Règles de location en Espagne en 2026 : ce que les propriétaires non-résidents doivent savoir

Le marché immobilier espagnol, en particulier le long de la Costa del Sol, a attiré des acheteurs internationaux souhaitant allier qualité de vie et revenus locatifs. Des villas de luxe à Marbella aux appartements en bord de mer à Estepona, la location saisonnière est devenue un élément clé de la stratégie d’investissement de nombreux propriétaires non-résidents.
Mais au cours de l’année écoulée, la situation a évolué, puis a encore changé. De nouvelles dispositions fiscales, une révision de la réglementation en matière de location et une décision de la Cour suprême ont considérablement modifié la situation des propriétaires non-résidents.
Cependant, l’un des changements les plus importants est survenu en mai 2026, lorsque la Cour suprême espagnole a invalidé le registre national des locations de courte durée mis en place par le gouvernement en 2025. Cet arrêt a supprimé un système d’enregistrement national qui avait alourdi les formalités administratives pour les propriétaires. Afin de fournir plus de détails sur certains de ces changements, voici un résumé actualisé de toutes les modifications apportées à la réglementation en matière de location en Espagne.

Réglementation espagnole en matière de location : mise à jour importante de 2026

Jusqu’en mai 2026, tout bien immobilier proposé sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking.com devait disposer d’un numéro d’enregistrement national de location (NRUA). Cette mesure avait été introduite l’année dernière et était entrée en vigueur le 1er juillet 2025. Tout manquement à cette obligation pouvait entraîner le retrait des annonces des plateformes. Cette exigence n’existe plus.
Le 21 mai 2026, la Cour suprême espagnole a rendu un arrêt déclarant nul et non avenu le système national d’enregistrement des locations de courte durée. La Cour a estimé que le gouvernement central ne disposait pas de l’autorité constitutionnelle nécessaire pour créer un registre national fonctionnant en parallèle des registres régionaux de locations touristiques déjà gérés par les 17 communautés autonomes espagnoles. La réglementation du tourisme relève de la compétence des régions en vertu de la Constitution espagnole, et il a été jugé que le système national avait illégalement empiété sur ce domaine.

En conséquence :

• L’obligation d’obtenir un numéro NRUA national auprès du Colegio de Registradores ne s’applique plus.
• Les plateformes telles qu’Airbnb et Booking.com n’ont plus besoin d’un numéro NRUA pour publier une annonce immobilière.
• Les propriétaires dont les annonces ont été retirées des plateformes pour absence de mention du numéro NRUA peuvent avoir des motifs valables pour contester ces retraits. Il est toutefois recommandé de solliciter un avis juridique

Bien que cela ait réduit le niveau de bureaucratie centrale, cela n’a pas supprimé les obligations existantes qui s’appliquent aux propriétaires. Les licences touristiques régionales et municipales restent en vigueur. L’arrêt de la Cour a précisément établi que les registres régionaux existaient déjà, rendant ainsi superflue la couche nationale. Si vous disposez d’un numéro d’enregistrement touristique régional, à savoir le VFT en Andalousie, ou de son équivalent dans votre région, vous devez continuer à l’utiliser. Il s’agit désormais de la principale référence valable pour l’exploitation de votre bien en location. Toutefois, la Cour a maintenu l’obligation pour les plateformes de communiquer les données relatives à l’activité locative aux autorités.

La déclaration annuelle d’informations

À compter de janvier 2026, les propriétaires disposant d’un numéro d’enregistrement national de location étaient tenus de déposer une déclaration annuelle d’activité locative, comprenant le nombre de clients, les dates de séjour et l’objet de chaque visite. Même les biens immobiliers ne faisant l’objet d’aucune activité locative devaient effectuer cette déclaration. Le non-respect de cette obligation entraînait la révocation du numéro d’enregistrement.
À la suite de l’arrêt rendu en mai 2026, cette obligation a été supprimée. La déclaration annuelle était directement liée au système NRUA, et ce système ayant été déclaré nul et non avenu, l’obligation de déclaration qui y était associée disparaît également.
Les obligations fiscales habituelles restent inchangées. Les revenus locatifs doivent toujours être déclarés chaque année via le Modelo 210 ; il s’agit d’une question juridique distincte qui n’est pas affectée par cette décision de justice.

Modifications de la réglementation espagnole en matière de location pour les non-résidents

L’un des changements les plus notables dans la législation sur la location concerne l’imposition des bailleurs non-résidents. Jusqu’à récemment, les propriétaires résidant hors de l’UE étaient imposés sur leurs revenus locatifs bruts, sans possibilité de déduire les frais d’entretien, d’assurance, de charges de copropriété ou d’autres dépenses, ce que les résidents de l’UE avaient toujours pu faire.
La Cour nationale espagnole a statué en 2025 que ce système à deux vitesses était discriminatoire. La Cour a décidé que les propriétaires non-résidents, quel que soit leur pays d’origine, devaient bénéficier d’un traitement égal lorsqu’ils exerçaient la même activité économique.
Cela signifie que si vous avez rempli le formulaire Modelo 210 (déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents) en tant que non-résident de l’UE, vous avez probablement payé trop d’impôts. Vous avez désormais le droit de déduire les frais professionnels légitimes, notamment les frais de gestion immobilière et de nettoyage, d’entretien et de réparations, ainsi que les charges de copropriété.
Il est important de noter que vous pouvez demander le remboursement de la différence pour toute année fiscale n’ayant pas encore dépassé le délai de prescription standard de quatre ans.

En termes simples, cela signifie que :

• Les frais liés à la location peuvent désormais être déduits des revenus
• Les déclarations d’impôt relevant du délai de prescription de quatre ans peuvent être révisées
• De nombreux propriétaires pourraient avoir droit à des remboursements, sous réserve de l’issue d’un éventuel recours devant la Cour suprême
• Toutes les dépenses déductibles doivent être justifiées par des factures officielles (facturas)

Remarque : il est important de préciser que cette décision est susceptible de faire l’objet d’un recours. L’État peut porter l’affaire devant la Cour suprême, ce qui signifie que la décision n’est pas encore définitive. Les propriétaires envisageant de demander un remboursement doivent en tenir compte dans leur décision et solliciter l’avis d’un professionnel avant d’entamer toute démarche.

Comprendre les exigences espagnoles en matière de location

De nombreux propriétaires partent du principe que les licences et les enregistrements sont identiques dans toute l’Espagne, mais ceux-ci peuvent varier considérablement en fonction de la localisation du bien.

Différences régionales

L’Espagne ne dispose pas d’un système unique de location saisonnière. Les communautés autonomes disposent d’une autorité considérable en matière de réglementation touristique, et certaines communes peuvent imposer des restrictions supplémentaires.
Cela signifie qu’un propriétaire en Andalousie peut être soumis à des exigences en matière de licence, de conditions d’exploitation ou de restrictions d’urbanisme différentes de celles d’une personne louant un bien en Catalogne, à Valence ou à Madrid. Alors que les gouvernements régionaux continuent d’élaborer leurs propres politiques, les propriétaires doivent vérifier les exigences en vigueur avant de publier leur annonce sur des plateformes de location à court terme.

Règlements de copropriété

Les propriétaires se concentrent parfois exclusivement sur les exigences des gouvernements régionaux, tout en négligeant les restrictions propres à l’immeuble. Dans les complexes d’appartements et les lotissements résidentiels, le règlement de copropriété peut déterminer si la location à court terme est autorisée et à quelles conditions.
Prendre connaissance du règlement de copropriété avant d’acheter ou de louer un bien immobilier peut éviter des complications inattendues par la suite.

Obligations de déclaration des plateformes

Bien que le cadre national d’enregistrement ait été supprimé, les plateformes numériques peuvent toujours être soumises à des obligations de déclaration. Elles peuvent être amenées à communiquer aux autorités des informations concernant les hôtes, les biens immobiliers, les réservations, etc.
Il est donc important pour les propriétaires que les informations figurant dans leurs annonces soient exactes et cohérentes sur l’ensemble des plateformes.

Ce que les propriétaires doivent faire dès maintenant

Vérifiez vos dernières déclarations d’impôts

Si vous avez déclaré vos revenus en tant que non-résident de l’UE et payé des impôts sur vos revenus locatifs bruts, contactez un fiscaliste pour évaluer si une demande de remboursement est envisageable. Gardez à l’esprit que cette décision pourrait faire l’objet d’un nouveau recours devant la Cour suprême.

Conservez votre licence touristique régionale

Votre numéro d’enregistrement régional reste valable et constitue désormais la principale référence réglementaire pour votre bien immobilier. Vérifiez qu’il est bien valide auprès de votre collectivité régionale ou de votre municipalité.

Mettez à jour vos annonces sur les plateformes

Supprimez ou mettez à jour toute référence à un numéro NRUA sur Airbnb, Booking.com ou d’autres plateformes. Votre numéro de licence régionale est le justificatif dont vous aurez besoin à l’avenir.

Il n’est pas nécessaire de remplir la déclaration annuelle d’informations nationale

L’obligation liée au NRUA a été supprimée. Votre déclaration fiscale standard « Modelo 210 » reste obligatoire et est distincte de cette procédure.

Conservez soigneusement vos justificatifs de dépenses

Étant donné que les propriétaires non-résidents peuvent désormais déduire leurs frais de location, conservez les factures officielles de toutes les dépenses liées à votre bien immobilier.

Demandez un avis juridique si votre annonce a été supprimée

Si votre bien a été retiré d’une plateforme entre juillet 2025 et mai 2026 en raison d’une non-conformité au système national d’enregistrement des locations, consultez un avocat espagnol spécialisé en droit immobilier au sujet des possibilités d’indemnisation.

Conclusion

Pour gérer avec succès une activité de location de courte durée en Espagne, il est indispensable de bien comprendre la réglementation en matière de location et de se conformer à la législation fiscale. La suppression du registre national des locations n’a pas mis fin à la réglementation. Au contraire, l’arrêt de la Cour suprême a restitué cette compétence aux régions et supprimé un niveau national qui était en place depuis moins d’un an. C’est pourquoi il est important de se tenir informé des dernières évolutions de la législation en matière de location et de conserver des registres précis afin de pouvoir s’adapter à tout changement futur de la réglementation espagnole en la matière.