vill du köpa en bostad?
Skicka in formuläret och dra nytta av vår 25-åriga erfarenhet och vårt starka lokala nätverk.En viktig faktor när du köper en fastighet i Spanien är ägarstrukturen. Du måste noga tänka igenom vem som ska stå som ägare på lagfarten och förbereda dig i god tid, särskilt om du planerar att bilda ett företag för att köpa fastigheten. Du har flera alternativ för ägande, som diskuteras tillsammans med deras för- och nackdelar i den här artikeln.
Första överväganden
Skattefrågor
Oavsett vilket ägandealternativ du väljer måste du ta expertråd om skattekonsekvenser, både i Spanien och i ditt hemland. Det finns dubbelbeskattningsavtal mellan Spanien och många länder, men det minskar inte nödvändigtvis din skatteexponering.
Innan du bestämmer dig för en ägarstruktur för din fastighet bör du rådfråga en skatterådgivare både i Spanien och i det land där du är bosatt. Fråga om skattekonsekvenserna för varje alternativ när du köper, under ägandet (vissa länder beskattar tillgångar som du äger utomlands) och när du säljer. Det är också värt att fråga om arvsskatt.
Köpekontrakt
Det är också värt att besluta om ägarstrukturen innan du undertecknar köpekontraktet. Detta bör inkludera namnen på de personer som köper (eller företaget). Om du inte är säker eller inte har fattat ett slutgiltigt beslut kan du be din advokat att inkludera en klausul som ger dig rätt att inkludera andra köpare i lagfarten. Detta steg säkerställer att säljaren är fullt informerad – det är inte ovanligt att säljare vägrar att underteckna lagfarten när de upptäcker att de säljer till någon som inte finns med i köpekontraktet.
Ensam ägare
Du har möjlighet att placera fastigheten i bara en ägares namn. Enskilt ägande ger total kontroll över fastigheten och du behöver inte ta hänsyn till någon annan när du fattar beslut, till exempel om försäljning. Skattefrågorna är också relativt okomplicerade. Däremot blir arvsskatten högre för arvingarna.
Dubbelt ägande
Detta är det mest populära alternativet för de flesta utlänningar som köper fastighet i Spanien och lagfarten innehåller vanligtvis parets namn. Fördelarna är att tillgångarna delas och att arvsskatten minskar eftersom endast hälften av fastigheten ingår i arvet. Dubbelägandet kan dock leda till komplikationer, t.ex. vid skilsmässa, och båda parter måste vara överens om alla beslut som rör försäljning eller överlåtelse av fastigheten.
Flera ägare
Spansk lag tillåter så många ägare som du vill på lagfarten. Gemensamt ägande eller flerägarskap är ett bra alternativ om du köper som en grupp (till exempel flera syskon) eller som en familj. Att ha fler än två ägare sprider också arvsskattebördan. Men ju fler personer som står på lagfarten, desto mindre kontroll har var och en över fastigheten och det kan vara svårt att komma överens om t.ex. att sälja fastigheten.
Ägande av företag
Under 2000-talet var det ett mycket populärt alternativ att starta ett företag för att äga en spansk fastighet, särskilt bland köpare som spenderade mer än 500 000 euro. Införandet av internationella bestämmelser om penningtvätt och delning av skatteinformation har dock lett till en betydande minskning av antalet personer som väljer att äga en fastighet genom ett företag.
Det finns flera olika företagsalternativ. Du kanske vill starta ett spanskt registrerat bolag – om du väljer detta bör du räkna med extra tid eftersom det kan ta tid att etablera ett bolag i Spanien. Eller ett företag som är registrerat i ditt hemland – möjligen ett snabbare alternativ, men inte nödvändigtvis. Det tredje alternativet är ett offshore-bolag, även om denna typ av bolag under de senaste åren har hamnat under de spanska skattemyndigheternas lupp med omfattande inspektioner. Internationella bestämmelser om penningtvätt innebär också att få spanska juridiska och skattemässiga rådgivare är angelägna om att sätta sina namn på detta alternativ.
Fördelarna med att äga fastigheter i Spanien genom ett företag inkluderar:
Anonymitet i ägandet. Av olika skäl kanske du föredrar att vara den icke avslöjade ägaren av fastigheten och en företagsstruktur gör det möjligt för dig att göra detta. Tänk dock på att denna anonymitet bara sträcker sig så långt som till fastighetsregistret – ägandet måste avslöjas om det spanska skattekontoret eller rättssystemet kräver det.
Skattelättnader. En av de största anledningarna till att välja att köpa genom ett företag är att det minskar skattebördan. Detta gäller särskilt för arvsändamål när aktieägarna inte är bosatta i Spanien.
Men även om du kan vara en “dold” ägare och spara på skatter, har företagsalternativet för ägande sina nackdelar, till exempel:
Försumbar skattelättnad. Införandet av utbyte av skatteinformation, som till exempel finns mellan Storbritannien och Spanien, har inneburit att skatteräkningarna inte längre är så små.
Etableringskostnader. Dessa kan vara höga – till exempel innebär bildandet av ett aktiebolag i Spanien (Sociedad Limitada, S.L.) en initial utlägg på minst 3 000 euro för kapitalet plus notarie- och företagsregisteravgifter.
Löpande kostnader. Beroende på företaget och dess tillgångar varierar dessa från några hundra euro till tusentals per år.
Att använda ett företag för att köpa fastigheter i Spanien kräver specialiserad juridisk och skattemässig rådgivning, både i Spanien och i ditt hemland, eftersom det finns långtgående skattekonsekvenser. Rådfråga alltid en expert i förväg.