хотите купить дом?
Отправьте эту форму и воспользуйтесь нашим 25-летним опытом и сильной местной сетью.Правительство Андалусии официально утвердило новый Генеральный план городского развития (PGOM) Марбельи. После получения всех необходимых разрешений на региональном уровне и в сфере охраны окружающей среды муниципальный совет Марбельи 18 сентября 2026 года на пленарном заседании окончательно утвердил PGOM. План был принят при одном воздержавшемся от голосования.Марбелья стала первым муниципалитетом в Андалусии, Генеральный план городского развития которого полностью соответствует закону LISTA. Это утверждение заменяет устаревшие правила городского планирования, на которые город опирался в течение многих лет, и создает юридически надежную основу для будущего развития.
Ниже приводится подробное объяснение того, что означает новый PGOM, как он классифицирует муниципальные земли и как он повлияет на местный сектор недвижимости.
Исторический контекст: замена PGOU 1986 года
Чтобы понять важность нового Генерального плана муниципального развития (PGOM), необходимо рассмотреть правовую базу, в рамках которой функционировала Марбелья.В 2015 году Верховный суд Испании аннулировал генеральный план городского развития Марбельи 2010 года. Это судебное решение вынудило муниципалитет вернуться к предыдущему генеральному плану — PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) 1986 года.
Работа в рамках планового документа, разработанного в 1986 году, создавала значительные трудности. Старые нормы не учитывали текущую численность населения Марбельи, современное законодательство об охране окружающей среды и потребности в инфраструктуре. Это создавало правовую неопределённость для застройщиков, владельцев недвижимости и инвесторов. Утверждение нового PGOM официально отменяет нормативно-правовую базу 1986 года, заменяя её модернизированной системой, соответствующей требованиям законодательства.
Закон LISTA
Благодаря этому региональному одобрению Марбелья стала первым муниципалитетом в Андалусии, полностью приведшим своё градостроительство в соответствие с региональным законом 2021 года, известным как LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía).Закон LISTA был принят с целью упрощения и ускорения городского развития во всем регионе. Это достигается за счёт разделения традиционных, сложных городских планов на два отдельных документа:
- PGOM (Plan General de Ordenación Municipal): это стратегический документ, который только что был утвержден. Он определяет макроуровень планировки города, классифицирует земельные участки и определяет основные направления развития инфраструктуры и меры по охране окружающей среды.
- POU (Plan de Ordenación Urbana): это подробный рабочий документ. Он устанавливает конкретные правила зонирования на микроуровне, такие как высота зданий, планировка улиц в микрорайонах и технические нормы строительства.
PGOM определяет общую стратегию, а POU (который в настоящее время все еще находится на рассмотрении городских властей) будет содержать точные детали реализации.
Разбивка земельных участков по категориям
PGOM охватывает всю территорию муниципалитета Марбельи, общая площадь которой составляет 117 миллионов квадратных метров. План классифицирует эти земельные участки, чтобы точно определить, где и как может осуществляться застройка.
1. Городские земли (53 миллиона квадратных метров)
Эта категория охватывает земли, которые уже застроены и устоялись. Сюда входят существующие жилые районы, коммерческие кварталы и сформировавшаяся городская инфраструктура. Официально классифицируя эти земли как «городские», PGOM обеспечивает немедленную правовую защиту нынешним владельцам недвижимости и предприятиям в этих районах.
Новый план также затрагивает проблему примерно 18 000 домов, оказавшихся в правовом лимбо из-за десятилетий неопределённости в области планирования; многие из них были построены добросовестно в соответствии с планами, которые впоследствии были аннулированы. Городской совет заявил, что PGOM обеспечивает этим собственникам большую правовую определенность в будущем.
2. Сельскохозяйственные земли (64 миллиона квадратных метров)
Эта категория охватывает незастроенные земли за пределами устоявшихся городских зон. В соответствии с PGOM сельскохозяйственные земли тщательно управляются с целью предотвращения неконтролируемой урбанизации.
Правила «городской трансформации»
Из 64 миллионов квадратных метров сельских земель PGOM выделяет 30 миллионов квадратных метров как подлежащие «городской трансформации».Это обозначение означает, что земля потенциально может быть застроена в будущем, но не предоставляет автоматических прав на застройку. Любая будущая застройка на этой территории должна строго соответствовать требованиям в области устойчивого развития, охраны окружающей среды и инфраструктуры, изложенным в PGOM.Одно из наиболее значимых требований нового PGOM касается предложения жилья в Марбелье. Из-за высокого спроса в секторе элитной недвижимости средние цены на недвижимость в Марбелье значительно выросли, что затрудняет жителям приобретение жилья. Чтобы противодействовать этой ситуации, PGOM вводит строгие квоты на жилую застройку в новых проектах.
В частности, PGOM резервирует 20 % новой площади, пригодной для жилищного строительства, под доступное жилье для таких категорий населения, как учителя, работники здравоохранения и сферы гостеприимства и т. д.
Экологические разрешения и устойчивое развитие
Положительное решение правительства Андалусии (Junta de Andalucía) означает, что PGOM официально прошел все региональные экологические экспертизы.Документ включает современные экологические стандарты, которых не было в плане 1986 года. Ключевые аспекты устойчивого развития включают:
- Строгие границы, ограничивающие городскую застройку
- Защита выделенных природных территорий, лесов и горных зон.
- Создание «зелёных коридоров», соединяющих различные части муниципалитета.
- Меры по обеспечению устойчивой мобильности и инфраструктуры общественного транспорта.
Последствия
Для рынка недвижимости Коста-дель-Соль утверждение PGOM обеспечивает жизненно важный ресурс: правовую определенность. Прежняя зависимость от плана 1986 года приводила к административным задержкам и юридическим спорам по поводу классификации земельных участков. Это отпугивало некоторых институциональных инвесторов и усложняло процесс получения разрешений для застройщиков.Утверждение PGOM на региональном уровне устраняет эту неопределенность. Он предлагает четкие, подкрепленные законодательством руководящие принципы. Для застройщиков, финансовых учреждений и покупателей недвижимости такая ясность значительно снижает инвестиционные риски и обеспечивает надежную основу для долгосрочного планирования проектов.
Следующие административные шаги
После завершения муниципального утверждения остался один шаг: ПУО (План использования территории) все еще находится на рассмотрении городских властей и будет устанавливать подробные правила зонирования на уровне улиц, такие как высота зданий, планировка микрорайонов и технические строительные стандарты, которые придают PGOM практическое значение.
До окончательного утверждения POU генеральный план города (PGOM) обеспечивает правовую основу, однако некоторые детали зонирования, которые в конечном итоге понадобятся покупателям и застройщикам, еще предстоит уточнить.
Заключение
Утверждение Марбельей нового генерального плана города (PGOM) знаменует начало новой эры в городском планировании. После десятилетий, проведённых в рамках законодательства 1986 года, и вслед за аннулированием плана 2010 года город теперь имеет современный, юридически надёжный генеральный план, соответствующий действующим экологическим стандартам и закону LISTA; это первый план такого рода в Андалусии.
План вносит ясность в классификацию земель, расширяет городскую земельную базу примерно на 13 миллионов квадратных метров и вводит квоты на жилье как на преобразуемых сельскохозяйственных землях, так и на городских участках для поддержки сбалансированного роста. Он также обеспечивает большую правовую определенность для примерно 18 000 домов, которые десятилетиями находились в состоянии неопределенности в отношении планирования.
Для собственников недвижимости, застройщиков и инвесторов это означает гораздо более предсказуемые рамки для будущих проектов. Остается доработать ПУО, который в ближайшие месяцы предоставит более подробную информацию.
