Nouveau plan général de développement municipal de Marbella : Principales incidences sur le foncier et le logement

La Junta de Andalucía a officiellement approuvé le nouveau plan général d’aménagement municipal (PGOM) de Marbella. En donnant son feu vert au plan, le gouvernement régional a confirmé que le nouveau plan directeur urbain de Marbella répond à toutes les exigences légales et environnementales.Cette approbation remplace les règles d’urbanisme obsolètes sur lesquelles la ville s’est appuyée pendant des années et établit une base juridiquement sûre pour le développement futur. Les autorisations régionales et environnementales ayant été obtenues, le document n’a plus qu’à être approuvé définitivement par le conseil municipal de Marbella.Voici une analyse de la signification du nouveau PGOM, de la manière dont il classe les terrains municipaux et de l’impact qu’il aura sur le secteur immobilier local.

Le contexte historique : Remplacement du PGOU de 1986

Pour comprendre l’importance du nouveau Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), il est nécessaire d’examiner le cadre juridique dans lequel Marbella évolue.En 2015, la Cour suprême espagnole a annulé le plan directeur urbain de Marbella de 2010. Cette décision juridique a contraint la municipalité à revenir à son précédent plan directeur, le PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de 1986.L’application d’un document de planification rédigé en 1986 a posé d’importants problèmes. L’ancienne réglementation ne tenait pas compte de la taille actuelle de la population de Marbella, des lois modernes sur la protection de l’environnement ou des besoins en infrastructures. Il en résultait une insécurité juridique pour les promoteurs, les propriétaires et les investisseurs. L’approbation du nouveau PGOM met officiellement fin au cadre de 1986 et le remplace par un système modernisé et conforme à la législation.

La loi LISTA

Avec cette approbation régionale, Marbella est devenue la première municipalité d’Andalousie à adapter entièrement sa planification urbaine à la loi régionale de 2021 connue sous le nom de LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía).La loi LISTA a été introduite pour simplifier et accélérer le développement urbain dans la région. Elle y parvient en divisant les plans d’urbanisme traditionnels et complexes en deux documents distincts :

• Le PGOM (Plan General de Ordenación Municipal) : Il s’agit du document stratégique qui vient d’être approuvé. Il définit le macro-plan de la ville, classifie les terres et décrit les principales infrastructures et les mesures de protection de l’environnement.
• Le POU (Plan de Ordenación Urbana) : il s’agit du document de gestion détaillé. Il dicte des règles spécifiques de zonage au niveau micro, telles que la hauteur des bâtiments, le tracé des rues de quartier et les normes techniques de construction.

Le PGOM fournit la stratégie globale, tandis que le POU (qui est encore en cours de traitement par la ville) fournira les détails d’exécution exacts.

Répartition de la classification des terres

Le PGOM cartographie l’ensemble de la zone municipale de Marbella, qui totalise 117 millions de mètres carrés. Le plan classe ces terres en catégories afin de déterminer exactement où et comment le développement peut avoir lieu.

1. Terrains urbains (53 millions de mètres carrés)

Cette catégorie comprend les terrains déjà aménagés et consolidés. Elle comprend les quartiers résidentiels existants, les zones commerciales et les infrastructures urbaines établies. En classant officiellement ces terrains comme “urbains”, le PGOM offre une sécurité juridique immédiate aux propriétaires et aux entreprises de ces zones.

2. Terrains rustiques (64 millions de mètres carrés)

Cette catégorie comprend les terrains non bâtis situés en dehors des zones urbaines consolidées. Dans le cadre du PGOM, les terres rurales sont gérées avec soin afin d’éviter un développement urbain incontrôlé.

Les règles de la “transformation urbaine”

Sur les 64 millions de mètres carrés de terres rurales, le PGOM identifie 30 millions de mètres carrés susceptibles de faire l’objet d’une “transformation urbaine”.Cette désignation signifie que le terrain peut potentiellement être développé à l’avenir, mais elle n’accorde pas de droits de construction automatiques. Tout développement futur sur ces terres doit respecter strictement les exigences en matière de durabilité, d’environnement et d’infrastructure énoncées dans le PGOM.

L’exigence de 40 % de logements protégés

L’une des exigences les plus importantes du nouveau PGOM concerne l’offre de logements à Marbella.En raison de la forte demande dans le secteur de l’immobilier de luxe, les prix moyens des propriétés à Marbella ont augmenté de manière significative, ce qui fait qu’il est difficile pour les résidents d’obtenir un logement. Pour remédier à cette situation, le PGOM impose un quota résidentiel strict aux nouveaux projets.Lorsque des projets résidentiels sont construits sur les 30 millions de mètres carrés de terres rustiques transformables, au moins 40 % de la capacité résidentielle doit être légalement réservée à des logements protégés par l’État. Ce mandat garantit une réserve de logements abordables au fur et à mesure de l’expansion de la ville, en encourageant le développement de logements à revenus mixtes plutôt que des constructions de luxe exclusivement haut de gamme.

Autorisations environnementales et durabilité

La décision favorable de la Junta de Andalucía signifie que le PGOM a officiellement passé toutes les évaluations environnementales régionales.Le document intègre des normes environnementales modernes qui n’existaient pas dans le plan de 1986. Les principales caractéristiques en matière de développement durable sont les suivantes

• des frontières strictes pour contenir le développement urbain
• La protection des zones naturelles, des forêts et des zones montagneuses désignées.
• L’établissement de corridors verts reliant les différentes parties de la municipalité.
• Des dispositions relatives à la mobilité durable et à l’infrastructure des transports publics.

Implications pour le marché de l’immobilier

Pour le marché immobilier de la Costa del Sol, l’approbation du PGOM apporte une ressource vitale : la sécurité juridique. Le fait de s’appuyer auparavant sur le plan de 1986 a créé un paysage de retards administratifs et de litiges juridiques sur la classification des terres, ce qui a dissuadé certains investisseurs institutionnels et compliqué les choses. Cette situation a dissuadé certains investisseurs institutionnels et compliqué le processus d’obtention des permis pour les promoteurs.L’approbation régionale du PGOM résout cette ambiguïté. Il offre des lignes directrices claires et juridiquement fondées. Pour les promoteurs, les institutions financières et les acheteurs de biens immobiliers, cette clarté réduit considérablement le risque d’investissement et fournit un cadre fiable pour la planification de projets à long terme.

Prochaines étapes administratives

Alors que les obstacles réglementaires les plus difficiles ont été franchis, le processus administratif nécessite quelques actions finales :

• Ratification du PGOM par la municipalité : le gouvernement régional ayant entièrement approuvé le document et sa conformité environnementale, le dossier retourne maintenant à la mairie de Marbella. Le conseil municipal doit procéder à un vote final pour adopter officiellement le PGOM.
• Approbation du POU : la ville doit finaliser et approuver le POU afin d’établir les règlements de zonage détaillés au niveau des rues.

Une fois que le conseil municipal aura approuvé le PGOM et le POU, Marbella fonctionnera dans le cadre d’un système d’urbanisme global entièrement modernisé et légal.

Conclusion

L’approbation du nouveau PGOM de Marbella marque le début d’une nouvelle ère urbanistique pour la ville. Après des années d’incertitude juridique dans le cadre de 1986, Marbella dispose désormais d’un plan directeur moderne, juridiquement sûr et conforme aux normes environnementales actuelles et à la loi LISTA.Le plan général d’aménagement municipal (PGOM) clarifie la classification des terres, fixe des règles claires en matière de développement durable et introduit l’exigence de 40 % de logements protégés pour soutenir une croissance équilibrée. Pour les propriétaires, les promoteurs et les investisseurs, cela signifie une plus grande sécurité juridique et un cadre plus prévisible pour les projets futurs.Une fois que le conseil municipal aura approuvé le PGMO et le POU, Marbella disposera d’un système de planification entièrement actualisé, conçu pour un développement responsable pour les années à venir.