كل ما تحتاج إلى معرفته حول الحصول على قرض عقاري إسباني

إذا كنت تشتري عقاراً في إسبانيا، فربما تفكر في الحصول على قرض لتمويل جزء من عملية الشراء. الحصول على قرض عقاري إسباني ممكن بالتأكيد لغير المقيمين، كما نوضح في هذا المقال. ويغطي هذا الدليل الشامل كل ما تحتاج إلى معرفته، بما في ذلك أهم النصائح للحصول على عملية سلسة، وإيجابيات وسلبيات الاقتراض في إسبانيا، وأنواع الرهون العقارية المتاحة، والتكاليف المرتبطة بها.

أهم النصائح للحصول على قرض عقاري إسباني

إذا كنت ستمول شراء عقار بقرض، فاحرص على ملاحظة النصائح التالية لضمان عملية سلسة ومباشرة.

1. وازنبين الإيجابيات والسلبيات. بصفتك غير مقيم، من غير المحتمل أن تحصل على قرض عقاري إسباني بشروط مواتية مثل تلك الخاصة بالمقيمين. فكّر ملياً فيما إذا كان القرض العقاري مفيداً لك من الناحية المالية وفكّر في الآثار المالية المترتبة عليك إذا (متى) ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
2. نظّم قرضك العقاري الإسباني قبل وقت كافٍ. كما هو الحال في أي بلد، كلما بدأت في التفكير في طلب الرهن العقاري مبكرًا، كان ذلك أفضل. يمنحك التخطيط المسبق الوقت الكافي للتسوق للحصول على أفضل صفقة ومقارنة الشروط والأحكام. ومن ناحية أخرى، قد يؤدي ترك الأمر إلى وقت لاحق إلى قرض أقل ملاءمة لك.
   ابدأ تقديم طلب الرهن العقاري قبل شهرين على الأقل من التخطيط للشراء.
3. جهز أوراقك مسبقاً. بالنسبة لطلب الرهن العقاري الخاص بك، ستحتاج إلى إظهار ما يثبت دخلك وعنوانك وربما سجل القرض في بلد إقامتك.
4. تسوّق من حولك. هناك منافسة شديدة بين مقرضي الرهن العقاري في إسبانيا، لذا من المنطقي أن تقارن بين الشروط والأحكام.
5. جهز نفسك في إسبانيا. للحصول على رهن عقاري، ستحتاج إلى رقم ضريبي للأجانب وحساب مصرفي إسباني.
6. قارن التكاليف. عندما تبحث عن شروط القرض من بنوك مختلفة، تأكد من أن تسأل عن المسؤول عن تكاليف الرهن العقاري. ليست كلها مسؤولية المشتري، على الرغم من أن بعض البنوك ستتحملها كلها.
7. احذر من “بنود الحد الأدنى”. قد تحتوي عقود الرهن العقاري على “بنود الحد الأدنى”، والمعروفة أيضًا باسم الرهن العقاري المحدود(clausula suelo بالإسبانية). وتسمح هذه البنود للبنك بفرض حد أدنى لسعر الفائدة حتى عندما تكون أسعار الفائدة أقل. على الرغم من أن بنود الحد الأدنى ليست غير قانونية، إلا أنه يمكن اعتبارها تعسفية، خاصةً عندما لا يكون البنك قد أبلغ العميل بوجودها. خذ المشورة المهنية في هذا الأمر إذا لزم الأمر.
8. لا تلزم نفسك بالبنك. ابحث بعناية في عقد الرهن العقاري عن بند يلزمك بالبقاء مع البنك لفترة زمنية معينة (في بعض الحالات، تطلب منك البنوك في بعض الحالات البقاء معها طوال مدة القرض). قد لا يكون هذا في مصلحتك لأنه يقيد قدرتك على التغيير إلى بنك آخر بشروط رهن عقاري أفضل في وقت لاحق. احذر أيضًا من البنود التي تربطك بمنتجات مصرفية معينة، مثل بوالص التأمين.
9. فكر في استخدام وسيط. قد يوفر لك استخدام خدمات وسيط الرهن العقاري وقتاً ومالاً ثميناً لأنه يقوم بالتسوق والمقارنة نيابة عنك. تأكد من اختيار وسيط حسن السمعة يتمتع بسجل حافل ومسجل لدى السلطات الإسبانية.
10. فكر في الآثار المترتبة على المدى الطويل. إذا حصلت على قرض عقاري إسباني، فإن المدة المعتادة هي 15 إلى 20 عاماً. وهذا التزام مالي طويل الأجل.

مزايا وعيوب الحصول على قرض في إسبانيا

يجب أن يكون أحد اعتباراتك الأولى هو الموازنة بين إيجابيات وسلبيات قرض الرهن العقاري في إسبانيا. سيعتمد التوازن النهائي على ظروفك الشخصية والمالية بالإضافة إلى خططك طويلة الأجل.

المزايا

تشمل الأسباب المقنعة للحصول على قرض عقاري إسباني ما يلي:

ميزانية أكبر

ربما تكون الفائدة الأكبر على الإطلاق لأنها تتيح لك شراء عقار أكبر و/أو أفضل. في المناطق التي تحظى بشعبية كبيرة بين المشترين الأجانب، غالباً ما تُحدث الميزانية الإضافية الفرق بين عقار متوسط وعقار استثنائي. ولكن لا تكن طموحاً أكثر من اللازم، حيث أن القليل من البنوك الإسبانية تسمح بأكثر من 60% من القرض إلى القيمة لغير المقيمين وغالباً ما تكون نسبة 50% هي القاعدة.

المزيد من الأرباح المحتملة

إن شراء عقار برهن عقاري يعني أنك تستخدم مبلغاً أقل من أموالك الخاصة للشراء ويمنحك رافعة مالية إضافية عند البيع لاحقاً. تكون هوامش الربح جيدة بشكل خاص إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة وأسعار العقارات في ارتفاع (كما هو الحال في سوق العقارات في كوستا ديل سول في عام 2020). ومع ذلك، لا توجد ضمانات بأن أسعار الفائدة ستظل منخفضة أو أن الأسعار ستستمر في الارتفاع.

العناية الواجبة الإضافية

إذا حصلت على رهن عقاري إسباني، فسيقوم المقرض الذي اخترته بالتحقيق في العقار بحثاً عن العيوب القانونية وإجراء تقييم أيضاً. هذا يضيف إلى العناية الواجبة على العقار، على الرغم من أنك إذا كنت تستعين بخدمات محامٍ للشراء، فيجب إجراء جميع الفحوصات بدقة.

العيوب

ومع ذلك، فإن الحصول على رهن عقاري في إسبانيا ينطوي أيضاً على العديد من العيوب. من بينها

المزيد من التكاليف

شراء عقار في إسبانيا يأتي بالفعل مع تكاليف عالية في الضرائب والرسوم. ويضيف الحصول على رهن عقاري إلى هذه التكاليف.

مخاطر أعلى

إن تمويل شراء عقار في إسبانيا بقرض يضيف مخاطرة إلى عملية الشراء:

• لا يوجد ضمان على مستقبلك المالي – قد لا تكون قادراً دائماً على الوفاء بمدفوعات الرهن العقاري.
• أسعار الفائدة ترتفع وتنخفض.
• أسعار العقارات ترتفع وتنخفض.

المسؤولية الشخصية

بموجب أحكام القانون الإسباني، تعتبر ديون الرهن العقاري شخصية وغير محدودة. هذا يعني أنه إذا تخلفت عن سداد أقساطك، يمكن للبنك المطالبة بجميع أصولك في جميع أنحاء العالم، وليس فقط على العقار في إسبانيا. لذا، على سبيل المثال، إذا لم تغطِ إعادة حيازة عقارك الإسباني ديون الرهن العقاري الخاصة بك، يحق للبنك أن يلاحق أصولك خارج إسبانيا.

خلاصة القول

ألقِ نظرة فاحصة على مواردك المالية وضع ميزانية واقعية لعملية الشراء. إذا كنت تتوقع أن تكون قادراً على الوفاء بالمدفوعات طوال مدة القرض إذا ارتفعت أسعار الفائدة أو إذا وجدت نفسك في ظروف مختلفة، فقد يكون الحصول على قرض عقاري إسباني قراراً مالياً حكيماً. من ناحية أخرى، إذا كنت لا تستطيع ذلك، فإن الحصول على قرض ليس في مصلحتك.

أنواع الرهون العقارية

تتمتع إسبانيا بسوق رهن عقاري تنافسي للغاية، ونتيجة لذلك، هناك الكثير للاختيار من بينها عندما يتعلق الأمر بالقروض. ومع ذلك، فإن غير المقيمين الذين يشترون عقارًا إسبانيًا برهن عقاري لديهم إمكانية وصول محدودة لأنواع القروض وشروطها. في هذا القسم، نلقي نظرة على الشروط الرئيسية للرهن العقاري في إسبانيا والأنواع الرئيسية المتاحة.

شروط الرهن العقاري

كما هو الحال مع البنوك في جميع أنحاء العالم، تربط الكيانات المالية الإسبانية بين المنازل الثانية ومخاطر التخلف عن السداد. ويتمثل منطقهم في أن منزل العطلات هو أحد الأصول غير الأساسية وبالتالي يمكن إنفاقه وأول من لا يدفع في أوقات الصعوبات المالية. وبالتالي، فإن اختيار الرهون العقارية وشروطها أكثر تقييدًا من المنازل الرئيسية. مستويات القرض إلى القيمة (LTV) وفترات السداد أقل بكثير وتميل الشروط إلى أن تكون أكثر صرامة.

قيمة القرض إلى القيمة

غالبًا ما يُعرض على المشترين المقيمين ما يصل إلى 80%، والتي يمكن أن ترتفع إلى 90% في حالة المشترين لأول مرة. ولكن بالنسبة لغير المقيمين، تكون نسبة LTV أقل بكثير. عندما تتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري إسباني، لا تتوقع أن يُعرض عليك أكثر من 70% من القيمة الإجمالية للتمويل العقاري مع 60% كمتوسط في الممارسة العملية. بعض البنوك تمول 50% فقط من قيمة الشراء. لذلك عليك أن تضع ميزانية لا تقل عن 40% من قيمة الشراء بنفسك.

مدة الرهن العقاري

يمكن للمقيمين في إسبانيا الحصول على قروض تصل مدتها إلى 40 عاماً، ولكن في حالة غير المقيمين، تتراوح المدة النموذجية للرهن العقاري بين 15 و20 عاماً.

أسعار الفائدة على الرهن العقاري

تأخذ جميع الرهون العقارية الإسبانية سعر الفائدة الأساسي Euribor، الذي يحدده البنك المركزي الأوروبي، وتضيف نسبة مئوية فوقه. للبنوك الحرية في تطبيق أسعار الفائدة الخاصة بها، ولكن في الممارسة العملية، تعني المنافسة الشرسة أن معظمها يفرض أسعاراً مماثلة.

للحصول على فكرة أفضل عن سعر الفائدة الأساسي لليوريبور، يمكنك مراجعة الموقع الإلكتروني للبنك المركزي الأوروبي.

أنواع الرهون العقارية الإسبانية

إن تحديد نوع الرهن العقاري الذي يناسب ظروفك بشكل أفضل يتطلب دراسة متأنية، مع مراعاة خططك قصيرة ومتوسطة وطويلة الأجل. فيما يلي الأنواع الرئيسية للرهون العقارية المتاحة في إسبانيا:

الفائدة المتغيرة

عادةً ما يكون هذا النوع هو الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري الإسباني، خاصةً منذ أن أصبح اليوريبور في المنطقة السلبية. تشمل مزايا أسعار الفائدة المتغيرة فرصة الاستفادة من الأموال “الرخيصة” والمزيد من خيارات الرهن العقاري. من ناحية أخرى، مع الرهن العقاري متغير الفائدة، فأنت لا تعرف كم ستكون أقساطك الشهرية وقد ترتفع أسعار الفائدة.

الفائدة الثابتة

اعتاد هذا النوع من الرهن العقاري أن يكون أقل شعبية بين المشترين الإسبان، على الرغم من أنه في الأشهر الأخيرة كان هناك إقبال أكبر على هذا النوع من الرهن العقاري. عيبها الرئيسي هو ارتفاع التكاليف – فأنت تدفع أكثر لاقتراض المال عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة – ولكن من ناحية أخرى، أنت تعرف بالضبط مقدار أقساطك الشهرية طوال مدة الرهن العقاري. كما أنك محمي من ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل لأن قسطك ثابت.

الفائدة فقط

إن الرهون العقارية التي تسمح للمقترض بدفع الفائدة فقط خلال الفترة الأولى من الرهن العقاري (عادةً ما تكون سنتين) ليست شائعة في إسبانيا، خاصةً منذ أزمة العقارات. كما أنها متاحة فقط للمقيمين. ميزتها الرئيسية هي انخفاض أقساط السداد الشهرية، لكنها أكثر تكلفة بسبب الوقت الإضافي الذي يستغرقه سداد رأس المال.

الرهون العقارية بغير اليورو

قد ترغب في التفكير في الحصول على قرض عقاري بعملة أخرى غير اليورو. تقدم بعض البنوك الإسبانية قروضاً بغير اليورو، على الرغم من أنها ليست ممارسة شائعة. الفائدة الرئيسية من الحصول على رهن عقاري بعملتك (مثل الجنيه الإسترليني أو التيجان السويدية) هي أنك تقلل من تكلفة صرف العملة عند السداد. من ناحية أخرى، يصعب الحصول على قروض الرهن العقاري بغير اليورو، وتميل البنوك الإسبانية إلى فرض رسوم أكبر على هذا النوع من القروض.

إذا كنت تخطط لشراء عقار في إسبانيا لتأجيره، إما كمنزل لقضاء العطلات أو للإيجار طويل الأجل، فمن المنطقي أن تحصل على قرض عقاري باليورو. ينصح الخبراء الماليون بأن أفضل طريقة لتقليل مخاطر العملة هي أن يكون الأصل والقرض بنفس العملة. في هذا المثال، يمكنك استخدام دخل الإيجار لسداد القرض.

التكاليف المترتبة على الرهن العقاري الإسباني

أحد عيوب الحصول على رهن عقاري إسباني هو أن المعاملة تنطوي على عدة تكاليف. تُفرض هذه التكاليف بالإضافة إلى الضرائب والرسوم التي تُفرض بشكل قياسي على عملية الشراء.

وفيما يلي تفصيلها:

من يدفع الرسوم

كان من المعتاد أن يتحمل المشتري جميع التكاليف المرتبطة بالرهن العقاري، ولكن في السنوات الأخيرة، نجح المستهلكون في السنوات الأخيرة في كسب قضايا قضائية رفيعة المستوى ضد البنوك واستعادوا تكاليف الرهن العقاري. ومع ذلك، فإن هذا ليس أمراً مفروغاً منه، لذا قبل التوقيع على شرط الرهن العقاري، تأكد من أنك تفهم تماماً التكاليف التي ستدفعها أنت وأيها سيدفعها البنك.

رسوم التقييم

من أجل الموافقة على قرض الرهن العقاري، يحتاج البنك أولاً إلى إجراء تقييم للعقار. هذه خطوة إلزامية وتختلف التكاليف حسب سعر العقار. توقع أن تدفع ما بين بضع مئات من اليورو وعدة آلاف. لاحظ أن التقييم عادةً ما يتم إجراؤه بواسطة مُثَمِّن يُعيِّنه البنك، وليس من تختاره أنت.

رسوم الرهن العقاري

تتقاضى جميع البنوك رسومًا مقابل إعداد الرهن العقاري والموافقة على القرض. تُفرض الرسوم على المبلغ المقترض، فكلما اقترضت مبلغاً أكبر، زادت رسوم الرهن العقاري. يجدر بك مقارنة الرسوم التي تتقاضاها البنوك المختلفة واختيار الأقل رسوماً، خاصة إذا كان قرضك كبيراً. تتقاضى البنوك عموماً ما بين 0.5% و2% من القرض، بمتوسط 1% تقريباً.

رسوم الطوابع

تُعرَف هذه الضريبة باسم Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados بالإسبانية (AJD)، وهي تُفرض على قرض الرهن العقاري. تُفرض هذه الضريبة كنسبة مئوية من القرض ويختلف المبلغ باختلاف منطقة إسبانيا. بالنسبة للرهون العقارية التي يتم الحصول عليها على العقارات في كوستا ديل سول (في منطقة الأندلس)، تُفرض ضريبة الرهن العقاري بنسبة 1.5%.

رسوم كاتب العدل

يتقاضى كاتب العدل رسومًا مقابل سندات الملكية وخدمات كاتب العدل عند شراء عقار إسباني. يتضمن الشراء برهن عقاري قسماً إضافياً على سندات الملكية مع الرسوم الإضافية اللاحقة.

رسوم السجل العقاري

كما هو الحال بالنسبة لرسوم كاتب العدل، ترتفع رسوم السجل العقاري أيضاً عند وجود رهن عقاري لأنه يجب تسجيل القرض كرسوم على العقار.

تكاليف الأعمال الورقية

سيقوم البنك الذي تتعامل معه بتوظيف شركة gestoría (شركة محترفة تقدم خدمات الأعمال الورقية) لدفع ضرائب ورسوم الرهن العقاري وتسجيل سندات الملكية. وتختلف تكلفة ذلك تبعاً لحجم قرض الرهن العقاري والعمل الذي ينطوي عليه. تعمل بعض البنوك مع شركة gestoría معينة ولا تمنح المشترين أي فرصة لاختيار بديل.

بوالص التأمين

عندما تحصل على قرض عقاري في إسبانيا، يجب عليك أيضاً التعاقد على تأمين للعقار يغطي كلاً من المبنى نفسه(كونتينتي بالإسبانية) ومحتوياته(كونتينيدو). سيعرض البنك الذي يوفر قرض الرهن العقاري توفير غطاء تأميني أيضًا – لست ملزمًا بالحصول على تأمين معهم، ولكن من الناحية العملية، من المحتمل أن تحصل على شروط وأحكام أفضل لرهنك العقاري إذا قمت بذلك.
قد يقدم البنك الذي تتعامل معه أيضاً بوليصة تأمين على الحياة والرهن العقاري. لا يعتبر أي منهما إلزاميًا للحصول على قرض عقاري في إسبانيا، ولكن قد ترغب في النظر في هذه الوثائق للحصول على أمان مالي إضافي.
تحقق دائمًا من شروط وأحكام بوالص التأمين واحذر من البنود التي تلزمك بالحصول على بوليصة تأمين مع البنك الذي تتعامل معه طوال مدة القرض. التأمين الذي تقدمه البنوك ليس بالضرورة الأرخص في السوق.

رسوم الاستبدال

إذا كنت تشتري عقاراً في إسبانيا ولديك رهن عقاري بالفعل، فقد ترغب في الحصول على القرض بنفسك. تبلغ رسوم تحويل القرض من البائع إلى المشتري حوالي 0.5% من قيمة القرض.

تسوق في الجوار

على الرغم من أن هناك رسوم رهن عقاري لا يمكنك تجنبها، إلا أنك قد تكون قادراً على التفاوض على رسوم أقل على الرسوم الأخرى مع البنك. فالمنافسة على الرهن العقاري شرسة وقد يكون البنك الذي اخترته على استعداد لتخفيض رسوم التقييم والرهن العقاري مقابل الحصول على عملك. ولكن كن على علم أنه بدلاً من الرسوم، قد يفرض البنك رسومًا أكثر على الرهن العقاري نفسه أو يطبق معدل فائدة أعلى.

الخلاصة

يمكن أن يكون الإبحار في عملية الرهن العقاري الإسباني أمراً سهلاً ومباشراً مع الإعداد المناسب. من خلال فهم التكاليف والمخاطر والخطوات الرئيسية، ستكون مجهزًا جيدًا لاتخاذ قرارات مستنيرة. للحصول على دعم إضافي، فكر في استشارة وسيط رهن عقاري أو خبير عقاري محلي.