ВСЕ, ЩО ВАМ ПОТРІБНО ЗНАТИ ПРО ОТРИМАННЯ ІПОТЕКИ В ІСПАНІЇ

Якщо ви купуєте нерухомість в Іспанії, ви можете розглянути можливість отримання кредиту для фінансування частини покупки. Отримання іпотечного кредиту в Іспанії, безумовно, можливе для нерезидентів, як ми пояснюємо в цій статті. У цьому вичерпному посібнику ви знайдете все, що вам потрібно знати, включно з порадами щодо безперешкодного процесу, плюсами та мінусами запозичень в Іспанії, доступними типами іпотеки та пов’язаними з ними витратами.

Поради щодо отримання іпотечного кредиту в Іспанії

Якщо ви фінансуєте купівлю нерухомості за допомогою кредиту, візьміть до уваги наступні поради, щоб забезпечити безперешкодний і простий процес.

1. Зважте всі “за” і“проти“. Як нерезидент, ви навряд чи зможете отримати іспанську іпотеку на таких же вигідних умовах, як і резиденти. Ретельно подумайте, чи варто вам брати кредит з фінансової точки зору, і проаналізуйте фінансові наслідки для вас, якщо (коли) відсоткові ставки по іпотеці зростуть.
2. Організуйте іпотеку в Іспанії заздалегідь. Як і в будь-якій країні, чим раніше ви почнете думати про іпотеку, тим краще. Планування заздалегідь дає вам час, щоб знайти найкращу пропозицію і порівняти умови. З іншого боку, якщо відкласти це на потім, ви можете отримати менш вигідну позику.
   Почніть подавати заявку на іпотеку щонайменше за два місяці до того, як плануєте придбати житло.
3. Підготуйте документи заздалегідь. При подачі заявки на іпотеку вам потрібно буде надати довідку про доходи, адресу і, можливо, кредитну історію у вашій країні проживання.
4. Пройдіться по магазинах. В Іспанії існує жорстка конкуренція між іпотечними кредиторами, тому має сенс порівнювати і зіставляти умови кредитування.
5. Підготуйтеся в Іспанії. Щоб отримати іпотеку, вам знадобиться NIE (податковий номер іноземця) і рахунок в іспанському банку.
6. Порівняйте витрати. Коли ви вивчаєте умови кредитування в різних банках, обов’язково поцікавтеся, хто відповідає за витрати по іпотеці. Не всі витрати лягають на покупця, хоча деякі банки беруть на себе всі витрати.
7. Остерігайтеся “застережень”. Іпотечні договори можуть містити “застереження про мінімальнусуму “, також відомі як іпотечні кредити з обмеженоюсумою (іспанськоюclausula suelo ). Вони дозволяють банку стягувати мінімальну відсоткову ставку, навіть якщо ставки нижчі. Хоча застереження про мінімальну ставку не є незаконними, вони можуть вважатися зловживанням, особливо якщо банк не поінформував клієнта про їхнє існування. За необхідності зверніться за професійною порадою щодо цього.
8. Не зв’язуйте себе зобов’язаннями перед банком. Уважно шукайте в іпотечному договорі пункт, який зобов’язує вас залишатися з банком протягом певного періоду часу (в деяких випадках банки вимагають, щоб ви залишалися з ними протягом усього терміну кредиту). Це може бути не у ваших інтересах, оскільки обмежує вашу можливість згодом перейти до банку з кращими умовами іпотеки. Також остерігайтеся пунктів, які прив’язують вас до певних банківських продуктів, наприклад, страхових полісів.
9. Подумайте про використання брокера. Скориставшись послугами іпотечного брокера, ви можете заощадити дорогоцінний час і гроші, оскільки він зробить покупки і порівняє ціни за вас. Переконайтеся, що ви обираєте надійного брокера з перевіреною репутацією та зареєстрованого іспанською владою.
10. Подумайте про довгострокові наслідки. Якщо ви берете іспанську іпотеку, то зазвичай термін її погашення становить від 15 до 20 років. Це тривале фінансове зобов’язання.

Переваги та недоліки отримання кредиту в Іспанії

Перш за все, ви повинні зважити всі “за” і “проти” іпотечного кредиту в Іспанії. Остаточний баланс буде залежати від ваших особистих і фінансових обставин, а також довгострокових планів.

Переваги

Переконливі причини взяти іпотечний кредит в Іспанії включають наступне:

Більший бюджет

Мабуть, найбільша перевага з усіх, оскільки вона дозволяє придбати більшу та/або кращу нерухомість. У районах, популярних серед іноземних покупців, додатковий бюджет часто робить різницю між середньою нерухомістю та винятковою. Але не будьте занадто амбітними – лише деякі іспанські банки дозволяють нерезидентам отримати кредит у розмірі понад 60% від вартості нерухомості, а 50% часто є нормою.

Більше потенційного прибутку

Купівля нерухомості в іпотеку означає, що ви використовуєте менше власних коштів на покупку і маєте додаткові важелі впливу при подальшому продажі. Прибутковість особливо висока, якщо відсоткові ставки низькі, а ціни на нерухомість зростають (як у випадку з ринком нерухомості Коста-дель-Соль у 2020 році). Однак немає жодних гарантій, що відсоткові ставки залишатимуться низькими або що ціни продовжуватимуть зростати.

Додаткова перевірка

Якщо ви берете іпотечний кредит в Іспанії, обраний вами кредитор перевірить нерухомість на наявність юридичних недоліків, а також проведе її оцінку. Це додає додаткової перевірки нерухомості, хоча якщо ви користуєтеся послугами юриста для купівлі, всі перевірки повинні бути ретельно проведені.

Недоліки

Однак отримання іпотеки в Іспанії також має ряд недоліків. Серед них можна виділити наступні:

Більші витрати

Купівля нерухомості в Іспанії вже пов’язана з високими витратами на податки та збори. Отримання іпотечного кредиту додає до них ще більше.

Підвищений ризик

Фінансування покупки нерухомості в Іспанії за допомогою кредиту збільшує ризик покупки:

• Немає ніяких гарантій щодо вашого фінансового майбутнього – ви не завжди зможете здійснювати платежі по іпотеці.
• Відсоткові ставки то підвищуються, то знижуються.
• Ціни на нерухомість то підвищуються, то знижуються.

Особиста відповідальність

Згідно з положеннями іспанського законодавства, іпотечний борг є особистим і необмеженим. Це означає, що якщо ви не сплачуєте свої платежі, банк може звернути стягнення на всі ваші активи по всьому світу, а не тільки на нерухомість в Іспанії. Так, наприклад, якщо стягнення вашої іспанської нерухомості не покриває ваш іпотечний борг, банк має право звернутися за вашими активами за межами Іспанії.

Підсумок

Ретельно проаналізуйте свої фінанси і складіть реалістичний бюджет покупки. Якщо ви можете розраховувати на те, що зможете вносити платежі протягом усього терміну кредиту, якщо відсоткові ставки зростуть або ви опинитеся в інших обставинах, отримання іспанської іпотеки може бути розумним фінансовим рішенням. Якщо ж, навпаки, ви не можете розраховувати на це, то отримання кредиту не у ваших інтересах.

Типи іпотечних кредитів

В Іспанії дуже конкурентний ринок іпотечного кредитування, і, як наслідок, є з чого вибирати, коли справа доходить до кредитів. Однак нерезиденти, які купують іспанську нерухомість в іпотеку, мають більш обмежений доступ до типів та умов кредитування. У цьому розділі ми розглянемо основні умови іпотечного кредитування в Іспанії та основні доступні типи кредитів.

Умови іпотеки

Як і банки в усьому світі, іспанські фінансові установи пов’язують друге житло з більш високим ризиком неплатежів. Вони аргументують це тим, що будинок для відпочинку є неосновним активом, а отже, витратним і в першу чергу не підлягає оплаті під час фінансових труднощів. Отже, вибір іпотечних кредитів та їхні умови є більш обмеженими, ніж для основного житла. Рівні співвідношення кредиту до вартості (LTV) та періоди погашення значно нижчі, а умови, як правило, більш жорсткі.

LTV

Покупцям-резидентам часто пропонують до 80%, що може зростати до 90% у випадку, якщо вони купують житло вперше. Але для нерезидентів LTV набагато нижчий. Коли ви подаєте заявку на іспанську іпотеку, не очікуйте, що вам запропонують більше 70% LTV, оскільки на практиці середній показник становить 60%. Деякі банки фінансують лише 50% покупки. Тому вам потрібно закласти в бюджет щонайменше 40% від вартості покупки.

Тривалість іпотечного кредиту

Резиденти Іспанії можуть отримати кредит на термін до 40 років, але для нерезидентів типовий термін іпотеки становить від 15 до 20 років.

Відсоткові ставки по іпотеці

Усі іпотечні кредити в Іспанії базуються на базовій процентній ставці Euribor, встановленій Європейським центральним банком, і додають до неї певний відсоток зверху. Банки можуть встановлювати власні ставки, але на практиці жорстка конкуренція означає, що більшість з них встановлюють схожі ставки.

Щоб отримати краще уявлення про базову процентну ставку Euribor, ви можете переглянути веб-сайт Європейського центрального банку.

Типи іпотечних кредитів в Іспанії

Рішення про те, який тип іпотеки найкраще підходить для ваших обставин, вимагає ретельного обмірковування з урахуванням ваших короткострокових, середньострокових і довгострокових планів. Основні типи іпотечних кредитів, доступних в Іспанії, наведені нижче:

Змінний відсоток

Традиційно це найпопулярніший вид іспанської іпотеки, особливо з тих пір, як Euribor знаходиться у від’ємній зоні. Перевагами плаваючої процентної ставки є можливість скористатися “дешевими” грошима та більший вибір іпотечних кредитів. З іншого боку, при іпотеці зі змінною процентною ставкою ви не знаєте, якою буде сума ваших щомісячних виплат, а процентні ставки можуть зрости.

Фіксована відсоткова ставка

Цей тип іпотеки раніше був менш популярним серед іспанських покупців, хоча в останні місяці він став більш затребуваним. Його основним недоліком є більш високі витрати – ви платите більше, щоб позичити гроші, коли процентні ставки низькі – але, з іншого боку, ви точно знаєте, яка сума ваших щомісячних виплат протягом усього терміну дії іпотеки. Ви також захищені від майбутніх підвищень відсоткових ставок, оскільки вони фіксовані.

Тільки відсотки

Іпотечні кредити, що дозволяють позичальнику сплачувати відсотки лише протягом першого терміну іпотеки (зазвичай два роки), не є поширеними в Іспанії, особливо після кризи на ринку нерухомості. Вони також доступні лише для резидентів. Їхньою головною перевагою є менші щомісячні виплати, але вони виходять дорожчими через додатковий час, необхідний для виплати капіталу.

Іпотечні кредити не в євро

Ви можете розглянути можливість взяти іпотеку в іншій валюті, ніж євро. Деякі іспанські банки надають кредити не в євро, хоча це не є загальною практикою. Основна перевага іпотеки у вашій валюті (наприклад, фунтах стерлінгів або шведських кронах) полягає в тому, що ви зменшуєте витрати на обмін валюти при погашенні кредиту. З іншого боку, іпотечні кредити не в євро отримати складніше, і іспанські банки, як правило, беруть за них більші відсотки.

Якщо ви плануєте придбати нерухомість в Іспанії, щоб здавати її в оренду, як будинок для відпочинку або довгострокову оренду, має сенс взяти іпотеку в євро. Фінансові експерти радять, що найкращий спосіб мінімізувати валютні ризики – це мати актив і кредит в одній валюті. У цьому прикладі ви б використовували дохід від оренди для погашення кредиту.

Витрати, пов’язані з іспанською іпотекою

Одним з недоліків отримання іпотечного кредиту в Іспанії є те, що операція пов’язана з певними витратами. Вони стягуються на додаток до стандартних податків і зборів, що стягуються при покупці.

Ось деякі з них:

Хто сплачує комісії

Раніше було так, що покупець брав на себе всі витрати, пов’язані з іпотекою, але в останні роки споживачі успішно вигравали гучні судові справи проти банків і вимагали відшкодування витрат на іпотеку. Однак це не є даністю, тому перед тим, як підписувати іпотечний договір, переконайтеся, що ви повністю розумієте, які витрати несете ви, а які – банк.

Плата за оцінку

Для того, щоб схвалити іпотечний кредит, банк спочатку повинен провести оцінку нерухомості. Це обов’язковий крок, витрати на який залежать від вартості нерухомості. Приготуйтеся заплатити від кількох сотень євро до кількох тисяч. Зверніть увагу, що оцінку зазвичай проводить оцінювач, призначений банком, а не обраний вами.

Плата за іпотеку

Усі банки стягують комісію за оформлення іпотеки та схвалення кредиту. Комісія стягується з суми кредиту, тому чим більше ви позичаєте, тим вища комісія за іпотеку. Варто порівняти тарифи різних банків і вибрати нижчий, особливо якщо ваша позика значна. Зазвичай банки стягують від 0,5% до 2% від суми кредиту, в середньому близько 1%.

Гербовий збір

Відомий як Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados іспанською мовою (AJD), цей податок стягується з іпотечного кредиту. AJD стягується у відсотках від суми кредиту, і його розмір варіюється залежно від регіону Іспанії. Для іпотечних кредитів, отриманих на нерухомість на узбережжі Коста-дель-Соль (регіон Андалусія), AJD стягується в розмірі 1,5%.

Нотаріальний збір

При купівлі нерухомості в Іспанії нотаріус стягує плату за оформлення документів на право власності та нотаріальні послуги. Купівля в іпотеку передбачає додатковий розділ у правовстановлюючих документах з подальшою додатковою оплатою.

Плата за земельний кадастр

Як і у випадку з нотаріальними послугами, плата за реєстрацію земельних ділянок також зростає, коли задіяна іпотека, оскільки кредит повинен бути зареєстрований як застава на майно.

Витрати на оформлення документів

Ваш банк найме гесторію (професійну компанію, що надає послуги з оформлення документів) для сплати іпотечних податків і зборів, а також для реєстрації правовстановлюючих документів. Вартість цих послуг варіюється залежно від розміру іпотечного кредиту та обсягу роботи. Деякі банки працюють з певною гесторією і не дають покупцям можливості вибору.

Страхові поліси

Коли ви берете іпотечний кредит в Іспанії, ви також повинні укласти договір страхування нерухомості, що охоплює як саму будівлю (іспанською мовою – “континент” ), так і її вміст(іспанською мовою –“контенідо”). Банк, який надає іпотечний кредит, запропонує вам також забезпечити страховий захист – ви не зобов’язані укладати договір страхування з ним, але на практиці ви, швидше за все, отримаєте кращі умови для вашої іпотеки, якщо зробите це.
Ваш банк також може запропонувати поліси страхування життя та іпотеки. Жоден з них не є обов’язковим для іпотечного кредиту в Іспанії, але ви можете розглянути їх для додаткової фінансової безпеки.
Завжди перевіряйте умови страхових полісів і остерігайтеся пунктів, які зобов’язують вас оформити поліс у вашому банку на час дії кредиту. Страхування, яке пропонують банки, не обов’язково є найдешевшим на ринку.

Суброгаційний збір

Якщо ви купуєте нерухомість в Іспанії, яка вже має іпотечний кредит, можливо, ви захочете взяти кредит на себе. Комісія за передачу кредиту від продавця до покупця становить близько 0,5% від вартості кредиту.

Пройдіться по магазинах

Хоча існують іпотечні комісії, яких ви не можете уникнути, ви можете домовитися з банком про нижчі тарифи на інші платежі. Конкуренція на ринку іпотечних кредитів дуже жорстка, і обраний вами банк може бути готовий знизити комісію за оцінку та іпотеку в обмін на ваш бізнес. Але майте на увазі, що замість комісій банк може стягувати більшу плату за саму іпотеку або застосовувати вищу відсоткову ставку.

Висновок

Процес отримання іпотеки в Іспанії може бути простим за умови належної підготовки. Розуміючи витрати, ризики та ключові кроки, ви будете добре підготовлені до прийняття обґрунтованих рішень. Для додаткової підтримки зверніться до іпотечного брокера або місцевого експерта з нерухомості.