Een woning kopen in Spanje – Het aankoopproces

Zoals in alle landen het geval is, kent Spanje een eigen procedure voor het kopen van onroerend goed. Dit proces zal waarschijnlijk onbekend voor u zijn en er zijn professionals bij betrokken die in uw eigen land wellicht geen rol spelen bij vastgoedtransacties. Het is daarom belangrijk om advies in te winnen bij uw makelaar en advocaat, die beiden vertrouwd zijn met de Spaanse gang van zaken.

Het aankoopproces van onroerend goed in Spanje

Dit artikel biedt een overzicht van de belangrijkste stappen bij de

aankoop

van onroerend goed aan de Costa del Sol, vanaf de eerste zoektocht naar een woning tot de sleuteloverdracht, wanneer u eigenaar wordt van uw nieuwe woning in Spanje.

Eerste stappen

• Bepaal uw budget – maak een berekening en kom erachter wat u nodig heeft. Vergeet niet om 10 tot 13% extra te rekenen voor belastingen en kosten.
• Bepaal de gewenste regio – beslis waar u in Spanje wilt wonen. Misschien heeft u al een goed idee op basis van eerder onderzoek of bezoeken, of heeft u wat aanwijzingen nodig. Vraag uw makelaar om advies over welke plaatsen bieden wat u zoekt.
• Stel een lijst met must-haves op – zodra je een locatie hebt gekozen en je budget hebt vastgesteld, maak je een lijst van wat je in de woning wilt hebben. Houd er rekening mee dat je misschien geen woning vindt die aan al je eisen voldoet, maar met de hulp van een makelaar zou je er een moeten kunnen vinden die je bijna alles biedt.
• Maak gebruik van een vastgoedzoeker – maak het jezelf gemakkelijker en bespaar tijd en stress door de diensten van een vastgoedzoeker in te schakelen. Laat hen woningen zoeken die aan je eisen en budget voldoen en bovendien op de juiste locatie liggen.
• Kundige inspectie – afhankelijk van de staat en/of de leeftijd van de woning die je koopt, is het misschien verstandig om een kundige inspectie te laten uitvoeren. De bevindingen van de inspectie kunnen helpen bij het onderhandelen over de prijs als de woning ingrijpende renovaties vereist.
• Doe een bod – wanneer je je ideale woning hebt gevonden, kun je een bod op de prijs uitbrengen. De meeste eigenaren staan open voor biedingen, hoewel ze verwachten dat het een serieus bod is dat rekening houdt met verschillende factoren, zoals de huidige markt, de staat van het pand, of je contant betaalt, enzovoort. Vraag je makelaar om advies over het onderhandelen over de prijs van het pand.

Koopt u op plan? Dan werken een paar zaken anders

Als u een nieuwbouwwoning koopt in plaats van een bestaande woning – wat vrij gebruikelijk is aan de Costa del Sol – biedt het proces een aantal extra waarborgen die de koper beschermen:

• Termijnbetalingen – in plaats van de volledige prijs bij oplevering te betalen, betaal je in termijnen die gekoppeld zijn aan mijlpalen in de bouw, zoals overeengekomen in het contract.
• Bankgaranties – volgens de Spaanse wetgeving moet elk bedrag dat u betaalt voordat de sleutels worden overhandigd, worden gedekt door een bankgarantie, die uw aanbetaling beschermt als de projectontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt.
• Langere doorlooptijden – de aankoop van een woning op plan duurt van nature langer dan bij bestaande woningen, aangezien de oplevering afhankelijk is van het bouwschema in plaats van de overdracht van een bestaande woning.

Uw advocaat moet controleren of de garantie correct is geregeld voordat u een termijnbetaling verricht; dit is een van de belangrijkste controles bij een aankoop op plan.

Volgende stappen

Zodra uw bod is geaccepteerd, begint het aankoopproces. In deze fase van de procedure dient u het volgende te doen:

• Vraag uw NIE-nummer aan – het Número de Identificación de Extranjero is een fiscaal identificatienummer dat buitenlandse kopers voor vrijwel elk onderdeel van het proces nodig hebben, waaronder het openen van een bankrekening en het betalen van belastingen. Het is de moeite waard om dit zo vroeg mogelijk aan te vragen, aangezien het enkele weken kan duren, afhankelijk van waar u de aanvraag indient.
• Open een Spaanse bankrekening – u hebt er een nodig om de aanbetaling te doen, de bankcheque voor de definitieve afwikkeling te ontvangen en daarna automatische incasso’s in te stellen voor nutsvoorzieningen en verenigingskosten.
• Schakel een advocaat in – doe dit voordat je een aanbetaling doet of juridisch bindende documenten met betrekking tot het onroerend goed ondertekent. Geef je advocaat de opdracht om de basisjuridische controles van het onroerend goed uit te voeren.
• Onderteken het voorlopige koopcontract – dit document reserveert de woning voor jou en beschrijft de voorwaarden van de transactie, inclusief de uiterste datum voor de aankoop. Het contract wordt ondertekend door de koper en de verkoper (of hun vertegenwoordigers), en de koper betaalt bij ondertekening doorgaans 10% van de aankoopprijs. Als het huis wordt verkocht inclusief inbouw en/of meubilair, moet bij het contract een inventarislijst worden gevoegd, die door beide partijen wordt ondertekend.
• Hypotheekaanvraag – als u een hypotheek nodig heeft om het onroerend goed te kopen, is dit het moment om de aanvraagprocedure te starten. Kopers die geen ingezetenen zijn, moeten er rekening mee houden dat banken een lager percentage van de waarde van het onroerend goed lenen dan aan ingezetenen, en dat de goedkeuring enkele weken kan duren. Vraag je bank om een realistische tijdsplanning en zorg ervoor dat in het voorlopige koopcontract rekening wordt gehouden met deze hypotheekaanvraag.

Juridische aspecten van de woning

Ondertussen stelt uw advocaat een uitgebreide checklist op voor de woning om er zeker van te zijn dat deze 100% in orde is. Deze controles omvatten:

• Controles in het kadaster – om het eigendom te bevestigen, na te gaan of het onroerend goed correct is geregistreerd en te controleren op openstaande schulden of lasten
• Controle van de bouwvergunning – om te garanderen dat het onroerend goed is gebouwd met de juiste bouwvergunning en stedenbouwkundige toestemming. Of, in het geval van een off-plan woning, om te controleren of de projectontwikkelaar alle papieren in orde heeft.
• Fiscale controles – om te garanderen dat de huidige eigenaren alle belastingen met betrekking tot het onroerend goed hebben betaald.
• Controles op de vereniging van eigenaren – om te controleren of de betalingen aan de vereniging van eigenaren zijn bijgewerkt.

Laatste stappen

Nadat deze stappen zijn doorlopen, is het tijd om het aankoopproces af te ronden, wat het volgende omvat:

• Ondertekening van de eigendomsakten – beide partijen ondertekenen de eigendomsakten in aanwezigheid van een notaris. Uw advocaat dient de akten te controleren en ervoor te zorgen dat alles in orde is, en u een mondelinge uitleg van de inhoud te geven. Als u bij de afronding niet in Spanje aanwezig kunt zijn, kan uw advocaat de transactie namens u afronden met behulp van een volmacht.
• Betaling – u verricht de laatste betaling voor het onroerend goed. De gebruikelijke betaalwijze is via een bankcheque.
• Sleuteloverdracht – zodra de eigendomsakten zijn ondertekend en de laatste betaling is voldaan, ontvangt u de sleutels van uw nieuwe woning.
• Registratie – uw advocaat of makelaar zorgt ervoor dat het onroerend goed op uw naam wordt geregistreerd bij het dichtstbijzijnde kadaster (Registro de la Propiedad).
• Betaling van belastingen – uw advocaat of makelaar betaalt ook de verschuldigde belastingen en leges namens u.
• Aansluiting van nutsvoorzieningen – uw advocaat of makelaar regelt de aansluiting van de nutsvoorzieningen of de overdracht van de contracten op uw naam. Zij regelen ook een automatische incasso bij uw bank, zodat de rekeningen automatisch worden betaald.

Hoe lang duurt het aankoopproces?

De exacte doorlooptijd hangt af van het type woning en of u met een hypotheek koopt. Een eenvoudige aankoop van een bestaande woning duurt vaak tussen de zes en acht weken, vanaf de reserveringsovereenkomst tot de oplevering.
Bij off-plan-woningen geldt een andere doorlooptijd, aangezien de oplevering meestal plaatsvindt zodra de bouw is voltooid. Als u een woning op plan koopt, zal uw projectontwikkelaar een geschatte opleveringsdatum geven, hoewel deze soms kan veranderen afhankelijk van de voortgang van het project.

Wat zijn de kosten van het kopen van onroerend goed in Spanje?

Naast de aankoopprijs moeten kopers rekening houden met belastingen en honoraria van deskundigen. Als algemene richtlijn is het verstandig om ongeveer 10% tot 13% van de aankoopprijs van het onroerend goed te reserveren voor aankoopkosten. Het exacte bedrag hangt af van of u een bestaande woning of een nieuwbouwwoning koopt, aangezien er verschillende belastingen van toepassing zijn.
Typische kosten zijn onder meer overdrachtsbelasting of btw, zegelrecht op nieuwbouwwoningen, juridische kosten, notariskosten, kosten voor het kadaster en, indien van toepassing, hypotheekgerelateerde kosten.
Lees onze gids over belastingen en kosten bij het kopen van onroerend goed in Spanje om inzicht te krijgen in deze kosten.

Veelgemaakte fouten die u moet vermijden

Het kopen van onroerend goed in Spanje is over het algemeen eenvoudig, maar er zijn een paar fouten die het proces ingewikkelder kunnen maken.
Een van de meest voorkomende fouten is het niet inschakelen van een onafhankelijke advocaat. Hoewel makelaars en projectontwikkelaars een belangrijke rol spelen, is uw advocaat degene die verantwoordelijk is voor het behartigen van uw juridische belangen tijdens het hele aankoopproces.
Een andere fout is dat men zich alleen richt op de prijs van het onroerend goed, zonder rekening te houden met belastingen, juridische kosten en de lopende kosten van het eigendom. Veel kopers stellen ook het aanvragen van hun NIE-nummer of het regelen van hun hypotheek uit, wat de transactie later kan vertragen.
Door de tijd te nemen om je goed voor te bereiden voordat je een bod uitbrengt, verloopt het hele aankoopproces doorgaans veel soepeler.

Klaar om onroerend goed in Spanje te kopen?

Het kopen van onroerend goed in Spanje kan een soepele ervaring zijn als u het proces begrijpt en de juiste stappen neemt. Van het vaststellen van uw budget en het tijdig regelen van uw NIE-nummer tot het ondertekenen van de akten: elke fase vereist zorgvuldige aandacht. Door samen te werken met ervaren professionals, zoals makelaars en advocaten, kunt u ervoor zorgen dat het hele aankoopproces soepel verloopt.
Of u nu op zoek bent naar een appartement aan het strand, een woning bij een golfbaan, een gezinsvilla of een vastgoedbelegging aan de Costa del Sol, ons team kan u helpen de juiste woning te vinden en ondersteunt u vanaf de eerste bezichtiging tot aan de afronding van de transactie.
Als u klaar bent om uw zoektocht naar onroerend goed te starten of gewoon vragen heeft over het kopen van onroerend goed in Spanje, neem dan contact op met ons team. Wij staan klaar om het aankoopproces zo soepel mogelijk te laten verlopen.