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Soumettez ce formulaire et bénéficiez de nos 25 années d'expérience et de notre solide réseau local.La structure de la propriété est un élément important à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Vous devez réfléchir soigneusement à la personne qui figurera sur les titres de propriété en tant que propriétaire(s) et vous préparer suffisamment à l’avance, en particulier si vous envisagez de créer une société pour acheter le bien. Plusieurs options s’offrent à vous en matière de propriété, qui sont présentées dans cet article avec leurs avantages et leurs inconvénients.
Premiers éléments à prendre en compte
Questions fiscales
Quelle que soit l’option choisie, vous devrez consulter un expert pour connaître les implications fiscales, tant en Espagne que dans votre pays d’origine. Il existe des conventions de double imposition entre l’Espagne et de nombreux pays, mais cela ne réduit pas nécessairement votre exposition fiscale.
Avant de choisir une structure de propriété pour votre bien, consultez un conseiller fiscal en Espagne et dans votre pays de résidence. Renseignez-vous sur les implications fiscales de chaque option au moment de l’achat, pendant la durée de la propriété (certains pays imposent les biens détenus à l’étranger) et au moment de la vente. Il est également utile de se renseigner sur les droits de succession.
Contrat d’achat
Il est également utile de décider de la structure de propriété avant de signer le contrat d’achat. Cette décision doit inclure les noms des personnes qui achètent (ou de la société). Si vous n’êtes pas sûr ou si vous n’avez pas encore pris de décision définitive, demandez à votre avocat d’inclure une clause vous donnant le droit d’inclure d’autres acheteurs dans les titres de propriété. Cette étape permet au vendeur d’être pleinement informé – il n’est pas rare que les vendeurs refusent de signer les titres de propriété lorsqu’ils découvrent qu’ils vendent à quelqu’un qui ne figure pas sur le contrat d’achat.
Propriété exclusive
Vous avez la possibilité de mettre le bien au nom d’un seul propriétaire. La propriété individuelle offre un contrôle total sur le bien, sans qu’il soit nécessaire de tenir compte de quelqu’un d’autre lors de la prise de décision, par exemple pour la vente. Les questions fiscales sont également relativement simples. En revanche, les droits de succession seront plus élevés pour les héritiers.
La double propriété
Il s’agit de l’option la plus populaire pour la plupart des étrangers qui achètent une propriété en Espagne, les titres de propriété portant généralement les noms du couple. Elle présente l’avantage de partager les actifs et d’alléger les obligations en matière de droits de succession, puisque seule la moitié du bien fait partie du patrimoine à hériter. Mais la double propriété peut entraîner des complications en cas de divorce, par exemple, et les deux parties doivent se mettre d’accord sur toute décision concernant la vente ou le transfert de la propriété.
Multipropriété
La loi espagnole permet d’inscrire autant de propriétaires que l’on veut sur les titres de propriété. La propriété conjointe ou multiple est une bonne option si vous achetez en groupe (par exemple, plusieurs frères et sœurs) ou en famille. Le fait d’avoir plus de deux propriétaires permet également de répartir la charge des droits de succession. Cependant, plus il y a de personnes sur les titres de propriété, moins chacun a de contrôle sur le bien et il peut être difficile de parvenir à un accord, par exemple sur la vente du bien.
La propriété d’une société
Dans les années 2000, la création d’une société pour détenir une propriété en Espagne était une option très prisée, en particulier par les acheteurs qui dépensaient plus de 500 000 euros. Toutefois, l’introduction de réglementations internationales en matière de blanchiment d’argent et le partage d’informations fiscales ont entraîné une baisse notable du nombre de personnes choisissant de posséder un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société.
Il existe plusieurs types de sociétés. Si vous optez pour cette solution, prévoyez un délai supplémentaire, car la création d’une société en Espagne peut prendre du temps. Vous pouvez également créer une société enregistrée dans votre pays d’origine, ce qui est peut-être plus rapide, mais pas nécessairement. Le troisième choix est une société offshore, bien que ces dernières années, ce type de société se soit retrouvé sous le microscope des autorités fiscales espagnoles avec des inspections généralisées. Les réglementations internationales en matière de blanchiment d’argent signifient également que peu de conseillers juridiques et fiscaux espagnols sont prêts à s’engager dans cette voie.
Les avantages de la propriété en Espagne par l’intermédiaire d’une société sont les suivants :
Anonymat de la propriété. Pour diverses raisons, vous pouvez préférer être le propriétaire non divulgué de la propriété et la structure d’une société vous permet de le faire. Cependant, n’oubliez pas que cet anonymat ne s’applique qu’au registre foncier – la propriété doit être divulguée si le bureau des impôts espagnol ou le système juridique l’exige.
Réduction des impôts. L’une des principales raisons de choisir d’acheter par l’intermédiaire d’une société est la réduction de la charge fiscale. Cela est particulièrement vrai pour les successions lorsque les actionnaires ne résident pas en Espagne.
Cependant, même si vous êtes un propriétaire “caché” et que vous économisez des impôts, l’option de la société pour la propriété a ses inconvénients :
Atténuation fiscale négligeable. L’introduction de l’échange d’informations fiscales qui existe, par exemple, entre le Royaume-Uni et l’Espagne, a fait que les factures fiscales ne sont plus aussi minimes.
Les coûts de mise en place. Ils peuvent être élevés – par exemple, la création d’une société à responsabilité limitée en Espagne (Sociedad Limitada, S.L.) implique une dépense initiale d’au moins 3 000 euros pour le capital, plus les frais de notaire et de registre du commerce.
Frais de fonctionnement. En fonction de la société et de ses actifs, ils varient de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros par an.
L’utilisation d’une société pour acheter une propriété en Espagne nécessite des conseils juridiques et fiscaux spécialisés, tant en Espagne que dans votre pays d’origine, car les implications fiscales sont considérables. Consultez toujours un expert au préalable.
