zoekt u een koopwoning?
Stuur ons dit formulier en profiteer van 25 jaar ervaring en een sterk lokaal netwerk.De Junta de Andalucía heeft het nieuwe Algemene Gemeentelijke Ontwikkelingsplan (PGOM) van Marbella officieel goedgekeurd. Nadat de regionale en milieugoedkeuringen waren afgerond, heeft de gemeenteraad van Marbella het PGOM op 18 september 2026 tijdens een plenaire vergadering definitief goedgekeurd. Het plan werd aangenomen, waarbij één partij zich van stemming onthield.Marbella is nu de eerste gemeente in Andalusië met een Algemeen Gemeentelijk Ontwikkelingsplan dat volledig is aangepast aan de LISTA-wet. Deze goedkeuring vervangt de verouderde stedenbouwkundige voorschriften waarop de stad jarenlang heeft vertrouwd en legt een juridisch solide basis voor toekomstige ontwikkeling.
Hieronder volgt een overzicht van wat het nieuwe PGOM inhoudt, hoe het gemeentelijk grondgebied wordt ingedeeld en welke gevolgen het zal hebben voor de lokale vastgoedsector.
De historische context: vervanging van het PGOU uit 1986
Om het belang van het nieuwe Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) te begrijpen, is het noodzakelijk om te kijken naar het wettelijke kader waarbinnen Marbella tot nu toe heeft geopereerd.In 2015 verklaarde het Spaanse Hooggerechtshof het stedenbouwkundig masterplan van Marbella uit 2010 nietig. Deze rechterlijke uitspraak dwong de gemeente om terug te vallen op het vorige masterplan, het PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) uit 1986.Het werken met een ruimtelijk plan dat in 1986 was opgesteld, bracht aanzienlijke uitdagingen met zich mee. De oude regelgeving hield geen rekening met de huidige bevolkingsomvang van Marbella, de moderne milieuwetgeving of de behoeften op het gebied van infrastructuur. Dit leidde tot rechtsonzekerheid voor projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren en investeerders. Met de goedkeuring van het nieuwe PGOM wordt het kader uit 1986 officieel buiten werking gesteld en vervangen door een gemoderniseerd, wettelijk conform systeem.
De LISTA-wet
Met deze regionale goedkeuring is Marbella de eerste gemeente in Andalusië geworden die haar stedenbouwkundige planning volledig heeft aangepast aan de regionale wet van 2021, bekend als LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía).De LISTA-wet is ingevoerd om de stadsontwikkeling in de hele regio te vereenvoudigen en te versnellen. Dit wordt bereikt door traditionele, complexe stadsplannen op te splitsen in twee afzonderlijke documenten:
- Het PGOM (Plan General de Ordenación Municipal): Dit is het strategische document dat zojuist is goedgekeurd. Het definieert de indeling van de stad op macroniveau, classificeert de grond en schetst de grote lijnen van de infrastructuur en milieubeschermingsmaatregelen.
- Het POU (Plan de Ordenación Urbana): Dit is het gedetailleerde beheersdocument. Het schrijft specifieke bestemmingsregels op microniveau voor, zoals bouwhoogtes, de indeling van straten in wijken en technische bouwnormen.
Het PGOM biedt de algemene strategie, terwijl het POU (dat momenteel nog in behandeling is bij de gemeente) de exacte uitvoeringsdetails zal bevatten.
Uitsplitsing
van
de grondclassificatie
Het PGOM brengt het gehele gemeentelijke gebied van Marbella in kaart, dat in totaal 117 miljoen vierkante meter beslaat. Het plan deelt deze grond in categorieën in om precies te bepalen waar en hoe er bebouwing mag plaatsvinden.
1. Stedelijke grond (53 miljoen vierkante meter)
Deze categorie omvat de grond die al bebouwd en geconsolideerd is. Hieronder vallen bestaande woonwijken, commerciële districten en de gevestigde stedelijke infrastructuur. Door deze grond officieel als „stedelijk“ te classificeren, biedt het PGOM onmiddellijke rechtszekerheid aan de huidige eigenaren van onroerend goed en bedrijven in deze gebieden.
Het nieuwe plan biedt ook een oplossing voor de ongeveer 18.000 woningen die door decennia van onzekerheid op het gebied van ruimtelijke ordening in een juridisch vacuüm zijn terechtgekomen; veel daarvan zijn te goeder trouw gebouwd op basis van bestemmingsplannen die later zijn vernietigd. De gemeenteraad heeft verklaard dat het PGOM deze eigenaren in de toekomst meer rechtszekerheid biedt.
2. Landelijk gebied (64 miljoen vierkante meter)
Deze categorie omvat de onbebouwde grond buiten de geconsolideerde stadszones. In het kader van het PGOM wordt landelijk gebied zorgvuldig beheerd om ongecontroleerde stedelijke ontwikkeling te voorkomen.
De regels voor „stedelijke transformatie“
Van de 64 miljoen vierkante meter landelijk gebied wijst het PGOM 30 miljoen vierkante meter aan als vatbaar voor „stedelijke transformatie“.Deze aanwijzing betekent dat de grond in de toekomst mogelijk kan worden ontwikkeld, maar verleent geen automatische bouwrechten. Elke toekomstige ontwikkeling op deze grond moet strikt voldoen aan de eisen op het gebied van duurzaamheid, milieu en infrastructuur die in het PGOM zijn vastgelegd.Een van de belangrijkste eisen in het nieuwe PGOM betreft het woningaanbod in Marbella. Door de grote vraag in de luxe vastgoedsector zijn de gemiddelde vastgoedprijzen in Marbella aanzienlijk gestegen, waardoor het voor inwoners moeilijk is geworden om aan woonruimte te komen. Om dit tegen te gaan, legt het PGOM een strikte woonquotum op aan nieuwe bouwprojecten.
Hierin reserveert het PGOM 20% van de nieuwe bebouwbare woonoppervlakte voor betaalbare woningen voor mensen zoals leraren, werknemers in de gezondheidszorg en de horeca, enz.
Milieuvergunningen en duurzaamheid
Het positieve besluit van de Junta de Andalucía betekent dat het PGOM officieel alle regionale milieubeoordelingen heeft doorstaan.Het document bevat moderne milieunormen die in het plan uit 1986 ontbraken. Belangrijke duurzaamheidskenmerken zijn onder meer:
- Strikte grenzen om de stedelijke ontwikkeling in te perken
- De bescherming van aangewezen natuurgebieden, bossen en berggebieden.
- De aanleg van groene corridors die verschillende delen van de gemeente met elkaar verbinden.
- Maatregelen voor duurzame mobiliteit en openbaarvervoersinfrastructuur.
Gevolgen
voor de vastgoedmarkt
Voor de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol biedt de goedkeuring van het PGOM een essentiële zekerheid: rechtszekerheid. De eerdere afhankelijkheid van het plan uit 1986 leidde tot administratieve vertragingen en juridische geschillen over de bestemming van grond. Dit schrok sommige institutionele beleggers af en bemoeilijkte het vergunningsproces voor projectontwikkelaars.De regionale goedkeuring van het PGOM maakt een einde aan deze onduidelijkheid. Het biedt duidelijke, juridisch onderbouwde richtlijnen. Voor projectontwikkelaars, financiële instellingen en kopers van onroerend goed vermindert deze duidelijkheid het investeringsrisico aanzienlijk en biedt het een betrouwbaar kader voor projectplanning op de lange termijn.
Volgende administratieve stappen
Nu de gemeentelijke bekrachtiging is afgerond, rest nog één stap: het POU wordt nog door de gemeente verwerkt en zal de gedetailleerde bestemmingsregels op straatniveau vastleggen, zoals bouwhoogtes, wijkindelingen en technische bouwnormen, die het PGOM zijn praktische werking geven.
Totdat de POU definitief is, biedt het PGOM het wettelijke kader, maar sommige bestemmingsdetails die kopers en projectontwikkelaars uiteindelijk nodig zullen hebben, moeten nog worden vastgesteld.
Conclusie
De goedkeuring van het nieuwe PGOM door Marbella luidt een nieuw tijdperk in voor de stadsplanning van de stad. Na decennia onder het kader uit 1986 en na de nietigverklaring van het plan uit 2010 beschikt de stad nu over een modern, juridisch zeker masterplan dat in overeenstemming is met de huidige milieunormen en de LISTA-wet; het eerste in zijn soort in Andalusië.
Het plan brengt duidelijkheid in de bestemmingsclassificatie, breidt het stedelijk grondgebied uit met ongeveer 13 miljoen vierkante meter en introduceert woningquota voor zowel om te vormen landbouwgrond als stedelijk gebied om een evenwichtige groei te ondersteunen. Het biedt ook meer rechtszekerheid aan de ongeveer 18.000 woningen die te maken hebben gehad met decennia van onzekerheid op het gebied van ruimtelijke ordening.
Voor vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars en investeerders betekent dit een veel voorspelbaarder kader voor toekomstige projecten. Het ontbrekende onderdeel is het POU, dat de komende maanden meer details zal bieden.
