ALLES WAT JE MOET WETEN OVER HET KRIJGEN VAN EEN SPAANSE HYPOTHEEK

Als je een huis gaat kopen in Spanje, overweeg je misschien om een lening af te sluiten om een deel van de aankoop te financieren. Het verkrijgen van een Spaanse hypotheek is zeker mogelijk voor niet-ingezetenen, zoals we in dit artikel uitleggen. In deze uitgebreide gids lees je alles wat je moet weten, zoals de beste tips voor een soepel proces, de voor- en nadelen van lenen in Spanje, de beschikbare hypotheekvormen en de bijbehorende kosten.

Top tips voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek

Als je de aankoop van een huis wilt financieren met een lening, neem dan de volgende tips in acht voor een soepel en eenvoudig proces.

1. Weeg de voor- en nadelen af. Als niet-ingezetene is het onwaarschijnlijk dat je een Spaanse hypotheek krijgt met voorwaarden die even gunstig zijn als die voor ingezetenen. Denk goed na of een lening voor jou financieel de moeite waard is en overweeg de financiële gevolgen voor jou als (wanneer) de hypotheekrente stijgt.
2. Regel je Spaanse hypotheek ruim van tevoren. Zoals in elk land geldt: hoe eerder je begint na te denken over een hypotheekaanvraag, hoe beter. Vooruit plannen geeft je de tijd om te zoeken naar de beste deal en voorwaarden te vergelijken. Als je het daarentegen uitstelt tot later, kan dat resulteren in een minder gunstige lening voor jou.
   Start je hypotheekaanvraag ten minste twee maanden voordat je van plan bent om te kopen.
3. Bereid je papierwerk van tevoren voor. Voor je hypotheekaanvraag moet je een bewijs van inkomen, adres en eventueel je kredietgegevens in het land waar je woont kunnen overleggen.
4. Kijk goed rond. De concurrentie tussen hypotheekverstrekkers in Spanje is groot, dus het is verstandig om de voorwaarden met elkaar te vergelijken.
5. Bereid je voor in Spanje. Om een hypotheek te krijgen, heb je een NIE (buitenlands fiscaal nummer) en een Spaanse bankrekening nodig.
6. Vergelijk de kosten. Wanneer je de leningsvoorwaarden van verschillende banken bekijkt, vraag dan zeker wie verantwoordelijk is voor de kosten van de hypotheek. Niet alle kosten zijn voor rekening van de koper, hoewel sommige banken ze wel allemaal in rekening brengen.
7. Pas op voor ‘bodemclausules’. Hypotheekcontracten kunnen ‘bodemclausules’ bevatten, ook bekend als afgetopte hypotheken(clausula suelo in het Spaans). Hierdoor kan de bank een minimaal rentepercentage in rekening brengen, zelfs als de rente lager is. Hoewel vloerbedingen niet illegaal zijn, kunnen ze als misbruik worden beschouwd, vooral als de bank de klant niet heeft geïnformeerd over het bestaan ervan. Vraag indien nodig professioneel advies hierover.
8. Verbind u niet aan een bank. Zoek in het hypotheekcontract zorgvuldig naar een clausule die je verplicht om voor een bepaalde periode bij de bank te blijven (in sommige gevallen eisen banken dat je voor de hele duur van de lening bij hen blijft). Dit is misschien niet in jouw belang, omdat het je mogelijkheden beperkt om later over te stappen naar een bank met betere hypotheekvoorwaarden. Pas ook op voor clausules die je binden aan bepaalde bankproducten, zoals verzekeringspolissen.
9. Overweeg het gebruik van een makelaar. Door gebruik te maken van de diensten van een hypotheekmakelaar kunt u kostbare tijd en geld besparen omdat zij voor u rondkijken en vergelijken. Zorg ervoor dat je een gerenommeerde makelaar kiest met een bewezen staat van dienst en geregistreerd bij de Spaanse autoriteiten.
10. Denk na over de gevolgen op lange termijn. Als je een Spaanse hypotheek neemt, is de gebruikelijke looptijd 15 tot 20 jaar. Dit is een lange financiële verplichting.

Voordelen en nadelen van het afsluiten van een lening in Spanje

Een van je eerste overwegingen zou moeten zijn om de voor- en nadelen van een hypothecaire lening in Spanje tegen elkaar af te wegen. De uiteindelijke afweging hangt af van je persoonlijke en financiële omstandigheden en je plannen op lange termijn.

De voordelen

Er zijn verschillende redenen om een Spaanse hypotheek af te sluiten:

Groter budget

Misschien wel het grootste voordeel van allemaal, omdat je hierdoor een grotere en/of betere woning kunt kopen. In gebieden die populair zijn bij buitenlandse kopers, maakt extra budget vaak het verschil tussen een gemiddelde en een uitzonderlijke woning. Maar wees niet te ambitieus – weinig Spaanse banken staan meer dan 60% loan-to-value (LTV) toe aan niet-ingezetenen en 50% is vaak de norm.

Meer potentiële winst

Een huis kopen met een hypotheek betekent dat je minder van je eigen geld gebruikt voor de aankoop en geeft je een extra hefboom als je het later verkoopt. De winstmarges zijn vooral goed als de rentetarieven laag zijn en de vastgoedprijzen stijgen (zoals het geval is met de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol in 2020). Er zijn echter geen garanties dat de rente laag blijft of dat de prijzen blijven stijgen.

Extra zorgvuldigheid

Als je een Spaanse hypotheek neemt, zal de door jou gekozen kredietverstrekker de woning onderzoeken op juridische gebreken en ook een taxatie uitvoeren. Dit draagt bij aan de due diligence op het onroerend goed, hoewel als je een advocaat inschakelt voor de aankoop, alle controles grondig moeten worden uitgevoerd.

De nadelen

Het krijgen van een hypotheek in Spanje heeft echter ook een aantal nadelen. Enkele daarvan zijn

Meer kosten

Een huis kopen in Spanje brengt al hoge kosten met zich mee in de vorm van belastingen en kosten. Het nemen van een hypotheek voegt hier nog meer kosten aan toe.

Hoger risico

Het financieren van je aankoop van Spaans onroerend goed met een lening voegt risico toe aan de aankoop:

• Er is geen garantie voor je financiële toekomst – je kunt misschien niet altijd aan je hypotheekbetalingen voldoen.
• Rentevoeten stijgen en dalen.
• Huizenprijzen stijgen en dalen.

Persoonlijke aansprakelijkheid

Volgens de bepalingen van de Spaanse wet is een hypotheekschuld persoonlijk en onbeperkt. Dit betekent dat als u in gebreke blijft met uw betalingen, de bank al uw bezittingen wereldwijd kan opeisen, niet alleen het onroerend goed in Spanje. Dus als bijvoorbeeld de inbeslagname van uw Spaanse woning uw hypotheekschuld niet dekt, heeft de bank het recht om achter uw bezittingen buiten Spanje aan te gaan.

Conclusie

Kijk goed naar je financiën en maak een realistisch budget voor je aankoop. Als je kunt verwachten dat je in staat bent om je betalingen te doen gedurende de hele looptijd van de lening als de rente stijgt of als je in andere omstandigheden komt te verkeren, dan kan een Spaanse hypotheek een verstandige financiële beslissing zijn. Als je dat echter niet kunt, dan is het afsluiten van een lening niet in jouw belang.

Soorten hypotheken

Spanje heeft een zeer concurrerende hypotheekmarkt en als gevolg daarvan is er veel keuze als het gaat om leningen. Niet-ingezetenen die Spaans onroerend goed kopen met een hypotheek hebben echter een beperktere toegang tot leningtypes en voorwaarden. In dit gedeelte kijken we naar de belangrijkste voorwaarden voor hypotheken in Spanje en de belangrijkste soorten die beschikbaar zijn.

Voorwaarden voor hypotheken

Net als banken wereldwijd associëren Spaanse financiële instellingen tweede huizen met een hoger risico op wanbetaling. Hun redenering is dat een vakantiehuis een niet-essentieel bezit is en daarom vervangbaar en de eerste om niet betaald te worden in tijden van financiële moeilijkheden. Bijgevolg is de keuze aan hypotheken en hun voorwaarden beperkter dan voor hoofdwoningen. De LTV-niveaus (Loan-to-value) en aflossingstermijnen zijn aanzienlijk lager en de voorwaarden zijn vaak strenger.

LTV

Ingezeten kopers krijgen vaak een LTV tot 80%, die kan oplopen tot 90% in het geval van starters. Maar voor niet-ingezetenen is de LTV veel lager. Als je een Spaanse hypotheek aanvraagt, verwacht dan niet dat je meer dan 70% LTV aangeboden krijgt. In de praktijk is 60% het gemiddelde. Sommige banken financieren slechts 50% van de aankoop. Je moet dus minstens 40% van de aankoop zelf financieren.

Duur van de hypotheek

Inwoners van Spanje hebben toegang tot leningen met een looptijd tot 40 jaar, maar in het geval van niet-ingezetenen is de typische lengte van de hypotheek tussen de 15 en 20 jaar.

Hypotheekrente

Alle Spaanse hypotheken nemen de Euribor rentevoet, vastgesteld door de Europese Centrale Bank, en voegen daar een percentage aan toe. Banken zijn vrij om hun eigen tarieven te hanteren, maar in de praktijk betekent de hevige concurrentie dat de meeste banken vergelijkbare tarieven hanteren.

Om een beter idee te krijgen van het Euribor basisrentetarief, kun je de website van de Europese Centrale Bank raadplegen.

Soorten Spaanse hypotheken

Om te beslissen welk type hypotheek het beste bij je omstandigheden past, moet je goed nadenken en rekening houden met je plannen voor de korte, middellange en lange termijn. De belangrijkste hypotheekvormen in Spanje zijn de volgende:

Variabele rente

Traditioneel is dit verreweg de populairste hypotheekvorm in Spanje, vooral sinds de Euribor negatief staat. De voordelen van een variabele rente zijn onder andere de mogelijkheid om te profiteren van ‘goedkoop’ geld en meer keuze in hypotheken. Aan de andere kant weet u bij een hypotheek met variabele rente niet hoeveel uw maandelijkse aflossingen zullen zijn en kunnen de rentetarieven stijgen.

Vaste rente

Deze hypotheekvorm was vroeger minder populair onder Spaanse kopers, hoewel er de laatste maanden meer gebruik wordt gemaakt van deze hypotheekvorm. Het grootste nadeel zijn de hogere kosten – je betaalt meer om het geld te lenen als de rente laag is – maar aan de andere kant weet je precies hoeveel je maandelijkse aflossingen zijn voor de hele duur van de hypotheek. Je bent ook beschermd tegen toekomstige rentestijgingen omdat die van jou vaststaat.

Alleen rente

Hypotheken waarbij de lener alleen rente betaalt tijdens de eerste termijn van de hypotheek (meestal twee jaar) zijn niet gebruikelijk in Spanje, vooral sinds de vastgoedcrisis. Ze zijn ook alleen beschikbaar voor inwoners. Het belangrijkste voordeel is de lagere maandelijkse aflossingen, maar ze zijn duurder vanwege de extra tijd die nodig is om het kapitaal af te lossen.

Niet-euro hypotheken

Je kunt overwegen om een hypotheek af te sluiten in een andere valuta dan de euro. Sommige Spaanse banken verstrekken niet-euro leningen, hoewel dit niet gebruikelijk is. Het belangrijkste voordeel van een hypotheek in jouw valuta (bijvoorbeeld Britse ponden of Zweedse kronen) is dat je de kosten van het wisselen van valuta bij aflossingen verlaagt. Aan de andere kant zijn niet-euro hypotheken moeilijker te verkrijgen en Spaanse banken vragen vaak meer voor dit soort leningen.

Als je van plan bent om een huis in Spanje te kopen om te verhuren, als vakantiehuis of voor lange termijn, dan is het verstandig om een hypotheek in euro’s af te sluiten. Financiële experts adviseren dat de beste manier om valutarisico’s te minimaliseren is om het activum en de lening in dezelfde valuta te hebben. In dit voorbeeld zou je de huurinkomsten gebruiken om je lening te betalen.

De kosten van een Spaanse hypotheek

Een van de nadelen van het afsluiten van een Spaanse hypotheek is dat de transactie verschillende kosten met zich meebrengt. Deze komen bovenop de belastingen en kosten die standaard bij een aankoop in rekening worden gebracht.

Hier volgt een overzicht:

Wie betaalt de kosten

Vroeger was het zo dat de koper alle kosten in verband met een hypotheek op zich nam, maar de afgelopen jaren hebben consumenten met succes spraakmakende rechtszaken tegen de banken gewonnen en hypotheekkosten teruggevorderd. Dit is echter geen vanzelfsprekendheid, dus zorg ervoor dat je voordat je je hypotheekclausule ondertekent, volledig begrijpt welke kosten door jou worden betaald en welke door de bank.

Taxatiekosten

Om een hypothecaire lening goed te keuren, moet de bank eerst een taxatie van de woning uitvoeren. Dit is een verplichte stap en de kosten variëren afhankelijk van de prijs van de woning. Reken op een bedrag tussen een paar honderd euro en een paar duizend euro. Houd er rekening mee dat de taxatie meestal wordt uitgevoerd door een taxateur die door de bank is aangesteld, niet door een taxateur die je zelf hebt gekozen.

Hypotheekkosten

Alle banken brengen kosten in rekening voor het afsluiten van een hypotheek en het goedkeuren van de lening. De vergoeding wordt geheven over het geleende bedrag, dus hoe meer je leent, hoe hoger de hypotheekvergoeding. Het is de moeite waard om de kosten van verschillende banken te vergelijken en voor een lagere te kiezen, vooral als je een grote lening hebt. Banken brengen over het algemeen tussen de 0,5% en 2% van de lening in rekening, met een gemiddelde van rond de 1%.

Zegelrecht

Deze belasting staat in het Spaans bekend als Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en wordt geheven over een hypothecaire lening. AJD wordt geheven als een percentage van de lening en het bedrag varieert afhankelijk van de regio in Spanje. Voor hypotheken op woningen aan de Costa del Sol (in de regio Andalusië) wordt AJD geheven tegen 1,5%.

Notariskosten

De notaris brengt kosten in rekening voor de eigendomsakte en de notariële diensten wanneer je een Spaanse woning koopt. Als je met een hypotheek koopt, komt er een extra sectie op de eigendomsakte met de bijbehorende extra kosten.

Kadasterkosten

Net als de notariskosten stijgen ook de kadasterkosten wanneer er een hypotheek in het spel is, omdat de lening moet worden geregistreerd als een last op het onroerend goed.

Papierwerk kosten

Je bank zal een gestoría (professioneel bedrijf dat papierwerk verricht) inschakelen om de hypotheekbelasting en -kosten te betalen en de eigendomsakte te registreren. De kosten hiervan variëren afhankelijk van de grootte van de hypotheeklening en het werk dat erbij komt kijken. Sommige banken werken met een bepaalde gestoría en geven kopers geen mogelijkheid om een alternatief te kiezen.

Verzekeringen

Wanneer je in Spanje een hypotheek afsluit, moet je ook een verzekering afsluiten voor het onroerend goed die zowel het gebouw zelf(continente in het Spaans) als de inhoud(contenido) dekt. De bank die de hypothecaire lening verstrekt, zal ook verzekeringsdekking aanbieden – u bent niet verplicht om een verzekering bij hen af te sluiten, maar in de praktijk krijgt u waarschijnlijk betere voorwaarden voor uw hypotheek als u dat wel doet.
Je bank kan ook levens- en hypotheekverzekeringen aanbieden. Geen van beide is verplicht voor een hypothecaire lening in Spanje, maar u wilt deze misschien wel afsluiten voor extra financiële zekerheid.
Controleer altijd de voorwaarden van verzekeringspolissen en pas op voor clausules die je verplichten om een polis af te sluiten bij je bank voor de duur van de lening. Verzekeringen die door banken worden aangeboden, zijn niet noodzakelijk de goedkoopste op de markt.

Subrogatiekosten

Als je een huis koopt in Spanje dat al een hypotheek heeft, wil je misschien zelf de lening overnemen. De kosten om een lening over te dragen van de verkoper naar de koper bedragen ongeveer 0,5% van de waarde van de lening.

Rondkijken

Hoewel er hypotheekkosten zijn die je niet kunt vermijden, kun je misschien met de bank onderhandelen over lagere kosten voor andere kosten. De concurrentie voor hypotheken is hevig en de door jou gekozen bank is misschien bereid om de taxatie- en hypotheekkosten te verlagen in ruil voor jouw opdracht. Maar houd er rekening mee dat de bank in plaats van kosten meer in rekening kan brengen voor de hypotheek zelf of een hogere rente kan berekenen.

Conclusie

Het Spaanse hypotheekproces kan eenvoudig zijn met een goede voorbereiding. Als je de kosten, risico’s en belangrijkste stappen begrijpt, ben je goed uitgerust om weloverwogen beslissingen te nemen. Voor extra ondersteuning kun je een hypotheekadviseur of lokale vastgoeddeskundige raadplegen.