Als u een onroerend goed in Spanje koopt, overweegt u wellicht een lening af te sluiten om een deel van de aankoop te financieren. Het krijgen van een Spaanse hypotheek is zeker mogelijk voor niet-ingezetenen, zoals we uitleggen in dit artikel.
U vindt uitgebreide informatie over hypotheken, waaronder:
- Toptips voor het krijgen van een Spaanse hypotheek
- Voor- en nadelen van het afsluiten van een lening in Spanje
- Soorten hypotheken beschikbaar in Spanje
- De kosten van een Spaanse hypotheek
De beste tips voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek
Als u uw aankoop van onroerend goed financiert met een lening, neem dan nota van de volgende tips om te zorgen voor een soepel en ongecompliceerd proces.
- Weeg de voor- en nadelen af. Als niet-ingezetene is het onwaarschijnlijk dat u een Spaanse hypotheek krijgt tegen voorwaarden die even gunstig zijn als die voor ingezetenen. Denk goed na of een lening voor u financieel de moeite waard is en overweeg de financiële gevolgen voor u als (wanneer) de hypotheekrente stijgt.
Voor meer informatie over de voor- en nadelen van een hypotheek in Spanje, zie hieronder. - Regel uw Spaanse hypotheek ruim van tevoren
- Bereiduw papierwerk op voor
- Kijk
- Bereidu voor in Spanje. Om een hypotheek te krijgen, moet u een NIE (buitenlands belastingnummer) en een Spaanse bankrekening
- Vergelijk de kosten. Wanneer u leningsvoorwaarden van verschillende banken bekijkt, zorg er dan voor dat u vraagt wie verantwoordelijk is voor de kosten van de hypotheek. Niet alle kosten zijn voor rekening van de koper, hoewel sommige banken ze wel allemaal in rekening brengen. Zie de kosten van het krijgen van een Spaanse hypotheek.
- Pasop voor ‘bodemclausules’. Hypotheekcontracten kunnen ‘bodemclausules’ bevatten, ook bekend als gemaximeerde hypotheken (clausula suelo
- Leg u niet vastaan een bank
- Overweeg het gebruik van een makelaar
- Denk na over de gevolgen op lange termijn
. Zoals in elk land geldt: hoe eerder u begint na te denken over een hypotheekaanvraag, hoe beter. Vooruit plannen geeft u de tijd om rond te shoppen voor de beste deal en de voorwaarden te vergelijken. Als u er later mee begint, kan dit resulteren in een minder gunstige lening voor u.
Start uw hypotheekaanvraag ten minste twee maanden voordat u van plan bent te kopen.
hand voor. Voor uw hypotheekaanvraag moet u een bewijs van inkomen, adres en eventueel uw leningverleden in het land waar u woont laten zien.
goed rond. Er is een hevige concurrentie tussen hypotheekverstrekkers in Spanje, dus het is verstandig om de voorwaarden te vergelijken.
hebben.
in het Spaans). Deze clausules staan de bank toe een minimum rentepercentage te berekenen, zelfs wanneer de rente lager is. Hoewel bodemclausules niet illegaal zijn, kunnen zij als onrechtmatig worden beschouwd, vooral wanneer de bank de klant niet van het bestaan ervan op de hoogte heeft gebracht. Win indien nodig professioneel advies in.
. Kijk goed in het hypotheekcontract of er een clausule in staat die u verplicht om voor een bepaalde periode bij de bank te blijven (in sommige gevallen verplichten banken u om voor de hele duur van de lening bij hen te blijven). Dit is misschien niet in uw belang, omdat het u beperkt in uw mogelijkheden om later over te stappen naar een bank met betere hypotheekvoorwaarden. Pas ook op voor clausules die u aan bepaalde bankproducten binden, zoals verzekeringspolissen.
. Het gebruik van de diensten van een hypotheekmakelaar kan u kostbare tijd en geld besparen, aangezien zij het rondkijken en vergelijken voor u doen. Zorg ervoor dat u een gerenommeerde makelaar kiest met een bewezen staat van dienst en geregistreerd bij de Spaanse autoriteiten.
. Als u een Spaanse hypotheek neemt, is de gebruikelijke looptijd 15 tot 20 jaar. Dit is een lange financiële verbintenis.
Voor- en nadelen van het afsluiten van een lening in Spanje
Een van uw eerste overwegingen moet zijn om de voor- en nadelen van een hypothecaire lening in Spanje tegen elkaar af te wegen. De uiteindelijke afweging zal afhangen van uw persoonlijke en financiële omstandigheden en uw plannen op lange termijn.
De voordelen
Overtuigende redenen om een Spaanse hypotheek te nemen zijn onder meer de volgende:
Groter budget
Misschien wel het grootste voordeel van allemaal, omdat het u in staat stelt om een groter en/of beter onroerend goed te kopen. In gebieden die populair zijn bij buitenlandse kopers, maakt extra budget vaak het verschil tussen een gemiddelde woning en een uitzonderlijke woning. Maar wees niet te ambitieus – weinig Spaanse banken staan meer dan 60% loan-to-value (LTV) toe aan niet-ingezetenen en 50% is vaak de norm.
Meer potentiële winst
Een onroerend goed kopen met een hypotheek betekent dat u minder van uw eigen geld gebruikt voor de aankoop en geeft u extra hefboomwerking wanneer u later verkoopt. De winstmarges zijn vooral goed als de rentevoeten laag zijn en de vastgoedprijzen stijgen (zoals het geval is met de Costa del Sol vastgoedmarkt in 2020). Er zijn echter geen garanties dat de rentevoeten laag zullen blijven of dat de prijzen zullen blijven stijgen.
Extra zorgvuldigheid
Als u een Spaanse hypotheek neemt, zal de door u gekozen geldschieter het onroerend goed onderzoeken op juridische gebreken en ook een taxatie uitvoeren. Dit voegt toe aan de due diligence op het onroerend goed, hoewel als u gebruik maakt van de diensten van een advocaat voor de aankoop, moeten alle controles grondig worden uitgevoerd. link naar aankoopproces
De nadelen
Het verkrijgen van een hypotheek in Spanje heeft echter ook een aantal nadelen. Onder hen zijn:
Meer kosten
Het kopen van onroerend goed in Spanje gaat al gepaard met hoge kosten aan belastingen en heffingen. Het afsluiten van een hypotheek komt daar nog bij. Zie hypotheekkosten hieronder voor een gedetailleerd overzicht van wat een Spaanse lening u zal kosten.
Hoger risico
Het financieren van uw aankoop van Spaans onroerend goed met een lening voegt risico toe aan de aankoop:
Er is geen garantie op uw financiële toekomst – u zult misschien niet altijd in staat zijn om aan de hypotheekbetalingen te voldoen.
Rentetarieven gaan op en neer. De Euribor (referentietarief voor de hypotheekrente in Spanje) is momenteel laag, maar er is geen garantie voor de toekomstige tarieven.
Vastgoedprijzen gaan op en neer. De Spaanse markt heeft onlangs een crisis achter de rug toen veel eigenaars met een hypotheek een negatief eigen vermogen op hun eigendom hadden. Er is geen garantie dat dit in de toekomst niet opnieuw zal gebeuren.
Persoonlijke aansprakelijkheid
Volgens de bepalingen van de Spaanse wet is een hypotheekschuld persoonlijk en onbeperkt. Dit betekent dat als u in gebreke blijft met uw betalingen, de bank aanspraak kan maken op al uw bezittingen wereldwijd, niet alleen op het onroerend goed in Spanje. Dus als bijvoorbeeld de inbeslagneming van uw Spaanse eigendom uw hypotheekschuld niet dekt, heeft de bank het recht om ook buiten Spanje achter uw bezittingen aan te gaan.
Conclusie
Kijk goed naar uw financiën en maak een realistisch budget voor uw aankoop. Als u kunt verwachten te kunnen voldoen aan de betalingen voor de duur van de lening als de rentevoeten stijgen of u zich in andere omstandigheden bevindt, kan het krijgen van een Spaanse hypotheek een verstandige financiële beslissing zijn. Als, aan de andere kant, u dat niet kunt, dan is het afsluiten van een lening niet in uw belang.
Soorten hypotheken
Spanje heeft een zeer concurrerende hypotheekmarkt en als gevolg daarvan, is er veel om uit te kiezen als het gaat om leningen. Niet-ingezetenen die Spaans onroerend goed kopen met een hypotheek hebben echter een beperktere toegang tot soorten leningen en voorwaarden. In deze sectie bekijken we de belangrijkste voorwaarden voor hypotheken in Spanje en de belangrijkste beschikbare types.
Hypotheekvoorwaarden
Net als banken overal ter wereld associëren Spaanse financiële instellingen tweede woningen met een hoger risico op wanbetaling. Hun redenering is dat een vakantiewoning een niet-essentieel goed is en daarom vervangbaar en de eerste om niet te worden betaald in tijden van financiële moeilijkheden. Bijgevolg zijn de keuze van hypotheken en hun voorwaarden beperkter dan voor hoofdwoningen. De loan-to-value (LTV)-niveaus en aflossingstermijnen zijn aanzienlijk lager en de voorwaarden zijn doorgaans strenger.
LTV
Ingezeten kopers krijgen vaak tot 80% aangeboden, wat kan oplopen tot 90% in het geval van starters. Maar voor niet-ingezetenen is de LTV veel lager. Wanneer u een Spaanse hypotheek aanvraagt, verwacht dan niet dat u meer dan 70% LTV krijgt aangeboden. 60% is in de praktijk het gemiddelde. Sommige banken financieren slechts 50% van de aankoop. U moet dus zelf voor ten minste 40% van de aankoop budgetteren.
Lengte van de hypotheek
Inwoners van Spanje hebben toegang tot leningen tot 40 jaar, maar in het geval van niet-ingezetenen, is de typische lengte van de hypotheek tussen 15 en 20 jaar.
Hypotheekrente
Alle Spaanse hypotheken gaan uit van het Euribor-basistarief, dat door de Europese Centrale Bank wordt vastgesteld, en voegen daar een percentage aan toe. Banken zijn vrij om hun eigen tarieven te hanteren, maar in de praktijk betekent hevige concurrentie dat de meeste vergelijkbare tarieven hanteren.
Eind 2020 stond de Euribor in negatief gebied, waar hij sinds begin 2017 staat. De meeste Spaanse banken boden hypotheken met variabele rente aan tegen de Euribor plus tussen 0,5% en 2%. Hypotheken met vaste rente stonden op de Euribor plus 2% tot 4%.
Soorten Spaanse hypotheken
Beslissen welk type hypotheek het beste bij uw omstandigheden past, vereist zorgvuldige overweging, rekening houdend met uw plannen op korte, middellange en lange termijn. De belangrijkste soorten hypotheken die in Spanje beschikbaar zijn, zijn de volgende:
Variabele rente
Van oudsher is dit veruit het populairste type Spaanse hypotheek, vooral sinds de Euribor in negatief gebied staat. De voordelen van een variabele rente zijn onder andere de mogelijkheid om te profiteren van “goedkoop” geld en meer keuze aan hypotheken. Aan de andere kant weet u bij een hypotheek met variabele rente niet hoeveel uw maandelijkse aflossingen zullen zijn en kan de rente omhoog gaan.
Vaste rente
Dit type hypotheek was vroeger minder populair onder Spaanse kopers, hoewel er de laatste maanden meer gebruik wordt gemaakt van dit type hypotheek. Het belangrijkste nadeel zijn de hogere kosten – u betaalt meer om het geld te lenen wanneer de rente laag is – maar aan de andere kant weet u precies hoeveel uw maandelijkse aflossingen zijn voor de gehele duur van de hypotheek. U bent ook beschermd tegen toekomstige rentestijgingen omdat de uwe vaststaat. Tijdens de economische onzekerheid in 2020 gaven veel Spaanse kopers de voorkeur aan deze zekerheid.
Alleen rente
Hypotheken waarbij de lener tijdens de eerste looptijd van de hypotheek (meestal twee jaar) alleen rente betaalt, komen in Spanje niet vaak voor, vooral sinds de vastgoedcrisis. Ze zijn ook alleen beschikbaar voor ingezetenen. Hun belangrijkste voordeel is een lagere maandelijkse aflossing, maar ze zijn duurder door de extra tijd die nodig is om het kapitaal af te lossen.
Niet-euro hypotheken
U kunt overwegen een hypotheek in een andere valuta dan de euro af te sluiten. Sommige Spaanse banken verstrekken niet-euro leningen, hoewel dit niet gebruikelijk is. Het belangrijkste voordeel van een hypotheek in uw eigen valuta (bijvoorbeeld Britse ponden of Zweedse kronen) is dat u de kosten van het wisselen van valuta op de aflossingen vermindert. Aan de andere kant zijn niet-euro hypotheken moeilijker te verkrijgen en Spaanse banken hebben de neiging meer in rekening te brengen voor dit type lening.
Als u van plan bent een woning in Spanje te kopen om te verhuren, hetzij als vakantiehuis of voor lange termijn verhuur, is het zinvol om een hypotheek in euro’s af te sluiten. Financiële deskundigen adviseren dat de beste manier om valutarisico’s te minimaliseren is om het actief en de lening in dezelfde valuta te hebben. In dit voorbeeld zou u de huuropbrengsten gebruiken om uw lening te betalen.
De kosten van een Spaanse hypotheek
Een van de nadelen van het afsluiten van een Spaanse hypotheek is dat de transactie verschillende kosten met zich meebrengt. Deze worden geheven naast de belastingen en kosten die standaard bij een aankoop in rekening worden gebracht. Link naar de aankoop belastingen In dit gedeelte geven we een overzicht van de kosten die worden gemaakt wanneer u een lening afsluit om een woning te kopen in Spanje.
Wie betaalt de kosten
Vroeger nam de koper alle kosten van een hypotheek voor zijn rekening, maar de laatste jaren hebben consumenten met succes spraakmakende rechtszaken tegen de banken gewonnen en de hypotheekkosten teruggevorderd. Dit is echter geen vanzelfsprekendheid, dus voordat u uw hypotheekclausule ondertekent, moet u ervoor zorgen dat u volledig begrijpt welke kosten door u moeten worden betaald en welke door de bank.
Taxatiekosten
Om een hypothecaire lening goed te keuren, moet de bank eerst een taxatie van het onroerend goed uitvoeren. Dit is een verplichte stap en de kosten variëren naargelang de prijs van het onroerend goed. Reken op een bedrag tussen een paar honderd euro en enkele duizenden euro’s. De taxatie wordt meestal uitgevoerd door een door de bank aangewezen taxateur en niet door een door u gekozen taxateur.
Wie betaalt: de bank is de partij die de waarde van het onroerend goed wil vaststellen en moet deze kosten betalen.
Kosten van de hypotheek
Alle banken brengen kosten in rekening voor het vestigen van een hypotheek en het goedkeuren van de lening. De vergoeding wordt geheven over het geleende bedrag, dus hoe meer u leent, hoe hoger de hypotheekvergoeding. Het is de moeite waard om de kosten van de verschillende banken te vergelijken en voor een lagere te kiezen, vooral als het om een grote lening gaat. Banken rekenen doorgaans tussen 0,5% en 2% van het geleende bedrag, met een gemiddelde van ongeveer 1%.
Wie betaalt:de koper (u). In 2020 oordeelde het Europese Hof van Justitie dat de hypotheekvergoeding onnodig is en niet door de koper moet worden betaald, hoewel de Spaanse rechtspraak dit voorbeeld nog moet volgen. Het is de moeite waard om met de bank over deze vergoeding te onderhandelen.
Zegelrecht
In het Spaans bekend als Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), wordt deze belasting geheven op een hypothecaire lening. AJD wordt geheven als een percentage op de lening en het bedrag varieert afhankelijk van de regio van Spanje. Voor hypotheken op eigendommen aan de Costa del Sol (in de regio Andalucia) bedraagt de AJD 1,5%.
Wie betaalt: de koper (u).
Notariskosten
De notaris rekent een vergoeding voor de eigendomsakte en notariële diensten wanneer u een Spaans onroerend goed koopt. Het kopen met een hypotheek brengt een extra sectie op de eigendomsakte met zich mee met de bijbehorende extra kosten.
Wie betaalt: er is ruimte voor onderhandeling over deze kosten en uw bank kan bereid zijn om dit te betalen.
Kadasterkosten
Net als bij de notariskosten, stijgen ook de kadasterkosten bij een hypotheek, omdat de lening moet worden ingeschreven als een last op het onroerend goed.
Wie betaalt: net als bij de notariskosten staat uw bank mogelijk open voor onderhandelingen over de betaling hiervan.
Papierwerk kosten
Uw bank zal een gestoría (professioneel bedrijf dat papierwerk verricht) inschakelen om de hypotheekbelasting en -kosten te betalen en de eigendomsakten te registreren. De kosten hiervan variëren afhankelijk van de omvang van de hypothecaire lening en het werk dat hiermee gemoeid is. Sommige banken werken met een bepaalde gestoría en geven kopers geen mogelijkheid om een alternatief te kiezen.
Wie betaalt: als de bank de gestoría heeft aangewezen en u niet toestaat een alternatief te gebruiken, moeten deze kosten door de bank worden betaald.
Verzekeringspolissen
Wanneer u een hypotheek in Spanje afsluit, moet u ook een verzekering voor het onroerend goed afsluiten die zowel het gebouw zelf(continente in het Spaans) als de inboedel(contenido) dekt. De bank die de hypothecaire lening verstrekt, zal ook een verzekering aanbieden – u bent niet verplicht bij hen een verzekering af te sluiten, maar in de praktijk zult u waarschijnlijk betere voorwaarden voor uw hypotheek krijgen als u dat doet.
Uw bank kan ook levens- en hypotheekverzekeringen aanbieden. Geen van beide zijn verplicht voor een hypothecaire lening in Spanje, maar u kunt ze overwegen voor extra financiële zekerheid.
Controleer altijd de voorwaarden van verzekeringspolissen en pas op voor clausules die u verplichten een polis bij uw bank af te sluiten voor de duur van de lening. Door banken aangeboden verzekeringen zijn niet noodzakelijk de goedkoopste op de markt.
Wie betaalt: de koper (u).
Subrogatievergoeding
Als u in Spanje een huis koopt dat al een hypotheek heeft, wilt u misschien zelf de lening overnemen. De kosten voor de overdracht van een lening van de verkoper naar de koper bedragen ongeveer 0,5% van de waarde van de lening.
Wie betaalt: de koper (u).
Rondkijken
Hoewel er hypotheekkosten zijn die u niet kunt vermijden, kunt u misschien met de bank onderhandelen over lagere kosten voor andere kosten. De concurrentie voor hypotheken is hevig en de bank van uw keuze kan bereid zijn de taxatie- en hypotheekkosten te verlagen in ruil voor uw zaak. Maar houd er rekening mee dat de bank in plaats van kosten meer in rekening kan brengen voor de hypotheek zelf of een hogere rente kan berekenen.
