Spanje Huurregels in 2026: Wat Eigenaren die niet in Spanje wonen moeten weten

De vastgoedmarkt van Spanje, vooral langs de Costa del Sol, heeft internationale kopers aangetrokken die op zoek zijn naar een combinatie van levensstijl en huurinkomsten. Van luxe villa’s in Marbella tot appartementen aan het strand in Estepona, korte termijn verhuur is een belangrijk onderdeel geworden van de investeringsstrategie voor veel niet-residente eigenaars.
Maar het afgelopen jaar is er veel veranderd. Nieuwe belastingregels, strengere verhuurvoorschriften en extra rapportagevereisten die tussen 2025 en 2026 worden ingevoerd, veranderen de manier waarop niet-residente eigenaars hun eigendommen beheren. Terwijl sommige van deze veranderingen financiële voordelen opleveren voor de eigenaars, voegen andere een laag complexiteit toe die moeilijk te negeren is.

Spanje veranderingen in huurregels voor niet-ingezetenen

Een van de meest opvallende wijzigingen in de huurwetgeving heeft betrekking op de manier waarop niet-ingezeten verhuurders worden belast. Tot voor kort werden eigenaren die buiten de EU gevestigd waren, belast op hun bruto huurinkomsten. Er was geen optie om onderhoudskosten, verzekeringen, gemeenschapskosten, enz. af te trekken, iets wat inwoners van de EU altijd konden doen. Alles veranderde echter in juli 2025.
Het Spaanse nationale gerechtshof oordeelde dat dit tweeledige systeem discriminerend was. Het hof besloot dat verhuurders die niet in Spanje wonen, ongeacht hun land van herkomst, gelijk moeten worden behandeld als ze dezelfde economische activiteit uitoefenen.
Volgens de uitspraak van de rechtbank heb je waarschijnlijk te veel betaald als je de Modelo 210 (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen) hebt ingediend als niet-ingezetene van de EU. Je hebt nu het recht om legitieme zakelijke uitgaven af te trekken, waaronder beheer- en schoonmaakkosten, onderhoud en reparaties, gemeenschapskosten, enz.
Wat nog belangrijker is: als je sinds 2022 belasting hebt betaald over je bruto inkomen, kun je een verzoek indienen om het verschil terug te krijgen.

Eenvoudig gezegd betekent dit het volgende:

• Huurkosten kunnen nu worden afgetrokken van het inkomen
• Belastingaangiften vanaf 2022 kunnen worden herzien
• Veel eigenaren kunnen in aanmerking komen voor teruggave

Voor investeerders met waardevolle eigendommen in Marbella of actieve vakantieverhuur aan de Costa del Sol is dit geen kleine aanpassing. Het is een financiële kans die grotendeels onopgemerkt is gebleven.

Registratie van verhuur is niet langer optioneel

Tegelijkertijd heeft Spanje de regels voor korte termijn verhuur aanzienlijk aangescherpt. Sinds juli 2025 moet elke woning die vermeld staat op platforms zoals Airbnb of Booking.com een verhuurregistratienummer (NRA) hebben. Deze regel geldt over de hele linie, ongeacht hoe vaak de woning wordt verhuurd.
Dat deel is niet nieuw. Wat wel is veranderd, is de handhaving.

Zonder geldig registratienummer:

• Kunnen advertenties automatisch van platforms worden verwijderd
• Eigenaren kunnen het wettelijke recht om op korte termijn te verhuren verliezen
• Het opgeven van huurinkomsten kan problematisch worden

Voor eigenaren in gebieden met een grote vraag, zoals Marbella, Benahavís en Estepona, waar korte termijn verhuur een belangrijke bron van inkomsten is, is deze regelgeving bijzonder relevant omdat het ervoor zorgt dat professionele, compliant verhuurders een hogere bezettingsgraad zien.
Als je je NRA nog niet op de verhuurplatforms hebt vermeld, moet je dat nu doen.

Een nieuwe nalevingslaag in 2026

Misschien wel de belangrijkste en minst begrepen verandering is de introductie van de Jaarlijkse Informatieve Verklaring. Deze wordt in januari 2026 geïntroduceerd door het ministerie van Wonen en staat los van je standaard belastingaangifte.
Deze nieuwe regel verplicht verhuurders met een huurregistratienummer om een jaarlijkse verklaring van verhuuractiviteit in te dienen. Dit geldt voor elke woning, ongeacht hoe actief deze gedurende het jaar is geweest.
Eigenaren moeten details rapporteren zoals:

• Aantal gehoste gasten
• Data van elk verblijf
• Doel van elk bezoek

Het is belangrijk om te vermelden dat zelfs als de woning helemaal niet werd verhuurd, een verklaring toch vereist is. Als je dit niet doet, kunnen de autoriteiten je NRA intrekken. Dit zou betekenen dat je woning niet langer legaal is om te verhuren en dat je wordt verbannen van alle grote boekingsplatforms totdat je een jaarlijkse verklaring van verhuuractiviteit indient.

Uitdaging voor niet-residente eigenaren

Naast de regels zelf, is ook het proces om eraan te voldoen veeleisender geworden.
Er zijn nu digitale certificaten nodig en interactie met Spaanse administratieve systemen, vooral voor degenen die hun eigendom vanuit het buitenland beheren.
Dit creëert een duidelijke kloof tussen het bezitten van een eigendom en het efficiënt beheren ervan. Voor veel internationale investeerders, vooral degenen met meerdere eigendommen of actieve verhuurstrategieën, is professionele ondersteuning niet langer optioneel; het wordt essentieel.

Wat betekent dit voor de markt aan de Costa del Sol?

Deze veranderingen weerspiegelen een bredere verschuiving in de Spaanse vastgoedmarkt, en de impact ervan is al voelbaar aan de Costa del Sol.
Ten eerste wordt de markt meer gereguleerd en transparanter. Het is duidelijk de bedoeling van de autoriteiten om de verhuuractiviteiten nauwgezetter te volgen en ervoor te zorgen dat alle inkomsten worden aangegeven en alle eigendommen aan de wettelijke normen voldoen.
Ten tweede is de toetredingsdrempel verhoogd. Toevallige verhuurders, die af en toe verhuren, vinden het moeilijk om aan de eisen te voldoen. Hierdoor zal het aantal ongeregistreerde of semi-conforme woningen op de markt waarschijnlijk afnemen.
Tegelijkertijd creëert dit een stabielere omgeving voor serieuze investeerders. Met minder informele verhuurders die concurreren voor zichtbaarheid en duidelijkere regels, verschuift de markt geleidelijk naar een professioneler model. Voor kopers die zich richten op toplocaties zoals Marbella of de New Golden Mile kan dit de huurprestaties op lange termijn versterken en een betere investeringszekerheid bieden.
Belangrijk is dat niets van dit alles de aantrekkingskracht van de Costa del Sol verzwakt. De internationale vraag blijft sterk, gedreven door levensstijl, klimaat en waarde op lange termijn. Sterker nog, een meer gestructureerde markt kan het kopersvertrouwen versterken, vooral onder buitenlandse investeerders.

Wat vastgoedeigenaren nu moeten doen

Voor niet-residente eigenaars is het niet alleen belangrijk om deze veranderingen te begrijpen, maar ook om ernaar te handelen.
Niet-ingezeten eigenaars moeten het volgende doen.

• Controleer 2022-2025 belastingaangiften: Controleer of je aangifte hebt gedaan als niet-ingezetene en hebt betaald over het bruto inkomen. Zo ja, neem dan contact op met een belastingspecialist om een verzoek tot terugbetaling in te dienen.
• Controleer NRA: Controleer of je registratienummer zichtbaar is op alle boekingsplatforms en overeenkomt met de gegevens van het Kadaster.
• Jaarlijkse informatieve verklaring: Bevestig dat je 2025 activiteitenverslag is ingediend. Als dat niet zo is, dien dan onmiddellijk een te late aangifte in om je licentie te beschermen.
• Ontvangsten verzamelen: Omdat je nu uitgaven kunt aftrekken, moet je “Facturas” (officiële facturen) bewaren voor elke euro die je aan het onroerend goed hebt uitgegeven. Eenvoudige kassabonnen worden niet geaccepteerd door de Spaanse belastingdienst.

Laatste gedachten

De Spaanse huurmarkt wordt niet minder aantrekkelijk, maar meer gestructureerd. Voor sommigen maakt deze verschuiving de zaken ingewikkelder. Maar voor langetermijninvesteerders, met name aan de Costa del Sol, betekent het een stap in de richting van een transparantere en stabielere investeringsomgeving.
De kansen zijn er nog steeds. Maar in 2026 gaat succes minder over het simpelweg bezitten van onroerend goed in Spanje en meer over het effectief beheren ervan.