Règles de location en Espagne en 2026 : ce que les propriétaires non-résidents doivent savoir

Le marché immobilier espagnol, en particulier le long de la Costa del Sol, a attiré des acheteurs internationaux désireux de combiner style de vie et revenus locatifs. Qu’il s’agisse de villas de luxe à Marbella ou d’appartements en bord de mer à Estepona, la location à court terme est devenue un élément clé de la stratégie d’investissement de nombreux propriétaires non-résidents.
Mais l’année dernière, les choses ont changé. De nouvelles décisions fiscales, des réglementations plus strictes en matière de location et des obligations de déclaration supplémentaires introduites entre 2025 et 2026 modifient la manière dont les propriétaires non résidents gèrent leurs biens immobiliers. Si certains de ces changements apportent des avantages financiers aux propriétaires, d’autres ajoutent une couche de complexité qu’il est difficile d’ignorer.

Modifications des règles de location en Espagne pour les non-résidents

L’un des changements les plus notables dans les lois sur la location concerne la manière dont les propriétaires non-résidents sont imposés. Jusqu’à récemment, les propriétaires établis en dehors de l’UE étaient imposés sur leurs revenus locatifs bruts. Ils n’avaient pas la possibilité de déduire les frais d’entretien, d’assurance, les frais de communauté, etc. Cependant, tout a changé en juillet 2025.
L’Audience nationale espagnole a jugé que ce système à deux vitesses était discriminatoire. Le tribunal a décidé que les propriétaires non-résidents, quel que soit leur pays d’origine, devaient être traités de la même manière s’ils exerçaient la même activité économique.
Selon la décision de la Cour, si vous avez rempli le Modelo 210 (impôt sur le revenu des non-résidents) en tant que résident non européen, vous avez probablement trop payé. Vous avez désormais le droit de déduire les dépenses professionnelles légitimes, y compris les frais de gestion immobilière et de nettoyage, l’entretien et les réparations, les frais de communauté, etc.
Plus important encore, si vous avez payé l’impôt sur le revenu brut depuis 2022, vous pouvez déposer une demande de remboursement de la différence.

En termes simples, cela signifie que :

• Les charges locatives peuvent désormais être déduites du revenu
• Les déclarations de revenus à partir de 2022 peuvent être révisées
• De nombreux propriétaires pourraient bénéficier de remboursements

Pour les investisseurs possédant des propriétés de grande valeur à Marbella ou des locations de vacances actives le long de la Costa del Sol, il ne s’agit pas d’un ajustement mineur. Il s’agit d’une opportunité financière qui est passée largement inaperçue.

L’enregistrement des locations n’est plus facultatif

Dans le même temps, l’Espagne a considérablement durci les règles applicables aux locations de courte durée. Depuis juillet 2025, toute propriété répertoriée sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking.com doit avoir un numéro d’enregistrement de la location (NRA). Cette règle s’applique à tous les biens, quelle que soit leur fréquence de location.
Cette partie n’est pas nouvelle. Ce qui a changé, c’est l’application de la loi.

Sans numéro d’enregistrement valide :

• les annonces peuvent être automatiquement retirées des plateformes
• Les propriétaires peuvent perdre le droit légal de louer à court terme.
• La déclaration des revenus locatifs peut devenir problématique

Pour les propriétaires situés dans des zones très demandées comme Marbella, Benahavís et Estepona, où les locations de courte durée sont une source majeure de revenus, cette réglementation est particulièrement pertinente car elle garantit que les propriétaires professionnels et respectueux de la loi enregistrent des taux d’occupation plus élevés.
Si vous n’avez pas mentionné votre ANR sur les plateformes de location, vous devriez le faire dès maintenant.

Une nouvelle couche de conformité en 2026

Le changement le plus important et le moins bien compris est sans doute l’introduction de la déclaration annuelle d’information. Introduite en janvier 2026 par le ministère du logement, il s’agit d’une obligation distincte de la déclaration d’impôt classique.
Cette nouvelle règle impose aux propriétaires disposant d’un numéro d’enregistrement de location de soumettre une déclaration annuelle d’activité de location. Cette obligation s’applique à tous les biens immobiliers, quelle que soit leur activité au cours de l’année.
Les propriétaires doivent fournir des informations telles que

• le nombre d’hôtes accueillis
• les dates de chaque séjour
• le but de chaque visite

Il est important de mentionner que même si le bien n’a pas été loué du tout, une déclaration est nécessaire. Si vous ne la déposez pas, les autorités peuvent révoquer votre ARN. Cela signifierait que votre propriété n’est plus légale à la location, et vous seriez banni de toutes les principales plateformes de réservation jusqu’à ce que vous soumettiez une déclaration annuelle d’activité de location.

Défi pour les propriétaires non-résidents

Au-delà des règles elles-mêmes, le processus de mise en conformité est devenu plus exigeant.
Les exigences de dépôt impliquent désormais des certificats numériques et une interaction avec les systèmes administratifs espagnols, en particulier pour ceux qui gèrent leur propriété depuis l’étranger.
Cela crée un fossé évident entre la possession d’un bien immobilier et sa gestion efficace. Pour de nombreux investisseurs internationaux, en particulier ceux qui possèdent plusieurs propriétés ou qui ont des stratégies de location actives, l’aide d’un professionnel n’est plus facultative, elle devient essentielle.

Ce que cela signifie pour le marché de la Costa del Sol

Ces changements reflètent une évolution plus générale du marché immobilier espagnol et leur impact se fait déjà sentir sur la Costa del Sol.
Tout d’abord, le marché devient plus réglementé et plus transparent. Les autorités ont clairement pour objectif de suivre de plus près l’activité locative, en veillant à ce que tous les revenus soient déclarés et que toutes les propriétés répondent aux normes légales.
Deuxièmement, la barrière à l’entrée a augmenté. Les propriétaires occasionnels, c’est-à-dire ceux qui louent occasionnellement, ont du mal à se conformer aux exigences. Cela devrait réduire le nombre de propriétés non enregistrées ou semi-conformes sur le marché.
En même temps, cela crée un environnement plus stable pour les investisseurs sérieux. Avec moins de locations informelles en concurrence pour la visibilité et des règles plus claires en place, le marché évolue progressivement vers un modèle plus professionnel. Pour les acheteurs qui visent des emplacements de choix tels que Marbella ou le nouveau Golden Mile, cela peut renforcer les performances locatives à long terme et offrir une meilleure sécurité d’investissement.
Il est important de noter que rien de tout cela n’affaiblit l’attrait de la Costa del Sol. La demande internationale reste solide, motivée par le style de vie, le climat et la valeur à long terme. Un marché plus structuré pourrait même renforcer la confiance des acheteurs, en particulier des investisseurs étrangers.

Ce que les propriétaires doivent faire maintenant

Pour les propriétaires non-résidents, la priorité n’est pas seulement de comprendre ces changements, mais d’agir en conséquence.
Les propriétaires non-résidents devraient faire ce qui suit.

• Vérifier les déclarations fiscales 2022-2025 : Vérifiez si vous avez rempli votre déclaration en tant que résident de l’UE et si vous avez payé sur la base de votre revenu brut. Si c’est le cas, contactez un fiscaliste pour demander un remboursement.
• Vérifier l’ARN : Assurez-vous que votre numéro d’enregistrement est visible sur toutes les plateformes de réservation et qu’il correspond aux registres du cadastre.
• Déclaration informative annuelle : Confirmez que votre rapport d’activité 2025 a été déposé. Si ce n’est pas le cas, déposez immédiatement une déclaration tardive pour protéger votre licence.
• Rassemblez les reçus : Étant donné que vous pouvez désormais déduire vos dépenses, vous devez conserver des “Facturas” (factures officielles) pour chaque euro dépensé pour la propriété. De simples reçus de caisse ne seront pas acceptés par l’administration fiscale espagnole.

Réflexions finales

Le marché locatif espagnol ne devient pas moins attractif, il devient plus structuré. Pour certains, cette évolution est source de complexité. Mais pour les investisseurs à long terme, en particulier sur la Costa del Sol, il s’agit d’une étape vers un environnement d’investissement plus transparent et plus stable.
L’opportunité est toujours là. Mais en 2026, le succès sera moins lié à la simple possession d’un bien immobilier en Espagne qu’à sa gestion efficace.