Фінансові та юридичні вимоги при купівлі житла в Іспанії

Іспанія залишається однією з найпривабливіших країн Європи для іноземних покупців, особливо в регіоні Коста-дель-Соль, де стиль життя, клімат і міжнародні зв’язки роблять його ідеальним місцем для купівлі нерухомості. Однак, придбання нерухомості в Іспанії передбачає більше, ніж просто вибір вілли або квартири. Покупці повинні бути обізнані з фінансовими та юридичними вимогами, щоб уникнути затримок, непередбачуваних витрат або проблем з дотриманням законодавства.
Нижче ми розповімо про основні моменти, які необхідно знати, перш ніж купувати житло в Іспанії.

Отримання номера NIE

Кожному іноземному покупцеві потрібен NIE (Número de Identidad de Extranjero). Цей ідентифікаційний і податковий номер необхідний для:

• Підписання документів на нерухомість у нотаріуса
• Відкрити рахунок в іспанському банку
• Сплачувати податки на нерухомість та комунальні послуги
• Купувати або продавати нерухомість, автомобілі чи інші активи

Виданий Національною поліцією Іспанії, NIE можна отримати в Іспанії або в іспанському консульстві за кордоном, але більшість покупців призначають свого юриста для отримання цього дозволу від їхнього імені.
Щоб дізнатися, як подати заявку, прочитайте наш покроковий посібник з отримання NIE.

Варіанти проживання та отримання візи

Проживання в Іспанії залежить від того, звідки ви приїхали:

• Громадяни ЄС/ЄЕЗ: Для проживання або купівлі нерухомості в Іспанії віза не потрібна.
• Громадяни країн, що не входять до ЄС: Якщо ви перебуваєте в Іспанії довше 90 днів, то отримання візи або дозволу на проживання є обов’язковим.

Оновлення Золотої візи

Донедавна Іспанія пропонувала програму “Золота віза”, яка надавала посвідку на проживання в обмін на інвестиції в нерухомість на суму від 500 000 євро. Ця програма офіційно завершилася 3 квітня 2025 року, після більш ніж десятирічного існування. Уряд вирішив припинити її дію через зростання цін на нерухомість та занепокоєння щодо доступності житла в районах з високим попитом, таких як Мадрид, Барселона, Малага, Марбелья та Балеарські острови.

Актуальні варіанти віз

• Неприбуткова віза: Для пенсіонерів або осіб з пасивним доходом, які бажають жити в Іспанії без роботи.
• Віза цифрового кочівника: Дозволяє віддаленим працівникам і фрілансерам жити в Іспанії, працюючи на клієнтів або компанії за межами країни. Заявники повинні довести достатній дохід (зазвичай близько 2 500 євро на місяць для фізичних осіб), медичну страховку та відсутність судимостей. Початковий термін дії посвідки становить один рік і може бути продовжений до п’яти років.

Фінансові вимоги та вартість покупки

Купуючи нерухомість в Іспанії, ви повинні врахувати деякі транзакційні витрати. Зазвичай вони додають від 10 до 15% до узгодженої ціни.

Основні витрати

• Податок на передачу власності (ITP) – 6-11% залежно від регіону, для будинків для перепродажу.
• ПДВ (IVA) і гербовий збір (AJD) – 10% ПДВ + 1-1,5% гербового збору на новобудови.
• Нотаріальні та земельні збори – близько 1-2% разом.
• Судові витрати – близько 1% від вартості нерухомості, залежно від юриста.
• Витрати на іпотеку – Плата за оцінку, організаційні збори та можливий гербовий збір.

Наявність чіткого фінансового плану має важливе значення, оскільки ці витрати повинні бути покриті до завершення угоди у нотаріуса.

Основні податки

Якщо ви перебуваєте в Іспанії більше 183 днів на рік, ви стаєте податковим резидентом, а це означає, що ви повинні сплачувати податки на свій глобальний дохід і активи, а не тільки на іспанську нерухомість. Основні податки, які застосовуються, включають

• Прибутковий податок (IRPF): Сплачується з глобального доходу, якщо ви є резидентом; нерезиденти платять тільки з іспанського доходу (наприклад, дохід від оренди).
• Податок на багатство: Застосовується до активів, вартість яких перевищує певну суму, хоча деякі регіони (наприклад, Мадрид і Андалусія) пропонують певні пільги.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Місцевий податок на нерухомість, як і комунальний податок, заснований на кадастровій вартості, який можна сплачувати щорічно або двома платежами
• Basura (Refuse Collection Tax) – місцевий податок на відходи.

Хороший податковий консультант має важливе значення для планування та уникнення непередбачуваних витрат.

Крім того, ви можете прочитати наш детальний посібник про податки і збори, пов’язані з купівлею нерухомості в Іспанії.

Юридична перевірка та юридична експертиза

Перед покупкою ваш юрист повинен провести комплексну юридичну перевірку нерухомості, яка включає такі етапи, як

• Переконатися, що продавець є законним власником нерухомості
• Переконатися у відсутності непогашених боргів, іпотеки або стягнень
• Перевірка зонування та дозволів на планування
• Перевірка ліцензій на нове будівництво або реконструкцію
• Ознайомлення з правилами співтовариства, якщо нерухомість є частиною асоціації власників

Без цих юридичних перевірок і належної обачності ви, швидше за все, зіткнетеся з деякими сюрпризами при покупці будь-якої нерухомості. Тому наявність юридичного представництва є обов’язковою умовою.

Структури власності

Іноземні покупці можуть купувати нерухомість на своє ім’я, спільно з партнером або через компанію. Правильний варіант залежить від вас:

• Довгострокових планів (будинок для відпочинку, оренда, постійне проживання)
• Податкової ситуації в Іспанії та у вашій країні
• Потреби у плануванні спадщини

Професійна порада тут є ключовою, оскільки обрана структура вплине на податкові зобов’язання зараз і в майбутньому. Щоб дізнатися більше, прочитайте наш посібник про те , як структурувати вашу іспанську нерухомість.

Комунальні платежі та збори

Якщо ваша нерухомість знаходиться в житловому комплексі, вам доведеться сплачувати комунальні збори за послуги та обслуговування. Крім того, щороку проводяться загальні збори асоціації, на яких затверджується бюджет, обираються представники та голосуються питання, що стосуються спільноти, такі як обслуговування, безпека або модернізація.
Якщо ви не живете в Іспанії постійно, ви можете призначити свого адвоката або агента, який представлятиме вас і голосуватиме від вашого імені, забезпечуючи захист ваших інтересів.

Заключні думки

Купівля нерухомості в Іспанії пропонує величезні переваги, але це процес, до якого потрібно підходити з усією ретельністю. Від отримання номера NIE до планування податків і судових витрат – кожен крок має фінансові та юридичні наслідки.
Співпраця з досвідченим агентом з нерухомості та незалежним юристом гарантує, що ваша покупка буде безпечною, прозорою та без будь-яких ускладнень.

Думаєте про покупку або переїзд до Іспанії? Зверніться до нас вже сьогодні за порадою.