Spaniens Vermietungsregeln im Jahr 2026: Was nichtansässige Eigentümer wissen müssen

Der spanische Immobilienmarkt, insbesondere an der Costa del Sol, hat internationale Käufer angezogen, die Lebensqualität mit Mieteinnahmen verbinden möchten. Von Luxusvillen in Marbella bis hin zu Strandwohnungen in Estepona sind Kurzzeitvermietungen für viele nicht ansässige Eigentümer zu einem zentralen Bestandteil ihrer Anlagestrategie geworden.
Doch im Laufe des vergangenen Jahres hat sich die Lage mehrfach geändert. Neue Steuerregelungen, überarbeitete Vermietungsvorschriften und ein Urteil des Obersten Gerichtshofs haben die Situation für nicht ansässige Immobilienbesitzer erheblich verändert.
Eine der größten Entwicklungen gab es jedoch im Mai 2026, als der spanische Oberste Gerichtshof das von der Regierung im Jahr 2025 eingeführte nationale Register für Kurzzeitvermietungen für ungültig erklärte. Das Urteil hob ein landesweites Registrierungssystem auf, das den Immobilienbesitzern zusätzliche administrative Auflagen auferlegt hatte. Um weitere Einzelheiten zu einigen dieser Änderungen zu liefern, folgt hier eine aktuelle Zusammenfassung aller Änderungen der Vermietungsvorschriften in Spanien.

Spanische Vermietungsvorschriften: Wichtige Aktualisierung für 2026

Bis Mai 2026 musste jede auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com inserierte Immobilie über eine nationale Vermietungsregistrierungsnummer (NRUA) verfügen. Diese wurde im vergangenen Jahr eingeführt und trat am 1. Juli 2025 in Kraft. Die Nichteinhaltung dieser Vorschrift konnte dazu führen, dass Inserate von den Plattformen entfernt wurden. Diese Anforderung besteht nun nicht mehr.
Am 21. Mai 2026 erließ der Oberste Gerichtshof Spaniens ein Urteil, in dem er das nationale Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen für null und nichtig erklärte. Das Gericht befand, dass der Zentralregierung die verfassungsrechtliche Befugnis fehlte, ein nationales Register einzurichten, das parallel zu den regionalen Tourismusvermietungsregistern lief, die bereits von den 17 autonomen Gemeinschaften Spaniens betrieben wurden. Die Regulierung des Tourismus ist gemäß der spanischen Verfassung eine regionale Angelegenheit, und es wurde festgestellt, dass das nationale System unrechtmäßig in diesen Bereich eingegriffen hatte.

Folglich:

• Die Verpflichtung, eine nationale NRUA-Nummer beim „Colegio de Registradores“ einzuholen, entfällt.
• Plattformen wie Airbnb und Booking.com benötigen keine NRUA-Nummer mehr als Voraussetzung für die Veröffentlichung einer Unterkunft.
• Immobilien, die von Plattformen entfernt wurden, weil die NRUA-Nummer nicht angegeben wurde, haben möglicherweise Gründe, diese Entfernung anzufechten. Es wird jedoch empfohlen, rechtlichen Rat einzuholen

Dies hat zwar den Verwaltungsaufwand auf zentraler Ebene verringert, jedoch die bestehenden Verpflichtungen für Immobilienbesitzer nicht beseitigt. Die regionalen und kommunalen Tourismuslizenzen bleiben weiterhin in Kraft. Das Gericht urteilte nämlich genau dahingehend, dass bereits regionale Register existierten, wodurch die nationale Ebene überflüssig wurde. Wenn Sie über eine regionale Tourismusregistrierungsnummer verfügen – in Andalusien ist dies die VFT oder das entsprechende Äquivalent in Ihrer Region –, sollten Sie diese weiterhin verwenden. Diese ist nun die primäre gültige Referenz für den Betrieb Ihrer Mietimmobilie. Das Gericht hat jedoch die Verpflichtung der Plattformen aufrechterhalten, Daten zur Vermietungstätigkeit an die Behörden weiterzugeben.

Die jährliche Informationserklärung

Ab Januar 2026 waren Eigentümer mit einer nationalen Vermietungsregistrierungsnummer verpflichtet, eine jährliche Erklärung über die Vermietungstätigkeit einzureichen, einschließlich der Anzahl der Gäste, der Aufenthaltsdaten und des Zwecks jedes Besuchs. Selbst Immobilien ohne Vermietungstätigkeit mussten eine Erklärung einreichen. Die Nichtbeachtung dieser Verpflichtung führte zum Entzug der Registrierungsnummer.
Nach dem Urteil vom Mai 2026 wurde diese Verpflichtung aufgehoben. Die jährliche Erklärung war direkt an das NRUA-System gekoppelt, und da dieses System für nichtig erklärt wurde, entfällt auch die damit verbundene Meldepflicht.
Die üblichen steuerlichen Verpflichtungen bleiben unverändert. Mieteinnahmen müssen weiterhin jährlich über das Formular „Modelo 210“ angegeben werden; dies ist eine separate rechtliche Angelegenheit und wird durch dieses Gerichtsurteil nicht berührt.

Änderungen der spanischen Vermietungsvorschriften für Nichtansässige

Eine der bemerkenswertesten Änderungen im Vermietungsrecht betrifft die Besteuerung nichtansässiger Vermieter. Bis vor kurzem wurden Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb der EU auf ihre Bruttomieteinnahmen besteuert, ohne die Möglichkeit, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Gemeinschaftsgebühren oder andere Ausgaben abzuziehen – etwas, das EU-Bürger schon immer tun konnten.
Der spanische Nationalgerichtshof entschied im Jahr 2025, dass dieses zweistufige System diskriminierend sei. Das Gericht entschied, dass nicht ansässige Vermieter, unabhängig von ihrem Herkunftsland, bei Ausübung derselben wirtschaftlichen Tätigkeit gleich behandelt werden sollten.
Das bedeutet: Wenn Sie als Nicht-EU-Bürger bisher das Formular „Modelo 210“ (Einkommensteuererklärung für Nichtansässige) eingereicht haben, haben Sie wahrscheinlich zu viel Steuern gezahlt. Sie haben nun Anspruch auf den Abzug berechtigter Betriebsausgaben, darunter Gebühren für Immobilienverwaltung und Reinigung, Instandhaltung und Reparaturen sowie Gemeinschaftsgebühren.
Wichtig ist, dass Sie für jedes Steuerjahr, das noch innerhalb der üblichen vierjährigen Verjährungsfrist liegt, einen Antrag auf Rückerstattung der Differenz stellen können.

Einfach ausgedrückt bedeutet dies:

• Mietausgaben können nun vom Einkommen abgezogen werden
• Steuererklärungen, die noch innerhalb der vierjährigen Verjährungsfrist liegen, können korrigiert werden
• Viele Eigentümer könnten Anspruch auf Rückerstattungen haben, vorbehaltlich des Ausgangs eines etwaigen weiteren Rechtsmittelverfahrens vor dem Obersten Gerichtshof
• Alle abzugsfähigen Ausgaben müssen durch offizielle Rechnungen (facturas) belegt werden

Hinweis: Es ist wichtig zu erwähnen, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werden kann. Der Staat kann den Fall vor den Obersten Gerichtshof bringen, was bedeutet, dass die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist. Eigentümer, die Rückerstattungsanträge in Betracht ziehen, sollten dies bei ihrer Entscheidung berücksichtigen und professionellen Rat einholen, bevor sie weitere Schritte unternehmen.

Die spanischen Vorschriften für Ferienvermietungen verstehen

Viele Immobilienbesitzer gehen davon aus, dass Lizenzen und Registrierungen in ganz Spanien einheitlich sind, doch diese können je nach Standort der Immobilie erheblich variieren.

Regionale Unterschiede

In Spanien gibt es kein einheitliches System für Ferienvermietungen. Die autonomen Regionen verfügen über weitreichende Befugnisse hinsichtlich der Tourismusvorschriften, und einige Gemeinden können zusätzliche Beschränkungen einführen.
Das bedeutet, dass ein Immobilienbesitzer in Andalusien möglicherweise andere Genehmigungsanforderungen, Betriebsbedingungen oder Bebauungsbeschränkungen einhalten muss als jemand, der eine Immobilie in Katalonien, Valencia oder Madrid vermietet. Da die Regionalregierungen ihre eigenen Richtlinien weiterentwickeln, sollten Eigentümer die aktuellen Anforderungen überprüfen, bevor sie die Immobilie auf Plattformen für Kurzzeitvermietungen inserieren.

Hausordnung

Immobilieneigentümer konzentrieren sich manchmal ausschließlich auf die Anforderungen der Regionalregierungen und ignorieren dabei Einschränkungen auf Gebäudeebene. In Wohnanlagen und Wohnsiedlungen können die Hausordnungen Einfluss darauf haben, ob und unter welchen Bedingungen Kurzzeitvermietungen erlaubt sind.
Die Überprüfung der Hausordnung vor dem Kauf oder der Anmietung einer Immobilie kann spätere unerwartete Komplikationen verhindern.

Meldepflichten der Plattformen

Obwohl der nationale Registrierungsrahmen abgeschafft wurde, können digitale Plattformen weiterhin Meldepflichten haben. Plattformen können Informationen über Gastgeber, Immobilien und Buchungen an die Behörden weitergeben.
Daher ist es für Immobilienbesitzer wichtig, dass die Angaben in den Inseraten korrekt sind und auf allen Plattformen einheitlich dargestellt werden.

Was Immobilienbesitzer jetzt tun sollten

Überprüfen Sie Ihre letzten Steuererklärungen

Wenn Sie als Nicht-EU-Ansässiger eine Steuererklärung abgegeben und Steuern auf Bruttomieteinnahmen gezahlt haben, wenden Sie sich an einen Steuerexperten, um zu prüfen, ob ein Antrag auf Rückerstattung aussichtsreich ist. Beachten Sie, dass gegen das Urteil möglicherweise noch Berufung beim Obersten Gerichtshof eingelegt wird.

Behalten Sie Ihre regionale Tourismuslizenz

Ihre regionale Registrierungsnummer bleibt gültig und ist nun die primäre behördliche Referenz für Ihre Immobilie. Vergewissern Sie sich bei Ihrer regionalen Behörde oder Gemeinde, dass sie gültig ist.

Aktualisieren Sie Ihre Plattform-Inserate

Entfernen oder aktualisieren Sie alle Verweise auf eine NRUA-Nummer auf Airbnb, Booking.com oder anderen Plattformen. Ihre regionale Lizenznummer ist die relevante Angabe, die Sie künftig benötigen.

Keine Einreichung der nationalen jährlichen Informationserklärung erforderlich

Die mit der NRUA verbundene Verpflichtung wurde aufgehoben. Ihre reguläre Steuererklärung „Modelo 210“ bleibt weiterhin verpflichtend und ist davon unabhängig.

Führen Sie ordnungsgemäße Aufzeichnungen über Ihre Ausgaben

Da nicht ansässige Eigentümer nun Mietausgaben steuerlich absetzen können, bewahren Sie offizielle Rechnungen für alle immobilienbezogenen Kosten auf.

Holen Sie rechtlichen Rat ein, wenn Ihr Inserat entfernt wurde

Wenn Ihre Immobilie zwischen Juli 2025 und Mai 2026 aufgrund der Nichteinhaltung des nationalen Mietregistersystems von einer Plattform entfernt wurde, sollten Sie einen spanischen Immobilienanwalt zu möglichen Entschädigungsmöglichkeiten konsultieren.

Abschließende Gedanken

Der erfolgreiche Betrieb eines Kurzzeitvermietungsgeschäfts in Spanien erfordert ein fundiertes Verständnis der Vermietungsvorschriften und die Einhaltung der Steuergesetze. Die Abschaffung des nationalen Mietregisters hat die Regulierung nicht aufgehoben. Stattdessen hat das Urteil des Obersten Gerichtshofs die Zuständigkeit wieder an die Regionen zurückgegeben und eine nationale Ebene abgeschafft, die weniger als ein Jahr lang bestand. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich über die neuesten Änderungen der Mietgesetze auf dem Laufenden zu halten und genaue Aufzeichnungen zu führen, damit Sie sich an künftige Änderungen der spanischen Mietvorschriften anpassen können.