anpassa dig till eventuella framtida ändringar i de spanska hyresreglerna.