Att köpa en fastighet i Spanien – Köpprocessen

Precis som i alla länder har Spanien ett unikt förfarande för fastighetsköp. Processen kommer troligen att vara främmande för dig och involvera yrkesaktörer som kanske inte spelar någon roll i fastighetstransaktioner i ditt hemland. Det är därför viktigt att ta råd från din fastighetsmäklare och advokat, som båda är vana vid det spanska sättet att göra saker.

Processen för att köpa fastighet i Spanien

Denna artikel ger en översikt över de viktigaste stegen vid köp av fastighet på Costa del Sol, från den inledande fastighetssökningen till nyckelöverlämningen när du blir ägare till ditt nya hem i Spanien.

Första stegen

• Fastställ din budget – räkna lite och ta reda på hur mycket du har att röra dig med. Glöm inte att lägga till mellan 10 och 13 % för skatter och avgifter.
• Bestäm vilket område du vill bo i – bestäm var i Spanien du vill bo. Du kanske redan har en god uppfattning från tidigare efterforskningar eller besök, eller så behöver du några tips. Be din fastighetsmäklare om råd om vilka platser som erbjuder det du letar efter.
• Gör en lista över vad som är ett måste – när du har valt plats och fastställt din budget, gör en lista över vad du vill ha i bostaden. Tänk på att du kanske inte hittar en bostad som uppfyller alla dina önskemål, men med hjälp av en fastighetsmäklare bör du kunna hitta en som ger dig nästan allt.
• Anlita en fastighetsförmedlare – gör livet enklare för dig själv och spara tid och stress genom att anlita en fastighetsförmedlare. Låt dem hitta bostäder som passar dina krav och din budget samt har rätt läge.
• Besiktning – beroende på fastighetens skick och/eller ålder kan det vara en god idé att låta göra en besiktning. Besiktningsresultaten kan vara till hjälp vid prisförhandlingarna om fastigheten kräver omfattande renoveringar.
• Lägg ett bud – när du hittar ditt drömboende kan det vara en god idé att lägga ett bud. De flesta fastighetsägare är öppna för bud, även om de förväntar sig att det ska vara ett seriöst bud som speglar flera faktorer, bland annat den aktuella marknaden, fastighetens skick, om du är en kontantköpare osv. Be din fastighetsmäklare om råd när det gäller att förhandla om fastighetspriset.

Köper du en bostad på ritning? Några saker fungerar annorlunda

Om du köper en nybyggd bostad istället för en begagnad fastighet, vilket är ganska vanligt på Costa del Sol, finns det några extra skyddsåtgärder i processen som skyddar köparen:

• Delbetalningar – istället för att betala hela priset vid färdigställandet betalar du i delbetalningar kopplade till milstolpar i byggprocessen, som avtalats i kontraktet.
• Bankgarantier – enligt spansk lag måste alla pengar du betalar innan nycklarna överlämnas säkras genom en bankgaranti, som skyddar din handpenning om byggherren inte fullgör sina åtaganden.
• Längre tidsramar – köp av bostäder på ritning tar naturligtvis längre tid än köp av begagnade bostäder, eftersom färdigställandet beror på byggnadsplanen snarare än på att en befintlig bostad byter ägare.

Din advokat bör bekräfta att garantin är korrekt på plats innan du gör någon delbetalning; detta är en av de viktigaste kontrollerna vid ett köp av en fastighet på ritning.

Nästa steg

När ditt bud har accepterats inleds köpprocessen. I detta skede av förfarandet bör du göra följande:

• Skaffa ditt NIE-nummer – Número de Identificación de Extranjero är ett skatteidentifikationsnummer som utländska köpare behöver för i stort sett alla delar av processen, inklusive att öppna ett bankkonto och betala skatt. Det lönar sig att ansöka om detta så tidigt som möjligt, eftersom det kan ta några veckor beroende på var du ansöker.
• Öppna ett spanskt bankkonto – du behöver ett för att betala handpenningen, ta emot bankväxeln vid tillträdet och därefter sätta upp autogiro för el, vatten och gemensamma avgifter.
• Anlita en advokat – gör detta innan du betalar en handpenning eller undertecknar några juridiskt bindande handlingar avseende fastigheten. Be din advokat att utföra grundläggande juridiska kontroller av fastigheten.
• Underteckna förköpsavtalet – detta dokument säkrar fastigheten åt dig och anger villkoren för transaktionen, inklusive tidsfristen för köpet. Kontraktet undertecknas av köparen och säljaren (eller deras ombud), och köparen betalar vanligtvis 10 % av köpeskillingen vid undertecknandet. Om huset säljs med fast inredning och/eller möbler bör kontraktet åtföljas av en inventarielista som undertecknas av båda parter.
• Ansökan om bolån – om du behöver ett bolån för att köpa fastigheten är det nu dags att påbörja ansökningsprocessen. Köpare som inte är bosatta i landet bör räkna med att bankerna beviljar en lägre andel av fastighetens värde än vad de skulle göra för en bosatt köpare, och godkännandet kan ta flera veckor. Be din bank om en realistisk tidsplan och se till att förköpsavtalet tar hänsyn till denna bolåneansökan.

Juridiska aspekter kring bostaden

Under tiden upprättar din advokat en omfattande checklista för fastigheten för att säkerställa att allt är 100 % lagligt. Dessa kontroller omfattar:

• Kontroller i fastighetsregistret – för att bekräfta ägarskapet, verifiera att fastigheten är korrekt registrerad och kontrollera om det finns utestående skulder eller avgifter
• Kontroller av bygglov – för att säkerställa att fastigheten har byggts med rätt bygglov och planeringstillstånd. Eller, när det gäller en fastighet som ännu inte är färdigställd, för att säkerställa att byggherren har alla handlingar i ordning.
• Skattekontroller – för att säkerställa att de nuvarande ägarna är à jour med betalningen av alla skatter relaterade till fastigheten.
• Kontroller av bostadsrättsföreningen – för att säkerställa att fastigheten är à jour med betalningarna till bostadsrättsföreningen.

Sista stegen

När dessa steg är klara är det dags att slutföra köpprocessen, vilket innefattar:

• Undertecknande av köpehandlingarna – båda parter undertecknar köpehandlingarna i närvaro av en notarie. Din advokat bör granska handlingarna och se till att allt är i ordning, samt ge dig en muntlig översättning av innehållet. Om du inte kan vara på plats i Spanien vid tillträdet kan din advokat genomföra tillträdet å dina vägnar med hjälp av en fullmakt.
• Betalning – du gör den slutliga betalningen för fastigheten. Det vanligaste betalningssättet är via en bankväxel.
• Nyckelöverlämning – när äganderättshandlingarna har undertecknats och slutbetalningen har gjorts får du nycklarna till ditt nya hem.
• Registrering – din advokat eller fastighetsmäklare sköter registreringen av fastigheten i ditt namn hos närmaste fastighetsregister (Registro de la Propiedad).
• Betalning av skatter – din advokat eller fastighetsmäklare betalar också de tillämpliga skatterna och avgifterna å dina vägnar.
• Anslutning till allmänna tjänster – din advokat eller fastighetsmäklare ordnar med anslutning till allmänna tjänster eller överföring av avtal om allmänna tjänster till ditt namn. De ordnar också med autogiro hos din bank så att räkningarna betalas automatiskt.

Hur lång tid tar köpprocessen?

Den exakta tidsplanen beror på fastighetstypen och om du köper med bolån. Ett enkelt köp av en begagnad fastighet tar ofta mellan sex och åtta veckor från reservationsavtalet till tillträdet.
Fastigheter som köps på ritning följer en annan tidsplan, eftersom tillträdet vanligtvis sker när byggnationen är klar. Om du köper en fastighet på ritning kommer byggherren att ange ett beräknat färdigställandedatum, även om detta ibland kan ändras beroende på hur bygget fortskrider.

Vilka kostnader är förknippade med att köpa fastighet i Spanien?

Utöver köpeskillingen bör köparen räkna med skatter och arvoden till rådgivare. Som en allmän riktlinje är det klokt att räkna med cirka 10–13 % av fastighetens köpesumma för att täcka köpkostnaderna. Det exakta beloppet beror på om du köper en begagnad fastighet eller en nybyggd bostad, eftersom olika skatter gäller.
Typiska kostnader inkluderar fastighetsöverlåtelseskatt eller moms, stämpelskatt på nybyggda bostäder, advokatkostnader, notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter och eventuella kostnader i samband med bolån.
För att förstå dessa kostnader kan du läsa vår guide om skatter och avgifter vid köp av fastighet i Spanien.

Vanliga misstag att undvika

Att köpa fastighet i Spanien är i allmänhet okomplicerat, men det finns några misstag som kan göra processen mer komplicerad.
Ett av de vanligaste misstagen är att inte anlita en oberoende advokat. Fastighetsmäklare och byggföretag spelar visserligen en viktig roll, men det är din advokat som har ansvaret för att skydda dina juridiska intressen under hela köpprocessen.
Ett annat misstag är att enbart fokusera på fastighetens pris utan att ta hänsyn till skatter, juridiska avgifter och löpande ägandekostnader. Många köpare dröjer också med att ansöka om sitt NIE-nummer eller ordna med sitt bolån, vilket senare kan fördröja transaktionen.
Att ta sig tid att förbereda sig ordentligt innan man lägger ett bud brukar göra hela köpprocessen mycket enklare.

Redo att köpa fastighet i Spanien?

Att köpa fastighet i Spanien kan bli en smidig upplevelse när du förstår processen och vidtar rätt åtgärder. Från att fastställa din budget och ordna ditt NIE-nummer i god tid till att underteckna köpehandlingen kräver varje steg noggrann uppmärksamhet. Genom att samarbeta med erfarna yrkesutövare som fastighetsmäklare och advokater kan du säkerställa att hela köpprocessen går smidigt.
Oavsett om du letar efter en lägenhet vid stranden, en golffastighet, en familjevilla eller en investeringsfastighet på Costa del Sol kan vårt team hjälpa dig att hitta rätt bostad och stödja dig från den första visningen till affärens slutförande.
Om du är redo att börja din fastighetssökning eller helt enkelt har frågor om att köpa i Spanien, kontakta vårt team. Vi finns här för att hjälpa dig att göra köpprocessen så smidig som möjligt.