Zakup nieruchomości w Hiszpanii – proces zakupu

Podobnie jak w każdym kraju, w Hiszpanii obowiązuje specyficzna procedura zakupu nieruchomości. Proces ten prawdopodobnie będzie dla Państwa nieznany i będzie wymagał udziału specjalistów, którzy w Państwa kraju pochodzenia mogą nie brać udziału w transakcjach dotyczących nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby zasięgnąć porady agenta nieruchomości i prawnika, którzy znają hiszpańskie zwyczaje w tej dziedzinie.

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii

W niniejszym artykule przedstawiono przegląd głównych etapów związanych z zakupem nieruchomości na Costa del Sol, od wstępnego poszukiwania nieruchomości aż po przekazanie kluczy, kiedy to stajesz się właścicielem swojego nowego domu w Hiszpanii.

Pierwsze kroki

• Ustal budżet – przelicz wszystko dokładnie. Nie zapomnij doliczyć od 10 do 13% na podatki i opłaty.
• Wybierz konkretną lokalizację – zdecyduj, gdzie w Hiszpanii chciałbyś mieszkać. Być może masz już jasny pomysł na podstawie wcześniejszych poszukiwań lub wizyt, a może potrzebujesz kilku wskazówek. Poproś agenta nieruchomości o radę, które miejsca oferują to, czego szukasz.
• Przygotuj listę niezbędnych cech – po wybraniu lokalizacji i ustaleniu budżetu sporządź listę cech, które powinna posiadać nieruchomość. Pamiętaj, że być może nie znajdziesz domu spełniającego wszystkie Twoje wymagania, ale z pomocą agenta nieruchomości powinieneś być w stanie znaleźć taki, który zapewni Ci niemal wszystko.
• Skorzystaj z usług pośrednika w poszukiwaniu nieruchomości – ułatw sobie życie oraz zaoszczędź czas i uniknij stresu, korzystając z usług pośrednika. Pozwól mu znaleźć domy, które spełniają Twoje wymagania i mieszczą się w budżecie, a także znajdują się w odpowiedniej lokalizacji.
• Ekspertyza – w zależności od stanu i/lub wieku kupowanej nieruchomości warto rozważyć zlecenie ekspertyzy. Wyniki ekspertyzy mogą pomóc w negocjowaniu ceny, jeśli nieruchomość wymaga gruntownego remontu.
• Złóż ofertę – gdy znajdziesz swój idealny dom, warto złożyć ofertę cenową. Większość właścicieli nieruchomości jest otwarta na oferty, choć oczekują, że będzie to poważna propozycja uwzględniająca kilka czynników, w tym aktualną sytuację rynkową, stan nieruchomości, to, czy kupujesz za gotówkę itp. Poproś swojego agenta nieruchomości o poradę dotyczącą negocjacji ceny nieruchomości.

Kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego? Kilka kwestii wygląda inaczej

Jeśli kupujesz lokal w nowym budownictwie zamiast nieruchomości z rynku wtórnego, co jest dość powszechne na Costa del Sol, proces ten obejmuje kilka dodatkowych zabezpieczeń chroniących kupującego:

• Płatności etapowe – zamiast płacić pełną kwotę po zakończeniu budowy, płacisz w ratach powiązanych z etapami budowy, uzgodnionymi w umowie.
• Gwarancje bankowe – zgodnie z hiszpańskim prawem wszelkie kwoty wpłacane przed przekazaniem kluczy muszą być zabezpieczone gwarancją bankową, która chroni Twoją zaliczkę w przypadku, gdy deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.
• Dłuższe terminy – zakup nieruchomości z rynku pierwotnego naturalnie trwa dłużej niż zakup na rynku wtórnym, ponieważ termin zakończenia budowy zależy od harmonogramu prac, a nie od przeniesienia własności istniejącej nieruchomości.

Przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności etapowej prawnik powinien potwierdzić, że gwarancja została prawidłowo wystawiona; jest to jedna z najważniejszych czynności kontrolnych przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego.

Kolejne kroki

Po zaakceptowaniu oferty rozpoczyna się proces zakupu. Na tym etapie procedury należy wykonać następujące czynności:

• Uzyskaj numer NIE – Número de Identificación de Extranjero to numer identyfikacji podatkowej, który zagraniczni nabywcy potrzebują praktycznie na każdym etapie procesu, w tym do otwarcia konta bankowego i płacenia podatków. Warto złożyć wniosek o ten numer jak najwcześniej, ponieważ jego uzyskanie może zająć kilka tygodni w zależności od miejsca złożenia wniosku.
• Otworzyć hiszpańskie konto bankowe – będzie ono potrzebne do wpłacenia zadatku, otrzymania czeku bankowego na sfinalizowanie transakcji, a także do skonfigurowania poleceń zapłaty za media i opłaty wspólnotowe po sfinalizowaniu transakcji.
• Zatrudnij prawnika – zrób to przed wpłaceniem zaliczki lub podpisaniem jakichkolwiek prawnie wiążących dokumentów dotyczących nieruchomości. Poproś prawnika o przeprowadzenie podstawowej weryfikacji prawnej nieruchomości.
• Podpisz umowę przedwstępną – dokument ten zabezpiecza nieruchomość dla Ciebie i określa warunki transakcji, w tym termin zakupu. Umowę podpisują kupujący i sprzedający (lub ich przedstawiciele), a kupujący zazwyczaj wpłaca 10% ceny zakupu w momencie podpisania. Jeśli dom jest sprzedawany wraz z wyposażeniem i/lub meblami, do umowy należy dołączyć spis wyposażenia, podpisany przez obie strony.
• Wniosek o kredyt hipoteczny – jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, teraz jest czas, aby rozpocząć proces składania wniosku. Nabywcy niebędący rezydentami powinni liczyć się z tym, że banki udzielą im kredytu w niższej wysokości w stosunku do wartości nieruchomości niż w przypadku rezydentów, a zatwierdzenie wniosku może potrwać kilka tygodni. Zapytaj swój bank o realistyczny harmonogram i upewnij się, że umowa przedwstępna uwzględnia ten wniosek o kredyt hipoteczny.

Kwestie prawne dotyczące nieruchomości

W międzyczasie Państwa prawnik sporządza wyczerpującą listę kontrolną dotyczącą nieruchomości, aby upewnić się, że jest ona w 100% zgodna z prawem. Kontrole te obejmują:

• Sprawdzenie rejestru nieruchomości – w celu potwierdzenia własności, zweryfikowania, czy nieruchomość jest prawidłowo zarejestrowana, oraz sprawdzenia, czy nie ma zaległych długów lub obciążeń
• Sprawdzenie dokumentacji urbanistycznej – w celu upewnienia się, że nieruchomość została wybudowana na podstawie odpowiedniego pozwolenia na budowę i zezwoleń urbanistycznych. W przypadku nieruchomości na etapie projektu należy upewnić się, że deweloper posiada wszystkie dokumenty w porządku.
• Sprawdzenie podatków – w celu upewnienia się, że obecni właściciele są na bieżąco z płatnościami wszystkich podatków związanych z nieruchomością.
• Sprawdzenie zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej – w celu upewnienia się, że nieruchomość nie ma zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Ostatnie kroki

Po wykonaniu tych czynności nadszedł czas na sfinalizowanie procesu zakupu, co obejmuje:

• Podpisanie aktów notarialnych – obie strony podpisują akty własności w obecności notariusza. Państwa prawnik powinien sprawdzić akty i upewnić się, że wszystko jest w porządku, a także przedstawić Państwu ustne tłumaczenie ich treści. Jeśli nie mogą Państwo być obecni w Hiszpanii w momencie finalizacji transakcji, Państwa prawnik może dokonać tego w Państwa imieniu na podstawie pełnomocnictwa.
• Płatność – dokonujesz ostatecznej płatności za nieruchomość. Zazwyczaj płatność odbywa się za pomocą czeku bankowego.
• Przekazanie kluczy – po podpisaniu aktów własności i dokonaniu ostatecznej płatności otrzymujesz klucze do swojego nowego domu.
• Rejestracja – Państwa prawnik lub agent nieruchomości zajmie się zarejestrowaniem nieruchomości na Państwa nazwisko w najbliższym rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad).
• Uiszczenie podatków – Państwa prawnik lub agent nieruchomości uiści również w Państwa imieniu odpowiednie podatki i opłaty.
• Podłączenie mediów – Państwa prawnik lub agent nieruchomości zorganizuje podłączenie mediów lub przeniesienie umów na Państwa nazwisko. Zajmie się również skonfigurowaniem polecenia zapłaty w Państwa banku, aby rachunki były opłacane automatycznie.

Jak długo trwa proces zakupu?

Dokładny harmonogram zależy od rodzaju nieruchomości oraz od tego, czy kupujesz ją z kredytem hipotecznym. Prosty zakup na rynku wtórnym często trwa od sześciu do ośmiu tygodni od podpisania umowy rezerwacyjnej do sfinalizowania transakcji.
W przypadku nieruchomości na etapie projektu obowiązuje inny harmonogram, ponieważ sfinalizowanie transakcji następuje zazwyczaj po zakończeniu budowy. Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, deweloper poda szacunkową datę zakończenia budowy, choć może się ona czasami zmienić w zależności od postępów w realizacji inwestycji.

Jakie są koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Oprócz ceny zakupu nabywcy powinni uwzględnić w budżecie podatki i opłaty za usługi profesjonalistów. Ogólnie rzecz biorąc, rozsądnie jest uwzględnić około 10% do 13% ceny zakupu nieruchomości na pokrycie kosztów związanych z zakupem. Dokładna kwota zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, czy nowo wybudowaną, ponieważ obowiązują różne podatki.
Typowe koszty obejmują podatek od przeniesienia własności nieruchomości lub podatek VAT, opłatę skarbową od nowych domów, opłaty prawne, opłaty notarialne, opłaty za wpis do rejestru gruntów oraz, w stosownych przypadkach, wydatki związane z kredytem hipotecznym.
Aby lepiej zrozumieć te koszty, przeczytaj nasz przewodnik dotyczący podatków i opłat związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii.

Typowe błędy, których należy unikać

Zakup nieruchomości w Hiszpanii jest na ogół prosty, ale istnieje kilka błędów, które mogą skomplikować ten proces.
Jednym z najczęstszych jest brak zatrudnienia niezależnego prawnika. Chociaż agenci nieruchomości i deweloperzy odgrywają ważną rolę, to właśnie prawnik jest osobą odpowiedzialną za ochronę interesów prawnych klienta w trakcie całego procesu zakupu.
Kolejnym błędem jest skupianie się wyłącznie na cenie nieruchomości bez uwzględnienia podatków, opłat prawnych i bieżących kosztów związanych z posiadaniem nieruchomości. Wielu nabywców opóźnia również złożenie wniosku o nadanie numeru NIE lub załatwienie kredytu hipotecznego, co może później spowolnić transakcję.
Poświęcenie czasu na odpowiednie przygotowanie się przed złożeniem oferty zazwyczaj znacznie ułatwia cały proces zakupu.

Gotowy na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może przebiegać bez problemów, jeśli zrozumiesz proces i podejmiesz właściwe kroki. Od ustalenia budżetu i wczesnego załatwienia numeru NIE po podpisanie aktów notarialnych – każdy etap wymaga szczególnej uwagi. Współpracując z doświadczonymi specjalistami, takimi jak agenci nieruchomości i prawnicy, możesz zapewnić sobie sprawny przebieg całego procesu zakupu.
Niezależnie od tego, czy szukasz apartamentu przy plaży, nieruchomości przy polu golfowym, willi rodzinnej czy nieruchomości inwestycyjnej na Costa del Sol, nasz zespół pomoże Ci znaleźć odpowiedni dom i będzie Ci towarzyszył od pierwszego oglądania aż do sfinalizowania transakcji.
Jeśli jesteś gotowy, aby rozpocząć poszukiwania nieruchomości lub po prostu masz pytania dotyczące zakupu w Hiszpanii, skontaktuj się z naszym zespołem. Jesteśmy tutaj, aby pomóc Ci w jak najsprawniejszym przeprowadzeniu procesu zakupu.