хочете купити житло?
Надішліть цю форму та скористайтеся нашим 25-річним досвідом та потужною локальною мережею.При купівлі нерухомості в Іспанії важливим моментом є структура власності. Вам потрібно ретельно продумати, хто буде вказаний у правовстановлюючих документах як власник (власники), і підготуватися до цього заздалегідь, особливо якщо ви плануєте заснувати компанію для купівлі нерухомості. У вас є кілька варіантів власності, які ми розглянемо разом з їхніми перевагами та недоліками в цій статті.
Перші міркування
Податкові питання
Незалежно від того, який варіант власності ви оберете, вам знадобиться консультація фахівця щодо податкових наслідків, як в Іспанії, так і у вашій країні. Між Іспанією та багатьма країнами існують угоди про уникнення подвійного оподаткування, але це не обов’язково зменшить ваші податкові ризики.
Перш ніж прийняти рішення про структуру власності на вашу нерухомість, проконсультуйтеся з податковим консультантом як в Іспанії, так і в країні, де ви проживаєте. Запитайте про податкові наслідки кожного варіанту при покупці, під час володіння (деякі країни оподатковують активи, якими ви володієте за кордоном) і при продажу. Також варто запитати про податок на спадщину.
Договір купівлі-продажу
Також варто визначитися зі структурою власності до підписання договору купівлі-продажу. Вона повинна включати імена людей, які купують (або компанії). Якщо ви не впевнені або не прийняли остаточного рішення, попросіть свого юриста включити в договір пункт, який дає вам право вписати інших покупців у правовстановлюючі документи. Цей крок гарантує, що продавець буде повністю поінформований – нерідко продавці відмовляються підписувати правовстановлюючі документи, коли дізнаються, що вони продають нерухомість особі, яка не фігурує в договорі купівлі-продажу.
Одноосібне володіння
Ви маєте можливість оформити нерухомість лише на одного власника. Одноосібне володіння забезпечує повний контроль над нерухомістю без необхідності брати до уваги будь-кого іншого при прийнятті рішень, наприклад, про продаж. Питання оподаткування також відносно прості. З іншого боку, податкові зобов’язання зі сплати податку на спадщину будуть вищими для спадкоємців.
Подвійна власність
Це найпопулярніший варіант для більшості іноземців, які купують нерухомість в Іспанії, причому в документах на право власності, як правило, вказуються імена подружжя. Перевагами такого варіанту є те, що активи є спільними, а податкові зобов’язання зі сплати податку на спадщину зменшуються, оскільки лише половина майна входить до складу спадщини, що успадковується. Але подвійна власність може спричинити ускладнення, наприклад, у випадку розлучення, і обидві сторони повинні погоджувати будь-яке рішення, що впливає на продаж або передачу майна.
Кілька власників
Іспанське законодавство дозволяє мати скільки завгодно власників у документах на право власності. Спільне або багатовласницьке володіння є хорошим варіантом, якщо ви купуєте нерухомість групою (наприклад, кілька братів і сестер) або сім’єю. Наявність більше двох власників також розподіляє податковий тягар на спадщину. Однак, чим більше людей записано в документах на право власності, тим менше у кожного з них контролю над майном, і досягти згоди, наприклад, щодо продажу майна, може бути складно.
Власність компанії
У 2000-х роках створення компанії для володіння іспанською нерухомістю було дуже популярним варіантом, особливо серед покупців, які витрачали понад 500 000 євро. Однак запровадження міжнародних правил протидії відмиванню грошей та обміну податковою інформацією призвело до помітного зменшення кількості людей, які вирішили придбати нерухомість через компанію.
Існує кілька варіантів компаній. Ви можете створити компанію, зареєстровану в Іспанії – якщо ви обираєте цей варіант, передбачте додатковий час на підготовку, оскільки заснування компанії в Іспанії може зайняти певний час. Або компанію, зареєстровану у вашій країні – можливо, це швидший варіант, хоча і не обов’язково. Третій варіант – офшорна компанія, хоча в останні роки цей тип компаній опинився під мікроскопом іспанських податкових органів, які проводять масові перевірки. Міжнародні правила боротьби з відмиванням грошей також означають, що мало хто з іспанських юридичних і податкових консультантів готовий поставити своє ім’я під цим варіантом.
Переваги володіння нерухомістю в Іспанії через компанію включають
Анонімність власності. З різних причин ви можете вважати за краще бути власником нерухомості, ім’я якого не розголошується, і структура компанії дозволяє вам це зробити. Однак майте на увазі, що ця анонімність поширюється лише на земельний кадастр – власність повинна бути розкрита, якщо цього вимагають іспанська податкова інспекція або правова система.
Зменшення податкових зобов’язань. Однією з головних причин купівлі через компанію є зменшення податкового навантаження. Це особливо актуально для цілей спадкування, коли акціонери є нерезидентами Іспанії.
Однак, незважаючи на те, що ви можете бути “прихованим” власником і заощаджувати на податках, варіант з компанією має свої недоліки, такі як
Незначне зменшення податків. Запровадження обміну фіскальною інформацією, який існує, наприклад, між Великобританією та Іспанією, призвело до того, що податкові рахунки вже не є такими малими.
Витрати на запуск. Вони можуть бути високими – наприклад, створення компанії з обмеженою відповідальністю в Іспанії (Sociedad Limitada, S.L.) передбачає початкові витрати в розмірі щонайменше 3 000 євро на капітал плюс нотаріальні витрати та витрати на реєстрацію бізнесу.
Поточні витрати. Залежно від компанії та її активів, вони варіюються від декількох сотень євро до тисяч на рік.
Використання компанії для купівлі нерухомості в Іспанії вимагає спеціалізованої юридичної та податкової консультації, як в Іспанії, так і у вашій країні, оскільки існують широкі податкові наслідки. Завжди консультуйтеся з експертом заздалегідь.
