EIGENTUMSSTRUKTUR VON SPANISCHEM EIGENTUM

Ein wichtiger Aspekt beim Kauf einer Immobilie in Spanien sind die Eigentumsverhältnisse. Sie müssen sorgfältig darüber nachdenken, wer in den Eigentumsurkunden als Eigentümer erscheinen wird, und sich rechtzeitig darauf vorbereiten, insbesondere wenn Sie planen, eine Gesellschaft für den Kauf der Immobilie zu gründen. Es gibt mehrere Eigentumsoptionen, die in diesem Artikel mit ihren Vor- und Nachteilen erörtert werden.

Erste Überlegungen

Steuerliche Aspekte

Unabhängig davon, für welche Eigentumsform Sie sich entscheiden, müssen Sie sich von einem Experten über die steuerlichen Auswirkungen sowohl in Spanien als auch in Ihrem Heimatland beraten lassen. Zwischen Spanien und vielen Ländern bestehen Doppelbesteuerungsabkommen, die jedoch nicht unbedingt Ihre steuerliche Belastung mindern.

Bevor Sie sich für eine Eigentumsstruktur für Ihre Immobilie entscheiden, sollten Sie einen Steuerberater sowohl in Spanien als auch in dem Land, in dem Sie Ihren Wohnsitz haben, konsultieren. Erkundigen Sie sich nach den steuerlichen Auswirkungen der einzelnen Optionen beim Kauf, während des Besitzes (einige Länder besteuern Vermögenswerte, die Sie im Ausland besitzen) und beim Verkauf. Es lohnt sich auch, nach der Erbschaftssteuer zu fragen.

Kaufvertrag

Es lohnt sich auch, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags über die Eigentumsverhältnisse zu entscheiden. Darin sollten die Namen der kaufenden Personen (oder des Unternehmens) enthalten sein. Wenn Sie sich nicht sicher sind oder noch keine endgültige Entscheidung getroffen haben, bitten Sie Ihren Anwalt, eine Klausel aufzunehmen, die Ihnen das Recht einräumt, weitere Käufer in die Eigentumsurkunde aufzunehmen. Mit diesem Schritt stellen Sie sicher, dass der Verkäufer vollständig informiert ist – es ist nicht ungewöhnlich, dass Verkäufer sich weigern, Eigentumsurkunden zu unterzeichnen, wenn sie feststellen, dass sie an jemanden verkaufen, der nicht im Kaufvertrag steht.

Alleiniger Besitz

Sie haben die Möglichkeit, die Immobilie auf den Namen eines einzigen Eigentümers zu übertragen. Als Alleineigentümer haben Sie die volle Kontrolle über die Immobilie und müssen bei Entscheidungen, z. B. über den Verkauf, keine Rücksicht auf andere Personen nehmen. Auch die steuerlichen Aspekte sind relativ einfach zu regeln. Auf der anderen Seite ist die Erbschaftssteuerbelastung für die Erben höher.

Doppeltes Eigentum

Dies ist die beliebteste Option für die meisten Ausländer, die eine Immobilie in Spanien kaufen, wobei die Eigentumsurkunden in der Regel die Namen des Paares enthalten. Zu den Vorteilen gehört die Tatsache, dass das Vermögen geteilt wird und die Erbschaftssteuerverpflichtungen gemildert werden, da nur die Hälfte der Immobilie Teil des zu vererbenden Vermögens ist. Das Doppeleigentum kann jedoch zu Komplikationen führen, z. B. im Falle einer Scheidung, und beide Parteien müssen jeder Entscheidung zustimmen, die den Verkauf oder die Übertragung der Immobilie betrifft.

Mehrfache Eigentümerschaft

Das spanische Recht lässt beliebig viele Eigentümer auf den Eigentumsurkunden zu. Gemeinsames oder mehrfaches Eigentum ist eine gute Option, wenn Sie als Gruppe (z. B. mehrere Geschwister) oder als Familie kaufen. Mit mehr als zwei Eigentümern wird auch die Erbschaftssteuerlast verteilt. Je mehr Personen in den Eigentumsurkunden eingetragen sind, desto weniger Kontrolle hat jedoch jeder Einzelne über die Immobilie, und eine Einigung, z. B. über den Verkauf der Immobilie, kann sich schwierig gestalten.

Unternehmenseigentum

In den 2000er Jahren war die Gründung eines Unternehmens als Eigentümer einer spanischen Immobilie eine beliebte Option, insbesondere bei Käufern, die mehr als 500.000 € ausgeben. Die Einführung internationaler Geldwäschevorschriften und der Austausch von Steuerinformationen hat jedoch zu einem deutlichen Rückgang der Zahl der Personen geführt, die sich für den Besitz einer Immobilie über eine Gesellschaft entscheiden.

Es gibt mehrere Möglichkeiten für Unternehmen. Sie können eine in Spanien registrierte Gesellschaft gründen – wenn Sie sich für diese Variante entscheiden, sollten Sie mehr Zeit für die Abwicklung einplanen, da die Gründung einer Gesellschaft in Spanien einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Oder eine in Ihrem Heimatland eingetragene Gesellschaft – möglicherweise eine schnellere Option, aber nicht unbedingt. Die dritte Möglichkeit ist eine Offshore-Gesellschaft, obwohl diese Art von Unternehmen in den letzten Jahren ins Visier der spanischen Steuerbehörden geraten ist, die umfangreiche Kontrollen durchführen. Aufgrund der internationalen Geldwäschevorschriften sind auch nur wenige spanische Rechts- und Steuerberater daran interessiert, diese Option zu empfehlen.

Die Vorteile des Immobilienbesitzes in Spanien über eine Gesellschaft sind unter anderem:

Anonymität des Eigentums. Aus verschiedenen Gründen ziehen Sie es vielleicht vor, der nicht offengelegte Eigentümer der Immobilie zu sein, und eine Unternehmensstruktur ermöglicht Ihnen dies. Bedenken Sie jedoch, dass diese Anonymität nur bis zum Grundbuchamt reicht – die Eigentumsverhältnisse müssen offengelegt werden, wenn das spanische Finanzamt oder das Rechtssystem dies verlangen.

Steuermilderung. Einer der wichtigsten Gründe für den Kauf über ein Unternehmen ist die Verringerung der Steuerlast. Dies gilt insbesondere für Erbschaftszwecke, wenn die Aktionäre nicht in Spanien ansässig sind.

Aber auch wenn Sie ein “versteckter” Eigentümer sind und Steuern sparen, hat die Entscheidung für ein Unternehmen als Eigentümer auch Nachteile, wie zum Beispiel:

Vernachlässigbare Steuerminderung. Die Einführung des Austauschs von Steuerinformationen, wie er beispielsweise zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien besteht, hat dazu geführt, dass die Steuerrechnungen nicht mehr ganz so gering sind.

Einrichtungskosten. Diese können hoch sein – die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada, S.L.) in Spanien erfordert beispielsweise eine Anfangsinvestition von mindestens 3.000 € für das Kapital sowie Notar- und Handelsregistergebühren.

Laufende Kosten. Je nach Unternehmen und Vermögen liegen diese zwischen einigen Hundert Euro und mehreren Tausend Euro pro Jahr.
Die Nutzung einer Gesellschaft zum Kauf von Immobilien in Spanien erfordert eine spezielle rechtliche und steuerliche Beratung, sowohl in Spanien als auch in Ihrem Heimatland, da es weitreichende steuerliche Auswirkungen gibt. Ziehen Sie daher immer einen Experten zu Rate.