Exigences financières et juridiques pour l'achat d'un logement en Espagne

L’Espagne reste l’un des pays d’Europe les plus attractifs pour les acheteurs étrangers, en particulier sur la Costa del Sol, où le mode de vie, le climat et les liaisons internationales en font une destination idéale. Cependant, posséder une propriété en Espagne ne se résume pas au choix d’une villa ou d’un appartement. Les acheteurs doivent connaître les exigences financières et juridiques pour éviter les retards, les coûts imprévus ou les problèmes de conformité.
Nous vous présentons ci-dessous les éléments essentiels à connaître avant d’acheter une maison en Espagne.

Obtenir un numéro NIE

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Ce numéro d’identification et de taxe est nécessaire pour :

• signer les actes de propriété chez le notaire
• ouvrir un compte bancaire en Espagne
• payer les taxes foncières et les services publics
• Acheter ou vendre des biens immobiliers, des voitures ou d’autres actifs.

Délivré par la police nationale espagnole, le NIE peut être demandé en Espagne ou dans un consulat espagnol à l’étranger, mais la plupart des acheteurs chargent leur avocat de l’obtenir en leur nom.
Pour savoir comment le demander, lisez notre guide sur le NIE, étape par étape.

Options de résidence et de visa

Vivre en Espagne dépend de l’endroit d’où l’on vient :

• Citoyens de l’UE/EEE : Aucun visa n’est nécessaire pour vivre ou acheter une propriété en Espagne.
• Citoyens hors UE : Si vous restez plus de 90 jours, vous devez obtenir un VISA ou un permis de séjour.

Mise à jour du Golden Visa

Jusqu’à récemment, l’Espagne proposait le “Golden Visa”, qui permettait d’obtenir un permis de séjour en échange d’un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros. Ce programme a officiellement pris fin le 3 avril 2025, après plus d’une décennie. Le gouvernement a décidé d’y mettre fin en raison de la hausse des prix de l’immobilier et des préoccupations concernant l’accessibilité des logements dans des zones très demandées comme Madrid, Barcelone, Malaga, Marbella et les Baléares.

Options de visa actuelles

• Visa non lucratif : Pour les retraités ou les personnes disposant d’un revenu passif et souhaitant vivre en Espagne sans travailler.
• Visa de nomade numérique : Ce visa permet aux travailleurs à distance et aux indépendants de vivre en Espagne tout en travaillant pour des clients ou des entreprises en dehors du pays. Les demandeurs doivent justifier d’un revenu suffisant (généralement autour de 2 500 euros et plus par mois pour les particuliers), d’une assurance maladie et d’un casier judiciaire vierge. La durée de validité initiale est d’un an et peut être prolongée jusqu’à cinq ans.

Exigences financières et coûts d’achat

Lors de l’achat d’une propriété en Espagne, il faut tenir compte de plusieurs coûts de transaction. Ceux-ci s’ajoutent généralement au prix convenu, à hauteur de 10 à 15 %.

Principaux coûts

• Taxe sur les transferts de propriété (ITP) – 6 à 11 % selon la région, pour les maisons revendues.
• TVA (IVA) et droit de timbre (AJD) – 10 % de TVA + 1 à 1,5 % de droit de timbre sur les nouvelles constructions.
• Frais de notaire et de cadastre – environ 1 à 2 % combinés.
• Frais juridiques – Environ 1 % du prix du bien, selon l’avocat.
• Frais d’hypothèque – Frais d’évaluation, frais d’arrangement et éventuellement droit de timbre.

Il est essentiel d’avoir un plan financier clair, car ces coûts doivent être couverts avant l’achèvement de la transaction chez le notaire.

Principales taxes

Le fait de passer plus de 183 jours par an en Espagne fait de vous un résident fiscal, ce qui signifie que vous devez payer des impôts sur l’ensemble de vos revenus et de vos biens, et pas seulement sur les biens immobiliers espagnols. Les principaux impôts applicables sont les suivants

• Impôt sur le revenu (IRPF) : Payé sur le revenu global si vous êtes résident ; les non-résidents ne paient que sur le revenu espagnol (par exemple, le revenu locatif).
• Impôt sur le patrimoine : S’applique aux actifs dépassant une certaine valeur, bien que certaines régions (comme Madrid et l’Andalousie) offrent des exonérations.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Impôt local sur la propriété, tout comme la taxe d’habitation, basé sur la valeur cadastrale, qui peut être payé annuellement ou en deux versements.
• Basura (Taxe d’enlèvement des ordures) : taxe locale sur les déchets.

Un bon conseiller fiscal est essentiel pour planifier et éviter les coûts inattendus.

Vous pouvez également consulter notre guide détaillé sur les taxes et les frais liés à l’achat d’une propriété en Espagne.

Contrôles juridiques et diligence raisonnable

Avant d’acheter, votre avocat doit procéder à un examen juridique complet de la propriété :

• s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien
• s’assurer qu’il n’y a pas de dettes, d’hypothèques ou de charges en suspens
• Vérifier le zonage et les permis de construire
• vérifier les licences pour les nouvelles constructions ou les rénovations
• Examiner les règles de la communauté si le bien fait partie d’une association de propriétaires.

Sans ces vérifications juridiques et cette diligence raisonnable, vous risquez d’avoir des surprises lors de l’achat d’un bien immobilier. Il est donc indispensable de se faire représenter par un avocat.

Structures de propriété

Les acheteurs étrangers peuvent acheter en leur nom propre, conjointement avec un partenaire ou par l’intermédiaire d’une société. L’option la plus appropriée dépend de votre situation :

• de vos projets à long terme (maison de vacances, location, résidence permanente)
• Situation fiscale en Espagne et dans votre pays d’origine
• Besoins en matière de planification successorale

Les conseils d’un professionnel sont essentiels à cet égard, car la structure choisie aura une incidence sur les obligations fiscales actuelles et futures. Pour en savoir plus, lisez notre guide sur la structuration de votre propriété en Espagne.

Frais de communauté et réunions

Si votre propriété se trouve dans une communauté résidentielle, vous devez payer des frais de communauté pour les services et l’entretien. En outre, chaque année, une assemblée générale de l’association est organisée pour approuver les budgets, élire les représentants et voter sur des questions communautaires telles que l’entretien, la sécurité ou les améliorations.
Si vous ne vivez pas en Espagne à temps plein, vous pouvez charger votre avocat ou votre agent de vous représenter et de voter en votre nom, afin que vos intérêts soient protégés.

Réflexions finales

L’achat d’une propriété en Espagne offre des avantages considérables, mais il s’agit d’un processus qui doit être géré avec soin. De l’obtention de votre numéro NIE à la budgétisation des taxes et des frais juridiques, chaque étape a des implications financières et juridiques.
En travaillant avec un agent immobilier expérimenté et un avocat indépendant, vous vous assurerez que votre achat est sûr, transparent et sans complications.

Vous envisagez d’acheter ou de déménager en Espagne ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour obtenir des conseils d’experts.