شراء عقار في إسبانيا – إجراءات الشراء

كما هو الحال في جميع البلدان، تتبع إسبانيا إجراءات فريدة لشراء العقارات. ومن المحتمل أن تكون هذه العملية غير مألوفة بالنسبة لك، كما أنها تنطوي على مشاركة متخصصين قد لا يكون لهم دور في المعاملات العقارية في بلدك الأم. ولذلك، من المهم أن تستشير وكيلك العقاري ومحاميك، اللذين اعتادا على الطريقة الإسبانية في إنجاز الأمور.

عملية شراء العقارات في إسبانيا

يقدم هذا المقال لمحة عامة عن الخطوات الرئيسية التي ينطوي عليها شراء العقارات في كوستا ديل سول، بدءًا من البحث الأولي عن العقارات وصولًا إلى تسليم المفاتيح عندما تصبح مالكًا لمنزلك الجديد في إسبانيا.

الخطوات الأولى

• حدد ميزانيتك – قم ببعض الحسابات واعتمدها. لا تنسَ إضافة ما بين 10 إلى 13% للضرائب والرسوم.
• حدد المنطقة التي تختارها – قرر المكان الذي ترغب في العيش فيه في إسبانيا. قد تكون لديك فكرة جيدة بالفعل من الأبحاث أو الزيارات السابقة، أو ربما تحتاج إلى بعض التوجيهات. اطلب المشورة من وكيل العقارات الخاص بك حول الأماكن التي توفر ما تبحث عنه.
• أعد قائمة بالمتطلبات الأساسية – بمجرد اختيارك للموقع وتحديد ميزانيتك، قم بإعداد قائمة بما تريده في العقار. ضع في اعتبارك أنك قد لا تجد منزلًا يفي بجميع متطلباتك، ولكن بمساعدة وكيل عقاري، ستتمكن من العثور على منزل يوفر لك كل ما تريده تقريبًا.
• استعن بخدمات متخصص في البحث عن العقارات – اجعل حياتك أسهل ووفر الوقت والجهد من خلال الاستعانة بخدمات متخصص في البحث عن العقارات. دعه يبحث عن منازل تتناسب مع متطلباتك وميزانيتك، بالإضافة إلى أن تكون في الموقع المناسب.
• إجراء مسح – اعتمادًا على حالة و/أو عمر العقار الذي تشتريه، قد ترغب في إجراء مسح. قد تساعد نتائج المسح في التفاوض على السعر إذا كان العقار يحتاج إلى تجديدات واسعة النطاق.
• تقديم عرض – عندما تجد منزلك المثالي، قد ترغب في تقديم عرض بشأن السعر. معظم مالكي العقارات منفتحون على العروض، على الرغم من أنهم يتوقعون أن يكون العرض جادًا ويعكس عدة عوامل، بما في ذلك حالة السوق الحالية، وحالة العقار، وما إذا كنت مشتريًا نقدًا، وما إلى ذلك. اطلب المشورة من وكيل العقارات الخاص بك بشأن التفاوض على سعر العقار.

هل تشتري عقارًا على المخطط؟ هناك بعض الأمور التي تسير بشكل مختلف

إذا كنت تشتري وحدة سكنية حديثة البناء بدلاً من عقار معاد بيعه، وهو أمر شائع جدًا في كوستا ديل سول، فإن العملية تتضمن بعض الإجراءات الوقائية الإضافية التي تحمي المشتري:

• الدفعات المرحلية – بدلاً من دفع السعر الكامل عند الانتهاء، تدفع على أقساط مرتبطة بمراحل البناء، يتم الاتفاق عليها في العقد.
• الضمانات المصرفية – بموجب القانون الإسباني، يجب أن تكون أي أموال تدفعها قبل تسليم المفاتيح مدعومة بضمان مصرفي، مما يحمي وديعتك في حالة إخفاق المطور في التسليم.
• مواعيد تسليم أطول – تستغرق عمليات الشراء على المخطط وقتًا أطول بطبيعة الحال مقارنة بشراء العقارات المعاد بيعها، حيث يعتمد التسليم على الجدول الزمني للبناء بدلاً من انتقال ملكية عقار قائم.

يجب أن يتأكد محاميك من وجود الضمان بشكل صحيح قبل قيامك بأي دفعة مرحلية؛ فهذا يعد أحد أهم الإجراءات التحققية في عملية الشراء على المخطط.

الخطوات التالية

بمجرد قبول عرضك، تبدأ عملية الشراء. في هذه المرحلة من الإجراءات، يجب عليك القيام بما يلي:

• الحصول على رقم NIE – رقم Número de Identificación de Extranjero هو رقم تعريف ضريبي يحتاجه المشترون الأجانب في كل مرحلة من مراحل العملية تقريبًا، بما في ذلك فتح حساب مصرفي ودفع الضرائب. من الأفضل التقدم بطلب للحصول عليه في أقرب وقت ممكن، حيث قد يستغرق الأمر بضعة أسابيع حسب المكان الذي تتقدم فيه بالطلب.
• افتح حسابًا مصرفيًا إسبانيًّا – ستحتاج إلى حساب مصرفي لدفع العربون، واستلام الشيك المصرفي لإتمام الصفقة، وإعداد أوامر السحب المباشر لدفع فواتير المرافق ورسوم المجمع السكني لاحقًا.
• التعاقد مع محامٍ – قم بذلك قبل دفع مبلغ التأمين أو التوقيع على أي مستندات ملزمة قانونًا تتعلق بالعقار. اطلب من محاميك إجراء الفحوصات القانونية الأساسية للعقار.
• توقيع عقد ما قبل الشراء – يضمن هذا المستند حجز العقار لك ويحدد شروط وأحكام الصفقة، بما في ذلك الموعد النهائي للشراء. يتم توقيع العقد من قبل المشتري والبائع (أو ممثليهما)، وعادةً ما يدفع المشتري 10% من سعر الشراء عند التوقيع. إذا كان المنزل يُباع مع التجهيزات والتركيبات و/أو الأثاث، فيجب أن يُرفق بالعقد قائمة جرد موقعة من كلا الطرفين.
• طلب الرهن العقاري – إذا كنت بحاجة إلى قرض عقاري لشراء العقار، فقد حان الوقت الآن لبدء إجراءات تقديم الطلب. يجب على المشترين غير المقيمين توقع أن تقرضهم البنوك نسبة أقل من قيمة العقار مقارنةً بالمقيمين، وقد تستغرق الموافقة عدة أسابيع. اطلب من البنك الذي تتعامل معه جدولاً زمنياً واقعياً وتأكد من أن عقد ما قبل الشراء يأخذ طلب الرهن العقاري هذا في الاعتبار.

الجوانب القانونية المتعلقة بالمنزل

في غضون ذلك، يقوم محاميك بإعداد قائمة مراجعة شاملة للعقار للتأكد من أنه قانوني بنسبة 100%. وتشمل هذه الفحوصات ما يلي:

• التحقق من سجل الملكية – لتأكيد الملكية، والتأكد من أن العقار مسجل بشكل صحيح، والتحقق من عدم وجود ديون أو رسوم مستحقة
• التحقق من التخطيط – للتأكد من أن العقار قد تم بناؤه بموجب رخصة البناء وتصاريح التخطيط المناسبة. أو في حالة العقارات قيد الإنشاء، للتأكد من أن المطور العقاري قد استوفى جميع الإجراءات الورقية المطلوبة.
• التحقق من الضرائب – للتأكد من أن المالكين الحاليين قد سددوا جميع الضرائب المتعلقة بالعقار.
• التحقق من التزامات الملاك تجاه الجمعية – للتأكد من أن العقار ملتزم بسداد مستحقات جمعية الملاك.

الخطوات النهائية

بعد إتمام هذه الخطوات، يحين وقت إتمام عملية الشراء، والتي تشمل:

• توقيع سندات الملكية – يوقع الطرفان على سندات الملكية بحضور كاتب عدل. يجب أن يتحقق محاميك من السندات ويتأكد من أن كل شيء سليم، بالإضافة إلى تزويدك بترجمة شفوية لمحتوياتها. إذا لم تتمكن من التواجد في إسبانيا لإتمام الصفقة، يمكن لمحاميك إتمامها نيابة عنك باستخدام توكيل رسمي.
• الدفع – تقوم بدفع المبلغ النهائي للعقار. الطريقة المعتادة للدفع هي عن طريق شيك مصرفي.
• تسليم المفاتيح – بمجرد توقيع سندات الملكية وسداد الدفعة النهائية، ستتسلم مفاتيح منزلك الجديد.
• التسجيل – سيتولى محاميك أو وكيل العقارات الخاص بك تسجيل العقار باسمك في أقرب سجل للعقارات (Registro de la Propiedad).
• دفع الضرائب – سيقوم محاميك أو وكيل العقارات الخاص بك أيضًا بدفع الضرائب والرسوم المناسبة نيابة عنك.
• توصيل المرافق – سيتولى محاميك أو وكيل العقارات التابع لك ترتيب توصيل المرافق أو تحويل عقود المرافق إلى اسمك. كما سيقومون بإعداد خدمة السحب المباشر من حسابك المصرفي بحيث يتم دفع الفواتير تلقائيًا.

كم من الوقت تستغرق عملية الشراء؟

يعتمد الجدول الزمني الدقيق على نوع العقار وما إذا كنت تشتريه بقرض عقاري. غالبًا ما تستغرق عملية شراء عقار معاد بيعه ما بين ستة وثمانية أسابيع من تاريخ اتفاقية الحجز حتى إتمام الصفقة.
أما العقارات قيد الإنشاء فتتبع جدولًا زمنيًا مختلفًا، حيث يتم إتمام الصفقة عادةً بعد انتهاء أعمال البناء. إذا كنت تشتري عقارًا على المخطط، فسيقدم لك المطور تاريخًا تقديريًا للانتهاء، على الرغم من أن هذا التاريخ قد يتغير أحيانًا اعتمادًا على تقدم أعمال البناء.

ما هي تكاليف شراء العقارات في إسبانيا؟

بالإضافة إلى سعر الشراء، يجب على المشترين تخصيص ميزانية للضرائب وأتعاب المهنيين. وكإرشاد عام، من المنطقي تخصيص ما يقارب 10% إلى 13% من سعر شراء العقار لتغطية تكاليف الشراء. ويعتمد المبلغ الدقيق على ما إذا كنت تشتري عقارًا معاد بيعه أو منزلًا جديدًا، حيث تُطبق ضرائب مختلفة.
تشمل التكاليف النموذجية ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة، ورسوم الدمغة على المنازل الجديدة، والرسوم القانونية، ورسوم كاتب العدل، ورسوم السجل العقاري، والمصروفات المتعلقة بالرهن العقاري حيثما ينطبق ذلك.
لفهم هذه التكاليف، اقرأ دليلنا حول الضرائب والرسوم المتعلقة بشراء العقارات في إسبانيا.

الأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها

يُعد شراء العقارات في إسبانيا أمرًا بسيطًا بشكل عام، ولكن هناك بعض الأخطاء التي قد تجعل العملية أكثر تعقيدًا.
أحد أكثر الأخطاء شيوعًا هو عدم تعيين محامٍ مستقل. في حين يلعب الوكلاء العقاريون والمطورون دورًا مهمًا، فإن محاميك هو الشخص المسؤول عن حماية مصالحك القانونية طوال عملية الشراء.
خطأ آخر هو التركيز فقط على سعر العقار دون مراعاة الضرائب والرسوم القانونية وتكاليف الملكية المستمرة. كما يؤخر العديد من المشترين التقدم بطلب للحصول على رقم NIE أو ترتيب الرهن العقاري، مما قد يؤدي إلى إبطاء المعاملة لاحقًا.
عادةً ما يؤدي تخصيص الوقت الكافي للتحضير بشكل سليم قبل تقديم العرض إلى تسهيل عملية الشراء بأكملها بشكل كبير.

هل أنت مستعد لشراء عقار في إسبانيا؟

يمكن أن يكون شراء عقار في إسبانيا تجربة سلسة عندما تفهم العملية وتتخذ الخطوات الصحيحة. بدءًا من تحديد ميزانيتك والحصول على رقم NIE في وقت مبكر، وصولًا إلى توقيع سندات الملكية، تتطلب كل مرحلة اهتمامًا دقيقًا. من خلال العمل مع محترفين ذوي خبرة مثل الوكلاء العقاريين والمحامين، يمكنك ضمان سير عملية الشراء بأكملها بسلاسة.
سواء كنت تبحث عن شقة على شاطئ البحر، أو عقار بجوار ملعب جولف، أو فيلا عائلية، أو عقار استثماري في كوستا ديل سول، يمكن لفريقنا مساعدتك في العثور على المنزل المناسب ودعمك بدءًا من أول زيارة للعقار وحتى إتمام الصفقة.
إذا كنت مستعدًا لبدء البحث عن عقار أو لديك ببساطة أسئلة حول الشراء في إسبانيا، تواصل مع فريقنا. نحن هنا لمساعدتك في جعل عملية الشراء سلسة قدر الإمكان.