Comprar una vivienda en España: el proceso de compra

Al igual que en todos los países, España cuenta con un procedimiento específico para la compra de inmuebles. Es probable que este proceso te resulte desconocido e implique a profesionales que quizá no intervengan en las transacciones inmobiliarias de tu país de origen. Por ello, es importante que cuentes con el asesoramiento de tu agente inmobiliario y de tu abogado, ambos acostumbrados a la forma de actuar española.

Proceso de compra de una vivienda en España

Este artículo ofrece una visión general de los principales pasos que conlleva la compra de una vivienda en la Costa del Sol, desde la búsqueda inicial de inmuebles hasta la entrega de llaves, momento en el que te convertirás en propietario de tu nueva vivienda en España.

Primeros pasos

• Establece tu presupuesto: haz algunos cálculos y déjalo claro. No olvides añadir entre un 10 % y un 13 % en concepto de impuestos y tasas.
• Determina la zona elegida: decide dónde te gustaría vivir en España. Quizás ya tengas una idea clara gracias a investigaciones previas o visitas, o tal vez necesites algunas sugerencias. Pide consejo a tu agente inmobiliario sobre qué lugares ofrecen lo que estás buscando.
• Elabora una lista de requisitos imprescindibles: una vez que hayas elegido la ubicación y fijado tu presupuesto, haz una lista de lo que quieres que tenga la vivienda. Ten en cuenta que quizá no encuentres una vivienda que cumpla todos tus requisitos, pero con la ayuda de un agente inmobiliario deberías poder encontrar una que te ofrezca casi todo.
• Recurre a un buscador de inmuebles: hazte la vida más fácil y ahorra tiempo y estrés contratando los servicios de un buscador de inmuebles. Deja que se encarguen de buscar viviendas que se ajusten a tus requisitos y presupuesto, además de tener la ubicación adecuada.
• Informe técnico: dependiendo del estado y/o la antigüedad de la vivienda que vayas a comprar, quizá te interese solicitar un informe técnico. Los resultados de dicho informe pueden ayudarte a negociar el precio si la vivienda requiere reformas importantes.
• Haz una oferta: cuando encuentres tu vivienda ideal, quizá quieras hacer una oferta sobre el precio. La mayoría de los propietarios están abiertos a ofertas, aunque esperarán que sea una oferta seria que refleje varios factores, como la situación actual del mercado, el estado de la vivienda, si pagas al contado, etc. Pide consejo a tu agente inmobiliario sobre cómo negociar el precio de la vivienda.

¿Compras sobre plano? Hay algunas diferencias

Si vas a comprar una vivienda de nueva construcción en lugar de una de segunda mano, algo bastante habitual en la Costa del Sol, el proceso cuenta con algunas garantías adicionales que protegen al comprador:

• Pagos por fases: en lugar de pagar el precio total al finalizar la obra, se abona en plazos vinculados a hitos de la construcción, acordados en el contrato.
• Garantías bancarias: según la legislación española, cualquier importe que pagues antes de la entrega de las llaves debe estar respaldado por una garantía bancaria, que protege tu depósito en caso de que el promotor no cumpla con la entrega.
• Plazos más largos: las compras sobre plano, naturalmente, llevan más tiempo que las de segunda mano, ya que la finalización depende del calendario de construcción y no del traspaso de una vivienda ya existente.

Tu abogado debe confirmar que la garantía está debidamente en vigor antes de que realices cualquier pago por etapas; esta es una de las comprobaciones más importantes en una compra sobre plano.

Próximos pasos

Una vez que tu oferta haya sido aceptada, comienza el proceso de compra. En esta fase del procedimiento, debes hacer lo siguiente:

• Solicita tu NIE: el Número de Identificación de Extranjero es un número de identificación fiscal que los compradores extranjeros necesitan prácticamente en todas las fases del proceso, incluyendo la apertura de una cuenta bancaria y el pago de impuestos. Vale la pena solicitarlo lo antes posible, ya que puede tardar unas semanas en tramitarse, dependiendo de dónde lo solicites.
• Abrir una cuenta bancaria en España: la necesitarás para pagar la señal, recibir el cheque bancario para la formalización de la compra y, posteriormente, dar de alta las domiciliaciones bancarias de los servicios públicos y los gastos de comunidad.
• Contrata a un abogado: hazlo antes de pagar la señal o de firmar cualquier documento legalmente vinculante relativo a la vivienda. Encarga a tu abogado que realice las comprobaciones legales básicas sobre la vivienda.
• Firma el contrato de compraventa preliminar: este documento te garantiza la propiedad y establece los términos y condiciones de la transacción, incluido el plazo para la compra. El contrato lo firman el comprador y el vendedor (o sus representantes), y el comprador suele abonar el 10 % del precio de compra en el momento de la firma. Si la vivienda se vende con instalaciones fijas y/o mobiliario, el contrato debe incluir un inventario adjunto, firmado por ambas partes.
• Solicitud de hipoteca: si necesitas una hipoteca para comprar la vivienda, ahora es el momento de iniciar el proceso de solicitud. Los compradores no residentes deben tener en cuenta que los bancos suelen conceder un porcentaje del valor de la vivienda inferior al que concederían a un residente, y la aprobación puede tardar varias semanas. Pide a tu banco un plazo realista y asegúrate de que el contrato de compraventa tenga en cuenta esta solicitud de hipoteca.

Aspectos legales de la vivienda

Mientras tanto, tu abogado elaborará una lista de comprobación exhaustiva de la propiedad para asegurarse de que todo sea 100 % legal. Estas comprobaciones incluyen:

• Comprobaciones en el registro de la propiedad: para confirmar la titularidad, verificar que la vivienda está correctamente inscrita y comprobar si existen deudas o cargas pendientes.
• Comprobaciones urbanísticas: para garantizar que la vivienda se construyó con la licencia de obras y los permisos urbanísticos adecuados. O, en el caso de una vivienda sobre plano, para asegurarse de que el promotor tiene toda la documentación en regla.
• Comprobaciones fiscales: para garantizar que los actuales propietarios estén al corriente en el pago de todos los impuestos relacionados con la vivienda.
• Comprobaciones de la comunidad de propietarios: para garantizar que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad de propietarios.

Pasos finales

Una vez completados estos pasos, es el momento de finalizar el proceso de compra, que incluye:

• Firma de las escrituras: ambas partes firman las escrituras de propiedad en presencia de un notario público. Tu abogado debe revisar las escrituras y asegurarse de que todo está en regla, además de proporcionarte una traducción oral de su contenido. Si no puedes estar en España para la formalización, tu abogado puede llevarla a cabo en tu nombre mediante un poder notarial.
• Pago: usted realiza el pago final de la vivienda. La forma habitual de pago es mediante un cheque bancario.
• Entrega de llaves: una vez firmadas las escrituras y realizado el pago final, recibirá las llaves de su nueva vivienda.
• Inscripción: su abogado o agente inmobiliario se encargará de inscribir la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad más cercano.
• Pago de impuestos: su abogado o agente inmobiliario también se encargará de pagar los impuestos y tasas correspondientes en su nombre.
• Suministros de servicios públicos: su abogado o agente inmobiliario se encargará de tramitar la conexión de los servicios públicos o la transferencia de los contratos de servicios a su nombre. También configurará la domiciliación bancaria con su entidad para que las facturas se paguen automáticamente.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra?

El plazo exacto depende del tipo de inmueble y de si la compra se realiza con hipoteca. Una compra de segunda mano sin complicaciones suele tardar entre seis y ocho semanas desde el contrato de reserva hasta la formalización.
Las viviendas sobre plano siguen un plazo diferente, ya que la formalización suele tener lugar una vez finalizada la construcción. Si compra sobre plano, el promotor le facilitará una fecha estimada de finalización, aunque esta puede variar en ocasiones en función del avance de la obra.

¿Cuáles son los costes de comprar una vivienda en España?

Además del precio de compra, los compradores deben presupuestar los impuestos y los honorarios profesionales. A modo de orientación general, es aconsejable calcular entre el 10 % y el 13 % del precio de compra de la vivienda para cubrir los gastos de la compra. La cantidad exacta depende de si se trata de una vivienda de segunda mano o de obra nueva, ya que se aplican impuestos diferentes.
Los gastos habituales incluyen el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el IVA, el impuesto de timbre sobre viviendas de nueva construcción, los honorarios de los abogados, los gastos notariales, las tasas del Registro de la Propiedad y los gastos relacionados con la hipoteca, cuando proceda.
Para comprender mejor estos costes, lee nuestra guía sobre los impuestos y tasas que conlleva la compra de una vivienda en España.

Errores comunes que hay que evitar

Comprar una vivienda en España suele ser sencillo, pero hay algunos errores que pueden complicar el proceso.
Uno de los más comunes es no contratar a un abogado independiente. Aunque los agentes inmobiliarios y los promotores desempeñan un papel importante, tu abogado es la persona responsable de proteger tus intereses legales a lo largo de todo el proceso de compra.
Otro error es centrarse únicamente en el precio de la vivienda sin tener en cuenta los impuestos, los honorarios legales y los gastos de mantenimiento como propietario. Muchos compradores también retrasan la solicitud de su NIE o la tramitación de su hipoteca, lo que puede ralentizar la transacción más adelante.
Dedicar tiempo a prepararse adecuadamente antes de hacer una oferta suele facilitar mucho todo el proceso de compra.

¿Listo para comprar una vivienda en España?

Comprar una vivienda en España puede ser una experiencia sin complicaciones cuando se comprende el proceso y se siguen los pasos adecuados. Desde establecer su presupuesto y tramitar su número de NIE con antelación hasta la firma de la escritura, cada etapa requiere una atención minuciosa. Al trabajar con profesionales con experiencia, como agentes inmobiliarios y abogados, podrá asegurarse de que todo el proceso de compra se desarrolle sin contratiempos.
Tanto si busca un apartamento frente al mar, una propiedad junto a un campo de golf, una villa familiar o una propiedad de inversión en la Costa del Sol, nuestro equipo puede ayudarle a encontrar la vivienda adecuada y acompañarle desde la primera visita hasta la formalización de la compra.
Si está listo para comenzar su búsqueda de vivienda o simplemente tiene dudas sobre la compra de una propiedad en España, póngase en contacto con nuestro equipo. Estamos aquí para ayudarte a que el proceso de compra sea lo más sencillo posible.