Hiszpańskie zasady wynajmu w 2026 roku: co muszą wiedzieć właściciele niebędący rezydentami

Hiszpański rynek nieruchomości, zwłaszcza wzdłuż wybrzeża Costa del Sol, przyciąga międzynarodowych nabywców pragnących połączyć komfort życia z dochodami z wynajmu. Od luksusowych willi w Marbelli po apartamenty przy plaży w Esteponie – wynajem krótkoterminowy stał się kluczowym elementem strategii inwestycyjnej wielu właścicieli niebędących rezydentami.
Jednak w ciągu ostatniego roku sytuacja uległa zmianie, a następnie ponownie się zmieniła. Nowe przepisy podatkowe, znowelizowane regulacje dotyczące wynajmu oraz orzeczenie Sądu Najwyższego znacząco wpłynęły na sytuację właścicieli nieruchomości niebędących rezydentami.
Jednak jednym z największych wydarzeń był maj 2026 r., kiedy to hiszpański Sąd Najwyższy unieważnił krajowy rejestr wynajmu krótkoterminowego wprowadzony przez rząd w 2025 r. Orzeczenie to zniosło ogólnokrajowy system rejestracji, który nakładał na właścicieli nieruchomości dodatkowe obciążenia administracyjne. Aby przedstawić więcej szczegółów na temat niektórych z tych zmian, poniżej zamieszczamy aktualne podsumowanie wszystkich zmian w przepisach dotyczących wynajmu w Hiszpanii.

Przepisy dotyczące wynajmu w Hiszpanii: ważna aktualizacja z 2026 r.

Do maja 2026 r. każda nieruchomość wystawiona na platformach takich jak Airbnb lub Booking.com musiała posiadać krajowy numer rejestracyjny wynajmu (NRUA). Wymóg ten został wprowadzony w zeszłym roku i wszedł w życie 1 lipca 2025 r. Nieprzestrzeganie tego wymogu mogło skutkować usunięciem ofert z platform. Wymóg ten już nie obowiązuje.
W dniu 21 maja 2026 r. hiszpański Sąd Najwyższy wydał orzeczenie, w którym uznał krajowy system rejestracji wynajmu krótkoterminowego za nieważny. Sąd stwierdził, że rząd centralny nie posiadał konstytucyjnych uprawnień do utworzenia krajowego rejestru, który funkcjonowałby równolegle z regionalnymi rejestrami wynajmu turystycznego prowadzonymi już przez 17 wspólnot autonomicznych Hiszpanii. Zgodnie z hiszpańską konstytucją regulacja turystyki należy do kompetencji regionalnych, a uznano, że system krajowy bezprawnie wkroczył w tę dziedzinę.

W rezultacie:

• Obowiązek uzyskania krajowego numeru NRUA od Colegio de Registradores przestał obowiązywać.
• Platformy takie jak Airbnb i Booking.com nie muszą już posiadać numeru NRUA jako warunku umieszczenia oferty nieruchomości.
• Właściciele nieruchomości usuniętych z platform z powodu braku podania numeru NRUA mogą mieć podstawy do zakwestionowania tych usunięć. Zaleca się jednak zasięgnięcie porady prawnej

Chociaż zmniejszyło to poziom centralnej biurokracji, nie wyeliminowało to istniejących obowiązków, które mają zastosowanie do właścicieli nieruchomości. Regionalne i gminne zezwolenia turystyczne pozostają w mocy. Wyrok sądu stanowił właśnie, że rejestry regionalne już istniały, co sprawiało, że warstwa krajowa stała się zbędna. Jeśli posiadasz regionalny numer rejestracji turystycznej, którym w Andaluzji jest VFT, lub jego odpowiednik w swoim regionie, powinieneś nadal z niego korzystać. Jest to obecnie główny, ważny dokument uprawniający do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Sąd utrzymał jednak obowiązek platform dotyczący udostępniania organom danych dotyczących działalności wynajmu.

Roczna deklaracja informacyjna

Od stycznia 2026 r. właściciele posiadający krajowy numer rejestracyjny wynajmu byli zobowiązani do składania rocznej

deklaracji

dotyczącej działalności wynajmu, zawierającej liczbę gości, daty pobytu oraz cel każdej wizyty. Obowiązek ten dotyczył nawet nieruchomości, na których nie prowadzono działalności wynajmu. Niezastosowanie się do tego wymogu skutkowało cofnięciem numeru rejestracyjnego.
W wyniku wyroku z maja 2026 r. obowiązek ten został zniesiony. Roczna deklaracja była bezpośrednio powiązana z systemem NRUA, a ponieważ system ten został uznany za nieważny, wraz z nim znika również związany z nim wymóg sprawozdawczy.
Standardowe obowiązki podatkowe pozostają bez zmian. Dochody z wynajmu nadal należy zgłaszać corocznie za pomocą formularza Modelo 210, co stanowi odrębną kwestię prawną i nie ma żadnego związku z niniejszym orzeczeniem sądowym.

Zmiany w przepisach dotyczących wynajmu w Hiszpanii dla osób niebędących rezydentami

Jedna z najbardziej znaczących zmian w

przepisach dotyczących wynajmu

dotyczy sposobu opodatkowania wynajmujących niebędących rezydentami. Do niedawna właściciele mieszkający poza UE byli opodatkowani od swoich dochodów brutto z wynajmu bez możliwości odliczenia kosztów utrzymania, ubezpieczenia, opłat wspólnotowych ani innych wydatków, co mieszkańcy UE zawsze mogli robić.
Hiszpański Sąd Najwyższy orzekł w 2025 r., że ten dwutorowy system był dyskryminujący. Sąd uznał, że wynajmujący niebędący rezydentami, niezależnie od kraju pochodzenia, powinni być traktowani na równi, gdy prowadzą tę samą działalność gospodarczą.
Oznacza to, że jeśli jako osoba niebędąca rezydentem UE składałeś dotychczas formularz Modelo 210 (podatek dochodowy dla nierezydentów), prawdopodobnie nadpłaciłeś podatek. Obecnie przysługuje Ci prawo do odliczenia uzasadnionych kosztów działalności, w tym opłat za zarządzanie nieruchomością i sprzątanie, koszty konserwacji i napraw oraz opłat wspólnotowych.
Co ważne, możesz złożyć wniosek o zwrot różnicy za każdy rok podatkowy, który nadal mieści się w standardowym czteroletnim terminie przedawnienia.

Mówiąc prościej, oznacza to, że:

• Koszty związane z wynajmem można teraz odliczyć od dochodu
• Zeznania podatkowe złożone w ramach czteroletniego okresu przedawnienia mogą zostać skorygowane
• Wielu właścicieli może kwalifikować się do zwrotu podatku, z zastrzeżeniem wyniku ewentualnego dalszego postępowania odwoławczego przed Sądem Najwyższym
• Wszystkie wydatki podlegające odliczeniu muszą być poparte oficjalnymi fakturami (facturas)

Uwaga: Należy wspomnieć, że od tego orzeczenia przysługuje odwołanie. Państwo może wnieść sprawę do Sądu Najwyższego, co oznacza, że stanowisko to nie jest jeszcze ostateczne. Właściciele rozważający złożenie wniosku o zwrot powinni wziąć to pod uwagę przy podejmowaniu decyzji i zasięgnąć profesjonalnej porady przed podjęciem dalszych kroków.

Zrozumienie hiszpańskich wymogów dotyczących wynajmu

Wielu właścicieli nieruchomości zakłada, że licencje i rejestracje są takie same w całej Hiszpanii, ale mogą się one znacznie różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości.

Różnice regionalne

W Hiszpanii nie obowiązuje jednolity system wynajmu wakacyjnego. Wspólnoty autonomiczne mają znaczne uprawnienia w zakresie regulacji turystycznych, a niektóre gminy mogą wprowadzać dodatkowe ograniczenia.
Oznacza to, że właściciel nieruchomości w Andaluzji może być zobowiązany do spełnienia innych wymogów licencyjnych, warunków prowadzenia działalności lub ograniczeń zagospodarowania przestrzennego w porównaniu z osobą wynajmującą nieruchomość w Katalonii, Walencji lub Madrycie. Ponieważ władze regionalne nadal opracowują własne zasady, właściciele powinni zweryfikować aktualne wymagania przed opublikowaniem ogłoszenia o wynajmie na platformach wynajmu krótkoterminowego.

Zasady wspólnoty mieszkaniowej

Właściciele nieruchomości czasami skupiają się wyłącznie na wymogach władz regionalnych, ignorując jednocześnie ograniczenia obowiązujące na poziomie budynku. W kompleksach mieszkaniowych i osiedlach regulamin wspólnoty mieszkaniowej może mieć wpływ na to, czy wynajem krótkoterminowy jest dozwolony i na jakich warunkach.
Zapoznanie się z regulaminem wspólnoty przed zakupem lub wynajęciem nieruchomości może zapobiec nieoczekiwanym komplikacjom w przyszłości.

Zgłaszanie danych przez platformy

Mimo zniesienia krajowego systemu rejestracji platformy cyfrowe mogą nadal podlegać obowiązkom sprawozdawczym. Platformy mogą przekazywać organom władzy informacje dotyczące danych gospodarza, szczegółów nieruchomości, informacji o rezerwacjach itp.
Dlatego ważne jest, aby informacje zawarte w ogłoszeniach były dokładne i spójne na różnych platformach.

Co powinni teraz zrobić właściciele nieruchomości

?

Sprawdź swoje ostatnie zeznania podatkowe

Jeśli złożyłeś

zeznanie

jako osoba niebędąca rezydentem UE i zapłaciłeś podatek od dochodu brutto z wynajmu, skontaktuj się ze specjalistą ds. podatków, aby ocenić, czy wniosek o zwrot podatku ma szanse powodzenia. Pamiętaj, że orzeczenie może być przedmiotem dalszego odwołania do Sądu Najwyższego.

Zachowaj swoją regionalną licencję turystyczną

Twój regionalny numer rejestracyjny pozostaje ważny i stanowi obecnie główny dokument regulacyjny dotyczący Twojej nieruchomości. Upewnij się, że jest on ważny, kontaktując się z władzami regionalnymi lub gminnymi.

Zaktualizuj swoje ogłoszenia na platformach

Usuń lub zaktualizuj wszelkie odniesienia do numeru NRUA na Airbnb, Booking.com lub innych platformach. Twój regionalny numer licencji jest odpowiednim dokumentem, którego będziesz potrzebować w przyszłości.

Nie ma potrzeby składania krajowej rocznej deklaracji informacyjnej

Zniesiono obowiązek związany z NRUA. Standardowa deklaracja podatkowa Modelo 210 pozostaje obowiązkowa i jest od tego niezależna.

Prowadź odpowiednią dokumentację wydatków

Ponieważ właściciele niebędący rezydentami mogą teraz odliczać wydatki związane z wynajmem, zachowaj oficjalne faktury za wszystkie koszty związane z nieruchomością.

Zasięgnij porady prawnej, jeśli Twoja oferta została usunięta

Jeśli Twoja nieruchomość została usunięta z platformy w okresie od lipca 2025 r. do maja 2026 r. z powodu niezgodności z krajowym systemem rejestru wynajmu, skonsultuj się z hiszpańskim prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości w sprawie potencjalnych możliwości uzyskania odszkodowania.

Podsumowanie

Prowadzenie udanej działalności w zakresie wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii wymaga dogłębnego zrozumienia przepisów dotyczących wynajmu oraz przestrzegania przepisów podatkowych. Zniesienie krajowego rejestru wynajmu nie oznaczało zniesienia samych regulacji. Orzeczenie Sądu Najwyższego przywróciło natomiast uprawnienia regionom i zniosło krajowy poziom regulacji, który funkcjonował niecały rok. Dlatego ważne jest, aby na bieżąco śledzić najnowsze zmiany w przepisach dotyczących wynajmu oraz prowadzić dokładną dokumentację, co pozwoli dostosować się do wszelkich przyszłych zmian w hiszpańskich przepisach dotyczących wynajmu.