Kiinteistön ostaminen Espanjassa – ostoprosessi

Kuten kaikissa maissa, myös Espanjassa on oma, ainutlaatuinen menettelytapa kiinteistön ostamisessa. Prosessi on sinulle todennäköisesti vieras, ja siihen osallistuu ammattilaisia, jotka eivät välttämättä ole mukana kiinteistökaupoissa kotimaassasi. Siksi on tärkeää pyytää neuvoja kiinteistönvälittäjältäsi ja lakimieheltäsi, jotka molemmat ovat tottuneet espanjalaiseen toimintatapaan.

Kiinteistön ostoprosessi Espanjassa

Tässä artikkelissa esitetään yleiskatsaus Costa del Solilla tapahtuvan kiinteistönoston tärkeimmistä vaiheista, aina alkuperäisestä kiinteistöhausta avainten luovutukseen asti, jolloin sinusta tulee uuden kotisi omistaja Espanjassa.

Ensimmäiset vaiheet

• Määritä budjettisi – laske se huolellisesti. Muista lisätä siihen 10–13 % veroja ja maksuja varten.
• Määritä haluamasi alue – päätä, missä Espanjassa haluaisit asua. Sinulla saattaa olla jo hyvä käsitys aiempien tutkimusten tai vierailujen perusteella, tai ehkä tarvitset vinkkejä. Kysy kiinteistönvälittäjältäsi neuvoja siitä, mitkä paikat tarjoavat juuri sitä, mitä etsit.
• Laadi vaatimusten lista – kun olet valinnut sijainnin ja määrittänyt budjettisi, tee lista siitä, mitä haluat kiinteistöltä. Muista, että et välttämättä löydä kotia, joka täyttää kaikki vaatimuksesi, mutta kiinteistönvälittäjän avulla sinun pitäisi pystyä löytämään sellainen, joka tarjoaa sinulle lähes kaiken.
• Käytä kiinteistönvälittäjän palveluja – helpota elämääsi ja säästä aikaa sekä vähennä stressiä käyttämällä kiinteistönvälittäjän palveluja. Anna heidän etsiä sinulle koteja, jotka täyttävät vaatimuksesi ja budjettisi sekä sijaitsevat oikealla paikalla.
• Tilaa katselmus – riippuen ostamasi kiinteistön kunnosta ja/tai iästä, kannattaa ehkä teettää katselmus. Katselmuksen tulokset voivat auttaa hinnan neuvottelussa, jos kiinteistö vaatii laajoja kunnostustöitä.
• Tee tarjous – kun löydät unelmiesi kodin, kannattaa tehdä hintatarjous. Useimmat kiinteistönomistajat ovat avoimia tarjouksille, vaikka he odottavatkin, että tarjous on vakava ja ottaa huomioon useita tekijöitä, kuten nykyisen markkinatilanteen, kiinteistön kunnon sekä sen, oletko käteisostaja jne. Kysy kiinteistönvälittäjältäsi neuvoja kiinteistön hinnan neuvottelussa.

Ostatko rakenteilla olevaa asuntoa? Muutamia eroja prosessissa

Jos ostat uudisrakennuksen sijaan jälleenmyyntikohteen, mikä on melko yleistä Costa del Solilla, prosessissa on

muutamia

ylimääräisiä suojatoimia, jotka suojaavat ostajaa:

• Vaiheittaiset maksut – sen sijaan, että maksaisit koko hinnan valmistumisen yhteydessä, maksat erissä, jotka on sidottu sopimuksessa sovittuihin rakentamisen välitavoitteisiin.
• Pankkitakaukset – Espanjan lain mukaan kaikki rahat, jotka maksat ennen avainten luovutusta, on katettava pankkitakauksella, joka suojaa talletustasi, jos rakennuttaja ei pysty täyttämään velvoitteitaan.
• Pidemmät aikataulut – ennakkomyynnin ostot kestävät luonnollisesti kauemmin kuin käytettyjen kiinteistöjen ostot, sillä valmistuminen riippuu rakennusaikataulusta eikä siitä, milloin olemassa oleva kiinteistö vaihtaa omistajaa.

Asianajajasi tulisi varmistaa, että takaus on asianmukaisesti voimassa ennen kuin suoritat mitään erämaksua; tämä on yksi tärkeimmistä tarkistuksista ennakkomyynnissä.

Seuraavat vaiheet

Kun tarjouksesi on hyväksytty, ostoprosessi alkaa. Tässä vaiheessa sinun tulisi tehdä seuraavat asiat:

• Hanki NIE-numero – Número de Identificación de Extranjero on verotunnusnumero, jota ulkomaiset ostajat tarvitsevat käytännössä prosessin jokaisessa vaiheessa, mukaan lukien pankkitilin avaaminen ja verojen maksaminen. Kannattaa hakea sitä mahdollisimman aikaisin, sillä sen saaminen voi kestää muutaman viikon riippuen siitä, mistä haet.
• Avaa espanjalainen pankkitili – tarvitset sitä käsirahan maksamiseen, kaupan loppuunsaattamista varten annettavan pankkivekselin vastaanottamiseen sekä myöhemmin yleiskustannusten ja yhteisömaksujen suoraveloitusten järjestämiseen.
• Palkkaa lakimies – tee tämä ennen kuin maksat käsirahan tai allekirjoitat mitään kiinteistöön liittyviä oikeudellisesti sitovia asiakirjoja. Pyydä lakimiestäsi suorittamaan kiinteistön perustarkastukset.
• Allekirjoita esisopimus – tämä asiakirja varmistaa kiinteistön sinulle ja sisältää kaupan ehdot, mukaan lukien oston määräajan. Sopimuksen allekirjoittavat ostaja ja myyjä (tai heidän edustajansa), ja ostaja maksaa yleensä 10 % ostohinnasta allekirjoituksen yhteydessä. Jos talo myydään kiinteine varusteineen ja/tai huonekaluineen, sopimukseen tulee liittää luettelo, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat.
• Asuntolainahakemus – jos tarvitset asuntolainaa kiinteistön ostamiseen, nyt on oikea hetki aloittaa hakemusprosessi. Ulkomailla asuvien ostajien on syytä varautua siihen, että pankit myöntävät pienemmän osuuden kiinteistön arvosta kuin kotimaisille asukkaille, ja hyväksynnän saaminen voi kestää useita viikkoja. Kysy pankiltasi realistista aikataulua ja varmista, että esisopimus ottaa tämän asuntolainahakemuksen huomioon.

Kiinteistön juridiset seikat

Sillä välin asianajajasi laatii kattavan tarkistuslistan kiinteistöstä varmistaakseen, että se on 100-prosenttisesti laillinen. Näihin tarkastuksiin kuuluvat:

• Kiinteistörekisteritarkastukset – omistajuuden vahvistamiseksi, sen varmistamiseksi, että kiinteistö on rekisteröity oikein, sekä maksamattomien velkojen tai rasitusten tarkistamiseksi
• Kaavoitustarkastukset – varmistetaan, että kiinteistö on rakennettu asianmukaisella rakennusluvalla ja kaavoituslupilla. Tai jos kyseessä on rakenteilla oleva kiinteistö, varmistetaan, että rakennuttajalla on kaikki asiakirjat kunnossa.
• Verotarkastukset – varmistetaan, että nykyiset omistajat ovat ajan tasalla kiinteistöön liittyvien verojen maksamisessa.
• Yhteisötarkastukset – varmistetaan, että kiinteistön omistajayhteisölle suoritettavat maksut ovat ajan tasalla.

Viimeiset vaiheet

Kun nämä vaiheet on suoritettu, on aika saattaa ostoprosessi päätökseen. Siihen sisältyy:

• Kauppakirjojen allekirjoittaminen – molemmat osapuolet allekirjoittavat omistusoikeusasiakirjat notaarin läsnä ollessa. Asianajajasi tulee tarkistaa asiakirjat ja varmistaa, että kaikki on kunnossa, sekä selittää sinulle suullisesti niiden sisällön. Jos et voi olla paikalla Espanjassa kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä, asianajajasi voi hoitaa asian puolestasi valtakirjan avulla.
• Maksu – suoritat kiinteistön loppumaksun. Tavallinen maksutapa on pankkivekseli.
• Avainten luovutus – kun omistusoikeusasiakirjat on allekirjoitettu ja loppumaksu suoritettu, saat avaimet uuteen kotiisi.
• Rekisteröinti – asianajajasi tai kiinteistönvälittäjäsi huolehtii kiinteistön rekisteröinnistä sinun nimissäsi lähimmässä kiinteistörekisterissä (Registro de la Propiedad).
• Verojen maksaminen – asianajajasi tai kiinteistönvälittäjäsi maksaa myös asianmukaiset verot ja maksut puolestasi.
• Yleishyödyllisten palveluiden liittäminen – asianajajasi tai kiinteistönvälittäjäsi järjestää yleishyödyllisten palveluiden liittämisen tai palvelusopimusten siirtämisen sinun nimiisi. He myös ottavat käyttöön suoraveloituksen pankistasi, jotta laskut maksetaan automaattisesti.

Kuinka kauan ostoprosessi kestää?

Tarkka aikataulu riippuu kiinteistön tyypistä ja siitä, hankitko kiinteistön asuntolainalla. Yksinkertainen jälleenmyyntikauppa kestää usein kuudesta kahdeksaan viikkoa varaussopimuksesta kaupan loppuun saattamiseen.
Rakenteilla olevien kiinteistöjen aikataulu on erilainen, sillä kauppa saatetaan yleensä päätökseen vasta rakentamisen valmistuttua. Jos ostat rakenteilla olevan kiinteistön, rakennuttaja ilmoittaa arvioidun valmistumispäivän, vaikka se voi joskus muuttua rakennushankkeen etenemisen mukaan.

Mitkä ovat kiinteistön ostokustannukset Espanjassa?

Ostohinnan lisäksi ostajien tulisi varata budjetissaan varaa veroihin ja asiantuntijapalkkioihin. Yleisenä ohjeena on järkevää varata noin 10–13 % kiinteistön ostohinnasta ostokustannusten kattamiseksi. Tarkka summa riippuu siitä, ostatko jälleenmyyntikohteen vai uudisrakennuksen, sillä verot ovat erilaiset.
Tyypillisiä kustannuksia ovat kiinteistön siirtovero tai arvonlisävero, uusien asuntojen leimavero, lakimiespalkkiot, notaaripalkkiot, kiinteistörekisterimaksut sekä tarvittaessa asuntolainaan liittyvät kulut.
Jotta ymmärrät nämä kustannukset paremmin, lue oppaamme Espanjassa kiinteistön ostoon liittyvistä veroista ja maksuista.

Yleisiä vältettäviä virheitä

Kiinteistön ostaminen Espanjassa on yleensä suoraviivaista, mutta on olemassa muutamia virheitä, jotka voivat monimutkaistaa prosessia.
Yksi yleisimmistä virheistä on se, ettei nimetä riippumatonta lakimiestä. Vaikka kiinteistönvälittäjillä ja rakennuttajilla on tärkeä rooli, lakimiehesi on se henkilö, joka vastaa oikeudellisten etujesi turvaamisesta koko ostoprosessin ajan.
Toinen virhe on keskittyä pelkästään kiinteistön hintaan ottamatta huomioon veroja, juridisia kuluja ja omistajuudesta aiheutuvia jatkuvia kustannuksia. Monet ostajat viivyttävät myös NIE-numeron hakemista tai asuntolainan järjestämistä, mikä voi myöhemmin hidastaa kaupan etenemistä.
Kun varaat aikaa valmistautua kunnolla ennen tarjouksen tekemistä, koko ostoprosessi sujuu yleensä paljon helpommin.

Oletko valmis ostamaan kiinteistön Espanjasta?

Kiinteistön ostaminen Espanjassa voi sujua mutkattomasti, kun ymmärrät prosessin ja toimit oikein. Budjetin asettamisesta ja NIE-numeron hankkimisesta hyvissä ajoin aina kauppakirjan allekirjoittamiseen asti jokainen vaihe vaatii huolellista huomiota. Yhteistyössä kokeneiden ammattilaisten, kuten kiinteistönvälittäjien ja lakimiesten, kanssa voit varmistaa, että koko ostoprosessi sujuu mutkattomasti.
Etsitpä sitten rannan äärellä sijaitsevaa huoneistoa, golfkiinteistöä, perhehuvilaa tai sijoituskiinteistöä Costa del Solilla, tiimimme auttaa sinua löytämään sopivan kodin ja tukee sinua ensimmäisestä esittelystä kaupan loppuun saakka.
Jos olet valmis aloittamaan kiinteistönhaun tai sinulla on yksinkertaisesti kysymyksiä kiinteistön ostamisesta Espanjassa, ota yhteyttä tiimiimme. Olemme täällä auttamassa sinua, jotta ostoprosessi sujuu mahdollisimman sujuvasti.