Wymogi finansowe i prawne przy zakupie domu w Hiszpanii

Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów w Europie dla zagranicznych nabywców, zwłaszcza na Costa del Sol, gdzie styl życia, klimat i połączenia międzynarodowe sprawiają, że jest to idealne miejsce docelowe. Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się jednak z czymś więcej niż tylko wyborem willi lub apartamentu. Kupujący muszą być świadomi wymogów finansowych i prawnych, aby uniknąć opóźnień, nieoczekiwanych kosztów lub kwestii zgodności.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje, które należy wiedzieć przed zakupem domu w Hiszpanii.

Uzyskanie numeru NIE

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero). Ten numer identyfikacyjny i podatkowy jest wymagany do:

• podpisania aktu własności u notariusza
• Otwarcia hiszpańskiego konta bankowego
• Płacenia podatków od nieruchomości i mediów
• Kupować lub sprzedawać nieruchomości, samochody lub inne aktywa

Wydany przez hiszpańską policję krajową, NIE można ubiegać się w Hiszpanii lub w hiszpańskim konsulacie za granicą, ale większość kupujących wyznacza swojego prawnika, aby uzyskał go w ich imieniu.
Aby dowiedzieć się, jak się o to ubiegać, przeczytaj nasz krok po kroku NIE przewodnik.

Opcje pobytu i wizy

Życie w Hiszpanii zależy od tego, skąd pochodzisz:

• Obywatele UE/EOG: Do zamieszkania lub zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie jest wymagana wiza.
• Obywatele spoza UE: W przypadku pobytu dłuższego niż 90 dni, uzyskanie wizy lub pozwolenia na pobyt jest koniecznością.

Aktualizacja Złotej Wizy

Do niedawna Hiszpania oferowała Złotą Wizę, która przyznawała prawo pobytu w zamian za inwestycję w nieruchomości o wartości 500 000 EUR lub wyższej. Program ten oficjalnie zakończył się 3 kwietnia 2025 r., po ponad dekadzie. Rząd zdecydował się go zakończyć ze względu na rosnące ceny nieruchomości i obawy o przystępność cenową mieszkań w obszarach o dużym popycie, takich jak Madryt, Barcelona, Malaga, Marbella i Baleary.

Aktualne opcje wizowe

• Wiza niedochodowa: Dla emerytów lub osób z pasywnym dochodem, które chcą mieszkać w Hiszpanii bez pracy.
• Wiza dla cyfrowych nomadów: Pozwala pracownikom zdalnym i freelancerom mieszkać w Hiszpanii podczas pracy dla klientów lub firm spoza kraju. Kandydaci muszą udowodnić wystarczające dochody (zwykle około 2500 euro miesięcznie dla osób fizycznych), ubezpieczenie zdrowotne i zaświadczenie o niekaralności. Zezwolenie jest początkowo ważne przez rok i może zostać przedłużone na okres do pięciu lat.

Wymagania finansowe i koszty zakupu

Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii należy uwzględnić kilka kosztów transakcyjnych. Zazwyczaj dodają one od 10 do 15% do uzgodnionej ceny.

Kluczowe koszty

• Podatek od przeniesienia własności (ITP) – 6-11% w zależności od regionu, dla domów odsprzedawanych.
• VAT (IVA) i opłata skarbowa (AJD) – 10% VAT + 1-1,5% opłaty skarbowej od nowo wybudowanych nieruchomości.
• Opłaty notarialne i katastralne – łącznie około 1-2%.
• Opłaty prawne – około 1% ceny nieruchomości, w zależności od prawnika.
• Koszty kredytu hipotecznego – opłaty za wycenę, opłaty aranżacyjne i ewentualna opłata skarbowa.

Posiadanie jasnego planu finansowego jest niezbędne, ponieważ koszty te muszą zostać pokryte przed sfinalizowaniem transakcji u notariusza.

Kluczowe podatki

Spędzanie ponad 183 dni w roku w Hiszpanii czyni Cię rezydentem podatkowym, co oznacza, że musisz płacić podatki od swoich globalnych dochodów i aktywów, a nie tylko od hiszpańskich nieruchomości. Kluczowe podatki, które mają zastosowanie obejmują:

• Podatek dochodowy (IRPF): Płacony od dochodu globalnego, jeśli jest się rezydentem; nierezydenci płacą tylko od dochodu hiszpańskiego (np. dochodu z wynajmu).
• Podatek majątkowy: Ma zastosowanie do aktywów powyżej określonej wartości, chociaż niektóre regiony (takie jak Madryt i Andaluzja) oferują pewne zwolnienia.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Lokalny podatek od nieruchomości, podobnie jak podatek lokalny, oparty na wartości katastralnej, który może być płacony rocznie lub w dwóch ratach.
• Basura (podatek od wywozu śmieci) – lokalny podatek od odpadów.

Dobry doradca podatkowy jest niezbędny do planowania i unikania nieoczekiwanych kosztów.

Możesz również przeczytać nasz szczegółowy przewodnik na temat podatków i opłat związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii.

Kontrole prawne i należyta staranność

Przed zakupem prawnik powinien przeprowadzić kompleksowy przegląd prawny nieruchomości, który obejmuje takie kroki jak:

• upewnienie się, że sprzedający jest prawnym właścicielem nieruchomości
• Upewnienie się, że nie ma żadnych niespłaconych długów, hipotek ani opłat.
• Sprawdzenie pozwoleń na budowę i zagospodarowanie przestrzenne
• Weryfikacja licencji na nowe budynki lub remonty
• Sprawdzenie zasad wspólnoty, jeśli nieruchomość jest częścią stowarzyszenia właścicieli.

Bez tych kontroli prawnych i należytej staranności prawdopodobnie napotkasz pewne niespodzianki przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości. Dlatego też posiadanie reprezentacji prawnej jest koniecznością.

Struktury własności

Zagraniczni nabywcy mogą dokonać zakupu w swoim imieniu, wspólnie z partnerem lub za pośrednictwem spółki. Wybór odpowiedniej opcji zależy od nabywcy:

• długoterminowych planów (dom wakacyjny, wynajem, pobyt stały)
• sytuacji podatkowej w Hiszpanii i kraju pochodzenia
• Potrzeby w zakresie planowania spadkowego

Profesjonalne doradztwo jest tutaj kluczowe, ponieważ wybrana struktura wpłynie na zobowiązania podatkowe teraz i w przyszłości. Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj nasz przewodnik na temat struktury hiszpańskiej nieruchomości.

Opłaty wspólnotowe i zebrania

Jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w obrębie wspólnoty mieszkaniowej, musisz również uiszczać opłaty wspólnotowe za usługi i utrzymanie. Ponadto każdego roku odbywa się walne zgromadzenie stowarzyszenia w celu zatwierdzenia budżetu, wyboru przedstawicieli i głosowania nad kwestiami społeczności, takimi jak konserwacja, bezpieczeństwo lub modernizacje.
Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii w pełnym wymiarze godzin, możesz wyznaczyć swojego prawnika lub agenta do reprezentowania Cię i głosowania w Twoim imieniu, zapewniając ochronę Twoich interesów.

Przemyślenia końcowe

Zakup nieruchomości w Hiszpanii oferuje ogromne korzyści, ale jest to proces, który należy traktować ostrożnie. Od zabezpieczenia NIE numer do budżetowania podatków i opłat prawnych, każdy krok ma konsekwencje finansowe i prawne.
Współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości i niezależnym prawnikiem zapewni, że zakup będzie bezpieczny, przejrzysty i bez żadnych komplikacji.

Myślisz o zakupie lub przeprowadzce do Hiszpanii? Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać fachową poradę.