Ваше руководство по покупке новой недвижимости в Марбелье

Хотя суть покупки новой недвижимости в Марбелье та же, что и при покупке перепродажи, есть несколько важных отличий. Они заключаются в самом процессе, но в основном в проверках, которые необходимо провести перед тем, как вы решитесь на покупку. В этом руководстве “Покупка новой недвижимости в Марбелье” мы рассмотрим преимущества покупки не по плану и то, что вам нужно обезопасить во время этой процедуры.

Почему стоит купить новую недвижимость в Марбелье?

Посетители западного побережья Коста-дель-Соль наверняка заметили шквал строительной активности в последние несколько лет. Новые объекты особенно интенсивно возводятся в так называемом Золотом треугольнике вокруг Эстепоны, Бенахависа и Марбельи, а также в Ла-Кала-де-Михас.

Недвижимость вне плана дополняет рынок перепродажи и предлагает следующие преимущества:

Более выгодные цены – на бумаге только что построенный дом стоит дороже, чем перепродажа. Но если учесть качество (см. ниже) и размер, цена квадратного метра оказывается выгоднее.

Лучшее качество – новое строительство включает в себя новейшие технологии в области материалов, отделки и технологии строительства. В результате вы получаете недвижимость гораздо более высокого качества.

Лучшая энергоэффективность – перепродаваемые дома на Коста-дель-Соль имеют печально известную низкую энергоэффективность. Когда речь идет о новой недвижимости, все с точностью до наоборот. Ожидайте высочайшей энергоэффективности как в отдельных домах, так и в местах общего пользования.

Чистый лист – новая недвижимость дает вам возможность создать дом, который вы хотите, потому что вы можете, например, выбрать отделку ванной комнаты и кухни, напольное покрытие и даже, в некоторых случаях, распределение.

Нулевой ремонт – найти дом для перепродажи, в котором ничего не нужно делать, чтобы он соответствовал вашим вкусам или потребностям, практически невозможно. Новая недвижимость, однако, не требует ремонта, поскольку она совершенно новая.

Готовность кпереезду или сдаче в аренду – поскольку новая недвижимость не нуждается в ремонте, вы можете сразу же переехать в нее, не отрываясь от ремонта. А если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то она будет готова к сдаче в аренду с первого дня.

Знаете ли вы? У нас есть подборка лучших новостроек на Коста-дель-Соль. Ознакомьтесь с нашим списком и выберите свой.

Просмотр недвижимости

Прежде всего, вам нужно найти подходящий вариант недвижимости. Лучшие комплексы имеют обширные веб-сайты с фотографиями и видеоматериалами о недвижимости и местах общего пользования.

Они также должны предоставить брошюры о застройке, которые можно скачать, отдельные документы с перечнем отделочных материалов (строительные материалы, напольные покрытия, бытовая техника и т. д.) и подробные планы каждого типа недвижимости и ее планировки.

В большинстве комплексов есть демонстрационные дома, которые вы можете посетить, чтобы получить реальное представление о том, как будет выглядеть готовая недвижимость. Ознакомьтесь и с внешним видом, особенно с видами, на которые вы можете рассчитывать. Если по соседству есть пустой участок земли, узнайте, что на нем будет построено.

Знаете ли вы? Вы должны хранить всю документацию, полученную от застройщика, как доказательство того, что вам предложили.

Перед подписанием контракта

Как и при покупке любой другой недвижимости в Испании, приобретение нового дома требует определенных проверок перед подписанием договора купли-продажи. Самые важные из них – разрешение на строительство и банковская гарантия. Ваш юрист должен проверить их до заключения контракта.

Разрешение на строительство

Во время “пузыря” недвижимости начала 2000-х годов некоторые объекты в Испании строились без необходимых разрешений на строительство. Это привело к появлению нелегальной недвижимости и поставило покупателей в затруднительное положение, когда они не могли зарегистрировать свой новый дом.

К счастью, новые законы, принятые с тех пор, означают, что подобная ситуация вряд ли может возникнуть сейчас. Тем не менее, ваш юрист должен убедиться, что выбранная вами недвижимость имеет правильное разрешение на строительство, не в последнюю очередь потому, что без него вы не получите банковскую гарантию или разрешение на первое заселение.

Банковская гарантия

Это один из основных принципов защиты прав потребителей при при покупке новой недвижимости в Марбелье. Банковская гарантия защищает ваш депозит и частичные платежи, если застройщик разорится или не сможет завершить строительство.

Согласно новому законодательству, введенному в 2015 году, застройщик может предложить банковскую гарантию только в том случае, если проект имеет соответствующие лицензии на строительство. Проверив разрешительную документацию на строительство, ваш юрист сможет убедиться в законности банковской гарантии.

Знаете ли вы? Срок действия банковской гарантии истекает через два года после расторжения договора, если вы не подадите иск против застройщика.

Согласование цены

После того как ваш юрист убедится в том, что лицензии и гарантии в порядке и на месте, вы можете говорить о цене. В зависимости от спроса на конкретный объект, вы можете получить существенную скидку с прейскурантной цены. Или, например, договориться о более качественном оборудовании и отделке.

Попросите своего агента по недвижимости проинформировать вас о ситуации в комплексе, чтобы вы знали, стоит ли предлагать более низкую цену. Узнайте больше о переговоры о цене при покупке новой недвижимости в Марбелье.

Договор

После того как вы проверили и разобрались с основами, в дело вступает контракт. Это важный документ, и ваш адвокат должен согласовать с вами наилучшие условия.

Контракт должен включать следующие пункты:

Сроки покупки – они включают в себя дату завершения сделки с запасом на случай задержки. Попросите своего юриста договориться о минимально возможной согласованной задержке, например, не более трех месяцев после предполагаемой даты окончания строительства.

График платежей – в нем будут указаны ваши частичные платежи, их размер и дата внесения.

Права и обязанности – как для покупателя (вас), так и для продавца (застройщика). Ваш юрист должен договориться об исключении пунктов, явно не в пользу застройщика, или, по крайней мере, об их смягчении.

Что входит в стоимость – убедитесь, что все, о чем вы договорились с застройщиком, указано в этом пункте. Например, если в стоимость входит кухонная техника или кондиционеры, в пункте должно быть указано это.

Пункт об устранении недостатков – еще одна важная часть договора, поскольку она дает вам право осмотреть объект до покупки и потребовать устранения любых дефектов и недостатков. Вы не должны завершать покупку до тех пор, пока они не будут устранены (см. отчет об устранении недостатков ниже).

Знаете ли вы? У нас есть подробные путеводители по районам на западе Коста-дель-Соль. В них вы найдете уникальные сведения о районах и курортах, которые позволят вам решить, какой из них подходит именно вам.

Депозит

Когда вы подписываете договор купли-продажи, вы также вносите депозит. Обычно он составляет 10 % от стоимости покупки. Убедитесь, что депозит и все частичные платежи, которые вы сделаете до завершения строительства, будут покрыты банковской гарантией застройщика.

Завершение строительства

После подписания контракта строительные работы продолжаются, и вы вносите частичные платежи. Строительство вашего нового дома должно быть завершено в оговоренные сроки. Но прежде чем поставить свою подпись под пунктирной линией, имейте в виду следующее:

Отчет об устранении недостатков

После завершения строительства вы имеете право осмотреть дом. Если вы не можете провести осмотр самостоятельно, попросите сюрвейера составить от вашего имени отчет об устранении недостатков. После этого застройщик обязан устранить все дефекты, перечисленные в отчете, и завершить строительство объекта в соответствии с договоренностями.

Знаете ли вы? Убедитесь, что объект на 100 % соответствует заявленным требованиям, прежде чем завершить покупку – после подписания договора и выплаты полной суммы может быть сложно добиться от застройщика ответа.

Лицензия на первое заселение

Этот документ, известный как licencia de primera ocupación на испанском языке, является жизненно важным при покупке новой недвижимости в Марбелье. Лицензию выдает местный совет, который подтверждает, что застройка и ваша собственность соответствуют всем необходимым нормам планирования.

Без этой лицензии ваш новый дом не будет законным. Вы также не сможете заключить договор на поставку коммунальных услуг или, например, зарегистрировать свою недвижимость в качестве жилья для отдыха.

Завершение строительства у нотариуса

Если ваш дом отделан в соответствии с согласованными стандартами, не содержит дефектов и имеет разрешение на первое заселение, самое время завершить покупку. Это делается у нотариуса, когда вы, покупатель, выплачиваете оставшуюся сумму за недвижимость, а застройщик передает вам ключи от вашего нового дома.

Сборы и налоги

Как покупатель, вы обязаны оплатить определенные сборы и налоги при покупке недвижимости вне плана на Коста-дель-Соль. К ним относятся:

• НДС – взимается в размере 10 % от стоимости покупки, это самый большой налог, связанный с покупкой нового дома.
• Гербовый сбор – в Андалусии этот налог составляет 1,5 % на новую недвижимость.
• Нотариальные и регистрационные сборы – их обычно оплачивает покупатель, что зависит от цены недвижимости.

Позвольте нам найти дом вашей мечты в Марбелье

Если вы ищете новый дом в Марбелье или ее окрестностях, свяжитесь с нами. У нас есть самые полные списки недвижимости в этом районе, а также многолетний опыт работы на местном рынке. Это означает, что мы можем помочь вам найти идеальный вариант недвижимости вне плана. Свяжитесь с нами сейчас.