СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

При покупке недвижимости в Испании важным моментом является структура собственности. Вам необходимо тщательно продумать, кто будет указан в документах на право собственности в качестве владельца (владельцев), и подготовиться к этому заранее, особенно если вы планируете создать компанию для покупки недвижимости. У вас есть несколько вариантов владения недвижимостью, которые мы рассмотрим в этой статье вместе с их плюсами и минусами.

Первые соображения

Налоговые вопросы

Какой бы вариант владения недвижимостью вы ни выбрали, вам необходимо получить консультацию специалиста по налоговым последствиям как в Испании, так и в вашей стране. Между Испанией и многими странами существуют соглашения об избежании двойного налогообложения, но это не обязательно уменьшает ваши налоговые риски.

Прежде чем принять решение о структуре владения недвижимостью, проконсультируйтесь с налоговым консультантом как в Испании, так и в стране, резидентом которой вы являетесь. Спросите о налоговых последствиях каждого варианта при покупке, во время владения (в некоторых странах облагаются налогом активы, которыми вы владеете за рубежом) и при продаже. Также стоит спросить о налоге на наследство.

Договор купли-продажи

Перед подписанием договора купли-продажи стоит определиться со структурой собственности. В нем должны быть указаны имена людей, которые покупают (или компании). Если вы не уверены или не пришли к окончательному решению, попросите своего юриста включить в договор купли-продажи пункт, дающий вам право вписать других покупателей в свидетельство о праве собственности. Этот шаг гарантирует, что продавец будет полностью информирован – нередко продавцы отказываются подписывать документы на право собственности, когда узнают, что продают кому-то, кто не указан в договоре купли-продажи.

Единоличное владение

У вас есть возможность оформить недвижимость на имя только одного владельца. Единоличное владение обеспечивает полный контроль над собственностью, и вам не придется принимать во внимание других лиц при принятии решений, например, о продаже. Налоговые вопросы также относительно просты. С другой стороны, наследникам придется платить более высокий налог на наследство.

Двойное владение

Это наиболее популярный вариант для большинства иностранцев, которые покупают недвижимость в Испании, причем в документах на право собственности обычно указываются имена супругов. Преимущества заключаются в том, что активы делятся, а обязательства по уплате налога на наследство облегчаются, поскольку только половина недвижимости входит в состав наследуемого имущества. Однако двойное владение может привести к осложнениям, например, в случае развода, и обе стороны должны согласовать любое решение, касающееся продажи или передачи собственности.

Многократное владение

Испанское законодательство разрешает указывать в документах на право собственности сколько угодно владельцев. Совместное или многостороннее владение является хорошим вариантом, если вы покупаете недвижимость группой (например, несколько братьев и сестер) или семьей. Наличие более двух собственников также распределяет бремя налога на наследство. Однако чем больше людей указано в документах на право собственности, тем меньше у каждого из них контроля над имуществом, и прийти к соглашению, например, о продаже имущества, может быть непросто.

Владение компанией

В 2000-х годах создание компании для владения испанской недвижимостью было наиболее предпочтительным вариантом, особенно среди покупателей, тратящих более 500 000 евро. Однако введение международных правил по отмыванию денег и обмен фискальной информацией привели к заметному сокращению числа людей, предпочитающих владеть недвижимостью через компанию.

Существует несколько вариантов компаний. Вы можете создать компанию, зарегистрированную в Испании, – если вы выберете этот способ, выделите дополнительное время на оформление, поскольку создание компании в Испании может занять некоторое время. Или компанию, зарегистрированную в вашей стране, – возможно, это более быстрый вариант, хотя и не обязательно. Третий вариант – оффшорная компания, хотя в последние годы этот тип компаний оказался под микроскопом испанских налоговых органов, проводящих широкомасштабные проверки. Международные правила отмывания денег также означают, что немногие испанские юридические и фискальные консультанты стремятся приписать свое имя к этому варианту.

Преимущества владения недвижимостью в Испании через компанию включают в себя:

Анонимность владения. По разным причинам вы можете предпочесть быть нераскрытым владельцем недвижимости, и структура компании позволяет вам это сделать. Однако имейте в виду, что эта анонимность распространяется только на земельный кадастр – если этого потребует налоговая служба или юридическая система Испании, право собственности должно быть раскрыто.

Снижение налогов. Одна из главных причин, по которой вы предпочитаете покупать через компанию, заключается в том, что это снижает налоговое бремя. Это особенно актуально для целей наследования, когда акционеры не являются резидентами Испании.

Однако, несмотря на то, что вы можете быть “скрытым” владельцем и экономить на налогах, вариант владения через компанию имеет свои недостатки, такие как:

Незначительное снижение налогов. Введение обмена фискальной информацией, который существует, например, между Великобританией и Испанией, означает, что налоговые счета уже не так малы.

Расходы на создание. Они могут быть высокими – например, создание компании с ограниченной ответственностью в Испании (Sociedad Limitada, S.L.) предполагает первоначальные расходы в размере не менее 3 000 евро на капитал плюс нотариальные и регистрационные сборы.

Текущие расходы. В зависимости от компании и ее активов, они составляют от нескольких сотен евро до тысяч в год.
Использование компании для покупки недвижимости в Испании требует специальных юридических и налоговых консультаций, как в Испании, так и в вашей стране, так как это влечет за собой серьезные налоговые последствия. Всегда предварительно консультируйтесь с экспертом.