хочете купити житло?
Надішліть цю форму та скористайтеся нашим 25-річним досвідом та потужною локальною мережею.Ринок нерухомості Іспанії, особливо вздовж узбережжя Коста-дель-Соль, приваблює міжнародних покупців, які прагнуть поєднати стиль життя з доходом від оренди. Від розкішних вілл у Марбельї до апартаментів на узбережжі в Естепоні, короткострокова оренда стала ключовою частиною інвестиційної стратегії для багатьох власників-нерезидентів.
Але за останній рік все змінилося. Нові податкові правила, суворіші правила оренди та додаткові вимоги до звітності, запроваджені в період з 2025 по 2026 рік, змінюють способи управління нерухомістю для власників-нерезидентів. Хоча деякі з цих змін забезпечують власникам нерухомості фінансову вигоду, інші додають складнощів, які важко ігнорувати.
Зміни в правилах оренди нерухомості в Іспанії для нерезидентів
Одна з найпомітніших змін у законодавстві про оренду впливає на те, як оподатковуються орендодавці-нерезиденти. Донедавна власники, які проживають за межами ЄС, сплачували податок на валовий дохід від оренди. Не було можливості вирахувати витрати на утримання, страхування, комунальні платежі тощо, що завжди могли робити резиденти ЄС. Однак у липні 2025 року все змінилося.
Національний суд Іспанії постановив, що ця дворівнева система є дискримінаційною. Суд вирішив, що до орендодавців-нерезидентів, незалежно від країни їхнього походження, слід ставитися однаково, якщо вони займаються однією і тією ж економічною діяльністю.
Згідно з рішенням суду, якщо ви подавали форму 210 (податок на доходи нерезидентів) як нерезидент ЄС, ви, швидше за все, переплатили. Тепер ви маєте право вирахувати законні бізнес-витрати, включаючи плату за управління нерухомістю та прибирання, технічне обслуговування та ремонт, комунальні платежі тощо.
Що ще важливіше, якщо ви сплачуєте податок на валовий дохід з 2022 року, ви можете подати заяву на відшкодування різниці.
Простими словами це означає:
- Витрати на оренду житла тепер можна вирахувати з доходу
- Податкові декларації, починаючи з 2022 року, можуть бути переглянуті
- Багато власників можуть отримати право на відшкодування
Для інвесторів, які володіють дорогою нерухомістю в Марбельї або здають в оренду нерухомість для активного відпочинку на узбережжі Коста-дель-Соль, це не незначні зміни. Це фінансова можливість, яка залишилася майже непоміченою.
Реєстрація оренди більше не є необов’язковою
У той же час, Іспанія значно посилила правила короткострокової оренди. З липня 2025 року будь-яка нерухомість, розміщена на таких платформах, як Airbnb або Booking.com, повинна мати реєстраційний номер оренди (NRA). Це правило застосовується до всіх об’єктів, незалежно від того, як часто вони здаються в оренду.
Ця частина не нова. Що змінилося, так це правозастосування.
Без дійсного реєстраційного номера:
- Оголошення можуть бути автоматично видалені з платформ
- Власники можуть втратити законне право здавати житло в короткострокову оренду
- Декларування доходів від оренди може стати проблематичним
Для власників у таких популярних районах, як Марбелья, Бенахавіс та Естепона, де короткострокова оренда є основним джерелом доходу, цей закон особливо актуальний, оскільки він гарантує, що професійні орендодавці, які дотримуються вимог законодавства, отримують вищий рівень заповнюваності.
Якщо ви ще не вказали свій NRA на орендних платформах, вам слід зробити це прямо зараз.
Новий рівень комплаєнсу у 2026 році
Мабуть, найбільш значущою і найменш зрозумілою зміною є запровадження Щорічної інформаційної декларації. Запроваджена в січні 2026 року Міністерством житлово-комунального господарства, вона є окремою вимогою від вашої стандартної податкової декларації.
Це нове правило вимагає від орендодавців, які мають реєстраційний номер, подавати щорічну декларацію про орендну діяльність. Це стосується кожного об’єкта нерухомості, незалежно від того, наскільки активно він здавався в оренду протягом року.
Власники повинні повідомляти такі дані, як
- Кількість прийнятих гостей
- Дати кожного перебування
- Мета кожного візиту
Важливо зазначити, що навіть якщо нерухомість взагалі не здавалася в оренду, декларація все одно необхідна. Якщо ви не подасте її, влада може відкликати ваш NRA. Це означатиме, що ваше житло більше не можна здавати в оренду, і вам буде заборонено користуватися всіма основними платформами бронювання, доки ви не подасте щорічну декларацію про орендну діяльність.
Виклик для власників-нерезидентів
Окрім самих правил, процес їх дотримання став більш вимогливим.
Вимоги до подачі декларацій тепер включають цифрові сертифікати та взаємодію з іспанськими адміністративними системами, особливо для тих, хто управляє своєю нерухомістю з-за кордону.
Це створює очевидний розрив між володінням нерухомістю та ефективним управлінням нею. Для багатьох міжнародних інвесторів, особливо тих, хто володіє кількома об’єктами нерухомості або має активну стратегію здачі в оренду, професійна підтримка більше не є необов’язковою, вона стає необхідною.
Що це означає для ринку Коста-дель-Соль
Ці зміни відображають більш широкі зрушення на ринку нерухомості Іспанії, і їхній вплив вже відчувається по всьому узбережжю Коста-дель-Соль.
По-перше, ринок стає більш регульованим і прозорим. Влада чітко прагне ретельніше відстежувати орендну діяльність, гарантуючи, що всі доходи декларуються, а всі об’єкти нерухомості відповідають правовим стандартам.
По-друге, збільшився бар’єр для входу на ринок. Випадковим орендодавцям, які здають житло час від часу, важко відповідати вимогам. Це, ймовірно, зменшить кількість незареєстрованої або напіввідповідної нерухомості на ринку.
Водночас, це створює більш стабільне середовище для серйозних інвесторів. Завдяки зменшенню кількості неофіційних орендарів, які конкурують за видимість, і більш чітким правилам, ринок поступово переходить до більш професійної моделі. Для покупців, які націлені на першокласні локації, такі як Марбелья або Нова Золота миля, це може зміцнити довгострокові орендні показники і забезпечити кращу інвестиційну безпеку.
Важливо, що все це не послаблює привабливість узбережжя Коста-дель-Соль. Міжнародний попит залишається стабільним, що зумовлено стилем життя, кліматом і довгостроковою цінністю. Більш структурований ринок може зміцнити довіру покупців, особливо серед іноземних інвесторів.
Що робити власникам нерухомості зараз
Для власників-нерезидентів першочерговим завданням є не просто розуміння цих змін, а скоріше реагування на них.
Власники-нерезиденти повинні зробити наступне.
- Провести аудит податкових декларацій за 2022-2025 роки: Перевірте, чи подавали ви декларацію як нерезидент ЄС і чи сплачували податок з валового доходу. Якщо так, зверніться до податкового фахівця, щоб подати заяву на відшкодування.
- Перевірте NRA: Переконайтеся, що ваш реєстраційний номер відображається на всіх платформах бронювання і збігається з даними Земельного кадастру.
- Щорічна інформаційна декларація: Переконайтеся, що ваш звіт про діяльність за 2025 рік був поданий. Якщо цього не було зроблено, негайно подайте запізнілу декларацію, щоб захистити свою ліцензію.
- Зберіть квитанції: Оскільки тепер ви можете віднімати витрати, ви повинні зберігати “Facturas” (офіційні рахунки-фактури) на кожен євро, витрачений на нерухомість. Прості чеки з каси не будуть прийняті Іспанським податковим агентством.
Заключні думки
Ринок оренди нерухомості в Іспанії не стає менш привабливим, він стає більш структурованим. Для деяких ця зміна створює певні складнощі. Але для довгострокових інвесторів, особливо на узбережжі Коста-дель-Соль, це крок до більш прозорого і стабільного інвестиційного середовища.
Можливості все ще є. Але у 2026 році успіх полягає не стільки в тому, щоб просто володіти нерухомістю в Іспанії, скільки в тому, щоб ефективно нею управляти.
