Spanje Huurregels in 2026: Wat Eigenaren die niet in Spanje wonen moeten weten

De Spaanse vastgoedmarkt, met name langs de Costa del Sol, trekt internationale kopers aan die een bepaalde levensstijl willen combineren met huurinkomsten. Van luxe villa’s in Marbella tot appartementen aan het strand in Estepona: kortetermijnverhuur is voor veel niet-ingezeten eigenaren een belangrijk onderdeel van hun beleggingsstrategie geworden.
Maar het afgelopen jaar is de situatie veranderd, en daarna nogmaals. Nieuwe belastingregels, herziene verhuurvoorschriften en een uitspraak van het Hooggerechtshof hebben de situatie voor niet-ingezeten eigenaren van onroerend goed ingrijpend veranderd.
Een van de grootste ontwikkelingen vond echter plaats in mei 2026, toen het Spaanse Hooggerechtshof het nationale register voor kortetermijnverhuur, dat in 2025 door de regering was ingevoerd, ongeldig verklaarde. Door deze uitspraak werd een landelijk registratiesysteem afgeschaft dat eigenaren van onroerend goed met nog meer administratieve verplichtingen had opgezadeld. Om meer details te geven over enkele van deze veranderingen, volgt hieronder een actueel overzicht van alle wijzigingen in de verhuurregels in Spanje.

Spaanse verhuurregels: belangrijke update voor 2026

Tot mei 2026 moest elke accommodatie die op platforms zoals Airbnb of Booking.com werd aangeboden, beschikken over een nationaal registratienummer voor verhuur (NRUA). Deze verplichting werd vorig jaar ingevoerd en trad op 1 juli 2025 in werking. Niet-naleving kon ertoe leiden dat advertenties van de platforms werden verwijderd. Die verplichting bestaat niet langer.
Op 21 mei 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof een uitspraak gedaan waarin het nationale registratiesysteem voor kortetermijnverhuur nietig werd verklaard. Het hof oordeelde dat de centrale overheid niet de grondwettelijke bevoegdheid had om een nationaal register op te zetten dat parallel liep aan de regionale toeristische verhuurregisters die al door de 17 autonome gemeenschappen van Spanje werden beheerd. Toerismeregelgeving is volgens de Spaanse grondwet een regionale aangelegenheid, en het nationale systeem bleek zich op onrechtmatige wijze op dat terrein te hebben begeven.

Als gevolg hiervan:

• De verplichting om een nationaal NRUA-nummer aan te vragen bij het Colegio de Registradores is niet langer van toepassing.
• Platforms zoals Airbnb en Booking.com hebben geen NRUA-nummer meer nodig als voorwaarde om een accommodatie te mogen aanbieden.
• Woningen die van platforms zijn verwijderd omdat het NRUA-nummer niet werd vermeld, kunnen mogelijk gronden hebben om die verwijderingen aan te vechten. Juridisch advies wordt echter aanbevolen

Hoewel dit de centrale bureaucratie heeft verminderd, zijn de bestaande verplichtingen voor eigenaren van onroerend goed niet opgeheven. De regionale en gemeentelijke toeristische vergunningen blijven van kracht. Het oordeel van de rechtbank luidde juist dat er al regionale registers bestonden, waardoor het nationale niveau overbodig was geworden. Als u in het bezit bent van een regionaal toeristisch registratienummer – in Andalusië is dat VFT, of het equivalent daarvan in uw regio – dient u dit te blijven gebruiken. Dat is nu de belangrijkste geldige referentie voor het exploiteren van uw huurwoning. De rechtbank handhaafde echter de verplichting voor platforms om gegevens over verhuuractiviteiten met de autoriteiten te delen.

De jaarlijkse informatieaangifte

Vanaf januari 2026 waren eigenaren met een nationaal registratienummer voor verhuur verplicht om jaarlijks een aangifte van de verhuuractiviteiten in te dienen, met daarin het aantal gasten, de verblijfsdata en het doel van elk bezoek. Zelfs woningen zonder verhuuractiviteiten moesten deze aangifte indienen. Het niet nakomen hiervan leidde tot intrekking van het registratienummer.
Naar aanleiding van het vonnis van mei 2026 is deze verplichting opgeheven. De jaarlijkse aangifte was rechtstreeks gekoppeld aan het NRUA-systeem, en aangezien dat systeem nietig is verklaard, vervalt ook de daarmee samenhangende rapportageverplichting.
De standaard belastingverplichtingen blijven ongewijzigd. Inkomsten uit verhuur moeten nog steeds jaarlijks worden aangegeven via Modelo 210; dit is een afzonderlijke juridische kwestie en ondervindt geen gevolgen van deze rechterlijke uitspraak.

Wijzigingen in de Spaanse verhuurregels voor niet-ingezetenen

Een van de meest opvallende wijzigingen in de verhuurwetgeving betreft de manier waarop niet-ingezeten verhuurders worden belast. Tot voor kort werden eigenaren die buiten de EU woonden belast over hun bruto huurinkomsten, zonder de mogelijkheid om onderhoudskosten, verzekeringen, VvE-bijdragen of andere uitgaven af te trekken – iets wat EU-ingezetenen altijd al hadden kunnen doen.
Het Spaanse Nationale Hof oordeelde in 2025 dat dit tweeledige systeem discriminerend was. Het hof oordeelde dat niet-ingezeten verhuurders, ongeacht hun land van herkomst, gelijk behandeld moeten worden wanneer zij dezelfde economische activiteit uitoefenen.
Dit betekent dat als u als niet-EU-ingezetene het Modelo 210 (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen) hebt ingediend, u waarschijnlijk te veel belasting hebt betaald. Je hebt nu recht op aftrek van legitieme zakelijke kosten, waaronder kosten voor vastgoedbeheer en schoonmaak, onderhoud en reparaties, en verenigingskosten.
Belangrijk is dat je een verzoek tot teruggaaf van het verschil kunt indienen voor elk belastingjaar dat nog binnen de standaard verjaringstermijn van vier jaar valt.

Eenvoudig gezegd betekent dit:

• Huurkosten kunnen nu van het inkomen worden afgetrokken
• Belastingaangiften die binnen de verjaringstermijn van vier jaar vallen, kunnen worden herzien
• Veel eigenaren zouden in aanmerking kunnen komen voor terugbetalingen, afhankelijk van de uitkomst van een eventueel verder beroep bij het Hooggerechtshof
• Alle aftrekbare kosten moeten worden gestaafd met officiële facturen (facturas)

Opmerking: Het is belangrijk te vermelden dat tegen deze uitspraak beroep kan worden aangetekend. De staat kan de zaak voorleggen aan het Hooggerechtshof, wat betekent dat de uitspraak nog niet definitief is. Eigenaren die overwegen een teruggaafaanvraag in te dienen, dienen hiermee rekening te houden bij hun beslissing en professioneel advies in te winnen alvorens verder te gaan.

Inzicht in de Spaanse vereisten voor verhuur

Veel eigenaren gaan ervan uit dat vergunningen en registraties in heel Spanje hetzelfde zijn, maar deze kunnen aanzienlijk verschillen, afhankelijk van de locatie van het onroerend goed.

Regionale verschillen

Spanje hanteert geen uniform systeem voor vakantieverhuur. Autonome gemeenschappen hebben aanzienlijke bevoegdheden op het gebied van toeristische regelgeving, en sommige gemeenten kunnen aanvullende beperkingen opleggen.
Dit betekent dat een eigenaar in Andalusië mogelijk aan andere vergunningsvereisten, exploitatievoorwaarden of bestemmingsbeperkingen moet voldoen dan iemand die een woning verhuurt in Catalonië, Valencia of Madrid. Aangezien regionale overheden hun eigen beleid blijven ontwikkelen, moeten eigenaren de actuele vereisten controleren voordat ze de woning op platforms voor kortetermijnverhuur adverteren.

Regels van de woongemeenschap

Eigenaren van onroerend goed richten zich soms volledig op de vereisten van de regionale overheid, terwijl ze beperkingen op gebouwniveau negeren. In appartementencomplexen en wooncomplexen kunnen de regels van de bewonersvereniging van invloed zijn op de vraag of kortetermijnverhuur is toegestaan en onder welke voorwaarden.
Het doornemen van de regels van de bewonersvereniging voordat u een woning koopt of huurt, kan onverwachte complicaties later voorkomen.

Rapportageverplichtingen van platforms

Hoewel het nationale registratiekader is afgeschaft, kunnen digitale platforms nog steeds rapportageverplichtingen hebben. Platforms kunnen informatie met autoriteiten delen over gegevens van verhuurders, woninggegevens, boekingsinformatie, enz.
Het is dus belangrijk voor eigenaren dat de informatie in hun advertenties nauwkeurig is en consistent op verschillende platforms.

Wat eigenaren van onroerend goed nu moeten doen

Controleer uw recente belastingaangiften

Als u aangifte heeft gedaan als niet-EU-ingezetene en belasting heeft betaald over de bruto-huuropbrengsten, neem dan contact op met een belastingdeskundige om te beoordelen of een teruggaafaanvraag haalbaar is. Houd er rekening mee dat tegen de uitspraak mogelijk nog beroep kan worden aangetekend bij het Hooggerechtshof.

Bewaar uw regionale toeristenvergunning

Uw regionale registratienummer blijft geldig en is nu de belangrijkste referentie voor de regelgeving met betrekking tot uw accommodatie. Controleer bij uw regionale overheid of gemeente of het nog geldig is.

Werk uw advertenties op de platforms bij

Verwijder of werk alle verwijzingen naar een NRUA-nummer op Airbnb, Booking.com of andere platforms

bij

. Uw regionale vergunningsnummer is de relevante referentie die u in de toekomst nodig hebt.

U hoeft de nationale jaarlijkse informatieaangifte niet in te dienen

De verplichting in verband met het NRUA-nummer is komen te vervallen. Uw standaard belastingaangifte (Modelo 210) blijft verplicht en staat los van deze regeling.

Houd een goede administratie bij van uw uitgaven

Aangezien niet-ingezeten eigenaren nu verhuurkosten kunnen aftrekken, dient u officiële facturen te bewaren voor alle kosten die verband houden met de accommodatie.

Vraag juridisch advies als uw advertentie is verwijderd

Als uw woning tussen juli 2025 en mei 2026 van een platform is gehaald vanwege het niet naleven van het nationale verhuurregistratiesysteem, raadpleeg dan een Spaanse vastgoedadvocaat over mogelijke compensatiemogelijkheden.

Afsluitende opmerkingen

Het runnen van een succesvol bedrijf in kortetermijnverhuur in Spanje vereist een grondig begrip van de verhuurregels en naleving van de belastingwetgeving. De afschaffing van het nationale verhuurregister heeft de regelgeving niet opgeheven. In plaats daarvan heeft de uitspraak van het Hooggerechtshof de bevoegdheid teruggegeven aan de regio’s en een nationaal niveau afgeschaft dat minder dan een jaar van kracht was. Daarom is het belangrijk om op de hoogte te blijven van de laatste wijzigingen in de huurwetgeving en een nauwkeurige administratie bij te houden, zodat u zich in de toekomst kunt aanpassen aan eventuele veranderingen in de Spaanse huurregels.