PRZEWODNIK PO OPŁATACH LOKALNYCH W HISZPANII

Zdecydowana większość nieruchomości w Hiszpanii zlokalizowanych na obszarach miejskich należy do wspólnotywłaścicieli (comunidad de propietarios w języku hiszpańskim). Jako część wspólnoty, nieruchomość jest zobowiązana do uiszczania opłat za utrzymanie i ulepszenie elementów będących wspólną własnością. W tym artykule przyjrzymy się opłatom wspólnotowym w Hiszpanii, ich celom, wysokości i temu, co się stanie, jeśli ich nie zapłacisz.

Co to jest nieruchomość wspólna?

Każda nieruchomość w Hiszpanii, która dzieli element z inną nieruchomością, jest klasyfikowana jako nieruchomość wspólnotowa. Elementy wspólne obejmują zazwyczaj basen, obiekty sportowe i ogrody. Nieruchomości wspólnotowe w blokach mieszkalnych mają wspólne hole wejściowe, klatki schodowe i windy, a także elementy zewnętrzne. Nieruchomości w większych wspólnotach mogą również obejmować ulice i oświetlenie uliczne.

Czy wiesz, że? Kupując nieruchomość wspólnotową w Hiszpanii, automatycznie stajesz się członkiem wspólnoty właścicieli i musisz wypełniać swoje obowiązki, a także przestrzegać zasad i przepisów wspólnoty.

Czym są opłaty wspólnotowe?

Opłaty wspólnotowe są uiszczane na utrzymanie i ulepszenie wspólnych elementów i obejmują następujące elementy:

• Rachunki za prąd i wodę;
• Sprzątanie obszarów wspólnych;
• Profesjonalne usługi (np. konsjerż, ogrodnicy, osoby sprzątające basen, ratownik itp;)
• Konserwacja wind;
• Ubezpieczenie elementów wspólnych.

Czy wiesz, że?

Wspólnoty właścicieli muszą co roku przedstawiać pełne rozliczenia przychodów i wydatków. Muszą one być dostępne dla wszystkich właścicieli i powinieneś otrzymać kopię po dorocznym walnym zgromadzeniu (AGM).

Ile wynoszą opłaty na rzecz wspólnoty?

Opłaty wspólnotowe w Hiszpanii są bardzo zróżnicowane w zależności od wspólnoty właścicieli. W starszych budynkach z niewielką liczbą usług możesz płacić zaledwie 100 euro kwartalnie; z drugiej strony w wysokiej klasy inwestycjach możesz być zobowiązany do zapłaty ponad 1000 euro co trzy miesiące.

Wysokość opłat zależy od dwóch czynników – udziału w elementach wspólnych oraz świadczonych usług.

Twój udział

Aby obliczyć, ile posiadasz elementów wspólnych, brany jest pod uwagę metr kwadratowy Twojej nieruchomości. Jest to następnie stosowane jako procent całkowitej powierzchni, aby uzyskać swój udział(cuota de participación w języku hiszpańskim). Oczywiście, im większa nieruchomość, tym wyższy udział i opłaty wspólnotowe. Twój udział w nieruchomości określa również Twoje prawa głosu – właściciele większych nieruchomości mają wyższy procent głosów.

Świadczone usługi

Usługi świadczone w ramach wspólnoty mieszkaniowej obejmują zarówno usługi sprzątania i konserwacji wind w starszych blokach mieszkalnych, jak i szeroki zakres udogodnień, takich jak siłownia, basen i całodobowa ochrona w wysokiej klasy inwestycjach. Oczywiście, im więcej usług, tym wyższe opłaty na rzecz wspólnoty.

Czy wiesz, że? Procentowy udział w nieruchomości jest określony w akcie własności. Warto również przeczytać nasz artykuł na temat procesu zakupu.

Kto decyduje o wysokości opłat ponoszonych przez właścicieli?

Każda wspólnota właścicieli ma roczny budżet oparty na poprzednich rocznych wydatkach. Budżet na nadchodzący rok jest uzgadniany na WZA, a każdy właściciel wpłaca kwotę odpowiadającą jego udziałowi.

Czy wiesz, że? Okresy płatności za opłaty wspólnotowe zależą od poszczególnych wspólnot. Niektóre pobierają opłaty miesięczne lub kwartalne, podczas gdy w innych można dokonywać płatności co dwa lata lub, w wyjątkowych przypadkach, otrzymywać roczny rachunek.

Czy opłaty na rzecz społeczności mogą ulec zmianie?

Teoretycznie opłaty wspólnotowe mogą zmieniać się tak często, jak uzgodniono na WZA, o ile większość właścicieli głosuje za. W praktyce większość opłat rzadko wzrasta powyżej inflacji każdego roku, ponieważ niewielu właścicieli jest za tym, aby płacić więcej!

Czy wiesz, że? Jeśli posiadasz miejsce garażowe i/lub komórkę lokatorską na terenie wspólnoty, jesteś również zobowiązany do uiszczania opłat na rzecz wspólnoty.

Czy istnieją dodatkowe opłaty wspólnotowe?

Czasami wspólnoty właścicieli muszą przeprowadzać dodatkowe prace konserwacyjne lub modyfikacje elementów wspólnych ze względu na bezpieczeństwo lub wymogi prawne. Przykładem może być ponowna elewacja, instalacja rampy przy wejściu lub ogrodzenia wokół basenu. Niezbędne są również okresowe prace konserwacyjne, takie jak malowanie elewacji lub wymiana płytek w basenie.

Prace te zazwyczaj nie są wliczone w regularne opłaty wspólnotowe (chyba że wspólnota właścicieli posiada fundusz rezerwowy) i zazwyczaj są opłacane w dodatkowych ratach. Na przykład trzy dodatkowe płatności rocznie od każdego właściciela.

Czy wiesz, że? Opłaty wspólnotowe to tylko jedna z rocznych opłat związanych z posiadaniem nieruchomości w Hiszpanii. Napisaliśmy również artykuł na temat innych rocznych wydatków.

Co z poprzednimi opłatami wspólnotowymi?

Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii prawnik upewni się, że jest ona wolna od wszelkich długów i obciążeń. Obejmują one zaległe opłaty wspólnotowe. Jeśli sprzedający ma długi wobec wspólnoty, prawnik zazwyczaj odlicza odpowiednią kwotę od ceny zakupu lub upewnia się, że dług został uregulowany przed podpisaniem aktu własności.

Czy wiesz, że? Sprzedający jest zobowiązany do przedstawienia zaświadczenia ze Wspólnoty Właścicieli o wszelkich zaległych długach w momencie podpisywania aktu własności.

Co się stanie, jeśli właściciel nie zapłaci?

Hiszpańskie prawo działa szybko, gdy właściciel zalega z płatnościami na rzecz wspólnoty. Po wykryciu braku płatności wspólnota właścicieli najpierw skontaktuje się z dłużnikiem, aby zażądać zapłaty tak szybko, jak to możliwe. Jeśli tak się nie stanie, wspólnota wystosuje sądowe wezwanie do zapłaty. Jeśli zostanie ono zignorowane, na nieruchomość nakładane jest embargo. W skrajnych przypadkach wspólnota właścicieli może zażądać przymusowej sprzedaży nieruchomości na aukcji w celu uzyskania zapłaty za zaległe długi.

Najlepiej jest ustawić płatności za opłaty wspólnotowe za pośrednictwem polecenia zapłaty w banku w Hiszpanii. Zapewni to szybką i skuteczną płatność. Dobrym pomysłem jest również dokonywanie okresowych kontroli, aby upewnić się, że jesteś na bieżąco z opłatami wspólnotowymi.

Czy wiesz, że? Właściciele zalegający z opłatami na rzecz wspólnoty mogą uczestniczyć w zebraniach wspólnoty, ale nie mogą głosować ani mieć nic do powiedzenia w postępowaniu.