Покупка недвижимости в Испании — процесс покупки

Как и во всех странах, в Испании существует своя уникальная процедура покупки недвижимости. Этот процесс, вероятно, будет для вас незнакомым и потребует участия специалистов, которые, возможно, не принимают участия в сделках с недвижимостью в вашей стране. Поэтому важно воспользоваться советами вашего риелтора и юриста, которые хорошо знакомы с испанскими порядками.

Процесс покупки недвижимости в Испании

В этой статье представлен обзор основных этапов покупки недвижимости на Коста-дель-Соль — от первоначального поиска объекта до передачи ключей, когда вы станете владельцем своего нового дома в Испании.

Первые шаги

• Определите свой бюджет — посчитайте и уточните сумму. Не забудьте добавить от 10 до 13 % на налоги и сборы.
• Определитесь с районом — решите, где именно в Испании вы хотели бы жить. Возможно, у вас уже есть четкое представление благодаря предыдущим исследованиям или поездкам, а может, вам нужны некоторые подсказки. Попросите своего риэлтора посоветовать, какие места соответствуют вашим требованиям.
• Составьте список обязательных требований – как только вы выберете местоположение и определите бюджет, составьте список того, что вы хотите видеть в объекте недвижимости. Имейте в виду, что вам, возможно, не удастся найти дом, отвечающий всем вашим требованиям, но с помощью риэлтора вы сможете найти вариант, который удовлетворит почти все ваши пожелания.
• Воспользуйтесь услугами специалиста по поиску недвижимости — облегчите себе жизнь, сэкономьте время и избавьтесь от лишнего стресса, наняв специалиста по поиску недвижимости. Пусть он подберет для вас дома, соответствующие вашим требованиям и бюджету, а также расположенные в подходящем месте.
• Проведите экспертизу — в зависимости от состояния и/или возраста приобретаемого объекта недвижимости вам, возможно, стоит провести экспертизу. Результаты экспертизы могут помочь в переговорах о цене, если недвижимость требует капитального ремонта.
• Сделайте предложение — когда вы найдете свой идеальный дом, вам, возможно, захочется сделать предложение по цене. Большинство владельцев недвижимости открыты для предложений, хотя они ожидают, что оно будет серьёзным и будет учитывать ряд факторов, включая текущую рыночную конъюнктуру, состояние объекта, наличие у вас наличных средств и т. д. Попросите своего риэлтора дать вам совет по ведению переговоров о цене недвижимости.

Покупаете недвижимость на стадии строительства? Некоторые моменты отличаются

Если вы покупаете квартиру в новостройке, а не на вторичном рынке, что довольно распространено на Коста-дель-Соль, в этом процессе предусмотрено несколько дополнительных мер защиты покупателя:

• Поэтапные платежи — вместо оплаты полной суммы по завершении строительства вы платите частями, привязанными к этапам строительства, оговоренным в договоре.
• Банковские гарантии — согласно испанскому законодательству, любые денежные средства, уплачиваемые до передачи ключей, должны быть обеспечены банковской гарантией, которая защищает ваш депозит в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.
• Более длительные сроки — покупка недвижимости на стадии строительства, естественно, занимает больше времени, чем покупка вторичного жилья, поскольку завершение строительства зависит от графика работ, а не от передачи прав на уже существующий объект.

Ваш юрист должен убедиться, что гарантия оформлена надлежащим образом, прежде чем вы произведете любой этапный платеж; это одна из самых важных проверок при покупке недвижимости на стадии строительства.

Следующие шаги

Как только ваше предложение будет принято, начинается процесс покупки. На этом этапе процедуры вам следует сделать следующее:

• Получить номер NIE — Número de Identificación de Extranjero (идентификационный номер иностранца) —это налоговый идентификационный номер, который иностранным покупателям требуется практически на каждом этапе процесса, включая открытие банковского счета и уплату налогов. Стоит подать заявку на его получение как можно раньше, так как это может занять несколько недель в зависимости от того, куда вы подаете заявку.
• Откройте счет в испанском банке — он понадобится вам для внесения залога, получения банковского чека на окончательный расчет, а также для последующей настройки автоматических платежей за коммунальные услуги и взносы в фонд обслуживания жилого комплекса.
• Нанять юриста — сделайте это до того, как внесете залог или подпишете какие-либо юридически обязывающие документы по объекту недвижимости. Поручите своему юристу провести базовую юридическую проверку объекта недвижимости.
• Подпишите предварительный договор купли-продажи — этот документ резервирует недвижимость для вас и определяет условия сделки, включая крайний срок покупки. Договор подписывается покупателем и продавцом (или их представителями), и при подписании покупатель обычно вносит 10 % от покупной цены. Если дом продается с оборудованием и/или мебелью, к договору должен быть приложен опись имущества, подписанная обеими сторонами.
• Подача заявки на ипотечный кредит – если вам нужна ипотека для покупки недвижимости, сейчас самое время начать процесс подачи заявки. Покупателям-нерезидентам следует учитывать, что банки, как правило, предоставляют кредит на меньшую долю от стоимости недвижимости, чем резидентам, и одобрение заявки может занять несколько недель. Уточните в своём банке реалистичные сроки и убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи учтена эта процедура подачи заявки на ипотеку.

Юридические аспекты дома

Тем временем ваш юрист составляет исчерпывающий перечень проверок

в отношении

объекта недвижимости, чтобы убедиться в его 100%-ной законности. Эти проверки включают:

• Проверку реестра недвижимости — для подтверждения права собственности, проверки правильности регистрации объекта и выявления наличия непогашенных долгов или обременений
• Проверку градостроительных документов — чтобы убедиться, что недвижимость была построена с соответствующим разрешением на строительство и градостроительным разрешением. Или, в случае недвижимости на стадии строительства, чтобы убедиться, что у застройщика все документы в порядке.
• Проверку налоговой отчетности — чтобы убедиться, что нынешние владельцы своевременно уплатили все налоги, связанные с объектом недвижимости.
• Проверки в отношении сообщества собственников — для подтверждения того, что по недвижимости своевременно уплачиваются взносы в пользу сообщества собственников.

Заключительные этапы

После выполнения этих шагов настало время завершить процесс покупки, который включает:

• Подписание документов о праве собственности – обе стороны подписывают документы о праве собственности в присутствии нотариуса. Ваш юрист должен проверить документы и убедиться, что все в порядке, а также предоставить вам устный перевод их содержания. Если вы не можете находиться в Испании на момент завершения сделки, ваш юрист может завершить сделку от вашего имени, используя доверенность.
• Оплата — вы производите окончательный расчет за недвижимость. Обычно оплата производится банковским чеком.
• Передача ключей — после подписания документов о праве собственности и внесения окончательного платежа вы получаете ключи от своего нового дома.
• Регистрация — ваш юрист или риэлтор позаботится о регистрации недвижимости на ваше имя в ближайшем реестре недвижимости (Registro de la Propiedad).
• Уплата налогов – ваш юрист или риэлтор также уплатит соответствующие налоги и сборы от вашего имени.
• Подключение коммунальных услуг – ваш юрист или риэлтор организует подключение коммунальных услуг или переоформление договоров на ваше имя. Они также настроят автоматический дебет в вашем банке, чтобы счета оплачивались автоматически.

Сколько времени занимает процесс покупки?

Точные сроки зависят от типа недвижимости и от того, приобретаете ли вы её с ипотекой. Простая покупка вторичного жилья часто занимает от шести до восьми недель с момента заключения договора о бронировании до завершения сделки.
Для объектов, приобретаемых на стадии строительства, действуют другие сроки, так как завершение сделки обычно происходит после окончания строительства. Если вы покупаете недвижимость на стадии строительства, застройщик сообщит вам ориентировочную дату завершения строительства, хотя она иногда может измениться в зависимости от хода строительных работ.

Каковы расходы на покупку недвижимости в Испании?

Помимо покупной цены, покупателям следует заложить в бюджет налоги и гонорары специалистов. В качестве общего ориентира целесообразно заложить в бюджет примерно 10–13 % от покупной цены недвижимости на покрытие расходов, связанных с покупкой. Точная сумма зависит от того, приобретаете ли вы недвижимость на вторичном рынке или новостройку, поскольку в каждом случае применяются разные налоги.
Типичные расходы включают налог на передачу права собственности или НДС, гербовый сбор на новостройки, юридические сборы, нотариальные сборы, сборы за регистрацию в земельном реестре и, при необходимости, расходы, связанные с ипотекой.
Чтобы разобраться в этих расходах, ознакомьтесь с нашим руководством о налогах и сборах при покупке недвижимости в Испании.

Распространённые ошибки, которых следует избегать

Покупка недвижимости в Испании, как правило, не представляет сложностей, но есть несколько ошибок, которые могут усложнить этот процесс.
Одной из самых распространённых ошибок является отсутствие независимого юриста. Хотя риэлторы и застройщики играют важную роль, именно ваш юрист несет ответственность за защиту ваших юридических интересов на протяжении всего процесса покупки.
Еще одна ошибка — сосредоточиться исключительно на цене недвижимости, не учитывая налоги, юридические сборы и текущие расходы, связанные с владением недвижимостью. Многие покупатели также затягивают с подачей заявления на получение номера NIE или оформлением ипотечного кредита, что впоследствии может замедлить сделку.
Если вы уделите время тщательной подготовке перед тем, как сделать предложение, это, как правило, значительно упростит весь процесс покупки.

Готовы купить недвижимость в Испании?

Покупка недвижимости в Испании может пройти без проблем, если вы понимаете процесс и предпринимаете правильные шаги. От определения бюджета и своевременного получения номера NIE до подписания документов — каждый этап требует тщательного внимания. Сотрудничая с опытными профессионалами, такими как риэлторы и юристы, вы можете обеспечить беспрепятственное прохождение всего процесса покупки.
Независимо от того, ищете ли вы квартиру на берегу моря, недвижимость рядом с полем для гольфа, семейную виллу или объект для инвестиций на Коста-дель-Соль, наша команда поможет вам найти подходящий дом и будет сопровождать вас от первого просмотра до завершения сделки.
Если вы готовы начать поиск недвижимости или просто имеете вопросы о покупке в Испании, свяжитесь с нашей командой. Мы готовы помочь вам сделать процесс покупки максимально беспроблемным.