تبحث لشراء منزل؟
Submit this Form and Benefit from our 25 Years' Experience & Strong Local Network.وافق المجلس العسكري في الأندلس رسميًا على خطة التنمية البلدية العامة الجديدة في ماربيا (PGOM). من خلال إصدار الضوء الأخضر للخطة، أكدت الحكومة الإقليمية أن المخطط الحضري الرئيسي الجديد لماربيا يلبي جميع المتطلبات القانونية والبيئية.تحل هذه الموافقة محل قواعد التخطيط العمراني القديمة التي اعتمدت عليها المدينة لسنوات، وتضع أساسًا آمنًا قانونيًا للتطوير المستقبلي. ومع اكتمال الموافقات الإقليمية والبيئية، فإن الوثيقة الآن تتطلب فقط موافقة نهائية من مجلس بلدية ماربيا.فيما يلي تفصيل لما تعنيه وثيقة PGOM الجديدة، وكيف تصنف الأراضي البلدية، وكيف ستؤثر على القطاع العقاري المحلي.
السياق التاريخي: استبدال الخطة العامة للعقارات البلدية لعام 1986
لفهم أهمية الخطة العامة الجديدة للأراضي البلدية (PGOM)، من الضروري النظر إلى الإطار القانوني الذي كانت تعمل ماربيا في إطاره.في عام 2015، ألغت المحكمة العليا الإسبانية المخطط الحضري الرئيسي لماربيا لعام 2010. وقد أجبر هذا القرار القانوني البلدية على العودة إلى مخططها الرئيسي السابق، وهو المخطط العام للتخطيط الحضري لعام 1986 (Plan General de Ordenación Urbana).وقد شكل العمل بموجب وثيقة تخطيط تمت صياغتها في عام 1986 تحديات كبيرة. لم تأخذ اللوائح القديمة في الاعتبار حجم السكان الحالي في ماربيا أو قوانين حماية البيئة الحديثة أو احتياجات البنية التحتية. وقد خلق ذلك حالة من عدم اليقين القانوني للمطورين ومالكي العقارات والمستثمرين. وقد أدت الموافقة على قانون ماربيا الجديد إلى إلغاء إطار عام 1986 رسميًا واستبداله بنظام حديث ومتوافق مع القانون.
قانون ليستا
مع هذه الموافقة الإقليمية، أصبحت ماربيا أول بلدية في الأندلس تقوم بتكييف تخطيطها الحضري بالكامل مع القانون الإقليمي لعام 2021 المعروف باسم LISTA (قانون تعزيز استدامة أراضي الأندلس).تم تقديم قانون ليستا لتبسيط وتسريع التنمية الحضرية في جميع أنحاء المنطقة. ويحقق ذلك من خلال تقسيم مخططات المدن التقليدية المعقدة إلى وثيقتين منفصلتين:
- PGOM (الخطة العامة للتخطيط البلدي): هذه هي الوثيقة الاستراتيجية التي تمت الموافقة عليها للتو. وهي تحدد المخطط الكلي للمدينة، وتصنف الأراضي، وتحدد البنية التحتية الرئيسية والحماية البيئية.
- الخطة العامة للمدينة (Plan de Ordenación Urbana): وهي وثيقة الإدارة التفصيلية. وهي تحدد قواعد تقسيم المناطق على المستوى الجزئي، مثل ارتفاعات المباني وتخطيطات شوارع الأحياء ومعايير البناء الفنية.
يوفر PGOM الاستراتيجية الشاملة، في حين أن PGOM (التي لا تزال المدينة تعالجها حالياً) ستوفر تفاصيل التنفيذ الدقيقة.
تقسيم تصنيف الأراضي
يرسم المخطط العام لمخطط تقسيم الأراضي كامل مساحة بلدية ماربيا، والتي تبلغ 117 مليون متر مربع. يصنف المخطط هذه الأراضي ليحدد بالضبط أين وكيف يمكن أن يحدث التطوير.
1. الأراضي الحضرية (53 مليون متر مربع)
تغطي هذه الفئة الأراضي التي تم تطويرها وتوحيدها بالفعل. وتشمل الأحياء السكنية القائمة، والأحياء التجارية، والبنية التحتية القائمة في المدينة. ومن خلال تصنيف هذه الأراضي رسميًا على أنها “حضرية”، يوفر قانون التنظيم العام للأراضي العامة ضمانًا قانونيًا فوريًا لمالكي العقارات الحاليين والشركات في هذه المناطق.
2. الأراضي الريفية (64 مليون متر مربع)
تغطي هذه الفئة الأراضي غير المطورة خارج مناطق المدينة الموحدة. وبموجب قانون “التحول الحضري”، تتم إدارة الأراضي الريفية بعناية لمنع التطوير الحضري غير المنضبط.
قواعد “التحول الحضري”
من أصل 64 مليون متر مربع من الأراضي الريفية، يحدد قانون الإدارة العامة للأراضي الريفية 30 مليون متر مربع على أنها عرضة “للتحول الحضري”.هذا التصنيف يعني إمكانية تطوير الأرض في المستقبل، لكنه لا يمنح حقوق بناء تلقائية. يجب أن يلتزم أي تطوير مستقبلي على هذه الأرض التزامًا صارمًا بمتطلبات الاستدامة والبيئة والبنية التحتية المنصوص عليها في مذكرة التوجيه العام للمناطق المحمية.
متطلبات الإسكان المحمي بنسبة 40%
يتناول أحد أهم المتطلبات في PGOM الجديد توفير المساكن في ماربيا.نظرًا لارتفاع الطلب في قطاع العقارات الفاخرة، فقد ارتفع متوسط أسعار العقارات في ماربيا بشكل كبير، مما يجعل من الصعب على السكان تأمين السكن. ولمواجهة ذلك، تفرض PGOM حصة سكنية صارمة على المشاريع الجديدة.عندما يتم بناء المشاريع السكنية على مساحة 30 مليون متر مربع من الأراضي الريفية القابلة للتحويل، يجب أن تكون 40% على الأقل من الطاقة الاستيعابية السكنية محجوزة قانونًا للإسكان المحمي من قبل الحكومة. ويضمن هذا التفويض خطاً مضموناً من المساكن الميسورة التكلفة مع توسع المدينة، مما يشجع على تطوير مشاريع الإسكان المختلط الدخل بدلاً من البناء الفاخر الفاخر حصرياً.
التصاريح البيئية والاستدامة
يعني القرار الإيجابي الصادر عن المجلس العسكري في الأندلس أن مشروع PGOM قد اجتاز رسمياً جميع التقييمات البيئية الإقليمية.تدمج الوثيقة المعايير البيئية الحديثة التي كانت غائبة في خطة عام 1986. تشمل ميزات الاستدامة الرئيسية ما يلي:
- حدود صارمة لاحتواء التنمية الحضرية
- حماية المناطق الطبيعية المخصصة والغابات والمناطق الجبلية.
- إنشاء ممرات خضراء تربط أجزاء مختلفة من البلدية.
- أحكام للتنقل المستدام والبنية التحتية للنقل العام.
الآثار المترتبة على سوق العقارات
الخطوات الإدارية التالية
في حين تم إزالة أصعب العقبات التنظيمية، فإن العملية الإدارية تتطلب بعض الإجراءات النهائية:
- المصادقة البلدية على وثيقة PGOM: نظرًا لأن الحكومة الإقليمية قد وافقت بشكل كامل على الوثيقة وامتثالها البيئي، فإنها تعود الآن إلى مجلس بلدية ماربيا. يجب أن يُجري المجلس البلدي تصويتًا نهائيًا لاعتماد PGOM رسميًا.
- الموافقة على مذكرة التفاهم: يجب على المدينة وضع اللمسات الأخيرة على مذكرة التفاهم والموافقة عليها لوضع لوائح التقسيم التفصيلية على مستوى الشارع.
وبمجرد موافقة المجلس المحلي على لائحة التخطيط العمراني العام وقانون أوامر الشراء (POU)، ستعمل ماربيا بموجب نظام تخطيط عمراني شامل وحديث وقانوني بالكامل.
الخاتمة
تمثل الموافقة على نظام التخطيط العمراني الشامل الجديد في ماربيا بداية حقبة جديدة للتخطيط العمراني في المدينة. بعد سنوات من عدم اليقين القانوني في ظل إطار عمل عام 1986، أصبح لدى ماربيا الآن مخطط رئيسي حديث وآمن قانونيًا يتماشى مع المعايير البيئية الحالية وقانون LISTA.يضفي المخطط البلدي العام للتنمية البلدية (PGOM) الوضوح على تصنيف الأراضي، ويضع قواعد واضحة للاستدامة، ويقدم متطلبات الإسكان المحمي بنسبة 40% لدعم النمو المتوازن. بالنسبة لمالكي العقارات والمطورين والمستثمرين، فإن هذا يعني المزيد من اليقين القانوني وإطار عمل أكثر قابلية للتنبؤ للمشاريع المستقبلية.وبمجرد موافقة المجلس البلدي على كل من PGMO و POU، ستعمل ماربيا في ظل نظام تخطيط محدث بالكامل مصمم للتطوير المسؤول لسنوات قادمة.
