ALLES WAT U MOET WETEN OVER HET VERKRIJGEN VAN EEN SPAANSE HYPOTHEEK

Als u een woning koopt in Spanje, overweegt u misschien een lening af te sluiten om een deel van de aankoop te financieren. Een Spaanse hypotheek krijgen is zeker mogelijk voor niet-ingezetenen, zoals we in dit artikel uitleggen.

U vindt uitgebreide informatie over hypotheken, waaronder:

• Top tips voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek
• Voordelen en nadelen van het afsluiten van een lening in Spanje
• Soorten hypotheken beschikbaar in Spanje
• De kosten van een Spaanse hypotheek

Top tips voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek

Als u de aankoop van uw woning financiert met een lening, neem dan nota van de volgende tips voor een soepel en ongecompliceerd proces.

1. Weeg voor- en nadelen af. Als niet-ingezetene zult u waarschijnlijk geen Spaanse hypotheek krijgen met even gunstige voorwaarden als die voor ingezetenen. Denk goed na of een lening voor u financieel de moeite waard is en overweeg de financiële gevolgen voor u als (wanneer) de hypotheekrente stijgt.
   Zie hieronder voor meer informatie over de voor- en nadelen van een hypotheek in Spanje .
2. Regel uw Spaanse hypotheek ruim van tevoren. Zoals in elk land geldt: hoe eerder u begint na te denken over een hypotheekaanvraag, hoe beter. Vooruit plannen geeft u de tijd om rond te kijken voor de beste deal en voorwaarden te vergelijken. Als u dat pas later doet, kan dat leiden tot een minder gunstige lening.
   Start uw hypotheekaanvraag ten minste twee maanden voordat u van plan bent te kopen.
3. Bereiduw papierwerk op voorhand voor. Voor uw hypotheekaanvraag moet u een bewijs van inkomsten, adres en eventueel uw kredietverleden in het land waar u woont, laten zien.
4. Kijk rond. De concurrentie tussen hypotheekverstrekkers in Spanje is groot, dus het is verstandig om de voorwaarden te vergelijken.
5. Bereid u voor in Spanje. Om een hypotheek te krijgen heeft u een NIE (buitenlands fiscaal nummer) en een Spaanse bankrekening nodig.
6. Vergelijk de kosten. Wanneer u de leningsvoorwaarden van verschillende banken bekijkt, vraag dan zeker wie verantwoordelijk is voor de kosten van de hypotheek. Niet alle kosten zijn voor rekening van de koper, hoewel sommige banken ze allemaal in rekening brengen. Bekijk de kosten van een Spaanse hypotheek.
7. Pas op voor “bodemclausules”. Hypotheekcontracten kunnen ‘bodemclausules’ bevatten, ook bekend als afgetopte hypotheken(clausula suelo in het Spaans). Deze stellen de bank in staat om een minimaal rentepercentage aan te rekenen, zelfs als de rente lager is. Hoewel floor clauses niet illegaal zijn, kunnen ze als misbruik worden beschouwd, vooral wanneer de bank de klant niet van het bestaan ervan op de hoogte heeft gesteld. Win zo nodig professioneel advies in.
8. Verbind u niet aan een bank. Zoek zorgvuldig in het hypotheekcontract naar een clausule die u verplicht om gedurende een bepaalde periode bij de bank te blijven (in sommige gevallen eisen banken dat u gedurende de hele looptijd van de lening bij hen blijft). Dit kan niet in uw belang zijn omdat het uw mogelijkheden beperkt om later over te stappen naar een bank met betere hypotheekvoorwaarden. Pas ook op voor clausules die u binden aan bepaalde bankproducten, zoals verzekeringspolissen.
9. Overweeg het gebruik van een makelaar. Het gebruik van de diensten van een hypotheekmakelaar kan u kostbare tijd en geld besparen omdat zij voor u rondkijken en vergelijken. Zorg ervoor dat u een gerenommeerde makelaar kiest met een bewezen staat van dienst en geregistreerd bij de Spaanse autoriteiten.
10. Denk aan de gevolgen op lange termijn. Als u een Spaanse hypotheek neemt, is de gebruikelijke looptijd 15 tot 20 jaar. Dit is een lange financiële verbintenis.

Voor- en nadelen van een lening in Spanje

Een van uw eerste overwegingen moet zijn om de voor- en nadelen van een hypothecaire lening in Spanje tegen elkaar af te wegen. De uiteindelijke afweging zal afhangen van uw persoonlijke en financiële omstandigheden en uw plannen op lange termijn.

De voordelen

Dwingende redenen om een Spaanse hypotheek af te sluiten zijn de volgende:

Groter budget

Misschien wel het grootste voordeel van allemaal omdat u hierdoor een grotere en/of betere woning kunt kopen. In gebieden die populair zijn bij buitenlandse kopers, maakt extra budget vaak het verschil tussen een gemiddelde en een uitzonderlijke woning. Maar wees niet te ambitieus – weinig Spaanse banken staan meer dan 60% loan-to-value (LTV) toe aan niet-ingezetenen en 50% is vaak de norm.

Meer potentiële winst

Een woning kopen met een hypotheek betekent dat u minder eigen geld gebruikt voor de aankoop en geeft u een extra hefboomwerking wanneer u later verkoopt. De winstmarges zijn bijzonder goed als de rente laag is en de vastgoedprijzen stijgen (zoals het geval is met de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol in 2020). Er zijn echter geen garanties dat de rente laag blijft of dat de prijzen blijven stijgen.

Extra zorgvuldigheid

Als u een Spaanse hypotheek afsluit, zal de door u gekozen geldschieter het onroerend goed onderzoeken op juridische gebreken en ook een taxatie uitvoeren. Dit komt de due diligence op het onroerend goed ten goede, hoewel als u een advocaat inschakelt voor de aankoop, alle controles grondig moeten worden uitgevoerd. link naar aankoopproces

De nadelen

Het verkrijgen van een hypotheek in Spanje heeft echter ook een aantal nadelen. Enkele daarvan zijn:

Meer kosten

Een woning kopen in Spanje gaat al gepaard met hoge kosten aan belastingen en kosten. Het nemen van een hypotheek komt daar nog bovenop. Zie hypotheekkosten hieronder voor een gedetailleerd overzicht van wat een Spaanse lening u kost.

Hoger risico

De financiering van uw aankoop van Spaans onroerend goed met een lening voegt risico toe aan de aankoop:

Er is geen garantie voor uw financiële toekomst – u bent misschien niet altijd in staat om aan de hypotheekbetalingen te voldoen.

Rentevoeten gaan op en neer. De Euribor (referentierentevoet voor hypotheken in Spanje) is momenteel laag, maar er is geen garantie voor toekomstige tarieven.

De vastgoedprijzen stijgen en dalen. De Spaanse markt heeft onlangs een crisis achter de rug toen veel eigenaren met een hypotheek een negatief eigen vermogen op hun woning hadden. Er is geen garantie dat dit in de toekomst niet meer zal gebeuren.

Persoonlijke aansprakelijkheid

Volgens de bepalingen van de Spaanse wet is de hypotheekschuld persoonlijk en onbeperkt. Dit betekent dat als u niet betaalt, de bank wereldwijd al uw bezittingen kan opeisen, niet alleen het onroerend goed in Spanje. Dus, bijvoorbeeld, als de terugneming van uw Spaanse woning uw hypotheekschuld niet dekt, heeft de bank het recht om achter uw bezittingen buiten Spanje aan te gaan.

Conclusie

Kijk goed naar uw financiën en maak een realistisch budget voor uw aankoop. Als u kunt verwachten dat u gedurende de hele looptijd van de lening aan uw betalingen kunt voldoen als de rente stijgt of als u in andere omstandigheden verkeert, kan een Spaanse hypotheek een verstandige financiële beslissing zijn. Kunt u dat niet, dan is het afsluiten van een lening niet in uw belang.

Soorten hypotheken

Spanje heeft een zeer concurrerende hypotheekmarkt en als gevolg daarvan is er veel keuze als het gaat om leningen. Niet-ingezetenen die Spaans onroerend goed kopen met een hypotheek hebben echter een beperktere toegang tot leentypes en voorwaarden. In dit hoofdstuk bekijken we de belangrijkste voorwaarden voor hypotheken in Spanje en de belangrijkste beschikbare soorten.

Hypotheekvoorwaarden

Net als banken wereldwijd associëren Spaanse financiële instellingen tweede huizen met een hoger risico op wanbetaling. Hun redenering is dat een vakantiehuis een niet-essentieel goed is en dus vervangbaar en de eerste om niet betaald te worden in tijden van financiële moeilijkheden. Bijgevolg is de keuze van hypotheken en hun voorwaarden beperkter dan voor hoofdwoningen. De LTV-niveaus (Loan-to-value) en aflossingstermijnen zijn aanzienlijk lager en de voorwaarden zijn doorgaans strenger.

LTV

Ingezeten kopers krijgen vaak een lening tot 80%, die voor starters kan oplopen tot 90%. Maar voor niet-ingezetenen is de LTV veel lager. Als u een Spaanse hypotheek aanvraagt, verwacht dan niet dat u meer dan 70% LTV aangeboden krijgt. In de praktijk is 60% het gemiddelde. Sommige banken financieren slechts 50% van de aankoop. U moet dus zelf minstens 40% van de aankoop begroten.

Duur van de hypotheek

Inwoners van Spanje hebben toegang tot leningen tot 40 jaar, maar voor niet-ingezetenen is de typische duur van de hypotheek tussen 15 en 20 jaar.

Hypotheekrente

Alle Spaanse hypotheken zijn gebaseerd op de Euribor rentevoet, vastgesteld door de Europese Centrale Bank, en voegen daar een percentage aan toe. Banken zijn vrij om hun eigen tarieven toe te passen, maar in de praktijk betekent de hevige concurrentie dat de meeste banken vergelijkbare tarieven hanteren.

Eind 2020 stond de Euribor op negatief terrein, waar hij sinds begin 2017 staat. De meeste Spaanse banken boden hypotheken met variabele rente aan tegen de Euribor plus 0,5% tot 2%. Hypotheken met een vaste rente lagen op de Euribor plus 2% tot 4%.

Soorten Spaanse hypotheken

Om te beslissen welk type hypotheek het beste bij uw omstandigheden past, moet u zorgvuldig overwegen en rekening houden met uw plannen op korte, middellange en lange termijn. De belangrijkste hypotheekvormen in Spanje zijn de volgende:

Variabele rente

Traditioneel is dit verreweg de meest populaire hypotheekvorm in Spanje, vooral sinds de Euribor zich op negatief terrein bevindt. De voordelen van een variabele rente zijn de mogelijkheid om te profiteren van “goedkoop” geld en meer keuze in hypotheken. Aan de andere kant weet u bij een hypotheek met variabele rente niet hoeveel uw maandelijkse aflossingen zullen zijn en kan de rente stijgen.

Vaste rente

Dit type hypotheek was vroeger minder populair onder Spaanse kopers, hoewel er de laatste maanden meer gebruik van wordt gemaakt. Het belangrijkste nadeel zijn de hogere kosten – u betaalt meer om het geld te lenen wanneer de rente laag is – maar aan de andere kant weet u precies hoeveel uw maandelijkse aflossingen zijn voor de gehele duur van de hypotheek. U bent ook beschermd tegen toekomstige rentestijgingen omdat de uwe vaststaat. In de economische onzekerheid van 2020 gaven veel Spaanse kopers de voorkeur aan deze zekerheid.

Alleen rente

Hypotheken waarbij de kredietnemer gedurende de eerste termijn van de hypotheek (meestal twee jaar) alleen rente betaalt, zijn niet gebruikelijk in Spanje, vooral sinds de vastgoedcrisis. Ze zijn ook alleen beschikbaar voor ingezetenen. Het belangrijkste voordeel is de lagere maandelijkse aflossing, maar ze zijn duurder vanwege de extra tijd die nodig is om het kapitaal af te lossen.

Niet-eurohypotheken

U kunt overwegen een hypotheek af te sluiten in een andere valuta dan de euro. Sommige Spaanse banken verstrekken niet-euro leningen, hoewel dit niet gebruikelijk is. Het belangrijkste voordeel van een hypotheek in uw eigen valuta (bv. Britse ponden of Zweedse kronen) is dat u de wisselkosten bij de aflossing verlaagt. Aan de andere kant zijn niet-eurohypotheken moeilijker te verkrijgen en Spaanse banken vragen vaak meer voor dit soort leningen.

Als u van plan bent een woning in Spanje te kopen om te verhuren, hetzij als vakantiewoning of voor lange termijn, is het verstandig een hypotheek in euro’s af te sluiten. Financiële experts adviseren dat de beste manier om valutarisico’s te minimaliseren is om de activa en de lening in dezelfde valuta te hebben. In dit voorbeeld zou u de huurinkomsten gebruiken om uw lening te betalen.

De kosten van een Spaanse hypotheek

Een van de nadelen van het afsluiten van een Spaanse hypotheek is dat de transactie verschillende kosten met zich meebrengt. Deze worden geheven naast de belastingen en kosten die standaard bij een aankoop in rekening worden gebracht. Link naar aankoopbelastingen In deze rubriek geven we een overzicht van de kosten die u maakt wanneer u een lening afsluit om een woning in Spanje te kopen.

Wie betaalt de kosten

Vroeger was het zo dat de koper alle kosten in verband met een hypotheek op zich nam, maar de laatste jaren hebben consumenten met succes spraakmakende rechtszaken tegen de banken gewonnen en hypotheekkosten teruggevorderd. Dit is echter niet vanzelfsprekend, dus voordat u uw hypotheekclausule ondertekent, moet u ervoor zorgen dat u volledig begrijpt welke kosten door u en welke door de bank worden betaald.

Taxatiekosten

Om een hypothecaire lening goed te keuren, moet de bank eerst een taxatie van de woning uitvoeren. Dit is een verplichte stap en de kosten variëren afhankelijk van de prijs van het onroerend goed. Reken op een bedrag tussen een paar honderd euro en enkele duizenden. De taxatie wordt meestal uitgevoerd door een door de bank benoemde taxateur en niet door een door u gekozen taxateur.
Wie betaalt: de bank is de partij die de waarde van het onroerend goed wil bepalen en moet deze kosten betalen.

Hypotheekkosten

Alle banken brengen kosten in rekening voor het afsluiten van een hypotheek en het goedkeuren van de lening. De vergoeding wordt geheven op het geleende bedrag, dus hoe meer u leent, hoe hoger de hypotheekvergoeding. Het loont de moeite de kosten van verschillende banken te vergelijken en voor een lagere te kiezen, vooral als het om een aanzienlijke lening gaat. Banken brengen doorgaans tussen 0,5% en 2% van de lening in rekening, met een gemiddelde van ongeveer 1%.
Wie betaalt: de koper (u). In 2020 oordeelde het Europees Hof van Justitie dat de hypotheekvergoeding onnodig is en niet door de koper moet worden betaald. Het is de moeite waard om met de bank over deze vergoeding te onderhandelen.

Zegelrecht

Deze belasting, die in het Spaans bekend staat als Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), wordt geheven op een hypothecaire lening. AJD wordt geheven als een percentage van de lening en het bedrag varieert per regio in Spanje. Voor hypotheken op woningen aan de Costa del Sol (in de regio Andalusië) bedraagt de AJD 1,5%.
Wie betaalt: de koper (u).

Notariskosten

De notaris brengt kosten in rekening voor de eigendomsakte en de notariële diensten wanneer u een Spaanse woning koopt. Kopen met een hypotheek brengt een extra sectie op de eigendomsakte met zich mee met de daaruit voortvloeiende extra kosten.
Wie betaalt: er is ruimte voor onderhandeling over deze kosten en uw bank kan bereid zijn hiervoor te betalen.

Kadasterkosten

Net als bij notariskosten stijgen ook de kadasterkosten bij een hypotheek, omdat de lening moet worden geregistreerd als een last op het onroerend goed.
Wie betaalt: net als bij de notariskosten kan uw bank openstaan voor onderhandelingen over de betaling hiervan.

Papierwerk kosten

Uw bank zal een gestoría (professioneel bedrijf dat papierwerk verricht) inschakelen om de hypotheekbelasting en -kosten te betalen en de eigendomsbewijzen te registreren. De kosten hiervan variëren afhankelijk van de omvang van de hypothecaire lening en het werk dat ermee gemoeid is. Sommige banken werken met een bepaalde gestoría en geven kopers geen mogelijkheid om een alternatief te kiezen.
Wie betaalt: als de bank de gestoría heeft aangewezen en u niet toestaat een alternatief te gebruiken, moeten deze kosten door de bank worden betaald.

Verzekeringen

Wanneer u in Spanje een hypotheek afsluit, moet u ook een verzekering voor de woning afsluiten die zowel het gebouw zelf(continente in het Spaans) als de inhoud(contenido) dekt. De bank die de hypothecaire lening verstrekt, zal ook een verzekering aanbieden – u bent niet verplicht bij hen een verzekering af te sluiten, maar in de praktijk krijgt u waarschijnlijk betere voorwaarden voor uw hypotheek als u dat doet.
Uw bank kan ook levens- en hypotheekverzekeringen aanbieden. Geen van beide zijn verplicht voor een hypothecaire lening in Spanje, maar u kunt er wel naar kijken voor extra financiële zekerheid.
Controleer altijd de voorwaarden van verzekeringspolissen en pas op voor clausules die u verplichten een polis bij uw bank af te sluiten voor de duur van de lening. Door banken aangeboden verzekeringen zijn niet noodzakelijk de goedkoopste op de markt.
Wie betaalt: de koper (u).

Subrogatievergoeding

Als u in Spanje een woning koopt die al een hypotheek heeft, kunt u de lening zelf overnemen. De kosten om een lening van de verkoper over te dragen aan de koper bedragen ongeveer 0,5% van de waarde van de lening.
Wie betaalt: de koper (u).

Rondkijken

Hoewel er hypotheekkosten zijn die u niet kunt vermijden, kunt u misschien met de bank onderhandelen over lagere kosten voor andere kosten. De concurrentie voor hypotheken is hevig en de bank van uw keuze kan bereid zijn de taxatie- en hypotheekkosten te verlagen in ruil voor uw bedrijf. Maar let erop dat de bank in plaats van de kosten meer in rekening brengt voor de hypotheek zelf of een hogere rente toepast.