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Envíe este formulario y benefíciese de nuestros 25 años de experiencia y de nuestra sólida red local.La Junta de Andalucía ha aprobado oficialmente el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) de Marbella. Una vez obtenidas las autorizaciones regionales y medioambientales, el Ayuntamiento de Marbella dio su aprobación definitiva al PGOM el 18 de septiembre de 2026, en una sesión plenaria. El plan se aprobó con la abstención de un partido en la votación.Marbella es ahora el primer municipio de Andalucía con un Plan General de Ordenación Municipal totalmente adaptado a la Ley LISTA. Esta aprobación sustituye a las normas de ordenación urbana obsoletas en las que la ciudad se ha basado durante años y establece una base jurídica segura para el desarrollo futuro.
A continuación se ofrece un desglose de lo que supone el nuevo PGOM, cómo clasifica los terrenos municipales y cómo afectará al sector inmobiliario local.
El contexto histórico: la sustitución del PGOU de 1986
Para comprender la importancia del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), es necesario analizar el marco jurídico bajo el que ha funcionado Marbella.En 2015, el Tribunal Supremo español anuló el plan urbanístico de Marbella de 2010. Esta resolución judicial obligó al ayuntamiento a volver a su plan urbanístico anterior, el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de 1986.Operar bajo un documento de ordenación urbanística redactado en 1986 planteaba importantes retos. La antigua normativa no tenía en cuenta el tamaño actual de la población de Marbella, la legislación moderna en materia de protección medioambiental ni las necesidades de infraestructuras. Esto generó inseguridad jurídica para los promotores, los propietarios de inmuebles y los inversores. La aprobación del nuevo PGOM deja oficialmente sin vigencia el marco de 1986, sustituyéndolo por un sistema modernizado y conforme a la legislación vigente.
La Ley LISTA
Con esta aprobación regional, Marbella se ha convertido en el primer municipio de Andalucía en adaptar plenamente su planificación urbana a la ley regional de 2021 conocida como LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía).La Ley LISTA se introdujo para simplificar y agilizar el desarrollo urbano en toda la región. Para ello, divide los planes urbanísticos tradicionales y complejos en dos documentos independientes:
- El PGOM (Plan General de Ordenación Municipal): se trata del documento estratégico que acaba de aprobarse. Define la disposición general de la ciudad, clasifica el suelo y esboza las principales infraestructuras y medidas de protección medioambiental.
- El POU (Plan de Ordenación Urbana): se trata del documento de gestión detallado. Establece normas específicas de zonificación a nivel micro, como la altura de los edificios, la disposición de las calles de los barrios y las normas técnicas de construcción.
El PGOM establece la estrategia general, mientras que el POU (que actualmente aún se encuentra en trámite por parte del ayuntamiento) proporcionará los detalles exactos de ejecución.
Desglose de la clasificación del suelo
El PGOM traza el mapa de la totalidad del término municipal de Marbella, que asciende a 117 millones de metros cuadrados. El plan clasifica estos terrenos para determinar exactamente dónde y cómo puede llevarse a cabo la urbanización.
1. Suelo urbano (53 millones de metros cuadrados)
Esta categoría abarca los terrenos que ya están urbanizados y consolidados. Incluye los barrios residenciales existentes, los distritos comerciales y la infraestructura urbana ya establecida. Al clasificar oficialmente estos terrenos como «urbanos», el PGOM proporciona seguridad jurídica inmediata a los actuales propietarios y empresas de estas zonas.
El nuevo plan también aborda el caso de las aproximadamente 18 000 viviendas que se encontraban en un limbo jurídico debido a décadas de incertidumbre urbanística, muchas de ellas construidas de buena fe con arreglo a planes que posteriormente fueron anulados. El ayuntamiento ha afirmado que el PGOM ofrece a estos propietarios una mayor seguridad jurídica de cara al futuro.
2. Suelo rústico (64 millones de metros cuadrados)
Esta categoría abarca los terrenos sin urbanizar situados fuera de las zonas urbanas consolidadas. En virtud del PGOM, el suelo rústico se gestiona cuidadosamente para evitar una urbanización descontrolada.
Las normas para la «transformación urbana»
De los 64 millones de metros cuadrados de terrenos rurales, el PGOM identifica 30 millones de metros cuadrados como susceptibles de «transformación urbana».Esta designación significa que los terrenos pueden urbanizarse potencialmente en el futuro, pero no otorga derechos de construcción automáticos. Cualquier desarrollo futuro en estos terrenos deberá cumplir estrictamente los requisitos de sostenibilidad, medioambientales y de infraestructuras establecidos en el PGOM.Uno de los requisitos más importantes del nuevo PGOM se refiere a la oferta de vivienda en Marbella. Debido a la elevada demanda en el sector inmobiliario de lujo, los precios medios de la vivienda en Marbella han aumentado considerablemente, lo que dificulta a los residentes el acceso a una vivienda. Para contrarrestar esta situación, el PGOM impone una cuota residencial estricta a las nuevas promociones.
En este sentido, el PGOM reserva el 20 % de la nueva superficie edificable residencial para viviendas asequibles destinadas a colectivos como el profesorado, los trabajadores del sector sanitario y del sector hotelero, etc.
Autorizaciones medioambientales y sostenibilidad
La resolución favorable de la Junta de Andalucía significa que el PGOM ha superado oficialmente todas las evaluaciones medioambientales regionales.El documento integra normas medioambientales modernas que no figuraban en el plan de 1986. Entre las características clave de sostenibilidad se incluyen:
- Límites estrictos para contener el desarrollo urbano
- La protección de los espacios naturales, bosques y zonas de montaña designados.
- El establecimiento de corredores verdes que conecten diferentes partes del municipio.
- Disposiciones para la movilidad sostenible y las infraestructuras de transporte público.
Repercusiones
en el mercado
inmobiliario
Próximos pasos administrativos
Una vez completada la ratificación municipal, queda un paso por dar: el POU sigue en trámite por parte del ayuntamiento y establecerá las normas detalladas de zonificación a nivel de calle, como las alturas de los edificios, la distribución de los barrios y las normas técnicas de construcción, que dotan al PGOM de su efecto práctico.
Hasta que se finalice el POU, el PGOM proporciona el marco jurídico, pero aún están por concretarse algunos de los detalles de zonificación que los compradores y promotores necesitarán en su momento.
Conclusión
La aprobación por parte de Marbella de su nuevo PGOM marca una nueva era en la planificación urbana de la ciudad. Tras décadas regida por el marco de 1986, y tras la anulación del plan de 2010, la ciudad cuenta ahora con un plan director moderno y con seguridad jurídica, alineado con las normas medioambientales vigentes y la Ley LISTA; el primero de este tipo en Andalucía.
El plan aporta claridad a la clasificación del suelo, amplía la superficie urbanizable en aproximadamente 13 millones de metros cuadrados e introduce cuotas de vivienda tanto en suelo rústico transformable como en suelo urbano para favorecer un crecimiento equilibrado. Además, ofrece una mayor seguridad jurídica a las aproximadamente 18 000 viviendas afectadas por décadas de incertidumbre urbanística.
Para los propietarios, promotores e inversores, esto supone un marco mucho más predecible para futuros proyectos. La pieza que falta es el POU, que aportará más detalles en los próximos meses.
