Правила аренды в Испании в 2026 году: что нужно знать владельцам-нерезидентам

Рынок недвижимости Испании, особенно на побережье Коста-дель-Соль, привлекает иностранных покупателей, стремящихся совместить комфортный образ жизни с доходом от сдачи недвижимости в аренду. От роскошных вилл в Марбелье до апартаментов на берегу моря в Эстепоне — краткосрочная аренда стала ключевой частью инвестиционной стратегии для многих владельцев-нерезидентов.
Однако за последний год ситуация изменилась, а затем изменилась вновь. Новые налоговые постановления, пересмотренные правила аренды и решение Верховного суда существенно изменили ситуацию для владельцев недвижимости-нерезидентов.
Однако одним из самых значительных событий стал май 2026 года, когда Верховный суд Испании отменил национальный реестр краткосрочной аренды, введенный правительством в 2025 году. Это решение отменило общенациональную систему регистрации, которая добавила еще один уровень административных требований для владельцев недвижимости. Чтобы более подробно осветить некоторые из этих изменений, ниже приводится актуальное резюме всех изменений в правилах аренды в Испании.

Правила аренды в Испании: важное обновление 2026 года

До мая 2026 года любая недвижимость, размещённая на таких платформах, как Airbnb или Booking.com, должна была иметь национальный регистрационный номер аренды (NRUA). Это требование было введено в прошлом году и вступило в силу 1 июля 2025 года. Несоблюдение этого требования могло привести к удалению объявлений с платформ. Теперь этого требования больше нет.
21 мая 2026 года Верховный суд Испании вынес решение, признав национальную систему регистрации краткосрочной аренды недействительной. Суд постановил, что центральное правительство не обладало конституционными полномочиями для создания национального реестра, функционирующего параллельно с региональными реестрами туристической аренды, которые уже ведутся 17 автономными сообществами Испании. Согласно конституции Испании, регулирование туризма относится к сфере компетенции автономных сообществ, и было установлено, что национальная система незаконно вышла за пределы своей компетенции в этой области.

В результате:

• Обязанность получения национального номера NRUA в Colegio de Registradores больше не действует.
• Таким платформам, как Airbnb и Booking.com, больше не требуется номер NRUA в качестве условия для размещения объявления об аренде недвижимости.
• Владельцы объектов недвижимости, удаленных с платформ за отсутствие указания номера NRUA, могут иметь основания для обжалования таких удалений. Однако рекомендуется обратиться за юридической консультацией

Хотя это снизило уровень централизованной бюрократии, оно не отменило существующие обязательства, применимые к владельцам недвижимости. Региональные и муниципальные лицензии на туристическую деятельность остаются в силе. Решение суда заключалось именно в том, что региональные реестры уже существовали, что делало национальный уровень излишним. Если у вас есть региональный регистрационный номер в сфере туризма (например, VFT в Андалусии или его эквивалент в вашем регионе), вам следует продолжать его использовать. В настоящее время это является основным действительным документом для ведения деятельности по сдаче недвижимости в аренду. Однако суд сохранил обязательство платформ предоставлять данные о деятельности по сдаче недвижимости в аренду властям.

Ежегодная информационная декларация

С января 2026 года владельцы, имеющие национальный регистрационный номер аренды, были обязаны подавать ежегодную декларацию о деятельности по сдаче в аренду, включая количество гостей, даты проживания и цель каждого визита. Даже владельцы объектов, не используемых для сдачи в аренду, были обязаны подавать

декларацию

. Невыполнение этого требования приводило к аннулированию регистрационного номера.
В соответствии с решением суда от мая 2026 года эта обязанность была отменена. Ежегодная декларация была напрямую связана с системой NRUA, и поскольку эта система была признана недействительной, связанное с ней требование о предоставлении отчетности также утратило силу.
Стандартные налоговые обязательства остаются без изменений. Доходы от аренды по-прежнему необходимо ежегодно декларировать с помощью формы Modelo 210; это отдельный правовой вопрос, на который данное судебное решение не влияет.

Изменения в правилах аренды в Испании для нерезидентов

Одно из наиболее заметных изменений в законодательстве об аренде касается порядка налогообложения арендодателей-нерезидентов. До недавнего времени владельцы, проживающие за пределами ЕС, облагались налогом на валовой доход от аренды без возможности вычета расходов на содержание, страхование, коммунальные платежи или других затрат, в то время как резиденты ЕС всегда имели такую возможность.
В 2025 году Национальный суд Испании постановил, что эта двухуровневая система носит дискриминационный характер. Суд постановил, что арендодатели-нерезиденты, независимо от страны их происхождения, должны пользоваться равным обращением при осуществлении одной и той же экономической деятельности.
Это означает, что если вы подавали форму Modelo 210 (налог на доходы нерезидентов) как нерезидент ЕС, вы, вероятно, переплатили налоги. Теперь вы имеете право вычитать законные деловые расходы, включая расходы на управление недвижимостью и уборку, техническое обслуживание и ремонт, а также коммунальные сборы.
Важно отметить, что вы можете подать заявление о возмещении разницы за любой налоговый год, если он еще не вышел за пределы стандартного четырехлетнего срока исковой давности.

Проще говоря, это означает:

• Расходы на аренду теперь можно вычитать из дохода
• Налоговые декларации, поданные в течение четырехлетнего срока исковой давности, могут быть пересмотрены
• Многие владельцы могут иметь право на возмещение, в зависимости от результатов дальнейшего рассмотрения дела в Верховном суде
• Все вычитаемые расходы должны быть подтверждены официальными счетами-фактурами (facturas)

Примечание: Важно отметить, что данное решение может быть обжаловано. Государство может передать дело в Верховный суд, а это означает, что решение пока не является окончательным. Владельцам, рассматривающим возможность подачи заявлений о возмещении, следует учесть этот фактор при принятии решения и обратиться за профессиональной консультацией, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Понимание требований Испании в отношении аренды

Многие владельцы недвижимости полагают, что лицензии и регистрационные требования одинаковы по всей Испании, однако они могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта.

Региональные различия

В Испании не существует единой системы сдачи недвижимости в аренду для отдыха. Автономные сообщества обладают значительными полномочиями в сфере регулирования туризма, а некоторые муниципалитеты могут вводить дополнительные ограничения.
Это означает, что владелец недвижимости в Андалусии может быть вынужден соблюдать иные требования к лицензированию, условия эксплуатации или ограничения по зонированию по сравнению с тем, кто сдает недвижимость в аренду в Каталонии, Валенсии или Мадриде. Поскольку региональные правительства продолжают разрабатывать собственные политики, владельцам следует проверять актуальные требования, прежде чем размещать объявления о сдаче недвижимости на платформах краткосрочной аренды.

Правила жилого комплекса

Владельцы недвижимости иногда сосредотачиваются исключительно на требованиях региональных правительств, игнорируя при этом ограничения, действующие на уровне конкретного здания. В многоквартирных комплексах и жилых комплексах правила сообщества могут влиять на то, разрешена ли краткосрочная аренда и на каких условиях.
Ознакомление с правилами сообщества перед покупкой или арендой недвижимости может предотвратить неожиданные сложности в будущем.

Отчетность перед платформами

Несмотря на отмену системы национального реестра, цифровые платформы по-прежнему могут иметь обязательства по отчетности. Платформы могут передавать властям информацию о владельцах, объектах недвижимости, бронированиях и т. д.
Поэтому для владельцев недвижимости важно, чтобы информация в объявлениях была точной и согласованной на разных платформах.

Что следует сделать владельцам недвижимости сейчас

Проверьте свои последние налоговые декларации

Если вы подавали декларацию как нерезидент ЕС и уплачивали налог с валового дохода от аренды, обратитесь к налоговому специалисту, чтобы оценить возможность подачи заявления о возврате налога. Имейте в виду, что данное решение может быть обжаловано в Верховном суде.

Сохраните свою региональную туристическую лицензию

Ваш региональный регистрационный номер остается действительным и теперь является основным нормативным документом для вашего объекта недвижимости. Убедитесь в его действительности у региональных властей или муниципалитета.

Обновите свои объявления на платформах

Удалите или обновите все упоминания номера NRUA на Airbnb, Booking.com или других платформах. Ваш региональный номер лицензии — это тот документ, который вам понадобится в будущем.

Нет необходимости подавать Национальную годовую информационную декларацию

Обязанность, связанная с NRUA, была снята. Ваша стандартная налоговая декларация по форме Modelo 210 по-прежнему является обязательной и не связана с этим.

Ведите надлежащий учет расходов

Поскольку владельцы-нерезиденты теперь могут вычитать расходы на аренду, сохраняйте официальные счета-фактуры на все расходы, связанные с недвижимостью.

Обратитесь за юридической консультацией, если ваше объявление было удалено

Если ваша недвижимость была удалена с платформы в период с июля 2025 года по май 2026 года из-за несоответствия требованиям национальной системы регистрации аренды, проконсультируйтесь с испанским юристом по недвижимости относительно возможных вариантов компенсации.

Заключительные замечания

Для успешного ведения бизнеса по краткосрочной аренде в Испании необходимо глубокое понимание правил аренды и соблюдение налогового законодательства. Отмена национального реестра аренды не привела к отмене регулирования. Напротив, постановление Верховного суда вернуло полномочия регионам и отменило национальный уровень регулирования, который действовал менее года. Именно поэтому важно быть в курсе последних изменений в законодательстве об аренде и вести точную отчетность, чтобы в будущем вы могли адаптироваться к любым изменениям в испанских правилах аренды.