Ваш путівник по покупці нової нерухомості в Марбельї

Хоча суть купівлі нової нерухомості в Марбельї така сама, як і купівлі житла для перепродажу, є кілька важливих відмінностей. Вони полягають у процесі, але головним чином у перевірках, необхідних до того, як ви вирішите придбати нерухомість. У цьому посібнику з купівлі нової нерухомості в Марбельї ми розглянемо переваги купівлі поза планом і те, що вам потрібно захистити під час процедури.

Чому варто купувати нову нерухомість у Марбельї?

Відвідувачі західного узбережжя Коста-дель-Соль помітили, що за останні кілька років тут спостерігається бурхлива будівельна діяльність. Особливо інтенсивно будівництво ведеться в так званому Золотому трикутнику навколо Естепони, Бенахавіса і Марбельї, а також в Ла Кала де Міхас.

Нерухомість поза проектом доповнює ринок перепродажу і пропонує наступні переваги:

Кращі ціни – на папері новозбудований будинок коштує дорожче, ніж нерухомість для перепродажу. Але якщо врахувати якість (див. нижче) і розмір, ціна квадратного метра виявляється вигіднішою.

Кращаякість – нове будівництво включає в себе новітні технології в матеріалах, оздобленні та будівельній техніці. В результаті ви отримуєте набагато якіснішу нерухомість.

Краща енергоефективність – будинки для перепродажу на Коста-дель-Соль мають сумнозвісну низьку енергоефективність. Коли мова йде про нову нерухомість, все навпаки. Очікуйте найвищу енергоефективність як в індивідуальних будинках, так і в комунальних приміщеннях.

Чистий аркуш – нова нерухомість дає вам можливість створити будинок, який ви хочете, тому що ви можете, наприклад, вибрати оздоблення ванної кімнати і кухні, підлогове покриття і навіть, в деяких випадках, розподіл.

Нульовий ремонт – знайти будинок для перепродажу, в якому нічого не потрібно робити, щоб він відповідав вашим смакам або потребам, практично неможливо. Однак нові об’єкти нерухомості не потребують жодних ремонтних робіт, оскільки вони абсолютно нові.

Готовність до заселення або оренди – оскільки нові об’єкти не потребують ремонту, ви можете одразу заселитися в них, не перериваючи ремонт. Або якщо ви плануєте здавати житло в оренду, воно буде готове до здачі в оренду з першого дня.

Чи знаєте ви? У нас є чудова добірка найкращих новобудов на узбережжі Коста-дель-Соль. Ознайомтеся з нашим списком і виберіть свій.

Перегляд нерухомості

Спочатку вам потрібно знайти нову нерухомість, яка вам підходить. Найкращі об’єкти мають вичерпні веб-сайти з фотографіями та відеозаписами об’єктів нерухомості та прибудинкових територій.

Вони також повинні надавати брошури про проект, які можна завантажити, окремі документи з переліком оздоблення та оснащення (будівельні матеріали, підлогове покриття, побутова техніка тощо), а також детальні плани кожного типу нерухомості та її планування.

У більшості проектів є демонстраційні будинки, які ви можете відвідати, щоб отримати реальне уявлення про те, як виглядатимуть готові об’єкти нерухомості. Перевірте також зовнішній вигляд, особливо краєвиди, на які ви можете розраховувати. Якщо по сусідству є порожня ділянка землі, дізнайтеся, що на ній буде побудовано.

Чи знаєте ви? Ви повинні зберігати всю документацію, отриману від забудовника, як доказ того, що вам запропонували.

Перш ніж підписати договір

Як і у випадку з усіма покупками нерухомості в Іспанії, купівля нового будинку вимагає певних перевірок перед тим, як ви підпишете договір купівлі-продажу. Найважливішими з них є дозвіл на будівництво та банківська гарантія. Ваш юрист повинен перевірити їх до підписання договору.

Дозвіл на будівництво

На початку 2000-х років, під час “бульбашки” на ринку нерухомості, деякі об’єкти в Іспанії були побудовані без необхідних ліцензій на будівництво. Це призвело до виникнення нелегальної власності і означало, що покупці опинилися в безвихідному становищі, не маючи можливості зареєструвати своє нове житло.

На щастя, нові закони, прийняті з тих пір, означають, що малоймовірно, що така ж ситуація може виникнути зараз. Тим не менш, ваш юрист повинен перевірити, чи має обрана вами нова нерухомість належний дозвіл на будівництво, не в останню чергу тому, що без нього ви не отримаєте банківську гарантію або першу ліцензію на експлуатацію.

Банківська гарантія

Це один із фундаментальних стовпів захисту прав споживачів при купівлі нової нерухомості в Марбельї. Банківська гарантія захищає ваш депозит і часткові платежі, якщо забудовник збанкрутує або не зможе завершити будівництво.

Згідно з новим законодавством, запровадженим у 2015 році, забудовник може запропонувати банківську гарантію лише в тому випадку, якщо проект має відповідні ліцензії на будівництво. Перевіривши дозвільну документацію, ваш юрист зможе з’ясувати законність банківської гарантії.

Чи знаєте ви? Банківська гарантія втрачає чинність через два роки після закінчення терміну дії договору, якщо ви не подасте позов до забудовника.

Узгодження ціни

Після того, як ваш юрист переконається, що ліцензії та гарантії оформлені належним чином, ви можете обговорювати ціну. Залежно від попиту на конкретний проект, ви можете отримати суттєві знижки від прайс-листа. Або, наприклад, домовитися про більш якісну фурнітуру та оздоблення.

Попросіть свого агента з нерухомості проінформувати вас про ситуацію на ринку, щоб ви знали, чи варто пропонувати нижчу ціну. Дізнайтеся більше про ціни на переговорах при купівлі нової нерухомості в Марбельї.

Договір купівлі-продажу

Після того, як ви перевірили і розібралися з основними питаннями, вступає в дію контракт. Це життєво важливий документ, і ваш юрист повинен домовитися про найкращі умови для вас.

Договір повинен включати наступні пункти:

Терміникупівлі – це включає в себе дату завершення з можливістю затримки. Попросіть свого юриста домовитися про найкоротшу можливу узгоджену затримку, наприклад, максимум на три місяці після запланованої дати завершення будівництва.

Графік платежів – у ньому викладені ваші часткові платежі, їхня сума та дата сплати.

Права та обов’язки – як покупця (вас), так і продавця (забудовника). Ваш юрист повинен домовитися про вилучення пунктів, які явно не на користь забудовника, або, принаймні, про їх пом’якшення.

Що входить у вартість – переконайтеся, що все, про що ви домовилися із забудовником, викладено в цьому пункті. Наприклад, якщо в ціну входить кухонна техніка або кондиціонер, це має бути зазначено в договорі.

Пункт про недоліки – ще одна життєво важлива частина договору, оскільки він дає вам право оглянути нерухомість перед покупкою і вимагати усунення будь-яких дефектів і несправностей. Ви не повинні завершувати покупку, поки вони не будуть виправлені (див. Звіт про недоліки нижче).

Чи знаєте ви? У нас є вичерпні путівники по регіонах західного узбережжя Коста-дель-Соль. Вони пропонують унікальну інформацію про райони та курорти, щоб ви могли вирішити, який з них підходить саме вам.

Застава

Підписуючи договір купівлі-продажу, ви також сплачуєте заставу. Зазвичай це 10% від ціни покупки. Переконайтеся, що депозит і будь-які часткові платежі, які ви вносите до завершення будівництва, покриваються банківською гарантією забудовника.

Завершення будівництва

Після підписання договору будівельні роботи тривають, і ви вносите часткові платежі. Ваш новий будинок має бути завершений в узгоджені терміни. Але перед тим, як поставити свій підпис під договором, візьміть до уваги наступне:

Звіт про недоліки

Після завершення будівництва ви маєте право оглянути житло. Якщо ви не можете зробити це самостійно, попросіть геодезиста скласти від вашого імені звіт про виявлені недоліки. Після цього забудовник зобов’язаний виправити всі дефекти, перелічені у звіті, і завершити будівництво відповідно до домовленості.

Чи знаєте ви? Переконайтеся, що нерухомість на 100% готова, перш ніж завершити покупку – може бути важко змусити забудовника відповісти після того, як ви підписали договір і сплатили повну суму.

Ліцензія на перше працевлаштування

Відомий як licencia de primera occupación іспанською мовою, це життєво важливий документ при купівлі нової нерухомості в Марбельї. Місцева рада видає ліцензію, яка засвідчує, що проект і ваша нерухомість відповідають усім необхідним будівельним нормам і правилам.

Без цієї ліцензії ваш новий будинок не є законним. Ви також не можете укласти договір на постачання комунальних послуг або зареєструвати свою нерухомість, наприклад, для здачі в оренду на час відпустки.

Завершення будівництва у нотаріуса

Якщо ваш будинок закінчений відповідно до узгоджених стандартів, без дефектів і має перший дозвіл на експлуатацію, настав час завершити покупку. Це відбувається у нотаріуса, коли ви, покупець, сплачуєте решту суми за нерухомість, а забудовник передає вам ключі від вашого нового житла.

Збори та податки

Як покупець, ви несете відповідальність за сплату певних зборів і податків, коли купуєте нерухомість на узбережжі Коста-дель-Соль. До них відносяться

• ПДВ – стягується в розмірі 10% від ціни покупки, це найбільший податок, пов’язаний з купівлею нового будинку.
• Гербовийзбір – в Андалусії цей податок має фіксовану ставку 1,5% на нові об’єкти нерухомості.
• Нотаріальні та реєстраційні збори – за них, як правило, відповідає покупець, і вони залежать від ціни нерухомості.

Дозвольте нам знайти будинок вашої мрії в Марбельї

Якщо ви шукаєте новий будинок у Марбельї або її околицях, зв’яжіться з нами. Ми маємо найповнішу базу нерухомості в цьому районі, а також багаторічний досвід роботи на місцевому ринку. Це означає, що ми можемо допомогти вам знайти ідеальну нерухомість поза планом. Зв’яжіться з нами зараз.