Przewodnik po zakupie nowej nieruchomości w Marbelli

Chociaż istota zakupu nowej nieruchomości w Marbelli jest taka sama jak w przypadku odsprzedaży domu, istnieją pewne istotne różnice. Dotyczą one procesu, ale przede wszystkim kontroli niezbędnych przed podjęciem decyzji o zakupie. W tym przewodniku po zakupie nowej nieruchomości w Marbelli przyjrzymy się korzyściom płynącym z zakupu poza planem i tym, co należy zabezpieczyć podczas procedury.

Dlaczego warto kupić nową nieruchomość w Marbelli?

Odwiedzający zachodnie wybrzeże Costa del Sol zauważyli w ciągu ostatnich kilku lat gwałtowny wzrost aktywności budowlanej. Nowy rozwój jest szczególnie intensywny w tak zwanym Złotym Trójkącie wokół Estepony, Benahavís i Marbelli, a także w La Cala de Mijas.

Nieruchomości poza planem uzupełniają rynek odsprzedaży i oferują następujące korzyści:

Lepsze ceny – na papierze nowo wybudowany dom jest droższy niż nieruchomość odsprzedana. Jednak po uwzględnieniu jakości (patrz poniżej) i wielkości, cena metra kwadratowego okazuje się bardziej opłacalna.

Lepsza jakość – nowa konstrukcja obejmuje najnowsze technologie w zakresie materiałów, wykończeń i techniki budowlanej. W rezultacie otrzymujesz nieruchomość o znacznie wyższej jakości.

Lepsza efektywność energet yczna – odsprzedawane domy na Costa del Sol mają notorycznie niską efektywność energetyczną. W przypadku nowych nieruchomości jest dokładnie odwrotnie. Oczekuj najwyższej efektywności energetycznej zarówno w poszczególnych domach, jak i w obszarach wspólnych.

Pusta tablica – nowa nieruchomość daje szansę na stworzenie domu, który chcesz, ponieważ możesz na przykład wybrać wykończenie łazienki i kuchni, podłogi, a nawet w niektórych przypadkach dystrybucję.

Zeroremontów – znalezienie odsprzedawanego domu, w którym nie trzeba nic robić, aby dopasować go do własnych upodobań lub potrzeb, jest praktycznie niemożliwe. Nowe nieruchomości wymagają jednak zerowego remontu, ponieważ są zupełnie nowe.

Gotowość do wprowadzenia się lub wynajmu – ponieważ nowe nieruchomości nie wymagają żadnych prac, można od razu się do nich wprowadzić bez zakłóceń związanych z remontem. A jeśli planujesz wynajem wakacyjny, nieruchomość jest gotowa do wynajmu od pierwszego dnia.

Czy wiesz, że? Mamy najlepszy wybór najlepszych nowych inwestycji na Costa del Sol. Sprawdź naszą listę i wybierz swoją.

Oglądanie nieruchomości

Najpierw musisz znaleźć nową nieruchomość, która Ci odpowiada. Najlepsze osiedla mają obszerne strony internetowe ze zdjęciami i filmami przedstawiającymi nieruchomości i obszary wspólne.

Powinny również udostępniać broszury do pobrania na temat inwestycji, oddzielne dokumenty zawierające listę wykończeń i wyposażenia (materiały budowlane, podłogi, urządzenia itp.) oraz szczegółowe plany każdego rodzaju nieruchomości i jej układu.

Większość inwestycji ma na miejscu dom pokazowy, który można odwiedzić, aby uzyskać prawdziwy obraz tego, jak będą wyglądać gotowe nieruchomości. Sprawdź również wygląd zewnętrzny, zwłaszcza widoki, których możesz się spodziewać. Jeśli obok znajduje się pusta działka, dowiedz się, co zostanie na niej zbudowane.

Czy wiesz, że? Powinieneś zachować całą dokumentację otrzymaną od dewelopera jako dowód tego, co zostało Ci zaoferowane.

Przed podpisaniem umowy

Podobnie jak w przypadku wszystkich zakupów nieruchomości w Hiszpanii, zakup nowego domu wymaga pewnych kontroli przed podpisaniem umowy kupna. Najważniejsze z nich to pozwolenie na budowę i gwarancja bankowa. Twój prawnik powinien zweryfikować oba te elementy przed podpisaniem umowy.

Pozwolenie na budowę

Podczas bańki na rynku nieruchomości na początku XXI wieku, niektóre inwestycje w Hiszpanii były budowane bez niezbędnych pozwoleń na budowę. Doprowadziło to do powstania nielegalnych nieruchomości i oznaczało, że kupujący znaleźli się w sytuacji bez wyjścia, nie mogąc zarejestrować swojego nowego domu.

Na szczęście nowe przepisy obowiązujące od tego czasu oznaczają, że jest bardzo mało prawdopodobne, aby taka sama sytuacja mogła wystąpić teraz. Twój prawnik powinien jednak sprawdzić, czy wybrana przez Ciebie nowa nieruchomość posiada odpowiednie pozwolenie na budowę, między innymi dlatego, że bez niego nie otrzymasz gwarancji bankowej ani pozwolenia na pierwsze zasiedlenie.

Gwarancja bankowa

Jest to jeden z podstawowych filarów ochrony konsumenta przy kupując nową nieruchomość w Marbelli. Gwarancja bankowa chroni depozyt i częściowe wpłaty w przypadku bankructwa dewelopera lub nieukończenia budowy.

Zgodnie z nowymi przepisami wprowadzonymi w 2015 roku, deweloper może zaoferować gwarancję bankową tylko wtedy, gdy projekt posiada odpowiednie pozwolenia na budowę. Po sprawdzeniu dokumentacji pozwolenia na budowę, prawnik będzie w stanie ustalić legalność gwarancji bankowej.

Czy wiesz, że? Gwarancja bankowa wygasa dwa lata po rozwiązaniu umowy, jeśli nie wniesiesz roszczenia przeciwko deweloperowi.

Uzgodnienie ceny

Po upewnieniu się przez prawnika, że licencje i gwarancje są prawidłowe, można przystąpić do rozmów na temat ceny. W zależności od popytu na konkretną inwestycję, możesz być w stanie uzyskać znaczne rabaty od ceny katalogowej. Można też na przykład wynegocjować wyższą jakość wyposażenia i wykończenia.

Poproś swojego agenta nieruchomości, aby udzielił Ci informacji na temat sytuacji na osiedlu, abyś wiedział, czy warto zaoferować niższą cenę. Dowiedz się więcej o negocjowanie cen przy zakupie nowej nieruchomości w Marbelli.

Umowa

Po sprawdzeniu i zapoznaniu się z podstawowymi informacjami, do gry wkracza umowa. Jest to bardzo ważny dokument, a Twój prawnik powinien wynegocjować dla Ciebie jak najlepsze warunki.

Umowa powinna zawierać następujące klauzule:

Harmonogram zakupu – obejmuje on datę ukończenia z marginesem na opóźnienia. Poproś prawnika, aby wynegocjował jak najkrótsze uzgodnione opóźnienie, na przykład maksymalnie trzy miesiące poza przewidywaną datą zakończenia budowy.

Harmonogram płatności – będzie on określał częściowe płatności, ich kwotę i datę wymagalności.

Prawa i obowiązki – zarówno dla kupującego (Ciebie), jak i sprzedającego (dewelopera). Prawnik powinien wynegocjować usunięcie klauzul wyraźnie korzystnych dla dewelopera lub przynajmniej ich złagodzenie.

Co obejmuje – upewnij się, że wszystko, co uzgodniłeś z deweloperem, zostało określone w tej klauzuli. Na przykład, jeśli cena obejmuje urządzenia kuchenne lub klimatyzatory, klauzula powinna to określać.

Klauzula o usterkach – kolejna istotna część umowy, ponieważ daje ci prawo do sprawdzenia nieruchomości przed zakupem i żądania usunięcia wszelkich wad i usterek. Nie powinieneś sfinalizować zakupu, dopóki nie zostaną one usunięte (patrz raport dotyczący usterek poniżej).

Czy wiesz, że? Mamy kompleksowe przewodniki po obszarach na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol. Oferują one unikalny wgląd w dzielnice i kurorty, abyś mógł zdecydować, który z nich jest dla Ciebie odpowiedni.

Depozyt

Podpisując umowę kupna, wpłacasz również depozyt. Zazwyczaj jest to 10% ceny zakupu. Upewnij się, że depozyt i wszelkie częściowe płatności dokonane przed ukończeniem są objęte gwarancją bankową dewelopera.

Zakończenie budowy

Po podpisaniu umowy prace budowlane są kontynuowane, a Ty dokonujesz płatności częściowych. Nowy dom powinien zostać ukończony w uzgodnionym terminie. Zanim jednak podpiszesz umowę, pamiętaj o następujących kwestiach:

Raport o usterkach

Po ukończeniu budowy masz prawo do jej sprawdzenia. Jeśli nie jesteś w stanie przeprowadzić inspekcji samodzielnie, poproś rzeczoznawcę o sporządzenie raportu usterek w Twoim imieniu. Deweloper jest wówczas zobowiązany do usunięcia wszystkich usterek wymienionych w raporcie i ukończenia nieruchomości zgodnie z ustaleniami.

Czy wiesz, że? Przed sfinalizowaniem zakupu należy upewnić się, że nieruchomość jest w 100% zgodna z umową – po podpisaniu umowy i wpłaceniu pełnej kwoty deweloperowi może być trudno uzyskać odpowiedź.

Licencja pierwszego zasiedlenia

Znane jako licencia de primera ocupación w języku hiszpańskim, jest to niezbędny dokument przy zakupie nowej nieruchomości w Marbelli. Lokalna rada wydaje licencję, która poświadcza, że inwestycja i nieruchomość są zgodne ze wszystkimi niezbędnymi przepisami dotyczącymi planowania.

Bez tej licencji Twój nowy dom nie jest legalny. Nie można również zakontraktować żadnych dostaw mediów ani zarejestrować nieruchomości na przykład jako wynajmu wakacyjnego.

Zakończenie u notariusza

Jeśli Twój dom jest wykończony zgodnie z uzgodnionymi standardami, wolny od wad i posiada licencję na pierwsze zasiedlenie, nadszedł czas na sfinalizowanie zakupu. Odbywa się to u notariusza, kiedy kupujący płaci pozostałą kwotę za nieruchomość, a deweloper przekazuje klucze do nowego domu.

Opłaty i podatki

Jako kupujący, jesteś odpowiedzialny za pewne opłaty i podatki przy zakupie nieruchomości poza planem na Costa del Sol. Obejmują one:

• VAT – pobierany w wysokości 10% ceny zakupu, jest to największy podatek związany z zakupem nowego domu.
• Opłata skarbowa – w Andaluzji podatek ten jest zryczałtowany i wynosi 1,5% od nowych nieruchomości.
• Opłaty notarialne i Urzędu Stanu Cywilnego – kupujący jest zwykle odpowiedzialny za te opłaty, które zależą od ceny nieruchomości.

Pozwól nam znaleźć Twój wymarzony dom w Marbelli

Jeśli szukasz nowego domu w Marbelli lub okolicy, skontaktuj się z nami. Posiadamy najbardziej kompleksowe oferty w okolicy oraz wieloletnie doświadczenie na lokalnym rynku. Oznacza to, że możemy pomóc Ci znaleźć idealną nieruchomość poza planem. Skontaktuj się z nami teraz.