Правила аренды в Испании в 2026 году: что нужно знать владельцам-нерезидентам

Рынок недвижимости Испании, особенно на побережье Коста-дель-Соль, привлекает иностранных покупателей, желающих совместить образ жизни и доход от аренды. От роскошных вилл в Марбелье до пляжных апартаментов в Эстепоне, краткосрочная аренда стала ключевой частью инвестиционной стратегии для многих владельцев-нерезидентов.
Но за последний год ситуация изменилась. Новые налоговые постановления, ужесточение правил аренды и дополнительные требования к отчетности, вводимые в период с 2025 по 2026 год, меняют порядок управления недвижимостью владельцами-нерезидентами. В то время как некоторые из этих изменений дают финансовую выгоду владельцам недвижимости, другие создают дополнительные сложности, которые трудно игнорировать.

Изменения правил аренды в Испании для нерезидентов

Одно из самых заметных изменений в законах об аренде касается того, как облагаются налогом арендодатели-нерезиденты. До недавнего времени собственники, проживающие за пределами ЕС, облагались налогом на валовой доход от аренды. При этом не было возможности вычесть расходы на содержание, страхование, коммунальные платежи и т. д., что всегда было доступно резидентам ЕС. Однако в июле 2025 года все изменилось.
Национальный суд Испании постановил, что эта двухуровневая система является дискриминационной. Суд постановил, что к домовладельцам-нерезидентам, независимо от страны их происхождения, должно быть одинаковое отношение, если они занимаются одной и той же экономической деятельностью.
Согласно решению суда, если вы подавали Modelo 210 (налог на доходы нерезидентов) как нерезидент ЕС, то, скорее всего, вы переплатили. Теперь вы имеете право вычитать законные расходы на ведение бизнеса, включая плату за управление недвижимостью и уборку, техническое обслуживание и ремонт, коммунальные платежи и т. д.
Более того, если вы платили налог на валовой доход с 2022 года, вы можете подать заявление на возврат разницы.

Проще говоря, это означает:

• Расходы на аренду теперь можно вычесть из дохода.
• Налоговые декларации, начиная с 2022 года, могут быть пересмотрены
• Многие владельцы могут получить право на возврат налога

Для инвесторов, владеющих дорогостоящей недвижимостью в Марбелье или активно сдающих жилье на побережье Коста-дель-Соль, это не просто незначительная поправка. Это финансовая возможность, которая до сих пор оставалась незамеченной.

Регистрация аренды больше не является обязательной

В то же время Испания значительно ужесточила правила краткосрочной аренды. С июля 2025 года любая недвижимость, размещенная на таких платформах, как Airbnb или Booking.com, должна иметь регистрационный номер аренды (NRA). Это правило действует повсеместно, независимо от того, как часто сдается недвижимость.
В этом нет ничего нового. Что изменилось, так это правоприменение.

Без действительного регистрационного номера:

• Объявления могут быть удалены с платформ автоматически
• Владельцы могут потерять законное право на краткосрочную аренду
• Декларирование доходов от аренды может стать проблематичным

Для владельцев жилья в таких востребованных районах, как Марбелья, Бенахавис и Эстепона, где краткосрочная аренда является основным источником дохода, это постановление особенно актуально, поскольку оно гарантирует профессиональным, соблюдающим требования арендодателям более высокий уровень заполняемости.
Если вы еще не указали свой NRA на платформах для сдачи в аренду, то вам следует сделать это прямо сейчас.

Новый уровень соответствия в 2026 году

Возможно, самым значительным и наименее понятным изменением является введение Ежегодной информационной декларации. Введенная в январе 2026 года Министерством жилищного строительства, она представляет собой отдельное требование от вашей стандартной налоговой декларации.
Новое правило требует от арендодателей с регистрационным номером аренды подавать ежегодную декларацию об арендной деятельности. Это касается каждого объекта недвижимости, независимо от того, насколько активным он был в течение года.
Владельцы должны сообщать такие сведения, как:

• количество принятых гостей
• Даты пребывания каждого гостя
• Цель каждого визита

Важно отметить, что даже если недвижимость не сдавалась в аренду, декларация все равно необходима. Если вы не подадите ее, власти могут отозвать NRA. Это будет означать, что ваша недвижимость больше не подлежит сдаче в аренду, и вам будет запрещено пользоваться всеми основными платформами бронирования до тех пор, пока вы не подадите ежегодную декларацию об арендной деятельности.

Проблемы для владельцев-нерезидентов

Помимо самих правил, процесс их соблюдения стал более сложным.
Требования к подаче декларации теперь включают в себя цифровые сертификаты и взаимодействие с испанскими административными системами, особенно для тех, кто управляет своей недвижимостью из-за рубежа.
Это создает явный разрыв между владением недвижимостью и ее эффективным управлением. Для многих международных инвесторов, особенно тех, кто имеет несколько объектов недвижимости или активно занимается сдачей в аренду, профессиональная поддержка больше не является чем-то необязательным, она становится необходимой.

Что это значит для рынка Коста-дель-Соль

Эти изменения отражают более широкий спектр изменений на рынке недвижимости Испании, и их влияние уже ощущается на всем побережье Коста-дель-Соль.
Во-первых, рынок становится более регулируемым и прозрачным. Власти явно нацелены на то, чтобы тщательнее отслеживать арендную деятельность, обеспечивая декларирование всех доходов и соответствие всех объектов недвижимости законодательным нормам.
Во-вторых, повысился барьер для входа на рынок. Случайным арендодателям, снимающим жилье от случая к случаю, трудно соответствовать требованиям. Это, скорее всего, приведет к сокращению числа незарегистрированных или полузарегистрированных объектов на рынке.
В то же время это создает более стабильную среду для серьезных инвесторов. С уменьшением числа неофициальных арендных агентств, конкурирующих за видимость, и более четкими правилами рынок постепенно переходит к более профессиональной модели. Для покупателей, нацеленных на первоклассные районы, такие как Марбелья или Новая Золотая Миля, это может укрепить долгосрочные показатели аренды и обеспечить большую безопасность инвестиций.
Важно отметить, что все это не ослабляет привлекательности Коста-дель-Соль. Международный спрос остается устойчивым, что обусловлено стилем жизни, климатом и долгосрочной стоимостью. Более структурированный рынок может укрепить доверие покупателей, особенно среди иностранных инвесторов.

Что делать владельцам недвижимости сейчас

Для владельцев-нерезидентов первоочередной задачей является не просто понимание этих изменений, но и принятие соответствующих мер.
Владельцы-нерезиденты должны сделать следующее.

• Проведите аудит налоговых деклараций за 2022-2025 годы: Проверьте, подавали ли вы декларацию как нерезидент ЕС и платили ли вы по валовому доходу. Если да, обратитесь к налоговому специалисту, чтобы подать заявление на возврат.
• Проверьте NRA: Убедитесь, что ваш регистрационный номер виден на всех платформах бронирования и соответствует записям в земельном кадастре.
• Ежегодная информационная декларация: Подтвердите, что отчет о деятельности за 2025 год был подан. Если он не был подан, немедленно подайте декларацию с опозданием, чтобы защитить свою лицензию.
• Собирайте квитанции: Поскольку теперь вы можете вычитать расходы, вы должны сохранять “фактуры” (официальные счета-фактуры) за каждый евро, потраченный на недвижимость. Простые кассовые чеки не будут приняты Испанским налоговым агентством.

Заключительные размышления

Испанский рынок аренды не становится менее привлекательным, он становится более структурированным. Для некоторых этот сдвиг создает сложности. Но для долгосрочных инвесторов, особенно на Коста-дель-Соль, это шаг к более прозрачной и стабильной инвестиционной среде.
Возможности по-прежнему существуют. Но в 2026 году успех будет заключаться не столько в простом владении недвижимостью в Испании, сколько в эффективном управлении ею.