قواعد الإيجار في إسبانيا في عام 2026: ما الذي يجب على المالكين غير المقيمين معرفته

اجتذب سوق العقارات الإسباني، ولا سيما على طول ساحل كوستا ديل سول، مشترين دوليين يتطلعون إلى الجمع بين أسلوب الحياة المريح والدخل من الإيجار. من الفيلات الفاخرة في ماربيا إلى الشقق المطلة على الشاطئ في إستيبونا، أصبحت الإيجارات قصيرة الأجل جزءًا أساسيًا من استراتيجية الاستثمار للعديد من الملاك غير المقيمين.
لكن خلال العام الماضي، تغيرت الأوضاع ثم تغيرت مرة أخرى. فقد أدت الأحكام الضريبية الجديدة، واللوائح المعدلة الخاصة بالإيجار، وقرار المحكمة العليا إلى تغيير الوضع بشكل كبير بالنسبة لمالكي العقارات غير المقيمين.
ومع ذلك، جاء أحد أكبر التطورات في مايو 2026 عندما ألغت المحكمة العليا الإسبانية السجل الوطني للإيجارات قصيرة الأجل الذي أدخلته الحكومة في عام 2025. أدى هذا الحكم إلى إلغاء نظام التسجيل الوطني الذي كان قد أضاف طبقة أخرى من المتطلبات الإدارية على مالكي العقارات. ولتقديم مزيد من التفاصيل حول بعض هذه التغييرات، فيما يلي ملخص محدث لجميع التغييرات التي طرأت على قواعد الإيجار في إسبانيا.

قواعد الإيجار في إسبانيا: تحديث مهم لعام 2026

حتى مايو 2026، كان يُشترط على أي عقار مُدرج على منصات مثل Airbnb أو Booking.com أن يحمل رقم تسجيل تأجير وطني (NRUA). وقد تم تطبيق هذا الشرط العام الماضي ودخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2025. وكان عدم الامتثال قد يؤدي إلى إزالة الإعلانات من المنصات. لم يعد هذا الشرط ساريًا.
في 21 مايو 2026، أصدرت المحكمة العليا الإسبانية حكماً أعلنت فيه بطلان نظام التسجيل الوطني للإيجارات قصيرة الأجل. ووجدت المحكمة أن الحكومة المركزية تفتقر إلى السلطة الدستورية لإنشاء سجل وطني يعمل بالتوازي مع سجلات الإيجارات السياحية الإقليمية التي تديرها بالفعل المجتمعات المستقلة الـ17 في إسبانيا. تعد تنظيمات السياحة من الشؤون الإقليمية بموجب الدستور الإسباني، وتبين أن النظام الوطني قد تجاوز صلاحياته بشكل غير قانوني في هذا المجال.

ونتيجة لذلك:

• لم يعد الالتزام بالحصول على رقم NRUA الوطني من «كوليجيو دي ريجيسترادوريس» (Colegio de Registradores) ساريًا.
• لم تعد المنصات مثل Airbnb وBooking.com بحاجة إلى رقم NRUA كشرط لإدراج عقار ما.
• قد يكون للعقارات التي تم حذفها من المنصات لعدم ذكر رقم NRUA أسباب للطعن في عمليات الحذف تلك. ومع ذلك، يُنصح بالحصول على مشورة قانونية

ورغم أن هذا الإجراء قلل من مستوى البيروقراطية المركزية، إلا أنه لم يلغِ الالتزامات القائمة التي تنطبق على مالكي العقارات. فلا تزال التراخيص السياحية الإقليمية والبلدية سارية المفعول. وكان حكم المحكمة بالضبط أن السجلات الإقليمية موجودة بالفعل، مما يجعل المستوى الوطني زائداً عن الحاجة. إذا كنت تحمل رقم تسجيل سياحي إقليمي، وهو VFT في الأندلس، أو ما يعادله في منطقتك، فيجب عليك الاستمرار في استخدامه. فهذا هو الآن المرجع الأساسي الصالح لتشغيل عقارك المؤجر. ومع ذلك، أبقت المحكمة على التزام المنصات بمشاركة بيانات نشاط الإيجار مع السلطات.

الإقرار السنوي بالمعلومات

اعتبارًا من يناير 2026، كان يُطلب من المالكين الذين يحملون رقم تسجيل تأجير وطني تقديم

إقرار

سنوي بأنشطة التأجير، بما في ذلك عدد الضيوف وتواريخ الإقامة والغرض من كل زيارة. وكان يُطلب تقديم الإقرار حتى من العقارات التي لا توجد بها أنشطة تأجير. وكان عدم القيام بذلك يؤدي إلى إلغاء رقم التسجيل.
وعقب الحكم الصادر في مايو 2026، تم إلغاء هذا الالتزام. كان الإقرار السنوي مرتبطًا مباشرةً بنظام NRUA، وبما أن هذا النظام قد أُعلن بطلانه، فإن متطلبات الإبلاغ المرتبطة به تزول معه أيضًا.
الالتزامات الضريبية القياسية لم تتغير. لا يزال يتعين الإقرار عن دخل الإيجار سنويًّا عبر النموذج 210، وهو أمر قانوني منفصل ولا يتأثر بهذا الحكم القضائي.

تغييرات قواعد الإيجار في إسبانيا بالنسبة لغير المقيمين

أحد أبرز التغييرات في قوانين الإيجار يتعلق بكيفية فرض الضرائب على الملاك غير المقيمين. حتى وقت قريب، كان الملاك المقيمون خارج الاتحاد الأوروبي يخضعون للضريبة على إجمالي دخلهم من الإيجار دون أي خيار لخصم تكاليف الصيانة أو التأمين أو رسوم المجمع السكني أو أي نفقات أخرى، وهو ما كان بإمكان المقيمين في الاتحاد الأوروبي القيام به دائمًا.
قضت المحكمة الوطنية الإسبانية في عام 2025 بأن هذا النظام ذي المستويين كان تمييزيًا. وقررت المحكمة أن الملاك غير المقيمين، بغض النظر عن بلدهم الأصلي، يجب أن يعاملوا على قدم المساواة عند ممارستهم لنفس النشاط الاقتصادي.
وهذا يعني أنه إذا كنت تقدم نموذج Modelo 210 (ضريبة الدخل لغير المقيمين) بصفتك غير مقيم في الاتحاد الأوروبي، فمن المحتمل أنك دفعت ضرائب زائدة. يحق لك الآن خصم النفقات التجارية المشروعة، بما في ذلك رسوم إدارة العقار والتنظيف، والصيانة والإصلاحات، ورسوم المجمع السكني.
والأهم من ذلك، يمكنك تقديم طلب لاسترداد الفرق عن أي سنة ضريبية لا تزال ضمن فترة التقادم القياسية البالغة أربع سنوات.

بعبارات بسيطة، هذا يعني:

• يمكن الآن خصم مصاريف الإيجار من الدخل
• يمكن مراجعة الإقرارات الضريبية التي لا تزال ضمن فترة التقادم البالغة أربع سنوات
• قد يكون العديد من المالكين مؤهلين لاسترداد المبالغ المدفوعة، رهناً بنتيجة أي استئناف إضافي أمام المحكمة العليا
• يجب أن تكون جميع النفقات القابلة للخصم مدعومة بفواتير رسمية (facturas)

ملاحظة: من المهم الإشارة إلى أن هذا الحكم قابل للاستئناف. قد تحيل الدولة القضية إلى المحكمة العليا، مما يعني أن الموقف لم يصبح نهائيًا بعد. يجب على الملاك الذين يفكرون في تقديم مطالبات استرداد أن يأخذوا ذلك في الاعتبار عند اتخاذ قرارهم وأن يطلبوا المشورة المهنية قبل المضي قدمًا.

فهم متطلبات الإيجار في إسبانيا

يفترض العديد من مالكي العقارات أن التراخيص والتسجيلات موحدة في جميع أنحاء إسبانيا، لكنها قد تختلف بشكل كبير حسب موقع العقار.

الاختلافات الإقليمية

لا تعمل إسبانيا في إطار نظام موحد لتأجير العقارات السياحية. تتمتع المجتمعات المتمتعة بالحكم الذاتي بسلطة كبيرة على اللوائح السياحية، ويمكن لبعض البلديات فرض قيود إضافية.
وهذا يعني أن مالك عقار في الأندلس قد يضطر إلى الامتثال لمتطلبات ترخيص أو شروط تشغيل أو قيود تقسيم المناطق مختلفة مقارنةً بشخص يستأجر عقارًا في كاتالونيا أو فالنسيا أو مدريد. ونظرًا لاستمرار الحكومات الإقليمية في تطوير سياساتها الخاصة، يجب على المالكين التحقق من المتطلبات الحالية قبل الإعلان عن العقار على منصات الإيجار قصير الأجل.

قواعد المجمع السكني

يركز مالكو العقارات أحيانًا بشكل كامل على متطلبات الحكومات الإقليمية، متجاهلين في الوقت نفسه القيود المفروضة على مستوى المبنى. ففي المجمعات السكنية والمشاريع السكنية، قد تؤثر لوائح المجمع السكني على ما إذا كان نشاط الإيجار قصير الأجل مسموحًا به أم لا، وتحت أي شروط.
يمكن أن تمنع مراجعة قواعد المجمع السكني قبل شراء أو استئجار عقار حدوث تعقيدات غير متوقعة لاحقًا.

الإبلاغ عبر المنصات

على الرغم من إلغاء إطار السجل الوطني، قد تظل المنصات الرقمية ملزمة بالإبلاغ. فقد تشارك المنصات المعلومات مع السلطات فيما يتعلق بتفاصيل المضيف وتفاصيل العقار ومعلومات الحجز، وما إلى ذلك.
لذلك، من المهم لمالكي العقارات أن تكون معلومات الإعلان دقيقة ومتسقة عبر المنصات المختلفة.

ما يجب على مالكي العقارات فعله الآن

راجع إقراراتك الضريبية الأخيرة

إذا كنت قد قدمت

إقرارك الضريبي

بصفتك غير مقيم في الاتحاد الأوروبي ودفعت ضريبة على إجمالي دخل الإيجار، فاتصل بأخصائي ضرائب لتقييم ما إذا كان من الممكن المطالبة باسترداد الضريبة. ضع في اعتبارك أن الحكم قد يكون عرضة لمزيد من الاستئناف أمام المحكمة العليا.

احتفظ بترخيص السياحة الإقليمي الخاص بك

يظل رقم التسجيل الإقليمي الخاص بك ساري المفعول، وهو الآن المرجع التنظيمي الأساسي لعقارك. تأكد من صلاحيته لدى الحكومة الإقليمية أو البلدية.

تحديث إعلاناتك على المنصات

قم بإزالة أو تحديث أي إشارات إلى رقم NRUA على Airbnb أو Booking.com أو أي منصات أخرى. رقم الترخيص الإقليمي الخاص بك هو الوثيقة المرجعية ذات الصلة التي ستحتاجها في المستقبل.

لا حاجة لتقديم «الإقرار السنوي الوطني للمعلومات»

تم إلغاء الالتزام المرتبط بنظام NRUA. ويظل الإقرار الضريبي القياسي «Modelo 210» إلزاميًا وهو أمر منفصل عن هذا.

احتفظ بسجلات نفقات سليمة

نظرًا لأن المالكين غير المقيمين يمكنهم الآن خصم نفقات الإيجار، فاحرص على الاحتفاظ بالفواتير الرسمية لجميع التكاليف المتعلقة بالعقار.

اطلب المشورة القانونية إذا تم حذف إعلانك

إذا تم حذف عقارك من إحدى المنصات بين يوليو 2025 ومايو 2026 بسبب عدم الامتثال لنظام السجل الوطني للإيجارات، فاستشر محامٍ متخصص في العقارات الإسبانية بشأن خيارات التعويض المحتملة.

خلاصة القول

يتطلب إدارة نشاط تجاري ناجح في مجال الإيجار قصير الأجل في إسبانيا فهمًا عميقًا لقواعد الإيجار والالتزام بالقوانين الضريبية. لم تؤدِ إلغاء السجل الوطني للإيجارات إلى إلغاء اللوائح التنظيمية. بل إن حكم المحكمة العليا أعاد السلطة إلى المناطق وأزال الطبقة الوطنية التي كانت سارية لمدة أقل من عام. ولهذا السبب، من المهم البقاء على اطلاع بأحدث التغييرات في قوانين الإيجار والاحتفاظ بسجلات دقيقة حتى تتمكن من التكيف مع أي تغييرات في قواعد الإيجار الإسبانية في المستقبل.