EIGENDOMSSTRUCTUUR VAN SPAANS ONROEREND GOED

Een belangrijke overweging bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is de eigendomsstructuur. U moet goed nadenken over wie er op de eigendomsakte komt te staan als eigenaar(s) en u goed voorbereiden, vooral als u van plan bent een bedrijf op te richten om het onroerend goed te kopen. U hebt verschillende eigendomsopties, die samen met hun voor- en nadelen in dit artikel worden besproken.

Eerste overwegingen

Belastingzaken

Welke eigendomsoptie u ook kiest, u moet deskundig advies inwinnen over de fiscale gevolgen, zowel in Spanje als in uw eigen land. Tussen Spanje en vele landen bestaan verdragen inzake dubbele belastingheffing, maar dit vermindert niet noodzakelijk uw fiscale risico.

Raadpleeg een fiscaal adviseur in Spanje en in het land waar u woont voordat u een eigendomsstructuur voor uw woning kiest. Vraag naar de fiscale gevolgen van elke optie bij aankoop, tijdens het bezit (sommige landen heffen belasting op activa die u in het buitenland bezit) en bij verkoop. Vraag ook naar de successierechten.

Aankoopcontract

Het is ook de moeite waard om de eigendomsstructuur vast te stellen voordat u het koopcontract ondertekent. Hierin moeten de namen van de kopers (of het bedrijf) worden opgenomen. Als u niet zeker bent of nog geen definitieve beslissing hebt genomen, vraag dan uw advocaat om een clausule op te nemen die u het recht geeft om andere kopers in de eigendomsakte op te nemen. Deze stap zorgt ervoor dat de verkoper volledig geïnformeerd is – het is niet ongebruikelijk dat verkopers weigeren de eigendomsakte te ondertekenen wanneer zij ontdekken dat zij verkopen aan iemand die niet op het koopcontract staat.

Volledige eigendom

U hebt de mogelijkheid om het eigendom op naam van slechts één eigenaar te plaatsen. Met alleenbezit heeft u volledige controle over het eigendom en hoeft u met niemand anders rekening te houden bij beslissingen over bijvoorbeeld de verkoop. Ook op fiscaal gebied is het relatief eenvoudig. Anderzijds zullen de erfgenamen meer successierechten verschuldigd zijn.

Dubbele eigendom

Dit is de meest populaire optie voor de meeste buitenlanders die onroerend goed kopen in Spanje, waarbij de eigendomsbewijzen meestal de namen van het echtpaar bevatten. De voordelen zijn dat het vermogen wordt gedeeld en dat de successierechten worden verlicht omdat slechts de helft van het onroerend goed deel uitmaakt van de te erven nalatenschap. Maar dubbele eigendom kan complicaties opleveren, bijvoorbeeld bij een scheiding, en beide partijen moeten instemmen met elke beslissing over de verkoop of overdracht van het onroerend goed.

Multi-eigendom

De Spaanse wet laat zoveel eigenaren toe als u wilt op de eigendomsakte. Gezamenlijk of multi-eigendom is een goede optie als u als groep (bijvoorbeeld meerdere broers en zussen) of als familie koopt. Meer dan twee eigenaren spreiden ook de successierechten. Echter, hoe meer mensen er op de eigendomsakte staan, hoe minder zeggenschap ieder heeft over het onroerend goed en het kan moeilijk zijn om overeenstemming te bereiken over bijvoorbeeld de verkoop van het onroerend goed.

Bedrijfseigendom

In de jaren 2000 was het oprichten van een vennootschap als eigenaar van een Spaans onroerend goed een zeer geliefde optie, vooral bij kopers die meer dan € 500.000 uitgaven. De invoering van internationale regelgeving inzake het witwassen van geld en het delen van fiscale informatie heeft echter geleid tot een aanzienlijke daling van het aantal mensen dat ervoor kiest een eigendom te bezitten via een vennootschap.

Er bestaan verschillende bedrijfsopties. U kunt een in Spanje geregistreerde vennootschap oprichten – als u hiervoor kiest, moet u rekening houden met extra tijd, aangezien het tijd kan kosten om een vennootschap in Spanje op te richten. Of een bedrijf dat in uw eigen land is geregistreerd – mogelijk een snellere optie, hoewel niet noodzakelijk. De derde keuze is een offshore bedrijf, hoewel dit type bedrijf de laatste jaren onder de loep van de Spaanse belastingdienst is genomen met uitgebreide inspecties. Door de internationale regelgeving inzake het witwassen van geld zijn er ook weinig Spaanse juridische en fiscale adviseurs die deze optie graag onderschrijven.

De voordelen van het bezitten van onroerend goed in Spanje via een vennootschap zijn onder meer:

Anonimiteit van eigendom. Om verschillende redenen kunt u de voorkeur geven aan een niet-openbare eigenaar van het onroerend goed. Houd er echter rekening mee dat deze anonimiteit alleen geldt tot aan het kadaster – het eigendom moet openbaar worden gemaakt als de Spaanse belastingdienst of het rechtssysteem dat eisen.

Belastingvermindering. Een van de belangrijkste redenen om te kiezen voor aankoop via een vennootschap is dat het de belastingdruk vermindert. Dit geldt vooral voor successiedoeleinden wanneer de aandeelhouders niet in Spanje wonen.

Maar hoewel u misschien een ‘verborgen’ eigenaar bent en bespaart op belastingen, heeft de optie van een vennootschap als eigenaar ook nadelen, zoals:

Verwaarloosbare belastingvermindering. Door de invoering van de uitwisseling van fiscale informatie zoals die bijvoorbeeld tussen het Verenigd Koninkrijk en Spanje bestaat, is de belastingdruk niet meer zo gering.

Oprichtingskosten. Deze kunnen hoog zijn – voor de oprichting van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid in Spanje (Sociedad Limitada, S.L.) moet bijvoorbeeld ten minste 3.000 euro worden betaald voor het kapitaal plus notaris- en registratiekosten.

Bedrijfskosten. Afhankelijk van het bedrijf en de activa, variëren deze van een paar honderd euro tot duizenden per jaar.
Het gebruik van een bedrijf om onroerend goed in Spanje te kopen vereist gespecialiseerd juridisch en fiscaal advies, zowel in Spanje als in uw eigen land, aangezien er verstrekkende fiscale gevolgen zijn. Raadpleeg altijd vooraf een deskundige.