Immobilienkauf in Spanien – Der Kaufprozess

Wie in allen Ländern gibt es auch in Spanien ein ganz eigenes Verfahren für den Kauf von Immobilien. Der Ablauf wird Ihnen wahrscheinlich ungewohnt sein und Fachleute einbeziehen, die in Ihrem Heimatland möglicherweise keine Rolle bei Immobilientransaktionen spielen. Daher ist es wichtig, sich von Ihrem Immobilienmakler und Ihrem Anwalt beraten zu lassen, die beide mit den spanischen Gepflogenheiten vertraut sind.

Ablauf eines Immobilienkaufs in Spanien

Dieser Artikel bietet einen Überblick über die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol, von der ersten Immobiliensuche bis zur Schlüsselübergabe, wenn Sie Eigentümer Ihres neuen Zuhauses in Spanien werden.

Erste Schritte

• Legen Sie Ihr Budget fest – rechnen Sie nach und ermitteln Sie den Betrag. Vergessen Sie nicht, 10 bis 13 % für Steuern und Gebühren hinzuzurechnen.
• Legen Sie Ihre Wunschgegend fest – entscheiden Sie, wo in Spanien Sie gerne leben möchten. Vielleicht haben Sie durch vorherige Recherchen oder Besichtigungen bereits eine gute Vorstellung, oder Sie benötigen noch einige Anhaltspunkte. Fragen Sie Ihren Immobilienmakler um Rat, welche Orte das bieten, wonach Sie suchen.
• Erstellen Sie eine Liste mit unverzichtbaren Kriterien – sobald Sie Ihren Standort ausgewählt und Ihr Budget festgelegt haben, erstellen Sie eine Liste mit den Eigenschaften, die die Immobilie haben soll. Denken Sie daran, dass Sie möglicherweise kein Haus finden, das alle Ihre Wünsche erfüllt, aber mit Hilfe eines Immobilienmaklers sollten Sie in der Lage sein, eines zu finden, das Ihnen fast alles bietet.
• Nutzen Sie einen Immobilienvermittler – machen Sie es sich leichter und sparen Sie Zeit und Stress, indem Sie die Dienste eines Immobilienvermittlers in Anspruch nehmen. Lassen Sie ihn Immobilien suchen, die Ihren Anforderungen und Ihrem Budget entsprechen und zudem die richtige Lage haben.
• Gutachten – je nach Zustand und/oder Alter der Immobilie, die Sie kaufen möchten, sollten Sie möglicherweise ein Gutachten einholen. Die Ergebnisse des Gutachtens können bei den Preisverhandlungen hilfreich sein, falls die Immobilie umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordert.
• Machen Sie ein Angebot – wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, sollten Sie ein Preisangebot unterbreiten. Die meisten Eigentümer sind offen für Angebote, erwarten jedoch, dass es sich um ein seriöses Angebot handelt, das verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter die aktuelle Marktlage, den Zustand der Immobilie und ob Sie bar bezahlen usw. Bitten Sie Ihren Immobilienmakler um Rat bei der Verhandlung des Kaufpreises.

Kauf vom Plan weg? Hier gelten einige Besonderheiten

Wenn Sie eine Neubauwohnung statt einer Bestandsimmobilie kaufen – was an der Costa del Sol recht üblich ist –, bietet der Kaufprozess einige zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen zum Schutz des Käufers:

• Etappenweise Zahlungen – statt den gesamten Preis bei Fertigstellung zu zahlen, leisten Sie Ratenzahlungen, die an im Vertrag vereinbarte Bauphasen geknüpft sind.
• Bankgarantien – Nach spanischem Recht müssen alle Zahlungen, die Sie vor der Schlüsselübergabe leisten, durch eine Bankgarantie abgesichert sein, die Ihre Anzahlung schützt, falls der Bauträger seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
• Längere Fristen – Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg dauert naturgemäß länger als der Kauf einer Bestandsimmobilie, da die Fertigstellung vom Bauzeitplan abhängt und nicht davon, dass eine bereits bestehende Immobilie den Besitzer wechselt.

Ihr Anwalt sollte überprüfen, ob die Bürgschaft ordnungsgemäß vorliegt, bevor Sie eine Teilzahlung leisten; dies ist eine der wichtigsten Überprüfungen bei einem Kauf ab Plan.

Nächste Schritte

Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, beginnt der Kaufprozess. In dieser Phase des Verfahrens sollten Sie Folgendes tun:

• Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer – die „Número de Identificación de Extranjero“ ist eine Steueridentifikationsnummer, die ausländische Käufer für praktisch jeden Schritt des Prozesses benötigen, einschließlich der Eröffnung eines Bankkontos und der Zahlung von Steuern. Es lohnt sich, diese so früh wie möglich zu beantragen, da die Bearbeitung je nach Antragstellungsort einige Wochen dauern kann.
• Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto – Sie benötigen es, um die Anzahlung zu leisten, den Bankscheck für die Abwicklung zu erhalten und anschließend Lastschriften für Versorgungsleistungen und Gemeinschaftsgebühren einzurichten.
• Beauftragen Sie einen Anwalt – tun Sie dies, bevor Sie eine Anzahlung leisten oder rechtsverbindliche Unterlagen zur Immobilie unterzeichnen. Beauftragen Sie Ihren Anwalt, grundlegende rechtliche Prüfungen der Immobilie durchzuführen.
• Unterzeichnen Sie den Vorvertrag – dieses Dokument sichert Ihnen die Immobilie und legt die Bedingungen der Transaktion fest, einschließlich der Frist für den Kauf. Der Vertrag wird vom Käufer und vom Verkäufer (oder deren Vertretern) unterzeichnet, und der Käufer zahlt in der Regel 10 % des Kaufpreises bei Vertragsunterzeichnung. Wird das Haus mit Einbauten und/oder Möbeln verkauft, sollte dem Vertrag ein von beiden Parteien unterzeichnetes Inventarverzeichnis beigefügt sein.
• Hypothekenantrag – wenn Sie für den Kauf der Immobilie eine Hypothek benötigen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um das Antragsverfahren einzuleiten. Nicht ansässige Käufer sollten damit rechnen, dass Banken einen geringeren Anteil des Immobilienwerts finanzieren als bei ansässigen Käufern, und die Genehmigung kann mehrere Wochen dauern. Fragen Sie Ihre Bank nach einem realistischen Zeitplan und stellen Sie sicher, dass dieser Hypothekenantrag im Vorvertrag berücksichtigt wird.

Rechtliche Aspekte der Immobilie

In der Zwischenzeit erstellt Ihr Anwalt eine umfassende Checkliste zur Immobilie, um sicherzustellen, dass alles zu 100 % rechtmäßig ist. Diese Prüfungen umfassen:

• Überprüfung des Grundbuchs – zur Bestätigung des Eigentums, zur Überprüfung, ob die Immobilie korrekt eingetragen ist, sowie zur Feststellung etwaiger ausstehender Schulden oder Belastungen
• Bauplanungsprüfungen – um sicherzustellen, dass die Immobilie mit der entsprechenden Baugenehmigung und den erforderlichen Planungsgenehmigungen errichtet wurde. Oder im Falle einer Off-Plan-Immobilie, um sicherzustellen, dass der Bauträger alle Unterlagen in Ordnung hat.
• Steuerliche Überprüfungen – um sicherzustellen, dass die derzeitigen Eigentümer mit der Zahlung aller mit der Immobilie verbundenen Steuern auf dem neuesten Stand sind.
• Prüfungen der Eigentümergemeinschaft – um sicherzustellen, dass die Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft auf dem neuesten Stand sind.

Abschließende Schritte

Nachdem diese Schritte abgeschlossen sind, ist es an der Zeit, den Kaufprozess abzuschließen. Dazu gehören:

• Unterzeichnung der Urkunden – Beide Parteien unterzeichnen die Eigentumsurkunden in Anwesenheit eines Notars. Ihr Anwalt sollte die Urkunden prüfen und sicherstellen, dass alles in Ordnung ist, sowie Ihnen eine mündliche Übersetzung des Inhalts geben. Falls Sie zum Zeitpunkt der Vertragsabwicklung nicht in Spanien sein können, kann Ihr Anwalt die Abwicklung anhand einer Vollmacht in Ihrem Namen vornehmen.
• Zahlung – Sie leisten die Restzahlung für die Immobilie. Die übliche Zahlungsweise ist ein Bankscheck.
• Schlüsselübergabe – Sobald die Eigentumsurkunden unterzeichnet und die Restzahlung geleistet wurde, erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause.
• Eintragung – Ihr Anwalt oder Immobilienmakler kümmert sich um die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen beim nächstgelegenen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).
• Zahlung von Steuern – Ihr Anwalt oder Immobilienmakler wird außerdem die entsprechenden Steuern und Gebühren in Ihrem Namen entrichten.
• Versorgungsanschlüsse – Ihr Anwalt oder Immobilienmakler wird die Einrichtung der Versorgungsanschlüsse oder die Umschreibung der Versorgungsverträge auf Ihren Namen veranlassen. Außerdem wird er bei Ihrer Bank ein Lastschriftverfahren einrichten, damit die Rechnungen automatisch bezahlt werden.

Wie lange dauert der Kaufprozess?

Der genaue Zeitrahmen hängt von der Art der Immobilie ab und davon, ob Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren. Ein unkomplizierter Kauf einer Bestandsimmobilie dauert oft zwischen sechs und acht Wochen vom Reservierungsvertrag bis zur Fertigstellung.
Bei Immobilien ab Plan gilt ein anderer Zeitrahmen, da die Fertigstellung in der Regel erst nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgt. Wenn Sie

eine Immobilie

vom Plan weg kaufen, gibt Ihr Bauträger einen voraussichtlichen Fertigstellungstermin an, der sich jedoch je nach Baufortschritt manchmal ändern kann.

Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer Steuern und Honorare für Fachleute einkalkulieren. Als allgemeine Richtlinie gilt, dass es sinnvoll ist, etwa 10 % bis 13 % des Kaufpreises der Immobilie für die Kaufnebenkosten einzuplanen. Der genaue Betrag hängt davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau erwerben, da unterschiedliche Steuern anfallen.
Zu den typischen Kosten zählen die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer, die Stempelsteuer auf Neubauten, Anwaltskosten, Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt sowie gegebenenfalls hypothekenbezogene Aufwendungen.
Um diese Kosten besser zu verstehen, lesen Sie unseren Leitfaden zu Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien.

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist im Allgemeinen unkompliziert, doch es gibt einige Fehler, die den Prozess erschweren können.
Einer der häufigsten Fehler ist, keinen unabhängigen Anwalt zu beauftragen. Zwar spielen Immobilienmakler und Bauträger eine wichtige Rolle, doch Ihr Anwalt ist die Person, die dafür verantwortlich ist, Ihre rechtlichen Interessen während des gesamten Kaufprozesses zu wahren.
Ein weiterer Fehler besteht darin, sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie zu konzentrieren, ohne Steuern, Anwaltskosten und laufende Kosten des Eigentums zu berücksichtigen. Viele Käufer zögern zudem, ihre NIE-Nummer zu beantragen oder ihre Hypothek zu regeln, was die Transaktion später verzögern kann.
Wenn Sie sich vor der Abgabe eines Angebots ausreichend Zeit für eine gründliche Vorbereitung nehmen, wird der gesamte Kaufprozess in der Regel wesentlich einfacher.

Sind Sie bereit, eine Immobilie in Spanien zu kaufen?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann reibungslos verlaufen, wenn Sie den Ablauf verstehen und die richtigen Schritte unternehmen. Von der Festlegung Ihres Budgets und der frühzeitigen Beantragung Ihrer NIE-Nummer bis hin zur Unterzeichnung der Kaufurkunde erfordert jede Phase sorgfältige Aufmerksamkeit. Durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten wie Immobilienmaklern und Rechtsanwälten können Sie sicherstellen, dass der gesamte Kaufprozess reibungslos verläuft.
Ganz gleich, ob Sie nach einer Strandwohnung, einer Golfimmobilie, einer Familienvilla oder einer Anlageimmobilie an der Costa del Sol suchen – unser Team hilft Ihnen dabei, das richtige Zuhause zu finden, und begleitet Sie von der ersten Besichtigung bis zum Abschluss des Kaufs.
Wenn Sie bereit sind, mit der Immobiliensuche zu beginnen, oder einfach nur Fragen zum Kauf in Spanien haben, wenden Sie sich an unser Team. Wir sind für Sie da, um den Kaufprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.