كل ما تحتاج لمعرفته حول الحصول على قرض عقاري إسباني

إذا كنت تشتري عقارا في إسبانيا ، فقد تفكر في الحصول على قرض لتمويل جزء من عملية الشراء. من المؤكد أن الحصول على قرض عقاري إسباني ممكن لغير المقيمين ، كما نوضح في هذه المقالة.

ستجد معلومات شاملة حول الرهون العقارية بما في ذلك:

• أهم النصائح للحصول على قرض عقاري إسباني
• مزايا وعيوب الحصول على قرض في إسبانيا
• أنواع الرهون العقارية المتاحة في إسبانيا
• تكاليف الرهن العقاري الإسباني

أهم النصائح للحصول على قرض عقاري إسباني

إذا كنت تمول شراء عقارك بقرض ، فقم بتدوين النصائح التالية لضمان عملية سلسة ومباشرة.

1. وزن إيجابيات وسلبيات. بصفتك غير مقيم ، من غير المحتمل أن تحصل على قرض عقاري إسباني بشروط مواتية مثل تلك الخاصة بالمقيمين. فكر مليا فيما إذا كان القرض مفيدا لك من الناحية المالية وفكر في الآثار المالية المترتبة عليك إذا (عندما) ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
   لمزيد من المعلومات حول مزايا وعيوب الرهن العقاري في إسبانيا ، انظر أدناه.
2. قم بتنظيم الرهن العقاري الإسباني الخاص بك في وقت مبكر. كما هو الحال في أي بلد ، كلما بدأت في التفكير في طلب الرهن العقاري ، كان ذلك أفضل. يمنحك التخطيط المسبق الوقت للتسوق للحصول على أفضل صفقة ومقارنة الشروط والأحكام. من ناحية أخرى ، قد يؤدي تركه حتى وقت لاحق إلى قرض أقل ملاءمة لك.
   ابدأ طلب الرهن العقاري الخاص بك قبل شهرين على الأقل من التخطيط للشراء.
3. قم بإعداد أوراقك مسبقا. بالنسبة لطلب الرهن العقاري الخاص بك ، ستحتاج إلى إظهار دليل على الأرباح والعنوان وربما سجل القرض الخاص بك في بلد إقامتك.
4. تسوق. هناك منافسة شديدة بين مقرضي الرهن العقاري في إسبانيا ، لذا فمن المنطقي مقارنة الشروط والأحكام وتباينها.
5. جهز نفسك في إسبانيا. للحصول على قرض عقاري ، ستحتاج إلى NIE (الرقم الضريبي للأجانب) و Spanish حساب مصرفي.
6. قارن التكاليف. عندما تبحث عن شروط القرض من بنوك مختلفة ، تأكد من سؤال المسؤول عن تكاليف الرهن العقاري. ليست كلها مسؤولية المشتري ، على الرغم من أن بعض البنوك ستفرض رسوما عليها جميعا. انظر تكاليف الحصول على قرض عقاري إسباني.
7. احذر من “بنود الكلمة”. قد تحتوي عقود الرهن العقاري على “بنود أرضية” ، تعرف أيضا باسم الرهون العقارية المغطاة (clausula suelo باللغة الإسبانية). تسمح هذه للبنك بفرض حد أدنى لمعدل الفائدة حتى عندما تكون الأسعار أقل. في حين أن بنود الحد الأدنى ليست غير قانونية ، إلا أنه يمكن اعتبارها مسيئة ، خاصة عندما لا يبلغ البنك العميل بوجودها. خذ المشورة المهنية حول هذا إذا لزم الأمر.
8. لا تلزم نفسك بأحد البنوك. ابحث بعناية في عقد الرهن العقاري عن بند يلزمك بالبقاء مع البنك لفترة زمنية معينة (في بعض الحالات ، تطلب منك البنوك البقاء معهم طوال مدة القرض). قد لا يكون هذا في مصلحتك لأنه يحد من قدرتك على التغيير إلى بنك بشروط رهن عقاري أفضل لاحقا. احذر أيضا من البنود التي تربطك بمنتجات مصرفية معينة ، مثل بوالص التأمين.
9. النظر في استخدام وسيط. قد يوفر لك استخدام خدمات وسيط الرهن العقاري وقتا ومالا ثمينين نظرا لأنهم يقومون بالتسوق والمقارنة نيابة عنك. تأكد من اختيار وسيط حسن السمعة مع سجل حافل ومسجل لدى السلطات الإسبانية.
10. فكر في الآثار طويلة المدى. إذا حصلت على قرض عقاري إسباني ، فإن المدة المعتادة هي 15 إلى 20 عاما. هذا التزام مالي طويل.

مزايا وعيوب الحصول على قرض في إسبانيا

يجب أن يكون أحد اعتباراتك الأولى هو تقييم إيجابيات وسلبيات قرض الرهن العقاري في إسبانيا. يعتمد الرصيد النهائي على ظروفك الشخصية والمالية بالإضافة إلى خططك طويلة الأجل.

المزايا

تشمل الأسباب المقنعة للحصول على قرض عقاري إسباني ما يلي:

ميزانية أكبر

ربما تكون أكبر فائدة على الإطلاق لأنها تتيح لك شراء عقار أكبر و / أو أفضل. في المناطق التي تحظى بشعبية لدى المشترين الأجانب ، غالبا ما تحدث الميزانية الإضافية فرقا بين العقار المتوسط والعقار الاستثنائي. لكن لا تكن طموحا للغاية – فعدد قليل من البنوك الإسبانية تسمح بأكثر من 60٪ من القرض إلى القيمة (LTV) لغير المقيمين وغالبا ما يكون 50٪ هو القاعدة.

المزيد من الأرباح المحتملة

شراء عقار برهن عقاري يعني أنك تستخدم أقل من أموالك الخاصة للشراء ويمنحك رافعة مالية إضافية عند البيع لاحقا. تكون هوامش الربح جيدة بشكل خاص إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة وأسعار العقارات ترتفع (كما هو الحال مع سوق العقارات في كوستا ديل سول في عام 2020). ومع ذلك ، لا توجد ضمانات بأن أسعار الفائدة ستبقى منخفضة أو أن الأسعار ستستمر في الارتفاع.

العناية الواجبة الإضافية

إذا حصلت على قرض عقاري إسباني ، فسيقوم المقرض الذي اخترته بالتحقيق في العقار بحثا عن عيوب قانونية وإجراء تقييم أيضا. هذا يضيف إلى العناية الواجبة على العقار ، على الرغم من أنك إذا كنت توظف خدمات محام للشراء ، فيجب إجراء جميع الفحوصات بدقة. رابط لعملية الشراء

العيوب

ومع ذلك ، فإن الحصول على قرض عقاري في إسبانيا يأتي أيضا مع العديد من العيوب. من بينها:

المزيد من التكاليف

شراء عقار في إسبانيا يأتي بالفعل بتكاليف عالية في الضرائب والرسوم. الحصول على قرض عقاري يضيف إلى هذه. انظر تكاليف الرهن العقاري أدناه للحصول على تحليل مفصل لما سيكلفك القرض الإسباني.

مخاطر أعلى

تمويل شراء العقارات الإسبانية الخاصة بك مع قرض يضيف مخاطر على الشراء:

لا يوجد ضمان لمستقبلك المالي – قد لا تتمكن دائما من تلبية مدفوعات الرهن العقاري.

أسعار الفائدة ترتفع وتنخفض. سعر الفائدة على الرهن العقاري (Euribor) منخفض حاليا ولكن لا يوجد ضمان للأسعار المستقبلية.

أسعار العقارات ترتفع وتنخفض. خرجت السوق الإسبانية مؤخرا من أزمة عندما وجد العديد من المالكين الذين لديهم رهون عقارية أنفسهم في حقوق ملكية سلبية على ممتلكاتهم. ليس هناك ما يضمن أن هذا لن يحدث مرة أخرى في المستقبل.

المسؤولية الشخصية

بموجب أحكام القانون الإسباني ، فإن ديون الرهن العقاري شخصية وغير محدودة. هذا يعني أنه إذا تخلفت عن سداد مدفوعاتك ، فيمكن للبنك المطالبة بجميع أصولك في جميع أنحاء العالم ، وليس فقط على الممتلكات في إسبانيا. لذلك ، على سبيل المثال ، إذا كانت استعادة الممتلكات الإسبانية الخاصة بك لا تغطي ديون الرهن العقاري الخاصة بك ، يحق للبنك أن يأتي بعد أصولك خارج إسبانيا.

الخلاصة

ألق نظرة فاحصة على أموالك وقم بعمل ميزانية واقعية لعملية الشراء. إذا كنت تتوقع أن تكون قادرا على الوفاء بالمدفوعات طوال مدة القرض إذا ارتفعت أسعار الفائدة أو وجدت نفسك في ظروف مختلفة ، فقد يكون الحصول على قرض عقاري إسباني قرارا ماليا ذكيا. من ناحية أخرى ، إذا لم تستطع ذلك ، فإن الحصول على قرض ليس في مصلحتك.

أنواع الرهون العقارية

تتمتع إسبانيا بسوق رهن عقاري تنافسي للغاية ونتيجة لذلك ، هناك الكثير للاختيار من بينها عندما يتعلق الأمر بالقروض. ومع ذلك ، فإن غير المقيمين الذين يشترون العقارات الإسبانية برهن عقاري لديهم وصول محدود إلى أنواع وشروط القروض. في هذا القسم ، نلقي نظرة على الشروط الرئيسية للرهون العقارية في إسبانيا والأنواع الرئيسية المتاحة.

شروط الرهن العقاري

وعلى غرار البنوك في مختلف أنحاء العالم، تربط الكيانات المالية الأسبانية المنازل الثانية بمخاطر أعلى للتخلف عن السداد. منطقهم هو أن منزل العطلات هو أصل غير أساسي وبالتالي قابل للاستهلاك وأول ما لا يتم دفعه في أوقات الصعوبات المالية. وبالتالي ، فإن اختيار الرهون العقارية وشروطها أكثر تقييدا من المنازل الرئيسية. مستويات القرض إلى القيمة (LTV) وفترات السداد أقل بكثير وتميل الشروط إلى أن تكون أكثر صرامة.

إل تي في

غالبا ما يتم تقديم ما يصل إلى 80٪ للمشترين المقيمين ، والتي يمكن أن ترتفع إلى 90٪ في حالة المشترين لأول مرة. ولكن بالنسبة لغير المقيمين ، فإن LTV أقل بكثير. عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري إسباني ، لا تتوقع أن يعرض عليك أكثر من 70٪ LTV مع 60٪ من المتوسط في الممارسة العملية. بعض البنوك تمول فقط 50٪ من الشراء. لذلك تحتاج إلى ميزانية لا تقل عن 40٪ من عملية الشراء بنفسك.

مدة الرهن العقاري

يمكن للمقيمين في إسبانيا الحصول على قروض تصل إلى 40 عاما ، ولكن في حالة غير المقيمين ، تتراوح المدة النموذجية للرهن العقاري بين 15 و 20 عاما.

أسعار الفائدة على الرهن العقاري

تأخذ جميع الرهون العقارية الإسبانية سعر الفائدة الأساسي Euribor ، الذي حدده البنك المركزي الأوروبي ، وتضيف نسبة مئوية في الأعلى. البنوك حرة في تطبيق أسعارها الخاصة ، ولكن في الممارسة العملية ، تعني المنافسة الشرسة أن معظمها يتقاضى أسعارا مماثلة.

في أواخر عام 2020 ، وقف Euribor في المنطقة السلبية حيث كان منذ أوائل عام 2017. كانت معظم البنوك الإسبانية تقدم قروضا عقارية بسعر فائدة متغير في Euribor بالإضافة إلى ما بين 0.5٪ و 2٪. وقفت الرهون العقارية ذات السعر الثابت عند Euribor بالإضافة إلى 2٪ إلى 4٪.

أنواع الرهون العقارية الإسبانية

يتطلب تحديد نوع الرهن العقاري الذي يناسب ظروفك بشكل أفضل دراسة متأنية ، مع مراعاة خططك قصيرة ومتوسطة وطويلة الأجل. الأنواع الرئيسية للرهون العقارية المتاحة في إسبانيا هي كما يلي:

الفائدة المتغيرة

تقليديا ، هذا هو إلى حد بعيد النوع الأكثر شعبية من الرهن العقاري الإسباني ، لا سيما وأن Euribor كان في المنطقة السلبية. تشمل فوائد أسعار الفائدة المتغيرة فرصة الاستفادة من الأموال “الرخيصة” والمزيد من خيارات الرهون العقارية. من ناحية أخرى ، مع الرهن العقاري متغير الفائدة ، لا تعرف مقدار أقساطك الشهرية وقد ترتفع أسعار الفائدة.

فائدة ثابتة

كان هذا النوع من الرهن العقاري أقل شعبية بين المشترين الإسبان ، على الرغم من أنه في الأشهر الأخيرة كان هناك المزيد من الإقبال على هذا النوع من الرهن العقاري. عيبه الرئيسي هو ارتفاع التكاليف – تدفع أكثر لاقتراض الأموال عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة – ولكن من ناحية أخرى ، أنت تعرف بالضبط مقدار أقساطك الشهرية طوال مدة الرهن العقاري. أنت أيضا محمي من ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل لأن سعرك ثابت. في حالة عدم اليقين الاقتصادي خلال عام 2020 ، فضل العديد من المشترين الإسبان هذا الأمان.

الفائدة فقط

الرهون العقارية التي تسمح للمقترض بدفع الفائدة فقط خلال المدة الأولى من الرهن العقاري (عادة عامين) ليست شائعة في إسبانيا ، خاصة منذ أزمة الممتلكات. كما أنها متاحة فقط للمقيمين. ميزتها الرئيسية هي انخفاض الأقساط الشهرية ، لكنها تعمل أكثر تكلفة بسبب الوقت الإضافي المستغرق لسداد رأس المال.

الرهون العقارية بغير اليورو

قد ترغب في التفكير في الحصول على قرض عقاري بعملة أخرى غير اليورو. تقدم بعض البنوك الإسبانية قروضا بغير اليورو ، على الرغم من أنها ليست ممارسة شائعة. الفائدة الرئيسية من الحصول على رهن عقاري بعملتك (مثل الجنيه الإسترليني أو الكرون السويدي) تعني أنك تقلل من تكلفة صرف العملات عند السداد. من ناحية أخرى ، يصعب الحصول على الرهون العقارية غير اليورو وتميل البنوك الإسبانية إلى فرض رسوم أكبر على هذا النوع من القروض.

إذا كنت تخطط لشراء عقار في إسبانيا لتأجيره ، إما كمنزل لقضاء العطلات أو إيجار طويل الأجل ، فمن المنطقي الحصول على قرض عقاري باليورو. ينصح الخبراء الماليون بأن أفضل طريقة لتقليل مخاطر العملة هي الحصول على الأصل والقرض بنفس العملة. في هذا المثال ، يمكنك استخدام دخل الإيجار لسداد قرضك.

التكاليف التي ينطوي عليها الرهن العقاري الإسباني

أحد عيوب الحصول على قرض عقاري إسباني هو أن المعاملة تنطوي على عدة تكاليف. يتم فرض هذه بالإضافة إلى الضرائب والرسوم المفروضة كمعيار على الشراء. رابط لشراء الضرائب في هذا القسم ، ندرج التكاليف المتكبدة عند الحصول على قرض لشراء عقار في إسبانيا.

من يدفع الرسوم

كان من المعتاد أن يتحمل المشتري جميع التكاليف المرتبطة بالرهن العقاري ، ولكن في السنوات الأخيرة ، نجح المستهلكون في الفوز بقضايا قضائية رفيعة المستوى ضد البنوك وتكاليف الرهن العقاري المستصلحة. ومع ذلك ، هذا ليس معطى ، لذا قبل التوقيع على شرط الرهن العقاري الخاص بك ، تأكد من أنك تفهم تماما التكاليف التي يجب أن تدفعها وأيها من قبل البنك.

رسوم التقييم

من أجل الموافقة على قرض الرهن العقاري ، يحتاج البنك أولا إلى إجراء تقييم للعقار. هذه خطوة إلزامية وتختلف التكاليف حسب سعر العقار. توقع أن تدفع ما بين بضع مئات من اليورو وعدة آلاف. لاحظ أن التقييم يتم عادة بواسطة مثمن يسميه البنك ، وليس الشخص الذي تختاره.
من يدفع: بما أن البنك هو الطرف المعني بالتأكد من قيمة العقار ، فيجب عليه دفع هذه الرسوم.

رسوم الرهن العقاري

تفرض جميع البنوك رسوما على إنشاء رهن عقاري والموافقة على القرض. يتم فرض الرسوم على المبلغ المقترض ، لذا كلما اقترضت أكثر ، ارتفعت رسوم الرهن العقاري. يجدر مقارنة الرسوم التي تفرضها البنوك المختلفة واختيار رسوم أقل ، خاصة إذا كان قرضك كبيرا. تتقاضى البنوك عموما ما بين 0.5٪ و 2٪ من القرض ، بمتوسط حوالي 1٪.
من يدفع: المشتري (أنت). في عام 2020 ، قضت محكمة العدل الأوروبية بأن رسوم الرهن العقاري غير ضرورية ولا ينبغي أن يدفعها المشتري ، على الرغم من أن الولاية القضائية الإسبانية لم تحذو حذوها بعد. يجدر التفاوض على هذه الرسوم مع البنك.

رسوم الدمغة

تعرف باسم Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados باللغة الإسبانية (AJD) ، ويتم فرض هذه الضريبة على قرض الرهن العقاري. يتم فرض AJD كنسبة مئوية على القرض ويختلف المبلغ حسب منطقة إسبانيا. بالنسبة للرهون العقارية التي يتم الحصول عليها على العقارات في كوستا ديل سول (في منطقة الأندلس) ، يتم فرض AJD بنسبة 1.5٪.
من يدفع: المشتري (أنت).

رسوم كاتب العدل

يتقاضى كاتب العدل رسوما مقابل سندات الملكية وخدمات كاتب العدل عندما تقوم buy a Spanish properties. يتضمن الشراء بالرهن العقاري قسما إضافيا على سندات الملكية مع الرسوم الإضافية اللاحقة.
من يدفع: هناك مجال للتفاوض على هذه الرسوم وقد يكون البنك الذي تتعامل معه منفتحا على دفع ثمنها.

رسوم السجل العقاري

كما هو الحال مع رسوم كاتب العدل ، ترتفع رسوم السجل العقاري أيضا عند تضمين الرهن العقاري لأنه يجب تسجيل القرض كرسوم على العقار.
من يدفع: كما هو الحال مع رسوم كاتب العدل ، قد يكون البنك الذي تتعامل معه منفتحا على المفاوضات بشأن دفع ثمن ذلك.

تكاليف الأعمال الورقية

سيقوم البنك الذي تتعامل معه بتوظيف gestoría (شركة محترفة تقدم خدمات الأعمال الورقية) لدفع ضرائب ورسوم الرهن العقاري وتسجيل سندات الملكية. تختلف تكلفة ذلك حسب حجم قرض الرهن العقاري والعمل المعني. تعمل بعض البنوك مع gestoría معينة ولا تمنح المشترين أي فرصة لاختيار بديل.
من يدفع: إذا قام البنك بتسمية gestoría ولن يسمح لك باستخدام بديل ، فيجب أن يدفع البنك هذه الرسوم.

بوالص التأمين

عندما تحصل على قرض عقاري في إسبانيا ، يجب عليك أيضا التعاقد على تأمين للممتلكات يغطي كلا من المبنى نفسه (continente باللغة الإسبانية) ومحتوياته (contenido). سيعرض البنك الذي يقدم قرض الرهن العقاري توفير غطاء تأميني أيضا – لست ملزما بالحصول على تأمين معهم ، ولكن من الناحية العملية ، من المحتمل أن تحصل على شروط وأحكام أفضل لرهنك العقاري إذا قمت بذلك.
قد يقدم البنك الذي تتعامل معه أيضا بوالص تأمين على الحياة والرهن العقاري. لا يعد أي منهما إلزاميا للحصول على قرض عقاري في إسبانيا ، ولكن قد ترغب في النظر في هذه الأمور للحصول على أمان مالي إضافي.
تحقق دائما من شروط وأحكام بوالص التأمين واحذر من البنود التي تلزمك بالحصول على بوليصة مع البنك الذي تتعامل معه طوال مدة القرض. التأمين الذي تقدمه البنوك ليس بالضرورة الأرخص في السوق.
من يدفع: المشتري (أنت).

رسوم الحلول

إذا كنت تشتري عقارا في إسبانيا لديه بالفعل رهن عقاري ، فقد ترغب في الحصول على القرض بنفسك. تبلغ رسوم تحويل القرض من البائع إلى المشتري حوالي 0.5٪ من قيمة القرض.
من يدفع: المشتري (أنت).

تسوق في جميع أنحاء

على الرغم من وجود رسوم رهن عقاري لا يمكنك تجنبها ، فقد تتمكن من التفاوض على رسوم أقل على الرسوم الأخرى مع البنك. المنافسة على الرهون العقارية شرسة وقد يكون البنك الذي اخترته على استعداد لخفض رسوم التقييم والرهن العقاري مقابل عملك. لكن اعلم أنه بدلا من الرسوم ، قد يتقاضى البنك رسوما أكبر مقابل الرهن العقاري نفسه أو يطبق سعر فائدة أعلى.