Su guía para comprar una vivienda nueva en Marbella

Guide to Buying New Property in Marbella

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    Aunque la esencia de la compra de una vivienda nueva en Marbella es la misma que la de una vivienda de segunda mano, existen algunas diferencias importantes. Éstas radican en el proceso, pero sobre todo en las comprobaciones necesarias antes de comprometerse a comprar. En esta guía sobre la compra de propiedades nuevas en Marbella, analizamos las ventajas de comprar sobre plano y lo que debe tener en cuenta durante el proceso.

    ¿Por qué comprar una propiedad nueva en Marbella?

    Los visitantes de la Costa del Sol occidental habrán notado una oleada de actividad constructora en los últimos años. La construcción de viviendas nuevas es especialmente intensa en el llamado Triángulo de Oro, alrededor de Estepona, Benahavís y Marbella, así como en La Cala de Mijas.

    Las propiedades sobre plano complementan el mercado de reventa y ofrecen las siguientes ventajas:

    Mejores precios – sobre el papel, una casa de nueva construcción es más cara que una propiedad de reventa. Pero cuando se tiene en cuenta la calidad (véase más adelante) y el tamaño, el precio por metro cuadrado resulta ser mejor.

    Mejor calidad: la nueva construcción incluye la última tecnología en materiales, acabados y técnicas de construcción. El resultado es una vivienda de mayor calidad.

    Mejor eficiencia energética – las viviendas de segunda mano en la Costa del Sol tienen una eficiencia energética notoriamente pobre. Cuando se trata de propiedades nuevas, ocurre exactamente lo contrario. Espere la máxima eficiencia energética tanto en las viviendas individuales como en las zonas comunes.

    Pizarra en blanco – una nueva propiedad le da la oportunidad de crear un hogar que desea, ya que puede, por ejemplo, elegir los acabados de baño y cocina, el suelo e incluso en algunos casos, la distribución.

    Cero reformas – encontrar una vivienda de reventa a la que no haya que hacerle nada para que se adapte a tus gustos o a tus necesidades es prácticamente imposible. Las viviendas nuevas, sin embargo, no necesitan ninguna reforma, ya que son totalmente nuevas.

    Listo para entrar a vivir o para alquilar: como las viviendas nuevas no necesitan obras, puede entrar a vivir directamente sin interrupciones por reformas. O si planea alquilarla para vacaciones, la propiedad estará lista para el alquiler desde el primer día.

    ¿Lo sabía? Tenemos una selección de las mejores promociones de obra nueva en la Costa del Sol. Consulta nuestra lista y elige la tuya.

    Ver la vivienda

    Lo primero que tiene que hacer es encontrar la vivienda nueva que se adapte a sus necesidades. Las mejores promociones disponen de completas páginas web con fotografías y vídeos de las viviendas y zonas comunes.

    También deberían facilitar folletos descargables sobre la promoción, documentos independientes con los acabados y el equipamiento (materiales de construcción, suelos, electrodomésticos, etc.) y planos detallados de cada tipo de vivienda y su distribución.

    La mayoría de las promociones disponen de una casa piloto que puede visitar para hacerse una idea real del aspecto que tendrán las viviendas terminadas. Compruebe también el exterior, especialmente las vistas que puede esperar. Si al lado hay un terreno vacío, averigüe qué se va a construir en él.

    ¿Lo sabía? Debe conservar toda la documentación que reciba del promotor como prueba de lo que le han ofrecido.

    Antes de firmar el contrato

    Como ocurre con todas las compras inmobiliarias en España, la adquisición de una vivienda nueva requiere ciertas comprobaciones antes de firmar el contrato de compraventa. Las más importantes son las licencias urbanísticas y el aval bancario. Su abogado debe verificar ambas cosas antes de la firma del contrato.

    Permisos urbanísticos

    Durante la burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000, algunas promociones en España se construyeron sin contar con las licencias de obra necesarias. Esto dio lugar a propiedades ilegales y supuso que los compradores se encontraran en la imposible situación de no poder registrar su nueva vivienda.

    Afortunadamente, las nuevas leyes promulgadas desde entonces hacen muy improbable que se produzca la misma situación en la actualidad. Sin embargo, su abogado debe comprobar que la nueva propiedad que ha elegido tiene la licencia urbanística correcta, entre otras cosas porque sin ella no obtendrá un aval bancario ni la licencia de primera ocupación.

    Aval bancario

    Este es uno de los pilares fundamentales de la protección del consumidor a la hora de comprar una propiedad nueva en Marbella. Un aval bancario protege su depósito y pagos parciales en caso de que el promotor quiebre o no termine la construcción.

    En virtud de la nueva legislación introducida en 2015, un promotor sólo puede ofrecer una garantía bancaria si el proyecto cuenta con las licencias de construcción correctas. Tras comprobar la documentación de la licencia urbanística, su abogado podrá determinar la legalidad del aval bancario.

    ¿Lo sabía? Su aval bancario expira dos años después de la rescisión del contrato si no presenta una reclamación contra el promotor.

    Acordar el precio

    Una vez que su abogado se haya asegurado de que las licencias y el aval son correctos y están en regla, tiene luz verde para hablar del precio. Dependiendo de la demanda de una promoción concreta, puede obtener importantes descuentos sobre el precio de catálogo. O negociar, por ejemplo, una mayor calidad de los accesorios y acabados.

    Pida a su agente inmobiliario que le informe sobre la situación de la promoción para saber si merece la pena ofrecer un precio más bajo. Más información sobre negociar precios al comprar una vivienda nueva en Marbella.

    El contrato

    Una vez que haya comprobado y tratado los aspectos fundamentales, entra en juego el contrato. Se trata de un documento vital y su abogado debe negociar las mejores condiciones posibles para usted.

    El contrato debe incluir las siguientes cláusulas:

    El calendario de la compra: incluye una fecha de finalización con margen para retrasos. Pida a su abogado que negocie el menor retraso posible, por ejemplo, un máximo de tres meses después de la fecha prevista de finalización de la construcción.

    El calendario de pagos: establecerá los pagos parciales, su importe y la fecha de vencimiento.

    Derechos y obligaciones: tanto para el comprador (usted) como para el vendedor (el promotor). Su abogado debe negociar la eliminación de las cláusulas claramente favorables al promotor o, al menos, su suavización.

    Lo que está incluido: asegúrate de que todo lo que has acordado con el promotor está recogido en esta cláusula. Por ejemplo, si el precio incluye electrodomésticos de cocina o aparatos de aire acondicionado, la cláusula debe decirlo.

    Cláusula de reparaciones: otra parte fundamental del contrato, ya que le da derecho a inspeccionar la vivienda antes de comprarla y a exigir que se corrijan todos los defectos y fallos. No debe completar la compra hasta que no se hayan corregido (véase el informe de defectos más abajo).

    ¿Lo sabía? Disponemos de guías completas de zonas de la Costa del Sol occidental. Ofrecen una visión única de los barrios y complejos para que pueda decidir cuál es el más adecuado para usted.

    La fianza

    Cuando firme el contrato de compraventa, también deberá pagar la señal. Suele ser el 10% del precio de compra. Asegúrese de que el depósito y cualquier pago parcial que realice antes de la finalización estén cubiertos por la garantía bancaria del promotor.

    Finalización

    Tras la firma del contrato, continúan las obras y se efectúan los pagos parciales. Su nueva casa debe estar terminada en el plazo acordado. Pero antes de firmar, tenga en cuenta lo siguiente:

    Informe de irregularidades

    Una vez terminada la vivienda, tienes derecho a inspeccionarla. Si no puede hacerlo usted mismo, pida a un perito que realice un informe de irregularidades en su nombre. El promotor está entonces obligado a corregir todos los defectos enumerados en el informe y a terminar la vivienda según lo acordado.

    ¿Lo sabía? Asegúrese de que la vivienda está al 100% como debería antes de completar la compra: puede ser difícil conseguir que el promotor responda una vez que usted ha firmado y pagado el importe total.

    Licencia de primera ocupación

    Conocida como la licencia de primera ocupación en español, este es un documento vital en la compra de una nueva propiedad en Marbella. El ayuntamiento emite la licencia, que certifica que la urbanización y su propiedad cumplen con todas las normativas urbanísticas necesarias.

    Sin esta licencia, su nueva vivienda no es legal. Tampoco podrá contratar ningún suministro ni registrar su propiedad como alquiler vacacional, por ejemplo.

    Finalización ante notario

    Si su vivienda está terminada conforme a las normas acordadas, no tiene defectos y dispone de la licencia de primera ocupación, es hora de finalizar la compra. Esto se hace ante notario cuando usted, el comprador, paga el importe pendiente de la vivienda y el promotor le entrega las llaves de su nuevo hogar.

    Tasas e impuestos

    Como comprador, deberá pagar ciertas tasas e impuestos cuando compre una vivienda sobre plano en la Costa del Sol. Entre ellos se incluyen:

    • IVA – gravado con el 10% del precio de compra, este es el impuesto más grande involucrado en la compra de una casa nueva.
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – en Andalucía, este impuesto tiene un tipo fijo del 1,5% sobre las propiedades nuevas.
    • Gastos de notaría y registro: suelen correr a cargo del comprador y dependen del precio de la vivienda.

    Déjenos encontrar la casa de sus sueños en Marbella

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