haluatko ostaa asunnon?
Lähetä tämä lomake ja hyödy 25 vuoden kokemuksestamme ja vahvasta paikallisesta verkostostamme.Espanjasta kiinteistöä ostettaessa on tärkeää kiinnittää huomiota omistusrakenteeseen. Sinun on mietittävä tarkkaan, kuka näkyy omistuskirjoissa omistajana (omistajina), ja valmistauduttava hyvissä ajoin etukäteen, erityisesti jos aiot perustaa yrityksen kiinteistön ostamista varten. Sinulla on useita omistusvaihtoehtoja, joita käsitellään tässä artikkelissa sekä niiden hyviä ja huonoja puolia.
Ensimmäiset näkökohdat
Verotusasiat
Riippumatta siitä, minkä omistusvaihtoehdon valitset, sinun on saatava asiantuntija-apua verovaikutuksista sekä Espanjassa että kotimaassasi. Espanjan ja monien maiden välillä on kaksinkertaista verotusta koskevia sopimuksia, mutta tämä ei välttämättä vähennä verorasitusta.
Ennen kuin päätät kiinteistösi omistusrakenteesta, ota yhteyttä veroneuvojaan sekä Espanjassa että asuinmaassasi. Kysy kunkin vaihtoehdon verovaikutuksista ostohetkellä, omistuksen aikana (jotkin maat verottavat ulkomailla omistettua omaisuutta) ja myynnin yhteydessä. Kannattaa kysyä myös perintöverosta.
Ostosopimus
Omistusrakenteesta kannattaa päättää ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista. Siinä olisi mainittava ostavien henkilöiden (tai yrityksen) nimet. Jos et ole varma tai et ole tehnyt lopullista päätöstä, pyydä asianajajaasi sisällyttämään kauppakirjaan lauseke, joka antaa sinulle oikeuden sisällyttää muita ostajia. Tämä vaihe varmistaa, että myyjä on täysin tietoinen – ei ole epätavallista, että myyjät kieltäytyvät allekirjoittamasta kauppakirjaa, kun he huomaavat myyvänsä jollekin, joka ei ole mainittu kauppakirjassa.
Yksinomainen omistus
Sinulla on mahdollisuus siirtää kiinteistö vain yhden omistajan nimiin. Yksinomistus tarjoaa täydellisen määräysvallan kiinteistöön, eikä ketään muuta tarvitse ottaa huomioon esimerkiksi myyntiä koskevia päätöksiä tehtäessä. Myös verotusasiat ovat suhteellisen yksinkertaisia. Toisaalta perintöverovelvollisuus on perillisille suurempi.
Kaksoisomistus
Tämä on suosituin vaihtoehto useimmille ulkomaalaisille, jotka ostavat kiinteistön Espanjasta, ja omistusoikeuskirjoihin merkitään yleensä pariskunnan nimet. Etuna on muun muassa se, että omaisuus jaetaan ja perintöverovelvoitteita kevennetään, koska vain puolet kiinteistöstä on osa perittävää omaisuutta. Kaksoisomistus voi kuitenkin aiheuttaa hankaluuksia esimerkiksi avioeron yhteydessä, ja molempien osapuolten on sovittava kaikista kiinteistön myyntiin tai siirtoon vaikuttavista päätöksistä.
Moniomistajuus
Espanjan laki sallii, että omistuskirjoissa voi olla niin monta omistajaa kuin haluat. Yhteinen tai usean omistajan omistus on hyvä vaihtoehto, jos ostatte kiinteistön ryhmänä (esimerkiksi useat sisarukset) tai perheenä. Useampi kuin kaksi omistajaa jakaa myös perintöverotaakkaa. Mitä useampi henkilö on omistusoikeuskirjoissa, sitä vähemmän jokaisella on määräysvaltaa kiinteistöön, ja sopimukseen pääseminen esimerkiksi kiinteistön myymisestä voi olla vaikeaa.
Yhtiön omistus
2000-luvulla yrityksen perustaminen espanjalaisen kiinteistön omistajaksi oli suosittu vaihtoehto erityisesti yli 500 000 euron arvoisten kiinteistöjen ostajien keskuudessa. Kansainvälisten rahanpesusäännösten käyttöönotto ja verotustietojen jakaminen ovat kuitenkin johtaneet siihen, että niiden ihmisten määrä, jotka haluavat omistaa kiinteistön yrityksen kautta, on vähentynyt huomattavasti.
Yritysvaihtoehtoja on useita. Voit halutessasi perustaa Espanjassa rekisteröidyn yhtiön – jos valitset tämän vaihtoehdon, varaa lisäaikaa, sillä yhtiön perustaminen Espanjassa voi viedä aikaa. Tai kotimaassasi rekisteröity yritys – tämä on mahdollisesti nopeampi vaihtoehto, mutta ei välttämättä. Kolmas vaihtoehto on offshore-yhtiö, mutta viime vuosina Espanjan veroviranomaiset ovat tarkastaneet tämäntyyppisiä yhtiöitä laajasti. Kansainvälisten rahanpesusäännösten vuoksi vain harvat espanjalaiset oikeudelliset ja verotukselliset neuvonantajat ovat innokkaita antamaan nimensä tämän vaihtoehdon alle.
Yhtiön kautta Espanjassa sijaitsevan kiinteistön omistamisen etuja ovat muun muassa seuraavat:
Omistuksen anonyymiys. Eri syistä saatat haluta olla kiinteistön omistaja, jota ei julkisteta, ja yritysrakenne mahdollistaa tämän. Kannattaa kuitenkin muistaa, että tämä anonymiteetti ulottuu vain maarekisteriin asti – omistus on julkistettava, jos Espanjan verovirasto tai oikeusjärjestelmä sitä vaatii.
Verotuksen lieventäminen. Yksi tärkeimmistä syistä valita yritysmuotoinen osto on se, että se vähentää verorasitusta. Tämä pätee erityisesti perintötarkoituksiin, kun osakkeenomistajat eivät asu Espanjassa.
Vaikka oletkin “piilo-omistaja” ja säästät veroja, yhtiöomistusvaihtoehdossa on kuitenkin haittansa, kuten seuraavat:
Vähäinen veronkevennys. Verotustietojen vaihdon käyttöönotto esimerkiksi Yhdistyneen kuningaskunnan ja Espanjan välillä on merkinnyt sitä, että verolaskut eivät ole enää niin pieniä.
Perustamiskustannukset. Ne voivat olla korkeat – esimerkiksi osakeyhtiön (Sociedad Limitada, S.L.) perustaminen Espanjassa edellyttää vähintään 3 000 euron alkupääomaa sekä notaarin ja kaupparekisterin maksuja.
Juoksevat kustannukset. Yrityksestä ja sen varoista riippuen ne vaihtelevat muutamasta sadasta eurosta tuhansiin euroihin vuodessa.
Yrityksen käyttäminen kiinteistön ostamiseen Espanjasta edellyttää asiantuntevaa oikeudellista ja verotuksellista neuvontaa sekä Espanjassa että kotimaassasi, koska sillä on laajoja verovaikutuksia. Ota aina etukäteen yhteyttä asiantuntijaan.
