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Soumettez ce formulaire et bénéficiez de nos 25 années d'expérience et de notre solide réseau local.La Junta de Andalucía a officiellement approuvé le nouveau Plan général d’aménagement municipal (PGOM) de Marbella. Les autorisations régionales et environnementales ayant été obtenues, le conseil municipal de Marbella a donné son accord définitif au PGOM le 18 septembre 2026, lors d’une séance plénière. Le plan a été adopté avec l’abstention d’un parti lors du vote.Marbella est désormais la première commune d’Andalousie à disposer d’un Plan général d’aménagement municipal entièrement adapté à la loi LISTA. Cette approbation remplace les règles d’urbanisme obsolètes sur lesquelles la ville s’appuyait depuis des années et établit une base juridiquement solide pour les aménagements futurs.
Voici une présentation détaillée de ce que signifie le nouveau PGOM, de la manière dont il classe les terrains municipaux et de son impact sur le secteur immobilier local.
Contexte historique : le remplacement du PGOU de 1986
Pour comprendre l’importance du nouveau Plan général d’aménagement municipal (PGOM), il est nécessaire d’examiner le cadre juridique dans lequel Marbella a fonctionné jusqu’à présent.En 2015, la Cour suprême espagnole a annulé le plan d’urbanisme de Marbella datant de 2010. Cette décision judiciaire a contraint la municipalité à revenir à son plan d’urbanisme précédent, le PGOU (Plan général d’aménagement urbain) de 1986.Le fait de fonctionner selon un document d’urbanisme rédigé en 1986 posait des défis considérables. L’ancienne réglementation ne tenait pas compte de la taille actuelle de la population de Marbella, des lois modernes en matière de protection de l’environnement ni des besoins en infrastructures. Cela a créé une insécurité juridique pour les promoteurs, les propriétaires immobiliers et les investisseurs. L’approbation du nouveau PGOM met officiellement fin au cadre de 1986, en le remplaçant par un système modernisé et conforme à la législation.
La loi LISTA
Grâce à cette validation régionale, Marbella est devenue la première commune d’Andalousie à adapter entièrement son aménagement urbain à la loi régionale de 2021 connue sous le nom de LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía).La loi LISTA a été introduite pour simplifier et accélérer le développement urbain dans toute la région. Pour ce faire, elle scinde les plans d’urbanisme traditionnels, souvent complexes, en deux documents distincts :
- Le PGOM (Plan général d’aménagement municipal) : il s’agit du document stratégique qui vient d’être approuvé. Il définit l’organisation générale de la ville, classe les sols et décrit les grandes infrastructures ainsi que les mesures de protection de l’environnement.
- Le POU (Plan de Ordenación Urbana) : il s’agit du document de gestion détaillé. Il définit les règles spécifiques de zonage à l’échelle locale, telles que la hauteur des bâtiments, le tracé des rues des quartiers et les normes techniques de construction.
Le PGOM définit la stratégie globale, tandis que le POU (qui est actuellement encore en cours d’examen par la ville) fournira les détails précis de mise en œuvre.
Répartition des catégories foncières
Le PGOM cartographie l’ensemble du territoire communal de Marbella, qui s’étend sur 117 millions de mètres carrés. Le plan classe ces terrains par catégorie afin de définir précisément où et comment l’aménagement peut avoir lieu.
1. Terrains urbains (53 millions de mètres carrés)
Cette catégorie couvre les terrains déjà aménagés et consolidés. Elle comprend les quartiers résidentiels existants, les zones commerciales et les infrastructures urbaines en place. En classant officiellement ces terrains comme « urbains », le PGOM offre une sécurité juridique immédiate aux propriétaires fonciers et aux entreprises actuellement implantés dans ces zones.
Le nouveau plan traite également du cas des quelque 18 000 logements laissés dans une situation juridique incertaine par des décennies d’incertitude en matière d’urbanisme, dont beaucoup ont été construits de bonne foi dans le cadre de plans qui ont ensuite été annulés. Le conseil municipal a déclaré que le PGOM offrait à ces propriétaires une plus grande sécurité juridique pour l’avenir.
2. Terres rurales (64 millions de mètres carrés)
Cette catégorie regroupe les terrains non aménagés situés en dehors des zones urbaines consolidées. Dans le cadre du PGOM, les terres rurales sont gérées avec soin afin d’empêcher un développement urbain incontrôlé.
Les règles relatives à la « transformation urbaine »
Sur les 64 millions de mètres carrés de terres rurales, le PGOM identifie 30 millions de mètres carrés comme susceptibles de faire l’objet d’une « transformation urbaine ».Cette désignation signifie que ces terrains peuvent potentiellement être aménagés à l’avenir, mais elle ne confère pas automatiquement de droits de construction. Tout aménagement futur sur ces terrains devra respecter strictement les exigences en matière de durabilité, d’environnement et d’infrastructures énoncées dans le PGOM.L’une des exigences les plus importantes du nouveau PGOM concerne l’offre de logements à Marbella. En raison de la forte demande dans le secteur de l’immobilier de luxe, les prix moyens de l’immobilier à Marbella ont considérablement augmenté, ce qui rend difficile l’accès au logement pour les résidents. Pour y remédier, le PGOM impose un quota résidentiel strict aux nouveaux projets immobiliers.
Le PGOM réserve ainsi 20 % des nouvelles surfaces constructibles résidentielles à des logements abordables destinés à des catégories telles que les enseignants, les professionnels de santé et les employés du secteur de l’hôtellerie, etc.
Autorisations environnementales et développement durable
La décision favorable rendue par la Junta de Andalucía signifie que le PGOM a officiellement satisfait à toutes les évaluations environnementales régionales.Ce document intègre des normes environnementales modernes qui faisaient défaut dans le plan de 1986. Parmi les principaux éléments liés au développement durable, on peut citer :
- Des limites strictes pour encadrer le développement urbain
- La protection des espaces naturels, des forêts et des zones de montagne classés.
- La mise en place de corridors verts reliant les différentes parties de la commune.
- Des dispositions en faveur de la mobilité durable et des infrastructures de transports publics.
Implications
pour le marché immobilier
Pour le marché immobilier de la Costa del Sol, l’approbation du PGOM apporte un élément essentiel : la sécurité juridique. Le fait de s’appuyer auparavant sur le plan de 1986 avait donné lieu à des retards administratifs et à des litiges juridiques concernant le classement des terrains. Cela avait découragé certains investisseurs institutionnels et compliqué le processus d’obtention des permis pour les promoteurs immobiliers.L’approbation régionale du PGOM lève cette ambiguïté. Elle offre des lignes directrices claires et étayées juridiquement. Pour les promoteurs, les institutions financières et les acquéreurs immobiliers, cette clarté réduit considérablement le risque d’investissement et fournit un cadre fiable pour la planification de projets à long terme.
Prochaines étapes administratives
La ratification municipale étant achevée, il reste une étape : le POU est toujours en cours de traitement par la ville et définira les règles détaillées de zonage au niveau de la rue, telles que les hauteurs des bâtiments, l’aménagement des quartiers et les normes techniques de construction, qui donneront au PGOM son effet pratique.
Jusqu’à la finalisation du POU, le PGOM fournit le cadre juridique, mais certains détails de zonage dont les acquéreurs et les promoteurs auront besoin à terme ne sont pas encore disponibles.
Conclusion
L’adoption par Marbella de son nouveau PGOM marque le début d’une nouvelle ère dans l’urbanisme de la ville. Après des décennies passées sous le cadre réglementaire de 1986, et à la suite de l’annulation du plan de 2010, la ville dispose désormais d’un plan directeur moderne et juridiquement sûr, conforme aux normes environnementales actuelles et à la loi LISTA ; il s’agit du premier du genre en Andalousie.
Ce plan clarifie la classification des sols, élargit le parc foncier urbain d’environ 13 millions de mètres carrés et instaure des quotas de logements tant sur les terrains ruraux transformables que sur les terrains urbains afin de favoriser une croissance équilibrée. Il offre également une plus grande sécurité juridique aux quelque 18 000 logements qui ont été confrontés à des décennies d’incertitude en matière d’urbanisme.
Pour les propriétaires fonciers, les promoteurs et les investisseurs, cela se traduit par un cadre bien plus prévisible pour les futurs projets. Il ne reste plus qu’à attendre le POU, qui apportera davantage de précisions au cours des prochains mois.
