Acheter un bien immobilier en Espagne – Le processus d'achat

Comme dans tous les pays, l’Espagne dispose d’une procédure spécifique pour l’achat d’un bien immobilier. Ce processus vous sera probablement inconnu et fera intervenir des professionnels qui ne participent peut-être pas aux transactions immobilières dans votre pays d’origine. Il est donc important de demander conseil à votre agent immobilier et à votre avocat, tous deux habitués aux pratiques espagnoles.

Processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne

Cet article présente les principales étapes de l’achat d’un bien immobilier sur la Costa del Sol, de la recherche initiale du bien à la remise des clés, moment où vous devenez propriétaire de votre nouvelle résidence en Espagne.

Premières étapes

• Définissez votre budget : faites quelques calculs pour le déterminer. N’oubliez pas d’ajouter entre 10 et 13 % pour les taxes et les frais.
• Déterminez la région de votre choix – décidez où vous aimeriez vivre en Espagne. Vous avez peut-être déjà une bonne idée grâce à des recherches ou des visites précédentes, ou vous avez peut-être besoin de quelques conseils. Demandez conseil à votre agent immobilier pour savoir quels endroits correspondent à ce que vous recherchez.
• Préparez une liste de critères indispensables – une fois que vous avez choisi votre emplacement et défini votre budget, dressez la liste de ce que vous attendez du bien immobilier. Gardez à l’esprit que vous ne trouverez peut-être pas une maison qui réponde à tous vos critères, mais avec l’aide d’un agent immobilier, vous devriez pouvoir en trouver une qui vous offre presque tout ce que vous souhaitez.
• Faites appel à un chasseur immobilier – simplifiez-vous la vie et gagnez du temps tout en évitant le stress en faisant appel aux services d’un chasseur immobilier. Laissez-le rechercher pour vous des logements qui correspondent à vos exigences et à votre budget, tout en étant situés au bon endroit.
• Faites réaliser un expertat – en fonction de l’état et/ou de l’âge du bien que vous achetez, vous pourriez souhaiter faire réaliser un expertat. Les conclusions de cet expertat peuvent vous aider à négocier le prix si le bien nécessite d’importants travaux de rénovation.
• Faites une offre – lorsque vous aurez trouvé le logement de vos rêves, vous souhaiterez peut-être faire une offre d’achat. La plupart des propriétaires sont ouverts aux offres, même s’ils s’attendent à ce qu’elles soient sérieuses et tiennent compte de plusieurs facteurs, notamment le marché actuel, l’état du bien, le fait que vous achetiez au comptant, etc. Demandez conseil à votre agent immobilier pour négocier le prix du bien.

Achat sur plan ? Quelques particularités à connaître

Si vous achetez un logement neuf plutôt qu’un bien en revente, ce qui est assez courant sur la Costa del Sol, la procédure comporte quelques garanties supplémentaires qui protègent l’acheteur :

• Paiements échelonnés – au lieu de payer la totalité du prix à la livraison, vous effectuez des versements liés aux étapes clés de la construction, convenues dans le contrat.
• Garanties bancaires – en vertu de la législation espagnole, toute somme versée avant la remise des clés doit être couverte par une garantie bancaire, qui protège votre acompte si le promoteur ne respecte pas ses engagements.
• Délais plus longs – les achats sur plan prennent naturellement plus de temps que ceux sur le marché de l’occasion, car la livraison dépend du calendrier de construction plutôt que du transfert de propriété d’un bien existant.

Votre notaire doit vérifier que la garantie est bien en place avant que vous n’effectuiez tout versement échelonné ; il s’agit de l’une des vérifications les plus importantes lors d’un achat sur plan.

Étapes suivantes

Une fois votre offre acceptée, le processus d’achat commence. À ce stade de la procédure, vous devez effectuer les démarches suivantes :

• Obtenir votre numéro NIE – le Número de Identificación de Extranjero est un numéro d’identification fiscale dont les acheteurs étrangers ont besoin pour pratiquement toutes les étapes du processus, notamment l’ouverture d’un compte bancaire et le paiement des impôts. Il est conseillé d’en faire la demande le plus tôt possible, car cela peut prendre quelques semaines selon l’organisme auprès duquel vous déposez votre demande.
• Ouvrez un compte bancaire en Espagne – vous en aurez besoin pour verser l’acompte, recevoir le chèque bancaire en vue de la finalisation de la transaction, puis mettre en place des prélèvements automatiques pour les charges et les frais de copropriété.
• Faites appel à un notaire – faites-le avant de verser un acompte ou de signer tout document juridiquement contraignant concernant le bien immobilier. Demandez à votre notaire d’effectuer les vérifications juridiques de base sur le bien.
• Signez le compromis de vente : ce document vous garantit le bien et définit les conditions générales de la transaction, y compris la date limite d’achat. Le contrat est signé par l’acheteur et le vendeur (ou leurs représentants), et l’acheteur verse généralement 10 % du prix d’achat à la signature. Si la maison est vendue avec ses équipements et installations fixes et/ou son mobilier, le contrat doit être accompagné d’un état des lieux, signé par les deux parties.
• Demande de prêt immobilier : si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour acheter le bien, c’est le moment d’entamer la procédure de demande. Les acheteurs non-résidents doivent s’attendre à ce que les banques leur accordent un prêt représentant une part moins importante de la valeur du bien que celle accordée à un résident, et l’approbation peut prendre plusieurs semaines. Demandez à votre banque un calendrier réaliste et assurez-vous que le contrat préliminaire tienne compte de cette demande de prêt immobilier.

Aspects juridiques du bien immobilier

Pendant ce temps, votre notaire établit une liste de contrôle exhaustive du bien afin de s’assurer qu’il est en règle à 100 %. Ces vérifications comprennent :

• Vérifications au registre foncier – pour confirmer la propriété, vérifier que le bien est correctement enregistré et rechercher d’éventuelles dettes ou charges en suspens
• Vérifications urbanistiques – pour s’assurer que le bien a été construit avec le permis de construire et les autorisations d’urbanisme appropriés. Ou, dans le cas d’un bien sur plan, pour vérifier que le promoteur dispose de tous les documents en règle.
• Vérifications fiscales – pour s’assurer que les propriétaires actuels sont à jour dans le paiement de toutes les taxes liées au bien immobilier.
• Vérifications auprès de la copropriété – pour s’assurer que le bien est à jour dans ses paiements à la copropriété.

Dernières étapes

Une fois ces étapes franchies, il est temps de finaliser le processus d’achat, qui comprend :

• La signature des actes de propriété – les deux parties signent les actes de propriété en présence d’un notaire. Votre avocat doit vérifier les actes et s’assurer que tout est en règle, ainsi que vous fournir une traduction orale de leur contenu. Si vous ne pouvez pas être présent en Espagne pour la signature, votre avocat peut la réaliser en votre nom à l’aide d’une procuration.
• Paiement – vous effectuez le paiement final du bien immobilier. Le mode de paiement habituel est le chèque bancaire.
• Remise des clés – une fois les actes de propriété signés et le paiement final effectué, vous recevez les clés de votre nouveau logement.
• Enregistrement – votre notaire ou votre agent immobilier se chargera d’enregistrer le bien à votre nom auprès du registre foncier (Registro de la Propiedad) le plus proche.
• Paiement des taxes – votre notaire ou votre agent immobilier s’acquittera également, en votre nom, des taxes et frais applicables.
• Raccordement aux services publics – votre notaire ou votre agent immobilier se chargera de faire raccorder les services publics ou de faire transférer les contrats de services publics à votre nom. Il mettra également en place un prélèvement automatique auprès de votre banque afin que les factures soient payées automatiquement.

Combien de temps dure le processus d’achat ?

Le délai exact dépend du type de bien immobilier et de la souscription ou non d’un crédit immobilier. Un achat simple sur le marché de la revente prend souvent entre six et huit semaines, de la signature du compromis de vente à la finalisation de la transaction.
Les biens immobiliers sur plan suivent un calendrier différent, car la finalisation de la transaction a généralement lieu une fois la construction terminée. Si vous achetez sur plan, votre promoteur vous fournira une date de livraison estimée, bien que celle-ci puisse parfois varier en fonction de l’avancement du chantier.

Quels sont les coûts liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Outre le prix d’achat, les acheteurs doivent prévoir dans leur budget les taxes et les honoraires professionnels. À titre indicatif, il est judicieux de prévoir environ 10 % à 13 % du prix d’achat du bien pour couvrir les frais d’acquisition. Le montant exact dépend du type de bien acheté (sur le marché de la revente ou en programme neuf), car les taxes applicables diffèrent.
Les frais habituels comprennent les droits de mutation ou la TVA, le droit de timbre sur les logements neufs, les honoraires d’avocat, les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier et, le cas échéant, les frais liés au crédit immobilier.
Pour mieux comprendre ces coûts, consultez notre guide sur les taxes et frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Erreurs courantes à éviter

L’achat d’un bien immobilier en Espagne est généralement simple, mais certaines erreurs peuvent compliquer le processus.
L’une des plus courantes consiste à ne pas faire appel à un avocat indépendant. Si les agents immobiliers et les promoteurs jouent un rôle important, c’est votre avocat qui est chargé de protéger vos intérêts juridiques tout au long du processus d’achat.
Une autre erreur consiste à se concentrer uniquement sur le prix du bien sans tenir compte des taxes, des frais juridiques et des coûts de possession à long terme. De nombreux acheteurs tardent également à demander leur NIE ou à mettre en place leur prêt immobilier, ce qui peut ralentir la transaction par la suite.
Prendre le temps de bien se préparer avant de faire une offre facilite généralement considérablement l’ensemble du processus d’achat.

Prêt à acheter un bien immobilier en Espagne ?

L’achat d’un bien immobilier en Espagne peut se dérouler sans encombre lorsque vous comprenez le processus et que vous suivez les bonnes étapes. De la définition de votre budget à l’obtention rapide de votre numéro NIE, en passant par la signature des actes de vente, chaque étape nécessite une attention particulière. En collaborant avec des professionnels expérimentés tels que des agents immobiliers et des avocats, vous pouvez vous assurer que l’ensemble du processus d’achat se déroule sans encombre.
Que vous recherchiez un appartement en bord de mer, une propriété près d’un parcours de golf, une villa familiale ou un bien d’investissement sur la Costa del Sol, notre équipe peut vous aider à trouver le logement qui vous convient et vous accompagner de la première visite jusqu’à la finalisation de la transaction.
Si vous êtes prêt à commencer votre recherche immobilière ou si vous avez simplement des questions sur l’achat en Espagne, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Nous sommes là pour vous aider à rendre le processus d’achat aussi fluide que possible.