De overgrote meerderheid van de eigendommen in Spanje gelegen in stedelijke gebieden behoren tot een gemeenschap van eigenaars(comunidad de propietarios in het Spaans). Als deel van een gemeenschap is het onroerend goed aansprakelijk voor de betaling van vergoedingen voor het onderhoud en de verbetering van de gemeenschappelijke elementen. In dit artikel kijken we naar de gemeenschapslasten in Spanje, waar ze voor zijn, hoeveel ze bedragen en wat er gebeurt als u ze niet betaalt.
Wat is een gemeenschaps eigendom?
Elke woning in Spanje die een element deelt met een andere woning wordt geclassificeerd als een gemeenschaps eigendom. Gemeenschappelijke kenmerken zijn meestal een zwembad, sportfaciliteiten en tuinen. Gemeenschappelijke eigendommen in appartementenblokken delen entreehallen, trappenhuizen en liften, evenals externe elementen. Woningen in grotere gemeenschappen kunnen ook straten en straatverlichting omvatten.
Wist u dat? Wanneer u een gemeenschaps eigendom koopt in Spanje wordt u automatisch lid van de gemeenschap van eigenaars en moet u uw verplichtingen nakomen en zich houden aan de regels en voorschriften van de gemeenschap.
Wat zijn gemeenschapskosten?
Gemeenschappelijke kosten worden betaald voor het onderhoud en de verbetering van de gemeenschappelijke elementen en omvatten het volgende:
- Elektriciteits- en waterrekeningen;
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten;
- Professionele diensten (bijv. conciërge, tuinman, zwembad schoonmakers, badmeester enz;)
- Onderhoud van de liften;
- Verzekering voor de gemeenschappelijke elementen.
Wist u dat? Gemeenschappen van eigenaren moeten elk jaar een volledige boekhouding van inkomsten en uitgaven overleggen. Deze moeten beschikbaar zijn voor alle eigenaren en u moet een kopie ontvangen na de jaarlijkse Algemene Vergadering (AVA).
Hoeveel bedragen de gemeenschapskosten?
De gemeenschapsgelden in Spanje variëren enorm van de ene gemeenschap van eigenaren tot de andere. In oudere gebouwen met weinig voorzieningen betaalt u misschien niet meer dan € 100 per kwartaal, terwijl u in dure nieuwbouwprojecten elke drie maanden meer dan € 1.000 moet betalen.
Het bedrag dat u betaalt hangt af van twee factoren: uw aandeel in de gemeenschappelijke delen en de geleverde diensten.
Uw aandeel
Om te berekenen hoeveel u van de gemeenschappelijke delen bezit, wordt gekeken naar de vierkante meter van uw woning. Dit wordt vervolgens toegepast als een percentage van de totale oppervlakte om uw aandeel te geven(cuota de participación in het Spaans). Het spreekt voor zich dat hoe groter het eigendom, hoe hoger het aandeel en de gemeenschappelijke kosten. Uw cuota de participación bepaalt ook uw stemrecht – eigenaars van grotere eigendommen hebben een hoger percentage van de stemmen.
Geleverde diensten
Diensten binnen een gemeenschap van eigenaren variëren van weinig meer dan schoonmaakservice en liftonderhoud in een ouder appartementencomplex tot een uitgebreid scala aan faciliteiten zoals een fitnessruimte, zwembad en 24-uurs beveiliging in luxe complexen. Het is duidelijk dat hoe meer diensten u krijgt, hoe hoger de gemeenschapskosten zijn die u betaalt.
Wist u dat? Het percentage van uw aandeel staat vermeld op uw eigendomsbewijs. Misschien wilt u ook ons artikel over het koopproces lezen.
Wie bepaalt hoeveel eigenaren betalen?
Elke gemeenschap van eigenaren heeft een jaarlijkse begroting, gebaseerd op eerdere jaarlijkse uitgaven. Het budget voor het komende jaar wordt overeengekomen op de AVA en elke eigenaar betaalt het bedrag dat overeenkomt met zijn cuota de participación.
Wist u dat? De betalingstermijnen voor de gemeenschapsgelden zijn afhankelijk van de individuele gemeenschap. Sommige rekenen maandelijks of driemaandelijks, terwijl andere tweejaarlijks betalen of, in uitzonderlijke gevallen, een jaarlijkse rekening ontvangen.
Kunnen gemeenschapskosten veranderen?
In theorie kunnen de gemeenschapsbijdragen zo vaak worden gewijzigd als op de algemene vergadering is overeengekomen, zolang een meerderheid van de eigenaren voor stemt. In de praktijk stijgen de meeste tarieven zelden meer dan de inflatie per jaar, omdat maar weinig eigenaren meer willen betalen!
Wist U dat? Als u eigenaar bent van een garageplaats en/of berging binnen de gemeenschap, bent u hiervoor ook gemeenschapskosten verschuldigd.
Zijn er extra gemeenschappelijke kosten?
Soms moeten gemeenschappen van eigenaars extra onderhoud of aanpassingen aan de gemeenschappelijke elementen uitvoeren omwille van veiligheids- of wettelijke vereisten. Bijvoorbeeld het opnieuw bekleden van een gevel of het plaatsen van een hellingbaan bij de ingang of een hek rond het zwembad. Er is ook noodzakelijk periodiek onderhoud zoals het schilderen van de gevel of het vervangen van de tegels in het zwembad.
Deze werkzaamheden zijn meestal niet inbegrepen in de reguliere gemeenschapskosten (tenzij de gemeenschap van eigenaren een reservefonds heeft) en worden meestal betaald in extra termijnen. Bijvoorbeeld, drie extra betalingen per jaar van elke eigenaar.
Wist u dat? Gemeenschapsgeld is slechts één van de jaarlijkse kosten die verbonden zijn aan het bezitten van een woning in Spanje. We hebben ook een artikel geschreven over andere jaarlijkse kosten.
Hoe zit het met eerdere gemeenschapsgelden?
Wanneer u een woning koopt in Spanje zal uw advocaat ervoor zorgen dat deze vrij is van alle schulden en bezwaringen. Deze omvatten openstaande gemeenschapslasten. Als de verkoper schulden heeft bij de gemeente, trekt uw advocaat meestal het overeenkomstige bedrag af van de aankoopprijs of zorgt hij ervoor dat de schuld is vereffend voordat u de eigendomsakte ondertekent.
Wist u dat? De verkoper is verplicht om bij het tekenen van de eigendomsakte een attest van de gemeenschap van eigenaars te overleggen waarin de openstaande schulden worden vermeld.
Wat gebeurt er als een eigenaar niet betaalt?
De Spaanse wet handelt snel wanneer een eigenaar achterloopt met de betalingen van de gemeenschap. Zodra niet-betaling wordt vastgesteld, zal de gemeenschap van eigenaars eerst contact opnemen met de schuldenaar om zo snel mogelijk betaling te eisen. Gebeurt dit niet, dan zal de gemeenschap een gerechtelijk bevel tot betaling uitvaardigen. Als dit wordt genegeerd, wordt een embargo gelegd op het eigendom. In het uiterste geval kan de gemeenschap van eigenaars verzoeken om gedwongen verkoop van het eigendom op een veiling om betaling voor uitstaande schulden te ontvangen.
Het is het beste om betalingen voor gemeenschapsgeld via automatische incasso bij uw bank in Spanje te regelen. Dit zorgt voor een snelle en efficiënte betaling. Het is ook een goed idee om periodieke controles uit te voeren om ervoor te zorgen dat u up-to-date bent met uw gemeenschapsgelden.
Wist u dat? Eigenaren met openstaande schulden aan gemeenschapsgeld mogen de gemeenschapsvergaderingen bijwonen, maar ze mogen niet stemmen of inspraak hebben in de procedure.
