ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD ESPAÑOLA

OWNERSHIP STRUCTURE OF SPANISH PROPERTY

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    Una de las principales consideraciones a la hora de comprar una propiedad en España es la estructura de propiedad. Debe pensar detenidamente quién va a figurar en las escrituras como propietario o propietarios y prepararse con suficiente antelación, sobre todo si tiene previsto crear una empresa para comprar la propiedad. Tiene varias opciones de propiedad, que se analizan junto con sus pros y sus contras en este artículo.

    Primeras consideraciones

    Aspectos fiscales

    Sea cual sea la opción de propiedad que elija, necesitará el asesoramiento de un experto sobre las implicaciones fiscales, tanto en España como en su país de origen. Existen tratados de doble imposición entre España y muchos países, pero esto no reduce necesariamente su exposición fiscal.

    Antes de decidir la estructura de propiedad de su vivienda, consulte a un asesor fiscal tanto en España como en el país donde resida. Pregunte por las implicaciones fiscales de cada opción en el momento de la compra, durante la propiedad (algunos países gravan los activos que se poseen en el extranjero) y en el momento de la venta. También merece la pena preguntar por el impuesto de sucesiones.

    Contrato de compraventa

    También conviene decidir la estructura de propiedad antes de firmar el contrato de compra. En él deben figurar los nombres de las personas que compran (o de la empresa). Si no está seguro o no ha tomado una decisión definitiva, pida a su abogado que incluya una cláusula que le dé derecho a incluir a otros compradores en las escrituras. Este paso garantiza que el vendedor esté plenamente informado: no es raro que los vendedores se nieguen a firmar las escrituras cuando descubren que están vendiendo a alguien que no figura en el contrato de compraventa.

    Propiedad exclusiva

    Tiene la opción de poner la propiedad a nombre de un solo propietario. La titularidad única ofrece un control total sobre la propiedad sin necesidad de tener en cuenta a nadie más a la hora de tomar decisiones, por ejemplo, sobre la venta. Las cuestiones fiscales también son relativamente sencillas. En cambio, el impuesto de sucesiones será más elevado para los herederos.

    Doble propiedad

    Esta es la opción más popular para la mayoría de los extranjeros que compran una propiedad en España, ya que los títulos de propiedad suelen llevar los nombres de la pareja. Las ventajas incluyen el hecho de que se comparten los bienes y se alivian las obligaciones del impuesto de sucesiones, ya que sólo la mitad de la propiedad forma parte del patrimonio a heredar. Pero la doble titularidad puede acarrear complicaciones en caso de divorcio, por ejemplo, y ambas partes deben estar de acuerdo en cualquier decisión que afecte a la venta o transferencia de la propiedad.

    Multipropiedad

    La legislación española permite tantos propietarios como se desee en los títulos de propiedad. La copropiedad o multipropiedad es una buena opción si compra en grupo (por ejemplo, varios hermanos) o en familia. Tener más de dos propietarios también reparte la carga del impuesto de sucesiones. Sin embargo, cuantas más personas figuren en las escrituras, menos control tendrá cada una sobre la propiedad y llegar a un acuerdo, por ejemplo, sobre si vender o no la propiedad, puede resultar difícil.

    Propiedad de empresas

    En la década de 2000, constituir una sociedad para poseer una propiedad española era una opción muy favorecida, sobre todo entre los compradores que gastaban más de 500.000 euros. Sin embargo, la introducción de la normativa internacional sobre blanqueo de capitales y el intercambio de información fiscal ha provocado un notable descenso en el número de personas que optan por poseer una propiedad a través de una empresa.

    Existen varias opciones de sociedades. Puede optar por constituir una sociedad registrada en España; si elige esta opción, prevea un plazo adicional, ya que puede llevar tiempo constituir una sociedad en España. O una empresa registrada en su país de origen – posiblemente una opción más rápida, aunque no necesariamente. La tercera opción es una sociedad offshore, aunque en los últimos años este tipo de sociedad se ha encontrado bajo la lupa de las autoridades fiscales españolas con inspecciones generalizadas. La normativa internacional sobre blanqueo de capitales también hace que pocos asesores jurídicos y fiscales españoles se muestren partidarios de esta opción.

    Las ventajas de poseer una propiedad en España a través de una empresa incluyen:

    Anonimato de la propiedad. Por diversas razones, es posible que prefiera ser el propietario no revelado de la propiedad y una estructura de empresa le permite hacer esto. Sin embargo, tenga en cuenta que este anonimato sólo llega hasta el registro de la propiedad: la titularidad debe revelarse si la Agencia Tributaria o el sistema jurídico español lo exigen.

    Mitigación fiscal. Una de las principales razones para elegir comprar a través de una empresa es que reduce la carga fiscal. Esto es especialmente cierto a efectos de sucesiones cuando los accionistas no son residentes en España.

    Sin embargo, aunque usted sea un propietario “oculto” y ahorre en impuestos, optar por la opción de propiedad a través de una empresa tiene sus inconvenientes, como por ejemplo

    Mitigación fiscal insignificante. La introducción del intercambio de información fiscal que existe, por ejemplo, entre el Reino Unido y España, ha hecho que la factura fiscal ya no sea tan pequeña.

    Costes de establecimiento. Pueden ser elevados; por ejemplo, constituir una sociedad limitada en España (S.L.) supone un desembolso inicial de al menos 3.000 euros para el capital, más los gastos de notaría y registro mercantil.

    Gastos de funcionamiento. Dependiendo de la empresa y de sus activos, oscilan entre unos cientos de euros y miles al año.
    Utilizar una sociedad para comprar propiedades en España requiere asesoramiento jurídico y fiscal especializado, tanto en España como en su país de origen, ya que existen implicaciones fiscales de gran alcance. Consulte siempre antes a un experto.