хочете купити житло?
Надішліть цю форму та скористайтеся нашим 25-річним досвідом та потужною локальною мережею.Ринок нерухомості Іспанії, особливо вздовж Коста-дель-Соль, приваблює міжнародних покупців, які прагнуть поєднати комфортний спосіб життя з доходом від оренди. Від розкішних вілл у Марбельї до апартаментів на березі моря в Естепоні — короткострокова оренда стала ключовою складовою інвестиційної стратегії для багатьох власників-нерезидентів.
Однак протягом останнього року ситуація змінилася, а потім змінилася ще раз. Нові податкові постанови, переглянуті правила оренди та рішення Верховного суду суттєво змінили ситуацію для власників нерухомості-нерезидентів.
Однак одна з найважливіших подій сталася у травні 2026 року, коли Верховний суд Іспанії скасував національний реєстр короткострокової оренди, запроваджений урядом у 2025 році. Це рішення скасувало загальнонаціональну систему реєстрації, яка додала ще один рівень адміністративних вимог для власників нерухомості. Щоб надати більш детальну інформацію про деякі з цих змін, нижче наведено актуальний огляд усіх змін у правилах оренди в Іспанії.
Правила оренди в Іспанії: важливе оновлення 2026 року
До травня 2026 року будь-яка нерухомість, розміщена на таких платформах, як Airbnb або Booking.com, мала мати національний реєстраційний номер оренди (NRUA). Ця вимога була запроваджена минулого року та набула чинності 1 липня 2025 року. Недотримання цієї вимоги могло призвести до видалення оголошень з платформ. Ця вимога більше не діє.
21 травня 2026 року Верховний суд Іспанії виніс рішення, яким визнав національну систему реєстрації короткострокової оренди недійсною. Суд встановив, що центральний уряд не мав конституційних повноважень для створення національного реєстру, який би функціонував паралельно з регіональними реєстрами туристичної оренди, що вже ведуться 17 автономними спільнотами Іспанії. Згідно з Конституцією Іспанії регулювання туризму належить до компетенції регіонів, і було встановлено, що національна система незаконно втрутилася в цю сферу.
Як наслідок:
- Обов’язок отримувати національний номер NRUA у Colegio de Registradores більше не застосовується.
- Таким платформам, як Airbnb та Booking.com, більше не потрібен номер NRUA як умова для розміщення об’єкта нерухомості.
- Власники об’єктів нерухомості, вилучених з платформ через відсутність номера NRUA, можуть мати підстави оскаржити такі вилучення. Однак рекомендується звернутися за юридичною консультацією
Хоча це зменшило рівень централізованої бюрократії, воно не скасувало існуючих зобов’язань, що покладаються на власників нерухомості. Регіональні та муніципальні ліцензії на туристичну діяльність залишаються чинними. Суд у своєму рішенні саме зазначив, що регіональні реєстри вже існували, що робить національний рівень зайвим. Якщо ви маєте регіональний реєстраційний номер у сфері туризму (у Андалусії — VFT) або його еквівалент у вашому регіоні, вам слід і надалі ним користуватися. Наразі це є основним дійсним документом для ведення діяльності з оренди нерухомості. Однак суд залишив у силі зобов’язання платформ надавати дані про орендну діяльність органам влади.
Щорічна інформаційна декларація
З січня 2026 року власники, які мали національний реєстраційний номер оренди, були зобов’язані подавати щорічну декларацію про діяльність з оренди, включаючи кількість гостей, дати проживання та мету кожного візиту. Навіть об’єкти нерухомості, де не здійснювалася оренда, повинні були подавати
таку декларацію
. Невиконання цієї вимоги призводило до анулювання реєстраційного номера.
Згідно з рішенням суду від травня 2026 року цей обов’язок було скасовано. Щорічна декларація була безпосередньо пов’язана з системою NRUA, і оскільки ця система була визнана недійсною, пов’язана з нею вимога щодо звітності також втрачає чинність.
Стандартні податкові зобов’язання залишаються без змін. Дохід від оренди, як і раніше, необхідно щорічно декларувати за формою Modelo 210; це окреме юридичне питання, на яке дане судове рішення не впливає.
Зміни в іспанському законодавстві щодо оренди для нерезидентів
Одна з найважливіших змін у законодавстві про оренду стосується оподаткування орендодавців-нерезидентів. Донедавна власники, які проживали за межами ЄС, оподатковувалися на валовий дохід від оренди без можливості віднімати витрати на утримання, страхування, комунальні внески чи інші витрати — те, що мешканці ЄС завжди могли робити.
У 2025 році Національний суд Іспанії ухвалив рішення, що така дворівнева система є дискримінаційною. Суд вирішив, що орендодавці-нерезиденти, незалежно від країни походження, повинні мати рівні умови при здійсненні однакової господарської діяльності.
Це означає, що якщо ви подавали декларацію Modelo 210 (податок на доходи нерезидентів) як особа, що не є резидентом ЄС, ви, ймовірно, переплатили. Тепер ви маєте право віднімати законні бізнес-витрати, зокрема витрати на управління нерухомістю та прибирання, технічне обслуговування й ремонт, а також комунальні внески.
Важливо, що ви можете подати заяву на повернення різниці за будь-який податковий рік, який ще не минув у межах стандартного чотирирічного терміну позовної давності.
Простіше кажучи, це означає:
- Витрати на оренду тепер можна віднімати з доходу
- Податкові декларації, подані протягом чотирирічного терміну позовної давності, можуть бути переглянуті
- Багато власників можуть мати право на повернення коштів, залежно від результату будь-якого подальшого оскарження у Верховному суді
- Усі витрати, що підлягають відрахуванню, повинні бути підтверджені офіційними рахунками-фактурами (facturas)
Примітка: Важливо зазначити, що це рішення може бути оскаржене. Держава може передати справу до Верховного суду, а це означає, що рішення ще не є остаточним. Власники, які розглядають можливість подання заяв на відшкодування, повинні врахувати це при прийнятті рішення та звернутися за професійною консультацією, перш ніж продовжувати.
Розуміння вимог Іспанії щодо оренди
Багато власників нерухомості вважають, що ліцензії та реєстрація є однаковими по всій Іспанії, але вони можуть суттєво відрізнятися залежно від місцезнаходження об’єкта нерухомості.
Регіональні відмінності
В Іспанії не діє єдина система оренди нерухомості для відпочинку. Автономні спільноти мають значні повноваження щодо регулювання туризму, а деякі муніципалітети можуть запроваджувати додаткові обмеження.
Це означає, що власник нерухомості в Андалусії може бути змушений дотримуватися інших вимог щодо ліцензування, умов експлуатації або обмежень зонування, ніж той, хто здає нерухомість у Каталонії, Валенсії чи Мадриді. Оскільки регіональні уряди продовжують розробляти власну політику, власникам слід перевіряти актуальні вимоги перед тим, як розміщувати оголошення про нерухомість на платформах короткострокової оренди.
Правила житлового комплексу
Власники нерухомості іноді зосереджуються виключно на вимогах регіональних урядів, ігноруючи обмеження на рівні будівлі. У багатоквартирних комплексах та житлових масивах правила співвласників можуть впливати на те, чи дозволена діяльність з короткострокової оренди та за яких умов.
Ознайомлення з правилами співвласників перед придбанням або орендою нерухомості може запобігти несподіваним ускладненням у майбутньому.
Звітність перед платформами
Хоча система національного реєстру була скасована, цифрові платформи все ще можуть мати зобов’язання щодо звітності. Платформи можуть надавати органам влади інформацію щодо даних про орендодавців, об’єкти нерухомості, бронювання тощо.
Тому для власників нерухомості важливо, щоб інформація в оголошеннях була точною та узгодженою на різних платформах.
Що слід зробити власникам нерухомості зараз
Перегляньте свої останні податкові декларації
Якщо ви подавали декларацію як нерезидент ЄС і сплачували податок з валового доходу від оренди, зверніться до податкового фахівця, щоб оцінити, чи є обґрунтованою заявка на повернення коштів. Майте на увазі, що це рішення може бути оскаржене у Верховному суді.
Збережіть свою регіональну ліцензію на туристичну діяльність
Ваш регіональний реєстраційний номер залишається чинним і тепер є основним нормативним документом для вашого об’єкта нерухомості. Переконайтеся в його дійсності у регіональному уряді або муніципалітеті.
Оновіть свої оголошення на платформах
Видаліть або оновіть будь-які згадки про номер NRUA на Airbnb, Booking.com або інших платформах. Ваш регіональний номер ліцензії — це той документ, який вам знадобиться в майбутньому.
Не потрібно подавати щорічну національну інформаційну декларацію
Обов’язок, пов’язаний із NRUA, скасовано. Ваша стандартна податкова декларація за формою Modelo 210 залишається обов’язковою і не пов’язана з цим.
Ведіть належний облік витрат
Оскільки власники-нерезиденти тепер можуть віднімати витрати на оренду, зберігайте офіційні рахунки-фактури за всі витрати, пов’язані з нерухомістю.
Зверніться за юридичною консультацією, якщо ваше оголошення було видалено
Якщо ваша нерухомість була видалена з платформи в період з липня 2025 року по травень 2026 року через невідповідність вимогам національної системи реєстру оренди, проконсультуйтеся з іспанським юристом з питань нерухомості щодо можливих варіантів компенсації.
Підсумкові думки
Для успішного ведення бізнесу з короткострокової оренди в Іспанії необхідне глибоке розуміння правил оренди та дотримання податкового законодавства. Скасування національного реєстру оренди не означало скасування самого регулювання. Натомість рішення Верховного суду повернуло повноваження регіонам і скасувало національний рівень регулювання, який діяв менше ніж рік. Саме тому важливо бути в курсі останніх змін у законодавстві про оренду та вести точну звітність, щоб у майбутньому ви могли адаптуватися до будь-яких змін у правилах оренди в Іспанії.
