Ihr Leitfaden für den Kauf einer neuen Immobilie in Marbella

Obwohl der Kauf einer neuen Immobilie in Marbella im Wesentlichen derselbe ist wie der Kauf eines Hauses aus zweiter Hand, gibt es einige wichtige Unterschiede. Diese liegen im Prozess, vor allem aber in den Überprüfungen, die notwendig sind, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. In diesem Leitfaden zum Kauf einer neuen Immobilie in Marbella gehen wir auf die Vorteile des Kaufs außerhalb der Bauplanung ein und zeigen Ihnen, worauf Sie während des Kaufs achten müssen.

Warum eine neue Immobilie in Marbella kaufen?

Besucher der westlichen Costa del Sol werden in den letzten Jahren eine rege Bautätigkeit festgestellt haben. Besonders intensiv ist die Neubautätigkeit im so genannten Goldenen Dreieck um Estepona, Benahavís und Marbella sowie in La Cala de Mijas.

Off-plan-Immobilien ergänzen den Wiederverkaufsmarkt und bieten die folgenden Vorteile:

Bessere Preise – auf dem Papier ist ein neu gebautes Haus teurer als eine wiederverkaufte Immobilie. Aber wenn man die Qualität (siehe unten) und die Größe berücksichtigt, ist der Quadratmeterpreis günstiger.

Bessere Qualität: Bei einem Neubau wird die neueste Technologie in Bezug auf Materialien, Oberflächen und Bautechnik eingesetzt. Daher erhalten Sie eine wesentlich hochwertigere Immobilie.

Bessere Energieeffizienz – Wiederverkaufte Häuser an der Costa del Sol haben eine notorisch schlechte Energieeffizienz. Bei neuen Immobilien ist genau das Gegenteil der Fall. Erwarten Sie höchste Energieeffizienz sowohl in den einzelnen Häusern als auch in den Gemeinschaftsbereichen.

Eineneue Immobilie bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihr Zuhause nach Ihren Wünschen zu gestalten, da Sie beispielsweise die Oberflächen von Bad und Küche, die Bodenbeläge und in einigen Fällen sogar die Aufteilung selbst bestimmen können.

Keine Renovierungsarbeiten – es ist praktisch unmöglich, ein Haus zu finden, an dem nichts gemacht werden muss, um es an Ihren Geschmack oder Ihre Bedürfnisse anzupassen. Bei neuen Immobilien hingegen sind keinerlei Renovierungsarbeiten erforderlich, da sie brandneu sind.

Einzugs- oder vermietungsbereit – da neue Immobilien keine Arbeiten erfordern, können Sie sofort einziehen, ohne dass die Renovierung Sie stört. Wenn Sie eine Ferienvermietung planen, ist die Immobilie vom ersten Tag an vermietungsbereit.

Wussten Sie schon? Wir haben eine erstklassige Auswahl der besten Neubauten an der Costa del Sol. Sehen Sie sich unsere Liste an und wählen Sie Ihre aus.

Besichtigung der Immobilie

Zuerst müssen Sie die neue Immobilie finden, die zu Ihnen passt. Die besten Bauprojekte verfügen über umfassende Websites mit Fotos und Videos von den Immobilien und den Gemeinschaftsbereichen.

Sie sollten auch Broschüren über die Anlage zum Herunterladen bereitstellen, separate Dokumente mit einer Auflistung der Ausstattungsmerkmale (Baumaterialien, Bodenbeläge, Geräte usw.) und detaillierte Pläne für jeden Immobilientyp und dessen Grundriss.

Die meisten Bauprojekte verfügen über ein Musterhaus, das Sie besichtigen können, um sich einen Eindruck von den fertigen Wohnungen zu verschaffen. Prüfen Sie auch die Außenanlagen, insbesondere die Aussicht, die Sie erwarten können. Wenn es nebenan ein leeres Grundstück gibt, erkundigen Sie sich, was darauf gebaut werden soll.

Wussten Sie das schon? Sie sollten alle Unterlagen, die Sie vom Bauträger erhalten haben, als Nachweis für das Ihnen unterbreitete Angebot aufbewahren.

Bevor Sie den Vertrag unterschreiben

Wie bei allen Immobilienkäufen in Spanien sind auch beim Kauf eines neuen Hauses bestimmte Prüfungen erforderlich, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Die wichtigsten sind die Baugenehmigung und die Bankgarantie. Ihr Anwalt sollte beides vor der Vertragsunterzeichnung überprüfen.

Baugenehmigung

Während der Immobilienblase Anfang der 2000er Jahre wurden einige Bauvorhaben in Spanien ohne die erforderlichen Baugenehmigungen errichtet. Dies führte zu illegalem Eigentum und brachte die Käufer in die unmögliche Lage, ihr neues Heim nicht anmelden zu können.

Glücklicherweise sind seither neue Gesetze in Kraft getreten, so dass es höchst unwahrscheinlich ist, dass dieselbe Situation jetzt eintreten könnte. Ihr Anwalt sollte jedoch prüfen, ob die von Ihnen gewählte neue Immobilie über die richtige Baugenehmigung verfügt, denn ohne diese erhalten Sie weder eine Bankgarantie noch eine Erstbezugsgenehmigung.

Bankgarantie

Dies ist eine der wichtigsten Säulen des Verbraucherschutzes beim Kauf einer neuen Immobilie in Marbella. Eine Bankbürgschaft schützt Ihre Anzahlung und Teilzahlungen, falls der Bauträger pleite geht oder den Bau nicht abschließen kann.

Nach der neuen Gesetzgebung, die 2015 eingeführt wurde, kann ein Bauträger nur dann eine Bankgarantie anbieten, wenn das Projekt über die richtigen Baugenehmigungen verfügt. Nachdem Ihr Anwalt die Baugenehmigungsunterlagen geprüft hat, kann er die Rechtmäßigkeit der Bankgarantie feststellen.

Wussten Sie schon? Ihre Bankgarantie verfällt zwei Jahre nach Beendigung des Vertrags, wenn Sie keine Ansprüche gegen den Bauträger geltend machen.

Einigung über den Preis

Sobald Ihr Anwalt sich vergewissert hat, dass die Genehmigungen und Garantien korrekt sind, können Sie über den Preis sprechen. Je nach Nachfrage nach einem bestimmten Bauvorhaben können Sie unter Umständen erhebliche Nachlässe auf den Listenpreis erhalten. Oder Sie verhandeln über eine höhere Qualität der Ausstattung und des Finishs, zum Beispiel.

Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, Ihnen einen Überblick über die Lage des Baugebiets zu geben, damit Sie wissen, ob es sich lohnt, einen niedrigeren Preis anzubieten. Erfahren Sie mehr über Preisverhandlungen beim Kauf einer neuen Immobilie in Marbella.

Der Vertrag

Sobald Sie die Grundlagen geprüft und geklärt haben, kommt der Vertrag ins Spiel. Er ist ein wichtiges Dokument, und Ihr Anwalt sollte die bestmöglichen Bedingungen für Sie aushandeln.

Der Vertrag sollte die folgenden Klauseln enthalten:

Der Zeitplan für den Kauf – dazu gehört ein Fertigstellungstermin mit Spielraum für Verzögerungen. Bitten Sie Ihren Anwalt, eine möglichst kurze Verzögerung auszuhandeln, z. B. maximal drei Monate über den voraussichtlichen Termin der Baufertigstellung hinaus.

Der Zahlungsplan – hier werden Ihre Teilzahlungen, deren Höhe und Fälligkeit festgelegt.

Rechte und Pflichten – sowohl für den Käufer (Sie) als auch für den Verkäufer (den Bauträger). Ihr Anwalt sollte die Streichung von Klauseln, die eindeutig zu Gunsten des Bauträgers ausfallen, oder zumindest eine Abschwächung dieser Klauseln aushandeln.

Was ist inbegriffen? Stellen Sie sicher, dass alles, was Sie mit dem Bauträger vereinbart haben, in dieser Klausel festgehalten ist. Wenn beispielsweise Küchengeräte oder Klimaanlagen im Preis enthalten sind, sollte dies in der Klausel erwähnt werden.

Mängelklausel – ein weiterer wichtiger Teil des Vertrags, denn sie gibt Ihnen das Recht, die Immobilie vor dem Kauf zu besichtigen und die Beseitigung von Mängeln und Fehlern zu verlangen. Solange dies nicht geschehen ist, sollten Sie den Kauf nicht abschließen (siehe Mängelbericht unten).

Wussten Sie schon? Wir haben umfassende Reiseführer für die Gebiete an der westlichen Costa del Sol. Sie bieten einzigartige Einblicke in die Viertel und Ferienorte, damit Sie entscheiden können, welcher der richtige für Sie ist.

Die Kaution

Wenn Sie den Kaufvertrag unterschreiben, zahlen Sie auch die Kaution. Diese beträgt in der Regel 10 % des Kaufpreises. Vergewissern Sie sich, dass die Anzahlung und alle Teilzahlungen, die Sie vor der Fertigstellung leisten, durch die Bankgarantie des Bauträgers gedeckt sind.

Fertigstellung

Nach der Vertragsunterzeichnung gehen die Bauarbeiten weiter und Sie leisten Abschlagszahlungen. Ihr neues Haus sollte innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens fertiggestellt werden. Bevor Sie jedoch auf der gepunkteten Linie unterschreiben, sollten Sie Folgendes bedenken:

Mängelbericht

Wenn die Immobilie fertig ist, haben Sie das Recht, sie zu besichtigen. Wenn Sie die Inspektion nicht selbst durchführen können, beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Mängelberichts in Ihrem Namen. Der Bauträger ist dann verpflichtet, alle im Bericht aufgeführten Mängel zu beseitigen und die Immobilie wie vereinbart fertigzustellen.

Wussten Sie das schon? Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie zu 100 % so ist, wie sie sein sollte, bevor Sie den Kauf abschließen – es kann schwierig sein, den Bauträger zu einer Reaktion zu bewegen, wenn Sie erst einmal unterschrieben und den vollen Betrag bezahlt haben.

Erstbezugsgenehmigung

Die licencia de primera ocupación ist ein wichtiges Dokument beim Kauf einer neuen Immobilie in Marbella. Die Gemeindeverwaltung stellt die Lizenz aus, mit der bestätigt wird, dass das Bauvorhaben und Ihre Immobilie allen erforderlichen Planungsvorschriften entsprechen.

Ohne diese Genehmigung ist Ihr neues Haus nicht legal. Sie können auch keine Versorgungsverträge abschließen oder Ihre Immobilie als Ferienunterkunft anmelden.

Fertigstellung beim Notar

Wenn Ihr Haus nach den vereinbarten Standards fertiggestellt wurde, keine Mängel aufweist und die Erstbezugsgenehmigung vorliegt, ist es an der Zeit, den Kauf abzuschließen. Dies geschieht bei einem Notar, wenn Sie als Käufer den ausstehenden Betrag für die Immobilie bezahlen und der Bauträger Ihnen die Schlüssel für Ihr neues Zuhause übergibt.

Gebühren und Steuern

Als Käufer sind Sie für bestimmte Gebühren und Steuern verantwortlich, wenn Sie eine Immobilie an der Costa del Sol kaufen, die nicht in Planung ist. Dazu gehören:

• Mehrwertsteuer – mit 10 % des Kaufpreises ist dies die größte Steuer, die beim Kauf eines neuen Hauses anfällt.
• Stempelsteuer – in Andalusien beträgt diese Steuer pauschal 1,5 % auf neue Immobilien.
• Notar- und Standesamtsgebühren – diese sind in der Regel vom Käufer zu tragen und richten sich nach dem Preis der Immobilie.

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