Купівля нерухомості в Іспанії — процес купівлі

Як і в усіх країнах, в Іспанії діє своя особлива процедура купівлі нерухомості. Цей процес, ймовірно, буде для вас незвичним і передбачатиме залучення фахівців, які, можливо, не беруть участі в операціях з нерухомістю у вашій країні. Тому важливо скористатися порадами вашого агента з нерухомості та юриста, які добре знайомі з іспанськими порядками.

Процес купівлі нерухомості в Іспанії

У цій статті наведено огляд основних етапів купівлі нерухомості на Коста-дель-Соль — від початкового пошуку об’єктів до передачі ключів, коли ви станете власником свого нового будинку в Іспанії.

Перші кроки

• Визначте свій бюджет — порахуйте все ретельно. Не забудьте додати від 10 до 13 % на податки та збори.
• Визначте бажаний район — вирішіть, де саме в Іспанії ви хотіли б жити. Можливо, ви вже маєте чітке уявлення завдяки попереднім дослідженням або візитам, а може, вам потрібні підказки. Попросіть свого агента з нерухомості порадити, які місця відповідають вашим вимогам.
• Складіть список обов’язкових вимог – після того як ви обрали місце розташування та визначили бюджет, складіть список того, що ви хочете бачити в нерухомості. Майте на увазі, що, можливо, вам не вдасться знайти будинок, який відповідатиме всім вашим вимогам, але за допомогою агента з нерухомості ви зможете знайти такий, що задовольнить майже всі ваші потреби.
• Скористайтеся послугами фахівця з пошуку нерухомості – спростіть собі життя та заощадьте час і нерви, залучивши до співпраці фахівця з пошуку нерухомості. Доручіть йому підібрати будинки, що відповідають вашим вимогам і бюджету, а також розташовані у потрібному місці.
• Експертна оцінка – залежно від стану та/або віку нерухомості, яку ви купуєте, вам може знадобитися експертна оцінка. Результати оцінки можуть допомогти під час переговорів щодо ціни, якщо нерухомість потребує капітального ремонту.
• Зробіть пропозицію – коли ви знайдете свій ідеальний будинок, вам, можливо, захочеться зробити пропозицію щодо ціни. Більшість власників нерухомості відкриті до пропозицій, хоча вони очікують, що це буде серйозна пропозиція, яка враховує низку факторів, зокрема поточну ринкову ситуацію, стан об’єкта, те, чи купуєте ви за готівку тощо. Попросіть свого ріелтора про пораду щодо переговорів щодо ціни на нерухомість.

Купуєте нерухомість на стадії будівництва? Деякі моменти відрізняються

Якщо ви купуєте квартиру в новобудові, а не на вторинному ринку, що досить поширено на Коста-дель-Соль, процес передбачає кілька додаткових заходів захисту, що захищають покупця:

• Поетапні платежі – замість того, щоб сплачувати повну суму після завершення будівництва, ви платите частинами, прив’язаними до етапів будівництва, узгоджених у договорі.
• Банківські гарантії – згідно з іспанським законодавством, будь-які кошти, які ви сплачуєте до передачі ключів, повинні бути забезпечені банківською гарантією, що захищає ваш депозит у разі невиконання зобов’язань забудовником.
• Довший термін – купівля нерухомості на стадії будівництва, природно, займає більше часу, ніж купівля вторинного житла, оскільки завершення будівництва залежить від графіка робіт, а не від передачі права власності на вже існуючу нерухомість.

Ваш юрист повинен підтвердити, що банківська гарантія належним чином оформлена, перш ніж ви здійсните будь-який поетапний платіж; це одна з найважливіших перевірок під час купівлі нерухомості на стадії будівництва.

Наступні кроки

Після того як вашу пропозицію прийнято, починається процес купівлі. На цьому етапі процедури вам слід зробити наступне:

• Отримати номер NIE – Número de Identificación de Extranjero (ідентифікаційний номер іноземця) –це податковий ідентифікаційний номер, який іноземним покупцям знадобиться практично на кожному етапі процесу, включаючи відкриття банківського рахунку та сплату податків. Варто подати заявку на його отримання якомога раніше, оскільки, залежно від місця подання заявки, це може зайняти кілька тижнів.
• Відкрийте рахунок в іспанському банку — він знадобиться вам для внесення застави, отримання банківського чека на остаточний розрахунок, а також для налаштування автоматичних платежів за комунальні послуги та внески до фонду утримання будинку в подальшому.
• Найміть юриста – зробіть це до того, як сплатите завдаток або підпишете будь-які юридично зобов’язуючі документи щодо нерухомості. Доручіть своєму юристу провести базову юридичну перевірку об’єкта нерухомості.
• Підпишіть попередній договір купівлі-продажу – цей документ гарантує вам право на нерухомість та визначає умови угоди, включаючи кінцевий термін купівлі. Договір підписують покупець і продавець (або їхні представники), і зазвичай покупець сплачує 10 % від ціни купівлі під час підписання. Якщо будинок продається разом із вбудованим обладнанням та/або меблями, до договору має бути доданий опис майна, який підписують обидві сторони.
• Подача заявки на іпотечний кредит – якщо для придбання нерухомості вам потрібна іпотека, саме зараз час розпочати процес подання заявки. Покупцям-нерезидентам слід очікувати, що банки нададуть кредит на меншу частку вартості нерухомості, ніж резидентам, а розгляд заявки може зайняти кілька тижнів. Дізнайтеся у своєму банку про реалістичні терміни та переконайтеся, що у попередньому договорі купівлі-продажу враховано цей процес оформлення іпотеки.

Юридичні аспекти щодо будинку

Тим часом ваш юрист складає вичерпний перелік питань щодо нерухомості, щоб переконатися, що вона є на 100% законною. Ці перевірки включають:

• Перевірку реєстру нерухомості – для підтвердження права власності, перевірки правильності реєстрації нерухомості та виявлення заборгованостей або обтяжень
• Перевірку дозвільної документації — щоб переконатися, що нерухомість була побудована з відповідною будівельною ліцензією та дозволами на забудову. Або, у випадку нерухомості на стадії будівництва, щоб переконатися, що у забудовника всі документи в порядку.
• Перевірку податкової документації — щоб переконатися, що поточні власники вчасно сплатили всі податки, пов’язані з нерухомістю.
• Перевірки щодо співвласників – щоб переконатися, що за нерухомістю немає заборгованості перед співвласниками.

Останні кроки

Після виконання цих кроків настав час завершити процес купівлі, що включає:

• Підписання документів про право власності – обидві сторони підписують документи про право власності у присутності нотаріуса. Ваш юрист повинен перевірити документи та переконатися, що все в порядку, а також надати вам усний переклад їхнього змісту. Якщо ви не можете бути в Іспанії під час укладення угоди, ваш юрист може укласти угоду від вашого імені на підставі довіреності.
• Оплата – ви здійснюєте остаточний платіж за нерухомість. Зазвичай оплата здійснюється банківським чеком.
• Передача ключів – після підписання документів про право власності та здійснення остаточного платежу ви отримуєте ключі від вашого нового житла.
• Реєстрація – ваш юрист або агент з нерухомості подбає про реєстрацію нерухомості на ваше ім’я у найближчому Реєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad).
• Сплата податків – ваш адвокат або агент з нерухомості також сплатить відповідні податки та збори від вашого імені.
• Підключення комунальних послуг – ваш юрист або агент з нерухомості організує підключення комунальних послуг або переоформлення договорів на комунальні послуги на ваше ім’я. Вони також налаштують пряме списання коштів з вашого банківського рахунку, щоб рахунки сплачувалися автоматично.

Скільки часу займає процес купівлі?

Точні терміни залежать від типу нерухомості та від того, чи купуєте ви її в іпотеку. Проста купівля на вторинному ринку зазвичай займає від шести до восьми тижнів від укладення договору резервування до завершення угоди.
Для об’єктів, що будуються, терміни інші, оскільки завершення угоди зазвичай відбувається після закінчення будівництва. Якщо ви купуєте нерухомість на стадії будівництва, забудовник надасть орієнтовну дату завершення угоди, хоча вона іноді може змінюватися залежно від ходу будівництва.

Які витрати пов’язані з купівлею нерухомості в Іспанії?

Окрім ціни купівлі, покупцям слід передбачити в бюджеті

витрати

на податки та гонорари фахівців. Як загальне правило, доцільно врахувати приблизно 10–13 % від ціни нерухомості для покриття витрат, пов’язаних із купівлею. Точна сума залежить від того, чи купуєте ви нерухомість на вторинному ринку, чи новобудову, оскільки застосовуються різні податки.
Типові витрати включають податок на перехід права власності або ПДВ, гербовий збір на новобудови, юридичні витрати, нотаріальні збори, збори за реєстрацію в земельному кадастрі та витрати, пов’язані з іпотекою, якщо це застосовується.
Щоб розібратися в цих витратах, ознайомтеся з нашим посібником про податки та збори, пов’язані з купівлею нерухомості в Іспанії.

Поширені помилки, яких слід уникати

Купівля нерухомості в Іспанії, як правило, є простою процедурою, але є кілька помилок, які можуть ускладнити цей процес.
Однією з найпоширеніших є відмова від послуг незалежного юриста. Хоча агенти з нерухомості та забудовники відіграють важливу роль, саме ваш юрист несе відповідальність за захист ваших юридичних інтересів протягом усього процесу купівлі.
Ще одна помилка — зосереджуватися виключно на ціні нерухомості, не враховуючи податки, юридичні витрати та поточні витрати, пов’язані з володінням нерухомістю. Багато покупців також зволікають із поданням заявки на отримання NIE або оформленням іпотеки, що згодом може уповільнити укладення угоди.
Якщо ви приділите час належній підготовці перед тим, як зробити пропозицію, це, як правило, значно полегшить весь процес купівлі.

Готові придбати нерухомість в Іспанії?

Купівля нерухомості в Іспанії може пройти без ускладнень, якщо ви розумієте процес і робите правильні кроки. Від визначення бюджету та своєчасного оформлення номера NIE до підписання договорів — кожен етап вимагає ретельної уваги. Співпрацюючи з досвідченими фахівцями, такими як агенти з нерухомості та юристи, ви можете забезпечити безперебійний перебіг усього процесу купівлі.
Незалежно від того, чи шукаєте ви квартиру на березі моря, нерухомість поблизу поля для гольфу, сімейну віллу чи об’єкт для інвестицій на Коста-дель-Соль, наша команда допоможе вам знайти ідеальний будинок і супроводжуватиме вас від першого огляду до завершення угоди.
Якщо ви готові розпочати пошук нерухомості або просто маєте запитання щодо купівлі в Іспанії, зв’яжіться з нашою командою. Ми готові допомогти зробити процес купівлі максимально безпроблемним.