STRUKTURA WŁASNOŚCI HISZPAŃSKICH NIERUCHOMOŚCI

Ważną kwestią przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest struktura własności. Należy dokładnie przemyśleć, kto będzie widniał w akcie własności jako właściciel (właściciele) i przygotować się z dużym wyprzedzeniem, zwłaszcza jeśli planujesz założyć firmę w celu zakupu nieruchomości. Istnieje kilka opcji własności, które zostały omówione wraz z ich zaletami i wadami w tym artykule.

Pierwsze rozważania

Kwestie podatkowe

Niezależnie od wybranej opcji własności, konieczne będzie zasięgnięcie porady eksperta w zakresie konsekwencji podatkowych, zarówno w Hiszpanii, jak i w kraju pochodzenia. Między Hiszpanią a wieloma krajami istnieją umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, ale niekoniecznie zmniejsza to ryzyko podatkowe.

Przed podjęciem decyzji o wyborze struktury własności nieruchomości należy skonsultować się z doradcą podatkowym zarówno w Hiszpanii, jak i w kraju zamieszkania. Zapytaj o konsekwencje podatkowe każdej opcji przy zakupie, w trakcie posiadania (niektóre kraje opodatkowują aktywa posiadane za granicą) i przy sprzedaży. Warto również zapytać o podatek od spadków.

Umowa zakupu

Warto również zdecydować o strukturze własności przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. Powinna ona zawierać nazwiska osób kupujących (lub nazwę spółki). Jeśli nie jesteś pewien lub nie podjąłeś ostatecznej decyzji, poproś prawnika o włączenie klauzuli dającej ci prawo do uwzględnienia innych nabywców w akcie własności. Krok ten gwarantuje, że sprzedający jest w pełni poinformowany – nie jest niczym niezwykłym, że sprzedający odmawiają podpisania aktów własności, gdy odkryją, że sprzedają komuś, kto nie figuruje w umowie kupna.

Wyłączna własność

Istnieje możliwość przekazania nieruchomości tylko jednemu właścicielowi. Wyłączna własność zapewnia całkowitą kontrolę nad nieruchomością bez konieczności uwzględniania kogokolwiek innego przy podejmowaniu decyzji, na przykład dotyczących sprzedaży. Kwestie podatkowe są również stosunkowo proste. Z drugiej strony, zobowiązania z tytułu podatku spadkowego będą wyższe dla spadkobierców.

Podwójna własność

Jest to najpopularniejsza opcja dla większości obcokrajowców, którzy kupują nieruchomości w Hiszpanii, a akty własności zazwyczaj zawierają nazwiska pary. Zaletą jest fakt, że aktywa są wspólne, a zobowiązania z tytułu podatku od spadków zmniejszone, ponieważ tylko połowa nieruchomości stanowi część majątku, który ma zostać odziedziczony. Podwójna własność może jednak powodować komplikacje, na przykład w przypadku rozwodu, a obie strony muszą zgodzić się na wszelkie decyzje dotyczące sprzedaży lub przeniesienia własności nieruchomości.

Wielowłasność

Hiszpańskie prawo zezwala na dowolną liczbę właścicieli w aktach własności. Współwłasność lub współwłasność z wieloma właścicielami jest dobrym rozwiązaniem, jeśli kupujesz jako grupa (na przykład kilkoro rodzeństwa) lub jako rodzina. Posiadanie więcej niż dwóch właścicieli rozkłada również obciążenie podatkiem od spadków. Jednak im więcej osób widnieje w akcie własności, tym mniejsza jest kontrola każdego z nich nad nieruchomością, a dojście do porozumienia, na przykład w kwestii sprzedaży nieruchomości, może być trudne.

Własność spółki

W 2000 roku założenie spółki w celu posiadania hiszpańskiej nieruchomości było bardzo preferowaną opcją, szczególnie wśród nabywców wydających ponad 500 000 euro. Jednak wprowadzenie międzynarodowych przepisów dotyczących prania pieniędzy i udostępniania informacji podatkowych doprowadziło do znacznego spadku liczby osób, które decydują się na posiadanie nieruchomości za pośrednictwem firmy.

Istnieje kilka opcji spółek. Możesz zdecydować się na założenie spółki zarejestrowanej w Hiszpanii – jeśli wybierzesz ten sposób, daj sobie więcej czasu na ukończenie, ponieważ założenie spółki w Hiszpanii może zająć trochę czasu. Lub spółka zarejestrowana w kraju ojczystym – prawdopodobnie szybsza opcja, choć niekoniecznie. Trzecim wyborem jest spółka offshore, choć w ostatnich latach ten rodzaj spółki znalazł się pod lupą hiszpańskich organów podatkowych, które przeprowadzają szeroko zakrojone kontrole. Międzynarodowe przepisy dotyczące prania brudnych pieniędzy oznaczają również, że niewielu hiszpańskich doradców prawnych i podatkowych jest zainteresowanych tą opcją.

Korzyści z posiadania nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem spółki obejmują:

Anonimowość własności. Z różnych powodów możesz woleć być nieujawnionym właścicielem nieruchomości, a struktura firmy pozwala ci to zrobić. Należy jednak pamiętać, że ta anonimowość sięga tylko do rejestru gruntów – własność musi zostać ujawniona, jeśli wymaga tego hiszpański urząd skarbowy lub system prawny.

Ograniczenie podatków. Jednym z największych powodów, dla których warto zdecydować się na zakup za pośrednictwem firmy, jest zmniejszenie obciążeń podatkowych. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku dziedziczenia, gdy udziałowcy nie są rezydentami w Hiszpanii.

Jednakże, chociaż możesz być “ukrytym” właścicielem i oszczędzać na podatkach, wybranie opcji własności firmy ma swoje wady, takie jak:

Znikoma ulga podatkowa. Wprowadzenie wymiany informacji podatkowych, która istnieje na przykład między Wielką Brytanią a Hiszpanią, oznacza, że rachunki podatkowe nie są już tak niskie.

Koszty konfiguracji. Mogą one być wysokie – na przykład założenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii (Sociedad Limitada, S.L.) wiąże się z początkowymi nakładami w wysokości co najmniej 3000 EUR na kapitał plus opłaty notarialne i rejestracyjne.

Koszty bieżące. W zależności od firmy i jej aktywów, wahają się one od kilkuset euro do tysięcy rocznie.
Korzystanie ze spółki w celu zakupu nieruchomości w Hiszpanii wymaga specjalistycznej porady prawnej i podatkowej, zarówno w Hiszpanii, jak i w kraju pochodzenia, ponieważ istnieją daleko idące konsekwencje podatkowe. Zawsze należy wcześniej skonsultować się z ekspertem.