Новый генеральный план муниципального развития Марбельи: Основные воздействия на землю и жилье

Хунта Андалусии официально утвердила новый Генеральный план развития города Марбелья (PGOM). Выдав зеленый свет плану, региональное правительство подтвердило, что новый Генеральный план развития города Марбелья отвечает всем юридическим и экологическим требованиям.Это одобрение заменяет устаревшие правила градостроительства, на которые город опирался в течение многих лет, и создает юридически надежную основу для будущего развития. Теперь, когда региональные и экологические проверки завершены, документ нуждается только в окончательном утверждении муниципальным советом Марбельи.Ниже мы расскажем о том, что означает новый PGOM, как он классифицирует муниципальные земли и как повлияет на местный сектор недвижимости.

Исторический контекст: Замена PGOU 1986 года

Чтобы понять важность нового Генерального плана муниципального устройства (PGOM), необходимо взглянуть на правовую базу, в которой работает Марбелья.В 2015 году Верховный суд Испании аннулировал городской генеральный план Марбельи 2010 года. Это юридическое решение вынудило муниципалитет вернуться к предыдущему генеральному плану, PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) 1986 года.Работа в соответствии с документом планирования, разработанным в 1986 году, была сопряжена со значительными трудностями. Старые правила не учитывали нынешнюю численность населения Марбельи, современные законы об охране окружающей среды и потребности в инфраструктуре. Это создавало правовую неопределенность для застройщиков, владельцев недвижимости и инвесторов. Утверждение нового PGOM официально отменяет рамки 1986 года, заменяя их современной, отвечающей всем требованиям закона системой.

Закон LISTA

Благодаря этому региональному одобрению Марбелья стала первым муниципалитетом в Андалусии, который полностью адаптировал свое городское планирование к региональному закону 2021 года, известному как LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía).Закон LISTA был принят с целью упростить и ускорить развитие городов в регионе. Для этого он разделил традиционные сложные городские планы на два отдельных документа:

• PGOM (Plan General de Ordenación Municipal): Это стратегический документ, который только что был утвержден. Он определяет макроуровень планировки города, классифицирует земли и определяет основные объекты инфраструктуры и защиты окружающей среды.
• POU (Plan de Ordenación Urbana): это подробный управленческий документ. Он устанавливает конкретные правила зонирования на микроуровне, такие как высота зданий, планировка улиц и технические стандарты строительства.

PGOM определяет общую стратегию, в то время как POU (который в настоящее время все еще находится на стадии разработки в городе) будет содержать точные детали исполнения.

Классификация земель

В PGOM отображена вся муниципальная территория Марбельи, общая площадь которой составляет 117 миллионов квадратных метров. План классифицирует эти земли, чтобы определить, где и как именно может происходить застройка.

1. Городские земли (53 миллиона квадратных метров)

К этой категории относятся уже застроенные и консолидированные земли. Она включает в себя существующие жилые кварталы, коммерческие районы и сложившуюся городскую инфраструктуру. Официально классифицируя эти земли как городские, PGOM обеспечивает непосредственную юридическую безопасность для владельцев недвижимости и бизнеса в этих районах.

2. Деревенские земли (64 миллиона квадратных метров)

К этой категории относятся незастроенные земли за пределами объединенных городских зон. Согласно PGOM, сельские земли тщательно управляются, чтобы предотвратить неконтролируемое городское развитие.

Правила “городского преобразования”

Из 64 миллионов квадратных метров сельских земель, согласно PGOM, 30 миллионов квадратных метров подлежат “городскому преобразованию”.Это означает, что земля потенциально может быть застроена в будущем, но не дает автоматического права на строительство. Любая будущая застройка на этих землях должна строго соответствовать требованиям устойчивого развития, экологии и инфраструктуры, изложенным в PGOM.

Требование к 40% защищенного жилья

Одно из наиболее значимых требований нового PGOM касается предложения жилья в Марбелье.Из-за высокого спроса в секторе элитной недвижимости средние цены на недвижимость в Марбелье значительно выросли, что затрудняет обеспечение жителей жильем. Для борьбы с этим PGOM вводит строгую квоту на строительство жилья.При строительстве жилых объектов на 30 миллионах квадратных метров пригодной для трансформации деревенской земли не менее 40 % жилого фонда должно быть законно зарезервировано под жилье, находящееся под защитой государства. Этот мандат обеспечивает гарантированный поток доступного жилья по мере расширения города, способствуя развитию смешанного дохода, а не исключительно элитного строительства.

Экологические разрешения и устойчивое развитие

Положительное решение Хунты Андалусии означает, что PGOM официально прошел все региональные экологические экспертизы.Документ включает в себя современные экологические стандарты, которые отсутствовали в плане 1986 года. Основные характеристики устойчивости включают:

• Строгие границы для сдерживания городского развития
• Защита выделенных природных территорий, лесов и горных зон.
• Создание зеленых коридоров, соединяющих различные части муниципалитета.
• Обеспечение устойчивой мобильности и инфраструктуры общественного транспорта.

Последствия для рынка недвижимости

Для рынка недвижимости Коста-дель-Соль утверждение PGOM обеспечивает жизненно важный ресурс: правовую определенность. Предыдущий план 1986 года привел к административным задержкам и судебным спорам по поводу классификации земель. Это отпугивало некоторых институциональных инвесторов и усложняло процесс получения разрешений для застройщиков.Утверждение PGOM на региональном уровне устраняет эту двусмысленность. Он предлагает четкие, юридически подкрепленные руководящие принципы. Для девелоперов, финансовых институтов и покупателей недвижимости такая ясность значительно снижает инвестиционный риск и обеспечивает надежную основу для долгосрочного планирования проектов.

Следующие административные шаги

Несмотря на то, что самые сложные нормативные препятствия уже преодолены, административный процесс требует нескольких заключительных действий:

• Муниципальная ратификация PGOM: Поскольку региональное правительство полностью одобрило документ и его соответствие экологическим нормам, теперь дело возвращается в мэрию Марбельи. Муниципальный совет должен провести окончательное голосование, чтобы официально утвердить PGOM.
• Утверждение POU: Город должен доработать и утвердить POU, чтобы установить подробные правила зонирования на уровне улиц.

После того как местный совет утвердит PGOM и POU, Марбелья будет работать в рамках полностью модернизированной и законной системы комплексного городского планирования.

Заключение

Утверждение нового PGOM Марбельи знаменует собой начало новой градостроительной эры для города. После многих лет правовой неопределенности, существовавшей в 1986 году, Марбелья теперь имеет современный, юридически защищенный генеральный план, соответствующий современным экологическим стандартам и закону LISTA.Генеральный план муниципального развития (PGOM) вносит ясность в классификацию земель, устанавливает четкие правила устойчивого развития и вводит требование о 40 % защищенного жилья для поддержки сбалансированного роста. Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов это означает большую юридическую определенность и более предсказуемые рамки для будущих проектов.После того как муниципальный совет утвердит PGMO и POU, Марбелья будет работать в рамках полностью обновленной системы планирования, предназначенной для ответственного развития на долгие годы вперед.